نبض اقتصاد در دست بازار مِلک | «مَسکن ملی» راهکار کاهش قیمت اجاره نیست

رامین خداوردی؛ بازار: وضعیت بازار مسکن و اجاره خانه در استان سمنان اسفناک است بسیاری بنگاه‌ها صرفاً درب مغازه‌هایشان را باز می‌کنند تا شاید خرید و فروشی آن هم به ندرت صورت گیرد و حتی مانند قدیم، بازار اجاره مسکن هم رونق ندارد.

برخی معتقد هستند که دولت اگر بتواند بازار مسکن را با کاهش قیمت مصالح، ترغیب انبوه سازان به ساخت مسکن ارزان قیمت، سیاست‌های اقتصادی درست و … کنترل کند می‌توانیم شاهد تحول در بازاز مسکن باشیم وگرنه اقداماتی مانند مسکن ملی، مانند تجربه مسکن مهر خواهد بود.

در میزگردی با حضور موسی رضا پور، زهرا نوروزیان و میلاد محمدی هر سه کارشناس بازار مسکن در استان سمنان، موضوع بازار اجاره بها و ملک را به بحث و بررسی گذاشته‌ایم. وضعیت مسکن، مسکن ملی و راهکاری کنترل شرایط، سوالات ما در این میزگرد محسوب می شود.

مردم توان اجاره ندارند

رضاپور: افزایش اجاره‌بها، توان اجاره را از مردم گرفته است. اجاره‌بها به صورتی است که با کسب و کار مردم همخوانی ندارد از سوی دیگر مسکن برای اجاره نیز پیدا نمی‌شود البته این شرایط متأسفانه در کل کشور حاکم است اما در شهری مانند شاهرود اجاره‌ها، بی منطق بالا است.

اجاره بها به صورتی است که با کسب و کار مردم همخوانی ندارد

دولت اعلام کرد افزایش ۲۰ درصدی اجاره‌ها نسبت به سال قبل باید محقق شود اما بیشتر موجران رعایت نمی‌کنند به صورتی که حتی در دفاتر املاک هم قرارداد تمدید نمی‌نویسند. با توجه به این موضوعات، افزایش ۲۰ درصدی اجاره نسبت به سال قبل نه تنها اجرا نمی‌شود بلکه یا مستأجر تخلیه می‌کند یا به قیمت جدید تن می‌دهد. اگر مستأجر تخلیه کرد، موجر خانه را برای نفر بعدی، گران‌تر قیمت می‌گذارد.

درباره ساز و کار قیمت‌گذاری باید گفت، قیمتی که اعلام می‌شود بیشتر از سوی فروشنده‌ها است. مشاوران املاک بر حسب قیمتی که مالکان اعلام می‌کنند، ملک را اجاره می‌دهند همچنین در سایت‌های دیوار و شیپور قیمت‌هایی درج می‌شود که بسیار بالا است زیرا از سوی مالکان اعلام می‌شود نه کارشناسان ملک؛

فضای مجازی بی تاثیر نیست

قیمت‌گذاری از دست کارشناس خارج شده و مالکان هر قیمتی را می گذارند. در چند سال اخیر در بازار ملک چیزی به نام «کارشناسی» دیگر وجود ندارد. مشاور املاک به عنوان یک واسطه قیمت مالک را بالا و پایین کرده و دست دو طرف معامله را در دست هم می گذارد لذا اختیاری از خود ندارد. موضوع بعد فضای مجازی است. متاسفانه در فضای مجازی قیمت ها بالا است و عجیب اینکه خرید و فروش هم انجام می‌شود لذا قیمت‌ها ناخود آگاه بالا رفته است.

مسکن ملی طرحی خوب است به شرط آنکه این مسکن به افرادی که واجد شرایط هستند برسد در غیر این صورت تاثیری ندارد و چه‌بسا که بازار را هم آشفته‌تر خواهد کرد. اگر بخواهیم قیمت بازار مسکن کنترل شود باید دولت برنامه داشته باشد و اول در خصوص مصالح ساختمانی باید کاری کرد تا قیمت ساخت کاهش یابد.

