به گزارش بازار، با یک نگاه کلی به پرونده‌های مالی که در قوه قضاییه روی یکدیگر انباشته شده‌اند، می‌توان فهمید که بسیاری از اختلافات و کلاهبرداری‌هایی که صورت گرفته‌اند به حوزه املاک مرتبط می‌شوند. به همین خاطر است که بهره‌گیری از خدمات یک وکیل ملکی مجرب و متخصص، اهمیت پیدا می‌کند. سوالی که در این میان ممکن است برای شما نیز ایجاد شده باشد، این است که مهلک‌ترین اشتباهات ملکی که ممکن است حتی به ورشکستگی نیز منجر شوند، چه چیزهایی هستند؟ در ادامه این مطلب، به ۷ مورد از مهم‌ترین اشتباهات حقوقی در معاملات ملکی خواهیم پرداخت. اگر شما هم قصد انجام معامله را دارید یا این‌که در حوزه املاک فعالیت می‌کنید، قطعا مواردی که در ادامه مطرح می‌شوند برایتان مفید خواهند بود.
نگاهی به آمار اختلافات ملکی
بیش از ۱۲ سال از سال ۱۳۹۲ می‌گذرد که طبق یک آمار رسمی، اعلام شد که بیش از ۴۰ درصد پرونده‌های قوه قضاییه متعلق به دعاوی مرتبط با املاک است. پیش‌بینی می‌شود که در سال ۱۴۰۴، این آمار پس از گذشت بیش از یک دهه، نه‌تنها کاهش پیدا نکرده باشد، بلکه حدود ۱۰ درصد نیز افزایش یافته باشد. با بررسی پرونده‌هایی که یک وکیل ملکی روی آن‌ها کار می‌کند، متوجه خواهید شد که بعضی از کلاهبرداری‌ها به شیوه‌هایی به‌شدت زیرکانه به انجام رسیده‌اند؛ در نقطه مقابل، بعضی از کلاهبرداری‌ها و اختلافات ملکی نیز صرفا با دقت به یکسری نکات ساده قابل جلوگیری بوده‌اند.
لیست مرسوم‌ترین اشتباهات ملکی
به احتمال زیاد در سال ۱۴۰۴، اشتباهات ملکی که در ادامه مطرح شده‌اند، بیشترین پرونده‌ها را به خود اختصاص خواهند داد. پیشنهاد می‌کنیم که در کنار مطالعه دقیق و بررسی تمامی جوانب، از مشاوره‌های یک وکیل ملک حرفه‌ای نیز بهره‌مند شوید تا بتوانید معامله‌ای امن و بدون دردسر را به انجام برسانید.
۱. خرید ملک بدون بررسی سند و استعلامات ثبتی
یکی از مهم‌ترین اشتباهاتی که می‌تواند منجربه از دست رفتن سرمایه و در برخی موارد ورشکستگی شود، خرید ملک بدون بررسی سند و استعلامات ثبتی است. اگر ملکی دارای مشکل حقوقی مانند معارض (مالکیت هم‌زمان چند نفر)، بازداشت قضایی، رهن بانکی یا جعلی بودن سند باشد، خریدار ممکن است تمام سرمایه خود را از دست بدهد. در این شرایط، فردی که بدون تحقیق اقدام به خرید کرده‌است، علاوه‌بر از دست دادن مبلغ پرداختی، وارد روندهای پیچیده حقوقی خواهد شد که هزینه‌های سنگینی در پی دارد. در چنین موقعیتی، حتی با مراجعه به بهترین وکیل ملکی تهران نیز کار چندانی نمی‌توان از پیش برد.
برای جلوگیری از این مشکل پیشنهاد می‌کنیم که پیش از خرید، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت ثبتی ملک را جویا شوید. بررسی کنید که سند رسمی باشد، در رهن بانک یا توقیف قضایی نباشد و مالکیت فروشنده به‌صورت قانونی تایید شود. علاوه‌براین، از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید تا از صحت اسناد اطمینان حاصل کنید.
۲. امضای قراردادهای غیررسمی و قولنامه‌های بدون اعتبار قانونی
متاسفانه بعضی از افراد بدون آگاهی از قوانین، اقدام به خرید ملک از طریق قراردادهای دست‌نویس یا قولنامه‌هایی می‌کنند که در بنگاه‌های غیررسمی تنظیم شده‌اند. این اسناد در بسیاری از موارد اعتبار قانونی ندارند و در صورت بروز اختلاف، به احتمال زیاد امکان اثبات مالکیت وجود ندارد. بسیاری از پرونده‌های کلاهبرداری ملکی ناشی از امضای چنین قراردادهایی هستند.
