چرا مسکن گران شد؟ | کارشناسان: مسکن از بقیه کالاها رشد کمتری داشت!

بازار؛ گروه راه و مسکن: در گزارش اخیر بانک مرکزی تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱، به ۱۰.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش ۲۰۶.۱ و ۱۶۶.۴ درصدی را نشان می دهد. البته آنطور که بانک مرکزی گزارش داده است آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه کُند شده است.

در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۶۳.۵ میلیون ریال بود که حاکی از افزایش ۶.۱ درصدی نسبت به ماه قبل می باشد. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۲۶.۲ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۰ (معادل ۶۹.۷ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ است.

کُند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه را اگر نسبت به اردیبهشت ماه پارسال که اوج پاندمی کرونا و افت شدید معاملات بود مقایسه کنیم این موضوع را می توان پذیرفت اما اینکه از سال گذشته تاکنون قیمت مسکن هر متر مربع به طور متوسط ۸ میلیون تومان رشد داشته است نشان دهنده کاهش قدرت خرید مسکن بیش از پیش است.

اما سوال این است که چرا علیرغم تمام پیش بینی های صورت گرفته باز هم شاهد رشد قیمت مسکن هستیم. حتی برخی مشاوران املاک که رضایت نسبی نسبت به گزارش های رشد قیمت مسکن دارند نیز معتقد هستند که آمار گویای آن است که مسکن نسبت به بقیه کالاها از درصد رشد کمتری برخوردار بوده است.

حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران که همواره معتقد به رشد تولید برای کنترل قیمت مسکن است می گوید: اگر به گزارش بانک مرکزی دقت کنید متوجه خواهید شد که معاملات مسکن رونق نسبی داشته است و متوسط قیمت مسکن نیز در تهران با رسیدن به ۳۶ میلیون تومان در هر متر رشد به مراتب کمتری نسبت به سایر کالاها داشته است.

وی با اشاره به اینکه رونق نسبی بازار مسکن در اردیبهشت ماه، همزمان با تغییر قیمت کالاهای اساسی رخ داده است اظهار داشت: افزایش قیمت دیگر کالاها و رشد حدود ۵۰ درصدی دستمزد چندان غیر منتظره نبود چرا که برخی از کالاها تا ۳۰۰ درصد هم رشد داشتند و طبیعی است که این مساله به شکل ملموس یا روانی بر بازارها تاثیر می‌گذارد.

اما گزارش چند روز گذشته از بازار مصالح ساختمانی به خصوص سرامیک، کلید و پریز، شیرآلات و انواع عوارض شهرداری و انشعابات نشان می دهد که رشد قیمت بالایی داشتند و نمودار برخی از این کالاها نشان می دهد که از اسفند ماه پارسال این روند آغاز و در اردیبهشت و خرداد به اوج خود رسیده است.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در خصوص اینکه تمام کالاها و به خصوص نهاده های تولید مسکن با رشد قیمت مواجه شده اند و قطعا مسکن و قیمت تمام شده مسکن را صعودی خواهند کرد، اظهار داشت: طبیعی است رشد تورم در کنار سایر افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن می تواند به خوبی بر بازار مسکن و قیمت ها تاثیر مثبت بگذارد. پس باید نتیجه بگیریم که تا زمانی که تورم داریم و قیمت نهاده های تولید نیز افزایش می یابد مسکن نیز روند صعوی می گیرد. قطعا وظیفه دولت در برخی موارد مثل عوارض و حق انشعاب این است که هزینه هایی که منجر به رشد قیمت تمام شده مسکن می شود را کنترل کند.

تا زمانی که نرخ تورم رشد می کند مسکن نیز روندی صعودی خواهد داشت اما قطعا به دلیل افت شدید قدرت خرید مسکن نمی توان انتظار داشت که افزایش قیمت مسکن همانند برخی کالاها که تا ۴۰۰ درصد هم رشد داشته است، رشد کند

محتشم ادامه داد: تا زمانی که نرخ تورم رشد می کند مسکن نیز روندی صعودی خواهد داشت اما قطعا به دلیل افت شدید قدرت خرید مسکن نمی توان انتظار داشت که افزایش قیمت مسکن همانند برخی کالاها که تا ۴۰۰ درصد هم رشد داشته است، رشد کند.

وی در پاسخ به این پرسش که رشد معاملات مسکن نیز در کنار افزایش قیمت مسکن نشانه چیست؟ ادامه داد: اگر دقت کنید علیرغم اینکه نرخ دلار در چند روز گذشته رشد داشته است هنوز برخی از متقاضیان و سرمایه گذاران در ورود به این بازار تردید دارند. پس اگر نرخ ارز رشد کند مطمئن باشید که در آینده نیز انواع اقلام ساختمانی رشد خواهند کرد. اما چون قدرت خرید پایین است بدون شک معامله مسکن نیز افت خواهد کرد.

محتشم افزود: شاید سوال کنید که پس چرا معاملات مسکن طبق گزارش بانک مرکزی افزایش داشته است. پاسخ این است که این روزها اکثر خریدها برای سرمایه گذاری است. یعنی بیشتر خریداران مسکن ، برای اینکه مسکن را کالایی پایدار به لحاظ سرمایه گذاری می دانند به این بازار اعتماد کرده اند و اقدام به خرید مسکن می کنند. پس اگر بازار ارز مطئن باشد که برجام امضاء نخواهد شد و نرخ دلار ۳۰ هزار تومان باقی خواهد ماند بدون شک سرمایه ها از بازار مسکن به این بازار سرازیر خواهد شد.