قیمت گذاری امروز در دست کارشناس کار خارج شده و مالکان هر قیمتی را می گذارند

دوم اینکه قیمت زمین باید معقول و ثابت باشد چرا که وقتی سازنده می خواهد ملکی را بسازد بتواند نسبت به آورده ای که داشته سودی کند در نتیجه دلگرم به ساختن و کاهش قیمت شود. وقتی قیمت زمین و مصالح و .. دقیقه ای بالا می‌رود چطور باید انتظار داشت که سازنده بتواند یک قیمت ثابت را در نظر بگیرد. اگر بخواهیم بازار آرامی داشته باشیم باید اول از مصالح شروع کنیم. نکته مهم اینکه باید مصالح ما به اندازه کافی باشد و دوم قیمت آن ثابت باشد. بعد کم‌کم قیمت زمین سامان‌دهی شود و سازنده‌ها نیز قیمت تمام شده ملک را کاهش دهند تا شرایط خانه‌دار شدن مردم تسهیل شود.

نگاه مردم به مستقلات

نوروزیان: بهای مسکن توسط خود مالک تعیین می شود. شاهرود شهری کارمندی است و افرادی که بازنشسته هستند نیز تقریباً هیچ هنر یا صنفی را ندارند که بتوانند از آن درآمد داشته باشند لذا اجاره بهایی که از مسکن خود دریافت می کنند در واقع یک مفرّ درآمد برایشان است. کسی هم که مشغول به کار باشد، در مخارج خودش مانده زیرا میزان درآمد آن با تورم برابر نیست. در نتیجه به ناچار از مستقلات خود به عنوان درآمد استفاده می‌کنند و این در قیمت‌گذاری بی‌تاثیر نیست.

بیشترین گزینه تعیین کننده در قیمت‌ها، مالک است. مالک اجاره ملک خود را به بنگاه سپرده و مبلغی را هم اعلام کرده که نسبت به موقعیت و متراژ خانه اصلاً برابری ندارد و بدتر از آن، اعلام می کند که از این قیمت هم پائین نخواهد آمد حتی اگر به قیمت اجاره نرفتن ملک یا مغازه باشد در نتیجه با این وضعیت در شهری مانند شاهرود روبرو هستیم. در سال جاری ۷۰ درصد افزایش اجاره را شاهد بودیم در حالی که قانون ۱۵ تا ۲۰ درصد را اعلام کرده است. مالکان ضوابط را رعایت نمی کنند.

مسکن ملی بر طبق اعلام دولت شرایط خاصی دارد. برای مثال افراد باید در چندین نوبت مبالغ ۴۰ میلیون تومانی واریز کنند که البته دشوار است. مسکن ملی مانند مسکن مهر نخواهد بود چرا که هنوز چیزی از آن مشخص نیست اما تقریباً معلوم است که نقدینگی مردم به سمت دولت می رود لذا هیچ اتقاقی در تغییر قیمتی مسکن رخ نمی‌دهد مگر اینکه مثل مسکن مهر فرد به عنوان مستاجر در آن ساکن شود. مسکن ملی چیزی نیست که بتواند تاثیر محسوس داشته باشد مثلاً در اجاره بها یا رهن هیچ تاثیری نخواهد داشت.

راهکار ساماندهی

درباره راهکار ساماندهی بازار مسکن مثالی می زنم. راه آهن در مقطعی تمام بلیط قطارها را می فروخت اما بعد از سال ها این کار به شرکت های خصوصی واگذار شد به نظر من در بخش مسکن هم شرکتی پایه می بایست وجود داشته باشد که صفر تا ۱۰۰ قیمت گذاری یا تغییر قیمت یا هر قانون و ضوابطی که در این مورد است، بر عهده آن باشد و سپس بخش خصوصی به صورت گسترده تابع آن، مسکن بسازند و بفروشند مانند بلیط قطار که سیاست گذار و قیمت گذار آن یک شرکت واحد بود اما انواع مختلف فروخته می شد.

درباره وضعیت کنونی مسکن باید در شرایط رکود هستیم. به هر املاکی که مراجه کنید، عملاً بیکار است. در تهران و گرگان، بازار هنوز در جریان است اما در شهری مانند شاهرود، به دلیل اینکه تعیین کننده قیمت ها، مالکان هستند و به صورت لفظی قیمت گذاری ها صورت می گیرد نه کارشناسی، در وضعیت رکود قرار داریم.

کافی است در یک خیابان اولین فرد خانه را بخرد آن هم به قیمتی که غیرکارشناسی است لذا تا انتهای خیابان همان قیمت مصوب می شود پس چهارچوب و قوانین خاصی نیست برای مثال قیمت یک ملکی متری ۴۵ میلیون تومان در نظر گرفته شده است املاکی اعلام می کند که قیمت بسیار بالا است اما مالک صبر می کند تا مشتری پیدا شود و با همان قیمت حتی بالاتر می فروشد و از فردای آن روز، همان قیمت مرسوم می شود و نفر بعدی که می خواهد ملک خود را بفروشد به همان استناد می کند.