برای این‌که دچار چنین مشکلی نشوید، همیشه قرارداد خرید را در دفترخانه اسناد رسمی و با حضور یک وکیل ملکی مطمئن تنظیم کنید. از فروشنده بخواهید که تمام مدارک لازم از جمله سند رسمی، پایان کار و گواهی مفاصا حساب شهرداری را ارائه دهد. همچنین از امضای اسنادی که شرایط فروشنده در آن مبهم است، خودداری کنید.
۳. ناآگاهی از قوانین سرقفلی و حق کسب و پیشه
خرید یا اجاره املاک تجاری بدون آگاهی از قوانین سرقفلی و حق کسب و پیشه می‌تواند خسارات سنگینی به خریدار وارد کند. در بسیاری از موارد، افراد پس از خرید یک ملک متوجه می‌شوند که مستاجر قبلی دارای حق سرقفلی است و نمی‌توانند او را به تخلیه ملک مجبور کنند. این امر می‌تواند باعث از دست رفتن سرمایه شود؛ زیرا در بعضی از موارد، برای تخلیه ملک لازم است که مبلغی کلان را به مستاجر پرداخت کرد.
پیشنهاد می‌کنیم که قبل از خرید یا اجاره املاک تجاری، حتما وضعیت حقوقی سرقفلی را بررسی کنید. اگر ملک دارای مستاجر است، اطمینان حاصل کنید که شرایط تخلیه طبق قانون مشخص شده باشد. همچنین، از وکیل زمین یا املاک متخصص در حوزه سرقفلی و قوانین مرتبط مشورت بگیرید تا دچار مشکلات حقوقی نشوید. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید مطلب نقل و انتقال اسناد سبزرنگ با قولنامه قابل پذیرش نیست را مطالعه کنید.
۴. عدم بررسی طرح‌های شهرداری و کاربری ملک قبل از خرید
برخی افراد بدون بررسی وضعیت طرح‌های شهری و کاربری ملک، اقدام به خرید آن می‌کنند. ممکن است ملکی که به قصد ساخت‌وساز یا سرمایه‌گذاری خریداری شده‌است، در طرح‌های توسعه شهری قرار داشته باشد و شهرداری در آینده آن را تملک کند. با این‌که شهرداری معمولا زمین یا ملکی را در ازای ملک موردنظر به دارنده اهدا می‌کند، اما معمولا ارزش آن زمین یا ملک با دارایی‌ای که از دست می‌رود برابر نیست.
همچنین ممکن است کاربری ملک با هدف خریدار سازگار نباشد؛ مثلا زمینی که قرار است برای ساخت مسکونی خریداری شود، دارای کاربری صنعتی باشد. در چنین حالتی، حتی بهترین وکیل ملکی تهران هم توانایی بازگرداندن سرمایه از دست رفته را نخواهد داشت. برای جلوگیری از بروز این مشکل، بهتر است که قبل از خرید ملک، با مراجعه به شهرداری منطقه و استعلام وضعیت طرح‌های شهری، از عدم وجود مشکلات احتمالی اطمینان حاصل کنید. همچنین کاربری ملک را از طریق سند و استعلام از مراجع قانونی بررسی کنید. خرید املاکی که در طرح‌های توسعه شهری قرار دارند، ریسک بالایی دارد و باید با دقت انجام شود.
۵. معامله با وکالت‌نامه‌های جعلی یا فاقد اعتبار
برخی افراد به جای خرید مستقیم از مالک، ملکی را با وکالت‌نامه از فرد دیگری خریداری می‌کنند. در این حالت، اگر وکالت‌نامه جعلی باشد یا اعتبار آن به پایان رسیده باشد، معامله باطل خواهد بود و خریدار ممکن است کل سرمایه خود را از دست بدهد. همچنین اگر فروشنده پس از تنظیم وکالت‌نامه فوت کند، وکالت او فاقد اعتبار خواهد شد و انتقال سند امکان‌پذیر نخواهد بود.