وی تاکید کرد: اگر بازاری را این روزها بخواهید به متقاضیان سرمایه گذاری پیشنهاد دهید بدون شک بازار مسکن است چرا که تنها بازاری که باقی می‌ماند مسکن است که در اسفند پارسال و اردیبهشت امسال مقداری سرمایه ها را به سمت خود جذب کرد و عاقبت آنرا می بینید که بانک مرکزی در پایین ترین حد اعلام می کند که قیمت مسکن رشد کرده است.

اما ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان تهران در گفتگو با بازار در پاسخ به این پرسش که گویا قیمت نهاده های تولید مسکن بر قیمت تمام شده و در نهایت بر قیمت مسکن در بازار تاثیر خواهد گذاشت؟ گفت: قیمت تمام شده مسکن از همان روزهای نخست سال که دستمزد کارگران تا ۵۷ درصد افزایش یافت متاثر از این مصوبه دولت شد. در سال جاری که زمزمه افزایش ۵۷ درصدی دستمزدها به گوش رسید قیمت مصالح ساختمانی دچار تغییر شد و در هفته‌های اخیر نیز مقداری دیگر افزایش پیدا کرد. این مساله باعث افزایش هزینه‌های تولید و در نهایت قیمت مسکن می‌شود.

در خصوص سایر نهاده های تولید مسکن نیز باید اذعان کرد که همه ساله در ابتدای سال قیمت نهاده های تولید افزایش می یابد و همین موضوع در قیمت تمام شده به خوبی خود را نشان میدهد. اما اینکه انتظار داشته باشیم همه کالاها گران شوند اما مسکن ثابت بماند تا حدودی به بیراهه رفته ایم

نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: در خصوص سایر نهاده های تولید مسکن نیز باید اذعان کرد که همه ساله در ابتدای سال قیمت نهاده های تولید افزایش می یابد و همین موضوع در قیمت تمام شده به خوبی خود را نشان میدهد. اما اینکه انتظار داشته باشیم همه کالاها گران شوند اما مسکن ثابت بماند تا حدودی به بیراهه رفته ایم.

وی افزود: تورم می‌تواند بر تمام بازارها از جمله مسکن تاثیر و بازارها را درگیر خود کند اما به دلیل اینکه مسکن سهم بالایی از سبد خانوار را به خود اختصاص می دهد می بینیم که تورم مسکن کمتر از تورم عمومی و حتی کمتر از سایر کالاها رشد کرده است.

رهبر در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد رکود شدید در انتظار ساخت و ساز باشد؟ تاکید کرد: رکود ساخت و ساز سالهاست که بر بازار مسکن حاکم است چرا که اگر در دوره ای از سال های نه چندان دور در تهران ۱۵۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شد این آمار در سال گذشته به حدود ۵۰ هزار واحد رسیده است. پس اگر حتی تورم هم نداشته باشیم این کمبود تولید و عرضه نسبت به تقاضا می تواند رشد قیمت ها را در پی داشته باشد.

سعید لطفی عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفتگو با خبرگزاری «بازار» در پاسخ به این پرسش که رشد قیمت مسکن را اکثر املاکی ها تکذیب و پیش بینی ها آنها در سال گذشته این بود که قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ نمی تواند افزایش یابد، گفت: چندین مولفه در رشد قیمت مسکن تاثیر کذار هستند. یکی از مولفه ها در کنار سایر عوامل مثل رشد قیمت حامل های انرژی و رشد نرخ ارز می تواند بر قیمت مسکن تاثیرگذار باشد. اگر کسی هم پیش بینی می کرد که قیمت ها در سال ۱۴۰۱ رشد نخواهد کرد به این دلیل بود که قدرت خرید متقاضیان مسکن در این چند سال به شدت افت کرده بود. اما به هر حال تغییر قیمتی که در کالاهای اساسی ایجاد شد و انتظارات تورمی، قیمت مسکن در تهران را افزایش داد.

اگر کسی هم پیش بینی می کرد که قیمت ها در سال ۱۴۰۱ رشد نخواهد کرد به این دلیل بود که قدرت خرید متقاضیان مسکن در این چند سال به شدت افت کرده بود. اما به هر حال تغییر قیمتی که در کالاهای اساسی ایجاد شد و انتظارات تورمی، قیمت مسکن در تهران را افزایش داد

وی با اشاره به اینکه رشد قیمت مسکن در چند سال گذشته باعث شد تا بازار ملک ظرفیت افزایش شدید قیمت را نداشته باشد، ادامه داد: تورم عمومی و هزینه‌های ساخت، قدرت سمت تقاضا و تغییرات بازارهای موازی مثل ارز و طلا و قیمت حامل های انرژی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. به هر حال وقتی تورم افزایش می یابد نمی توان انتظار داشت که قیمت مسکن رشد نکند و صفر باشد. قطعا رشد قیمت مسکن به دلیل بالا بودن سهم خود در سبد خانوار بیشتر نمود پیدا می کند.

لطفی در پاسخ به این پرسش که آیا ثبات قیمت مسکن را می توان در ماههای آتی شاهد بود؟ گفت: روند کلی بازار مسکن نشان می دهد که نباید رشد شدید و یا جهشی قیمت را شاهد باشیم. اما به هر حال برخی مواقع هست که برخی تلاطمات و برخی تصمیمات و اقدامات بر تمام بازارها و در نهایت بر بازار مسکن تاثیر می گذارد.

بر اساس این گزارش، به نظر می رسد مادامی که بازارهای موازی دچار تلاطم شوند بازارهایی که بنا به دلایلی جزو بازارهای پایدار به لحاظ سرمایه گذاری هستند دچار رشد تقاضا برای سرمایه گذاری و در نهایت رشد قیمت می شوند. حال به نظر می رسد که علیرغم کاهش قدرت خرید مسکن هنوز هم بازار مسکن یک بازار جذاب برای سرمایه گذاری خواهد بود.