وضعیت نابسامان ملک

محمدی: وضعیت اجاره مسکن و اجاره مغازه اسفناک است.قیمت ها نسبت به یکی دو سال قبل ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد رشد داشته است. برای مثال اجاره مسکن دو میلیون تومانی در سال ۱۴۰۰ به شش میلیون تومان در سال ۱۴۰۱ افزایش یافته آن هم بدون اینکه هیچ نظارتی بر این موضوع وجود داشته باشد. متاسفانه یکی از مشکلات «مشاوران املاک» هستند که از روی هیجان تصمیم می گیرند و هیچ معیار قیاسی برای اجاره ها ندارند. شاخصه بعدی بی انصافی مردم است.

قیمت ها نسبت به یکی دو سال قبل ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد رشد داشته است

قیمت‌گذاری مسکن تا سال گذشته در دست املاکی ها بود اما امسال مالکان بر اساس نیاز ماهانه خود قیمت‌گذاری می کنند. سایت‌های دیوار و شیپور و... هم آسیب جدی به بازار ملک و خودرو وارد کرده است. این وبسایت ها بدون هیچ نظارت و کارشناسی، پذیرای قیمت مالکان است و برخی مالکان قیمت‌های اجاره کنونی‌شان را با قیمت‌های کذایی سایت‌های خرید توافقی مقایسه می‌کنند و بعضاً این کار سبب می شود تا اجاره سال بعد را ۳۰۰ درصد افزایش دهند.

مسکن مهر در ابتدا مورد استقبال قرار گرفت در دوره مقطعی بازار را هم کنترل کرد اما در بلندمدت، بر عکس آن عملکرد را شاهد بودیم چرا که باعث شد تا مردم از روستاها به شهرها مهاجرت کنند و سازه‌های بی‌کیفیتی را تحویل بگیرند. از سوی دیگر طرح نتوانست تقاضا را جوابگو باشد و لیکن نیاز مردم به مسکن برطرف نشد این عامل باعث گرانی مجدد ملک شد. زمانی که مسکن مهر آغاز شد در بهترین خیابان های شهری مانند شاهرود قیمت ملک متری ۸۰۰ هزار تومان بود اما بعد از اینکه نخستین واحدهای آن را تحویل دادند، قیمت همان خانه چهار میلیون تومان شد لذا نباید اشتباه را دوباره تکرار کرد.

همه وارد گود شوند

برای کنترل بازار مسکن سایت‌هایی مثل دیوار و شیپور جمع شود. افراد نتوانند خودشان قیمت بگذارند بلکه باید قیمت ها بر اساس یک ساز و کار کارشناسی تعیین شود. اینکه مالک به چه میزان پول نیاز دارد مهم نیست این اهمیت دارد که ملک چقدر می ارزد. مورد بعد اینکه بی دلیل به املاکی ها پروانه کسب ندهند درست است که این موضوع مرتبط با اشتغال زایی است اما هر کسی که نباید از راه برسد و دست در قیمت گذاری کند.

نباید اشتباه را دوباره تکرار کرد

ساز و کار قیمت‌گذاری توسط یک ارگان انجام نشود بلکه تمامی ارگان ها باید دست به دست هم دهند. من در سمیناری با حضور دادستان شاهرود پیشنهاد دادم که مشکل را به گردن دیگران نباید انداخت و دستگاه قضایی هم می بایست وارد گود شود. حرف ما این است که نباید از بیرون گود دستور داد.

امروز بیان می شود که املاکی‌ها به مردم تذکر دهند اما مردم به حرف املاکی‌ها توجه نمی‌کنند. مالک اگر قیمت مورد نیازش محقق نشود به املاکی دیگری می رود تا زمانی که کسی برایش بفروشد در نتیجه باید همه ارگان ها به خصوص دستگاه قضایی وارد میدان شود تا تصمیمی گرفته شود. ملک مادر تمام اصناف است ۳۶۰ شغل وابسته مستقیم به ملک داریم لذا باید تاکید کرد که اگر وضعیت ملک در هر شهری خوب باشد همه صنایع و اصناف آن شهر خوب خواهند بود و بالعکس؛ لذا باید تمرکز مسئولان بر روی ملک باش و باید شرایط ناهنجار را کنترل کرد.