حامد شایگان؛ بازار: چندی پیش صندوق املاک در بازار سرمایه با حضور مسئولان رونمایی شد و سهام پروژه هم بر مبنای ارزش آن عرضه شد و در همان زمانی که بازار سرمایه روندی نزولی داشت بازدهی بالایی را نصیب دارندگان صندوق املاک کرد و حالا بعد از شوک دلار، حباب جدیدی در معاملات صندوق املاک به وجود آمده است و بسیاری از نهادهای دیگر همچون شهرداری هم تمایل خود را برای راه اندازی صندوق املاک اعلام کرده اند اما حالا بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند تا زمانی که صندوق های دولتی و بازنشستگی و ... محور معاملات بازار سهام صندوق های مسکن است قیمت ها نه تنها کاهش پیدا نمی کند، بلکه همچنان به روند صعودی خود ادامه می دهد و فرصتی شده تا دولت و برخی نهادها زمین ها و املاک خود را گران به مردم بفروشند.
دلایل شکست صندوق های املاک در تعدیل قیمت ها
پیش از این رییس سازمان بورس و اوراق بهادار درباره نقش صندوق های املاک در تعدیل قیمت مسکن در کشور گفته بود این صندوق ها می تواند با معامله پروژه های مسکن ضمن تامین نقدینگی کمک می کند تا افراد با نقدینگی کمتر در طول زمان صاحب خانه شوند. وزیر اقتصاد و امور دارایی هم تاکید داشت که صندوق ها فرصتی برای عرضه املاک و دارایی سازمان ها هستند که در بخش مولدسازی تعیین تکلیف می شوند.
با توجه به اینکه بورس ایران برای معاملات مسکن طراحی نشده عرضه مسکن در بورس اشتباه است، زیرا عرضه این محصولات در بورس به دلیل رقابتی که در شرایط تورمی برای خرید آن وجود دارد قیمت را به شدت صعودی می کند
یک کارشناس اقتصادی در گفتگو با خبرنگار بازار درباره دلایل شکست عرضه املاک در بازار سرمایه گفت: این صندوق ها در چند وقت اخیر هیچ اثر مثبتی بر بازار مسکن نداشته اند جز اینکه با حبابی که در معاملات ایجاد کرد قیمت ها را بالاتر برد و منافع آن هم عاید نهادهای دولتی شد.
خشایار نادی افزود: به تازگی شهرداری تهران اعلام کرده که مسکن باید در بورس عرضه شود اما با توجه به اینکه بورس ایران برای معاملات مسکن طراحی نشده عرضه مسکن در بورس اشتباه است زیرا عرضه این محصولات در بورس به دلیل رقابتی که در شرایط تورمی برای خرید آن وجود دارد قیمت را به شدت صعودی می کند.
او با بیان اینکه عرضه مسکن در بورس منجر نمی شود مردم بهره مند شوند یا مشکل مسکن حل شود، تصریح کرد: در شرایط کنونی صندوق های املاک توسط نهادهای دولتی و ... راه اندازی شده و معاملات مسکن در بورس هم باعث می شود این صندوق ها سود ببرند و اثر آن برای مردم گرانی بیشتر باشد.
دولت به تازگی از طریق نهادهای دولتی صندوق مسکن راه اندازی کرده، اما هیچ خروجی نداشته، از این رو برای حل مشکل باید صندوق ها خصوصی باشند و اعضای آن نمایندگان مردم باشند و زیر نظر وزارت راه و شهرسازی فعالیت داشته باشد و اگر معاملات آن دچار نوسان هم شود نفع آن برای مردم خواهد بود
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه برای مسکن باید بورس ویژه راه اندازی شود افزود: صندوق مسکن باید به صورت خصوصی شکل بگیرد و اعضای آن نمایندگان مردم باشند و زیر نظر وزارت راه و شهرسازی فعالیت داشته باشد و اگر معاملات آن دچار نوسان هم شود نفع آن برای مردم خواهد بود اما در مکانیسم کنونی نفع معاملات صندوق املاک برای مردم نیست.
او با بیان اینکه معاملات سهام صندوق های املاک با نرخ روز پروژه ها اتفاق می افتد، تصریح کرد: در حال حاضر قیمت مصالح و ... با تورم بالا می رود و در قیمت سهام صندوق یا اوراق پروژه اعمال می شود و این مسئله باعث می شود که صندوق ها قبل از تکمیل پروژه قیمت سهام آن را ببرند و بعد مردمی که این اوراق یا سهام را خریده اند سودی از خرید آن نمی برند.
صندوق املاک با دلار نوسان می گیرند
در سال های اخیر تورم بالا در قیمت مسکن باعث شده که تقاضا برای خرید سهام صندوق های املاک یا نمادهای گروه انبوه سازان افزایش یابد، اما معاملات سهام این گروه در نوسان بوده و به دلیل اینکه امکان محاسبه سودسازی شرکت ها به صورت فصلی وجود ندارد عملا سهامداران نمی توانند ارزش دقیق سهام مسکنی ها را ارزیابی کنند، به همین دلیل معاملات برخی نمادهای این گروه حبابی می شوند و این مسأله روی معاملات سهام صندوق املاک هم تاثیر گذاشته است.
به گفته کارشناسان زمانی که تورم در بازار ارز و... افزایش پیدا کند، معاملات صندوق ها و نمادهای مسکن افزایش می یابد، زیرا پروژه های گروه مسکن چند ساله هستند و محاسبه ارزش واقعی آنها تنها توسط سهامداران خرد قابل ارزیابی نیست
یک کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با خبرنگار بازار ضمن تایید این موضوع که ارزندگی معاملات گروه املاک بر مبنای صورت های مالی سالانه قابل ارزیابی است، اظهار کرد: پروژه های گروه مسکن چند ساله هستند و محاسبه ارزش واقعی آنها تنها توسط خود حقوقی ها قابل ارزیابی است.
پویان مظفری با بیان اینکه زمانی که تورم در بازار ارز و... افزایش پیدا کند، معاملات صندوق ها و نمادهای مسکن افزایش می یابد، افزود: به همین دلیل بیشتر موارد این معاملات دچار حباب هستند و فرقی نمی کند این صندوق ها دولتی یا خصوصی باشند در هر دو حالت وقتی نوسان تورمی پیدا کنند خریداران زیان می کنند.معاملات ملکی در بورس سازمان ها را وسوسه کرد.
براساس این گزارش معاملات صندوق های املاک هیچ دستاوردی برای بازار مسکن نداشته و تنها منافع آن عاید نهادهای راه انداز صندوق ها شده است و همین مسأله باعث شده بقیه نهادهای دولتی هم برای راه اندازی صندوق های جدید آستین بالا بزنند و از آنجایی که دولت هم قصد دارد بخشی از املاک و دارایی سازمان ها را در طرح مولدسازی دارایی ها عرضه کند این صندوق ها ابزار کارآمدی برای فروش سریعتر این دارایی هاست به همین دلیل از راه اندازی صندوق های جدید به شدت استقبال می کند.
نظر شما