چالش احیای بافت فرسوده و مخالفت بانک ها در اعطای تسهیلات| اقدامات شرکت بازآفرینی کافی نیست

بازار؛ گروه راه و مسکن: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در حالی ضوابط خاص ساخت و ساز مسکن و ساختمان در محدوده بافت فرسوده شهر تهران را تصویب کرد که بانک‌ها همچنان در پرداخت تسهیلات به این حوزه علی رغم وجود تکلیف قانونی همراهی نمی‌کنند.

این عدم پرداخت تسهیلات در حالی از سوی بانک ها همچنان ادامه دارد که حدود ۵ هزار هکتار اراضی بافت فرسوده در تهران وجود دارد و این میزان اراضی بافت فرسوده قرار است در 10 سال آینده نوسازی و احیاء شود. اما این بی توجهی به نظر می رسد نه تنها این میزان از اراضی بافت فرسوده را کاهش نخواهد داد بلکه هر سال به این میزان از بافت فرسوده اضافه خواهد شد.

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ۱۴۰۱.۰۶.۲۱ خود پیشنهاد مربوط به «ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران» را که در اجرای بند ۱۵-۲ مصوبه مورخ ۱۳۹۸.۰۲.۳۰ شورای عالی به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده است، مورد بررسی قرار داد و پس از استماع گزارش مسئولان شهرداری تهران و نظرات کمیته فنی شورای عالی و بحث و تبادل نظر آنرا مصوب کرد.

صدیف بدری نایب رئیس کمیسیون عمران در مجلس با بیان اینکه حدود ۵ هزار هکتار اراضی بافت فرسوده در تهران وجود دارد از برگزاری جلسه ویژه برای اخذ تصمیم عملیاتی در جهت نوسازی بافت‌های فرسوده تهران خبر داد.

بدری در تشریح نشست کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: این جلسه در خصوص بررسی آخرین وضعیت بافت‌های فرسوده و ناکارآمد و سکونت‌های غیر رسمی شهر تهران و اقدامات وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران در خصوص تولید مسکن در این منطقه بود که مورد بررسی و ارزیابی قرار گرفت.

نماینده مردم اردبیل، نیر، نمین و سرعین در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: بر اساس آمار شهرداری تهران، حدود ۵ هزار هکتار اراضی بافت فرسوده علاوه بر بافت های تاریخی و بافت های تحت ضوابط میراث فرهنگی در شهر تهران وجود دارد. صدور رایگان پروانه ساخت یکی از مشوقاتی است که شهرداری تهران برای نوسازی و ساخت و ساز در بافت های فرسوده ارائه کرده است. بی تردید املاک فرسوده تحت اختیار شهرداری تهران فرصت مناسبی برای الگوسازی و تولید مسکن به شمار می‌رود.

متاسفانه شورای عالی معماری و شهرسازی در مقطعی مشوق های تراکم بافت فرسوده که ابزار ایجابی برای تولید مسکن و نوسازی بافت فرسوده در دست مردم و شهرداری بوده را حذف کرده است

بدری ادامه داد: متاسفانه شورای عالی معماری و شهرسازی در مقطعی مشوق های تراکم بافت فرسوده که ابزار ایجابی برای تولید مسکن و نوسازی بافت فرسوده در دست مردم و شهرداری بوده را حذف کرده است. البته با توجه به پیگیری های صورت گرفته اخیرا این امر انجام شده اما هنوز به مرحله عملیاتی نرسیده است.

وی خاطرنشان کرد: در جلسه امروز کمیسیون مقرر شد؛ نشست ویژه‌ای با حضور وزرای میراث فرهنگی، راه و شهرسازی و شهردار تهران در کمیسیون عمران مجلس با هدف هم افزایی برای اخذ تصمیم عملیاتی جهت نوسازی بافت های فرسوده برگزار شود.