بهترین راه‌حل برای جلوگیری از این مشکل، این است که به هیچ عنوان بدون بررسی اعتبار وکالت‌نامه اقدام به خرید ملک نکنید. وکالت‌نامه باید رسمی، دارای اعتبار و در دفترخانه اسناد رسمی و همراه با یک وکیل ملکی تنظیم شده باشد. همچنین بهتر است که به‌طورکلی از معاملاتی که تنها بر اساس وکالت انجام می‌شوند، اجتناب کنید و همواره انتقال سند را به‌صورت رسمی و قطعی انجام دهید.
۶. پرداخت وجه قبل از انتقال رسمی سند
یکی از رایج‌ترین اشتباهات در معاملات ملکی، پرداخت کل یا بخش عمده‌ای از مبلغ معامله قبل از انتقال رسمی سند است. در بعضی از موارد، فروشنده پس از دریافت مبلغ، از انتقال سند خودداری کرده یا مشکلات قانونی مانع از انجام معامله می‌شود. در چنین شرایطی، خریدار برای بازپس‌گیری پول خود با مشکلات حقوقی پیچیده‌ای مواجه خواهد شد. بهتر است که هیچ‌گاه قبل از انتقال رسمی سند در دفترخانه، مبلغ کامل معامله را پرداخت نکنید. بهترین روش این است که پرداخت‌ها در چند مرحله و متناسب با پیشرفت فرآیند انتقال سند انجام شود. همچنین می‌توانید مبلغ را در حسابی تحت نظارت دفترخانه نگه دارید تا پس از تکمیل مراحل انتقال، به فروشنده پرداخت شود.
۷. بی‌توجهی به بدهی‌های معوقه ملک
یکی دیگر از اشتباهات خطرناک، خرید ملکی است که دارای بدهی‌های معوقه مانند مالیات، عوارض شهرداری، یا وام‌های تسویه‌نشده باشد. در برخی موارد، این بدهی‌ها آن‌قدر زیاد هستند که خریدار را با مشکلات مالی جدی مواجه کرده و حتی باعث ورشکستگی او می‌شوند. به‌ویژه اگر ملک در رهن بانک باشد، خریدار ممکن است بدون اطلاع از این موضوع، ملکی را خریداری کند که بانک حق مصادره آن را دارد.
قبل از خرید، از طریق شهرداری، اداره مالیات و بانک‌ها استعلام کنید که ملک بدهی معوقه‌ای نداشته باشد. همچنین در قرارداد خرید، شرط کنید که فروشنده باید قبل از انتقال سند، تمام بدهی‌های ملک را تسویه کند. در صورت وجود بدهی، مبلغی از پرداختی را نزد خود نگه دارید تا از تسویه کامل بدهی‌ها اطمینان حاصل کنید. برای اطمینان حاصل کردن از امنیت معامله، بهترین گزینه، استفاده از راهنمایی‌های یک وکیل ملکی است.
نحوه انتخاب یک وکیل ملکی مجرب
درصورتی‌که قصد دارید معاملات ملکی خود را همراه با یک وکیل و راهنمایی‌های وی به انجام برسانید، لازم است که همواره به یکسری نکات توجه داشته باشید تا فرد مناسبی را برای این کار انتخاب کنید. در ادامه، تعدادی از مهم‌ترین‌ها مطرح شده‌اند.
۱. اطمینان از مدرک تحصیلی و فعالیت قانونی
برای انتخاب یک وکیل متخصص در امور ملکی، اولین قدم بررسی مدرک تحصیلی و مجوز وکالت وی است. وکیل باید دارای پروانه وکالت معتبر از کانون وکلای دادگستری یا مرکز وکلای قوه قضاییه باشد. همچنین، داشتن تحصیلات مرتبط در حوزه حقوق، به‌ویژه گرایش‌هایی مانند حقوق ثبت، حقوق املاک و مستغلات و حقوق قراردادها، یک امتیاز مهم محسوب می‌شود.
۲. بررسی رزومه وکیل
قبل از انتخاب وکیل ملکی، سوابق و رزومه کاری او را بررسی کنید. وکلای باتجربه معمولا در سایت‌های رسمی، شبکه‌های اجتماعی حرفه‌ای یا در کانون وکلای دادگستری، اطلاعاتی از سوابق کاری خود منتشر می‌کنند. شما می‌توانید از طریق بررسی پرونده‌های قبلی، میزان موفقیت و تخصص وکیل را ارزیابی کنید.