بدری بافت‌های فرسوده را هم تهدید و هم فرصتی بسیار مناسبی برای شهر تهران بر شمرد و بیان کرد: فرصت از این جهت که از این ظرفیت می‌توان برای تنظیم‌گری در عرضه و تقاضا و تولید مسکن که مورد تاکید رئیس جمهور نیز بوده به دلیل وجود زیرساخت‌های مناسب در این مناطق استفاده کرد. تهدید نیز از این جهت که در صورت بروز زلزله با شدت متوسط خسارت‌های جانی و مالی بسیار زیادی مردم و شهروندان را تهدید می‌کند. از طرفی وجود بافت های ناکارآمد مانع کاربری‌های عمومی اعم از ایجاد امکان فرهنگی، ورزشی، درمانی بوده و طبیعتا نوسازی در این مناطق می‌تواند این امکان را برای مناطق فراهم کند.

شرکت بازآفرینی شهری و وزارت راه و شهرسازی اقداماتی برای احیا بافت های فرسوده انجام دادند که کافی نبوده و باید تقویت شود

نایب رئیس کمیسیون عمران در مجلس با بیان اینکه مسئولان شهرداری تهران گلایه‌مند هستند که بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به حوزه مسکن علی رغم وجود تکلیف قانونی همراهی نمی‌کنند افزود: شرکت بازآفرینی شهری و وزارت راه و شهرسازی اقداماتی برای احیا بافت های فرسوده انجام دادند که کافی نبوده و باید تقویت شود. از طرفی شورای عالی معماری و شهرسازی باید دیدگاه عملیاتی به نوسازی بافت های فرسوده داشته باشد. تمامی موارد مذکور در جلسه ویژه‌ با حضور مسئولان مربوطه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

در همه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، واقع در پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، که محدوده آن‌ها به تصویب کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده، رعایت ضوابط پهنه بندی، شبکه معابر و مقررات ساخت‌وساز طرح تفصیلی، با لحاظ مفاد این ضوابط الزامی است. در محدوده‌هایی از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که دارای طرح موضعی مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب ملاک عمل بوده و در سایر محدوده‌هایی که نیازمند طرح موضعی هستند، تا زمان تصویب و ابلاغ طرح موضعی، ضوابط طرح تفصیلی با لحاظ مفاد زیر ملاک عمل خواهد بود.

تبصره: ضوابط ذیل صرفا در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (فرسوده) ملاک عمل است و در بافت‌های تاریخی مصوب، ملاک عمل نخواهد بود. بافت‌های تاریخی تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب ویژه خود خواهند بود.

الف- ضوابط ساخت

۱. در بافت‌های موضوع این ضوابط، ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بیشتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالکیت) بر اساس ضوابط پهنه‌بندی و عرض معبر مصوب طرح تفصیلی، با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر، مجاز است.

تبصره (۱): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های R۱۱۲, R۱۲۱, R۱۲۲, R۲۵۱، پیش‌روی طولی تا ۲ متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری و حقوق همسایگی مجاز است.

۲- در زیرپهنه‌های M۱۱۳, R۲۵۱, R۱۲۲, R۱۲۱، پلاک‌های با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالکیت)، در صورتی‌که باقی‌مانده زمین پس از اصلاحی بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ نسبت به جدول ۱، می‌توانند حداکثر در۴ طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام کنند.

تبصره (۱): تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هرحال نباید ازتعداد طبقات منتج ازضوابط بند ۱ این دستورالعمل تجاوز کند.

۳. در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی)، درصورتی‌ که امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم یا دارای پروانه بعد از سال ۱۳۷۰ منتهی می‌شوند)، ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت ۳۵ متر مربع و ۱۰۰ درصد سطح اشغال و یا یک واحد تجاری در حد حقوق مکتسبه در یک طبقه، حداکثر ارتفاع ۴.۵ متر، بدون الزام به تأمین پارکینگ با فعالیت‌های مجاز به استقرار طبق جدول شماره ۱۱ ذیل فصل ۱۶ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.

۴. در هر شرایط عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است، مشروط به آنکه ازحداقل ۶ متر کمتر نباشد.

۵. در پروژه‌های تجمیعی، درصورتی‌که معبر بن‌بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبرِ بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه‌شده و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ می‌شود.