۳. بررسی حوزه‌های تخصص وکیل
همه وکلا در تمامی زمینه‌های حقوقی مهارت یکسانی ندارند. برخی در دعاوی خانوادگی تخصص دارند، برخی در امور کیفری، و برخی در مسائل ملکی. برای اطمینان از انتخاب درست، بهتر است وکیلی را انتخاب کنید که به‌طور خاص درزمینه دعاوی ملکی، قراردادهای املاک، مشکلات ثبتی و حقوقی زمین و مستغلات تجربه داشته باشد.
۴. اطمینان از منصفانه بودن مبلغ حق‌الوکاله
قبل از عقد قرارداد با وکیل، درمورد هزینه‌های وکالت شفاف‌سازی کنید. برخی وکلا ممکن است هزینه‌های غیرمنطقی درخواست کنند که در نهایت باعث تحمیل هزینه‌های اضافی به شما شود. مبلغ حق‌الوکاله باید متناسب با پیچیدگی پرونده و میزان کاری که وکیل انجام می‌دهد تعیین شود. بهتر است این مبلغ در قرارداد وکالت به‌صورت شفاف و مشخص قید شود تا در آینده مشکلی ایجاد نشود.
۵. سابقه موفقیت در پرونده‌های مشابه
برای ارزیابی توانایی‌های وکیل، به دنبال بررسی نتایج پرونده‌های قبلی او باشید. اگر وکیل توانسته باشد پرونده‌های ملکی مشابهی را با موفقیت به سرانجام برساند، احتمال این‌که بتواند در پرونده شما نیز عملکرد خوبی داشته باشد، بیشتر خواهد بود. خوشبختانه امروزه پلتفرم‌ها و سایت‌های متعددی مشغول فعالیت هستند که وکلا از طریق آن‌ها رزومه و سوابق خود را در دسترس عموم قرار می‌دهند. استفاده از اطلاعات این سایت‌ها می‌تواند در انتخاب یک وکیل ملکی متخصص و باسابقه بسیار تاثیرگذار باشد.
۶. آشنایی کامل با قوانین و مقررات روز
قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات ممکن است به مرور تغییر کنند. بنابراین، وکیل شما باید همواره از آخرین تغییرات و اصلاحات قوانین آگاه باشد. این آگاهی به او کمک می‌کند تا از روش‌های قانونی به‌روز برای پیشبرد پرونده شما استفاده کند. درصورتی‌که وکیل از آخرین قوانین مطلع نباشد، نه‌تنها پرونده پیشروی خوبی نخواهد داشت، بلکه ممکن است با پیچیدگی‌های حقوقی بیشتری نیز مواجه شود.
۷. مهارت در مذاکره و حل اختلاف
برخی از پرونده‌های ملکی نیاز به مراجعه به دادگاه ندارند و می‌توان از طریق مذاکرات و توافقات قانونی، اختلافات را حل‌وفصل کرد. یک وکیل خوب باید مهارت بالایی در مذاکره داشته باشد تا بتواند از طریق مصالحه، توافقات مناسب را به نفع شما انجام دهد.
۸. دسترسی و پاسخگویی مناسب
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های یک وکیل ملکی مجرب، در دسترس بودن و پاسخگویی مناسب به موکلان است. اگر وکیل موردنظر شما زمان کافی برای پیگیری پرونده‌تان نداشته باشد یا به سوالات شما به‌موقع پاسخ ندهد، احتمالا انتخاب مناسبی نخواهد بود. پیش از امضای قرارداد، میزان تعامل وکیل با موکلان قبلی خود را بررسی کنید.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
تفاوتی ندارد که قصد خرید زمین، ملک مسکونی یا ملک تجاری را داشته باشید. در هر صورت، بهتر است که قبل از نهایی کردن معامله، با یک وکیل ملکی یا وکیل زمین مشورت کنید. مشکلات حقوقی که در صورت بروز اختلاف ایجاد می‌شوند، هزینه‌های زیادی را در پی خواهند داشت و در بعضی از موارد نیز به ورشکستگی منجر می‌شوند؛ به همین خاطر، پیشنهاد می‌کنیم که همواره مهم‌ترین نکاتی که گفته شدند را درنظر داشته باشید و سعی کنید که در معاملات مهم و حساس، از کمک‌های یک وکیل ملکی مجرب بهره‌مند شوید.
نظر شما