۶- در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق، مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ (با رویکرد عدم شکل گیری مگاپروژه‌ها با توده‌گذاری عظیم الجثه)، تامین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل ۳۵ مترمربع) امکان‌پذیر است. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل۴۰۰ مترمربع (مساحت زمین پس از اصلاحی)، مشروط به تامین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز و مجاورت با معبر دارای حداقل عرض ۸ متر نیز مشمول مشوق فوق هستند.

ب- ضوابط تأمین پارکینگ

۱. ضوابط تأمین پارکینگ در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری برای واحدهای مسکونی به شرح جدول ۱ است.

جدول ۱، ضوابط تأمین پارکینگ در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری

تبصره (۱): تأمین پارکینگ در پروژه‌های موضوع بند ۵ بخش (الف) این دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصیلی است.

تبصره (۲): در پلاک‌های‌ موضوع این ضوابط، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ ‌مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است.

۲. برای املاک واقع در همه زیرپهنه‌های مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی به‌جز زیرپهنه‌های M۱۱۱، M۱۱۲، M۱۱۷، درصورتی‌که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک، کمتر از ۲۰ درصد مساحت عرصه و کمتر از ۵۰ مترمربع باشد، تجاری‌های موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال ۱۴۰۰، ملزم به تأمین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمی‌شود. همچنین تعداد پارکینگ مورد نیاز واحدهای مسکونی مطابق جدول ۱ محاسبه می‌شود.

۳. در پروژه‌های تجمیعی، چنانچه بَرِ قطعه حاصله (پس از رعایت اصلاحی) بیش از ۱۲ متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بَرِ مربوطه بلامانع است.

ج-سایر ضوابط:

۱. شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ محله‌ای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط این دستورالعمل است. نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله‌ای مذکور به عنوان پهنه‌های تثبیت شده ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده ۵ ارائه شود.

۲. شهرداری تهران مکلف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودروهای آتش‌نشانی وجود ندارد یا با مشکل روبرو است، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت اقدام کند.

۳. شهرداری تهران مکلف است ظرف شش ماه، در چارچوب مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۰۵/۰۴ شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، شیوه‌نامه انتقال حق توسعه را با رویکرد تأمین خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده ۵ ارائه کند.

۴. به محلات یا نواحی که سرانه تامین خدمات عمومی آنها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکم‌های تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد.

تبصره۱: فهرست اسامی محلات موضوع این بند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداری‌های مناطق، به کمیسیون ماده ۵ گزارش شده و تاییدیه تامین خدمات و امکان برخورداری از تراکم‌های مربوطه در محلات فوق‌الذکر نیز پس از ارائه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید.

تبصره۲: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تامین نمایند، از شمول این بند مستثنی هستند.

۵. این مصوبه، جایگزین همه بندهای فصل ۱۵ مصوبه مورخ۱۳۹۸/۰۲/۳۰ شورای‌عالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافت‌های موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی است.

کارشناسان بر این باور هستند که برای بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده تنها نباید به اعطای تسهیلات اکتفا کرد بلکه باید دولت های محلی و ملی تسهیلات لازم را برای این اقدام ملی فراهم کنند و با فرهنگ سازی ساکنان این محلات را به نوسازی تشویق کنند.

فرشید پورحاجت دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور، با بیان اینکه دولت باید به بافت فرسوده نگاه استراتژیکی داشته باشد، گفت: دولت باید سیاست‌های بهتری را جهت بهبود وضعیت سکونتگاه‌های غیر رسمی در دستور کار خود قرار دهد چرا که هم‌اکنون سیاست‌هایی که در این حوزه وجود دارد، متناسب با نوسازی بافت‌های فرسوده نیست.

دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور با اشاره به اینکه بخش خصوصی سعی کرده با واکاری و تحقیقات در بخش بافت‌های فرسوده نقاط ضعف و قوت این مناطق را شناسایی کند، گفت: استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی در نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند گره گشای رفع مشکلات این حوزه باشد.

در شش سال گذشته توجه چندانی به حوزه بافت‌های فرسوده با توجه به تأکیدات رئیس جمهور نشده است و تاکنون دولت تنها سیاست‌ها و برنامه‌ریزی انجام داده، اما هیچ کدام از این برنامه‌ها را به مرحله اجرایی نرسانده است.