اعظم محبی؛ بازار: تأمین مسکن یکی از نیازهای ضروری هر خانوار بوده که دولت های مختلف برای تأمین آن طرح‌های گوناگونی را اجرا کردند، طرح مسکن مهر در دولت دوازدهم جای خود را به طرح اقدام ملی داد که به دلیل ابهامات موجود در این طرح، به نتیجه نرسید.
با روی کارآمدن دولت سیزدهم، «طرح ملی جهش تولید مسکن» مطرح و مقرر شد سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. براساس این قانون، نرخ سود تسهیلات این طرح برای دهک های مختلف جامعه متفاوت بوده و میزان تسهیلات هم در شهرهای مختلف با هم فرق دارد.
کارشناسان حوزه مسکن معتقد هستند که در اجرای طرح جهش تولید مسکن باید با آسیب شناسی طرح های قبلی، مشکلات این طرح را به حداقل رساند و واقعی تر به مسائل نگاه کرد انتخاب نوع زمین و شناور بودن سهمیه اختصاص یافته برای دهک های مختلف توسط فعالان این حوزه مطرح شده لذا در این خصوص با «سیدمحمد مرتضوی» عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور گفتگو کردیم که در ادامه خواهد آمد.
* چالش های پیش روی طرح جهش تولید مسکن چیست؟
برای احداث مسکن به شکل انبوه باید مسائل مختلفی لحاظ شود که در این راستا می توان به طرح های دولت های قبل مراجعه و با رفع مشکلات، طرح جدید را اجرا کرد. در دولت های قبلی طرح‌های تولید مسکن با عناوین مختلف اجرا شده به عنوان مثال در طرح مسکن مهر دو میلیون واحد مسکونی احداث شد. یکی از مشکلات مسکن مهر «انتخاب زمین» بود و با توجه به این که بیشترها این طرح ها در حاشیه و اطراف شهرها ساخته شد، استقبال خوبی از آن نشد زیرا بسیاری از زیرساخت ها دچار مشکل بود.
کارشناسان حوزه مسکن معتقد هستند که در اجرای طرح جهش تولید مسکن باید با آسیب شناسی طرح های قبلی، مشکلات این طرح را به حداقل رساند و واقعی تر به مسائل نگاه کرد
در طرح جهش تولید مسکن با فعال شدن شوراهای مسکن در سطح ملی و استان ها می‌توان به طور کامل بر روی این بحث متمرکز شد. باید زمین هایی انتخاب شود که مورد استقبال مردم در آینده قرار بگیرد و شهروندان آن را به عنوان یک سکونتگاه خوب بپذیرند.
باید در در این اماکن امکانات مختلف فضای سبز، فضای بازی کودکان، فروشگاه های متعدد، فضاهای آموزشی و ورزشی و فرهنگی و سایر خدمات دیده شود. هر اندازه که این واحدها به مراکز شهرها نزدیک تر باشد امکان استفاده بیشتر از سرانه های موجود شهرها میسر می شود.
* میزان تولید مسکن با زمان پیش بینی شده در طرح، سنخیت دارد؟
خیر؛ از دیگر چالش های این طرح، تعداد واحدهای در نظر گرفته شده است که باید حدود سه سال برای اجرای هر پروژه در نظر گرفت و کاهش سال تولید شدنی نیست. همچنین تعداد مسکن در نظر گرفته شده در طرح با واقعیت‌های موجود فاصله زیادی دارد، ظرفیت تولید امروز مسکن کشور، سالانه بین ۳۰۰ الی ۴۰۰ هزار واحد بوده و این در آمار و اسناد موجود است لذا با توجه به ظرفیت موجود، ما با رقم یک میلیون واحد در سال فاصله زیادی داریم و امکان این که در یکی دو سال آینده به این عدد دسترسی پیدا کنیم، کم است و تبعات مخاطره آمیزی هم دارد.
* در حوزه مصالح چه اتفاقی خواهد افتاد؟
در خصوص تامین مصالح مانند سیمان فولاد هم دچار مشکلاتی خواهیم شد. در فصول سرد سال به دلیل کمبود سوخت کارخانه ها، مشکلات این طرح تشدید شده و خود این مسئله باعث بالا رفتن قیمت‌ها خواهد شد. اگر بخواهیم با شیب تند به تولید مسکن بپردازیم قطعاً بازار سیمان هم رقابتی شده و زمینه سوء استفاده از این شرایط را فراهم خواهد کرد.
قیمت گذاری دستوری هم جواب نخواهد داد همان طور که در بازار فولاد مشاهده کردیم و با افزایش قیمت ارز شاهد افزایش میل گرد بودیم. به نرخ گذاری محصولات ساختمانی نمی‌توان دل بست بنابراین تولید مسکن را باید با دقت و شیب ملایم جلو ببریم تا دچار کمبود مصالح و افزایش قیمت ها نشویم.
* به نظر می رسد با توجه به حجم تولید در نظر گرفته شده، طرح در تأمین منابع مالی هم دچار چالش شود؟
بله، طرح جهش تولید مسکن در زمینه تامین منابع مالی هم دچار چالش جدی خواهد بود و تزریق ۴۰۰ هزار هزار میلیارد در سال، کار پیچیده و دشواری است. شاید این سهمیه برای بانک ها در نظر گرفته شود اما آن ها قادر به تامین این میزان نخواهند بود.
قیمت گذاری دستوری هم جواب نخواهد داد همان طور که در بازار فولاد مشاهده کردیم و با افزایش قیمت ارز شاهد افزایش میل گرد بودیم
صندوق ملی زمین و مسکن هم منابع مالی خود را باید از طریق مالیات املاک مستغلات و ساخت و سازها یا از ناحیه فروش زمین های دولتی تأمین کند و این منابع خیلی در دسترس نیست و باید بر روی تخصیص این منابع برنامه ریزی شود استقراض از بانک ملی هم باعث تورم خواهد شد در نتیجه باید با شیب ملایم جلو رفته تا آثار تورمی طرح را خنثی کنیم.
* نظر شما در مورد دهک بندی های طرح چیست؟
بخش قابل توجهی از این قانون برای اقشار ضعیف جامعه و دهک های پایین اختصاص یافته و اینکه این افراد بتوانند با توجه به شرایط اقتصادی موجود آن را تأمین کنند، ممکن نیست. حتی اگر با قیمت تمام شده مسکن را در اختیار آنها قرار دهیم در تامین مالی و بازپرداخت تسهیلات دچار مشکل خواهند شد و با توجه به تورم موجود و اوضاع اقتصادی این امر امکان پذیر نیست.
تولید مسکن و عرضه آن باید به صورت شناور در دهک های مختلف انجام شود و نباید هدف گذاری شود که برای دهک فلان این تعداد واحد در نظر گرفته می شود، باید این امکان را فراهم کنیم که اگر اقشار طبقات متوسط جامعه قادر به خرید مسکن هستند، این تولید در اختیار آنها هم قرار بگیرد.
* تخفیفات خدمات مهندسی در طرح پیش بینی شده است، آیا جامعه مهندسی با این امر موافق هستند؟
نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم مهندسان ما دستمزدهای پایین تری از نرخ روز دریافت کنند زیرا خدماتی که ارائه می شود همانند خدماتی است که برای ساختمان های دیگر انجام می‌شود لذا باید از طریق استفاده بیشتر از ظرفیت مهندسان، این کاهش دستمزدها را جبران کنیم اگر دستمزد کاهش می یابد، پاسخگوی مهندس برای کیفیت کار و تضمین خدمات همچنان وجود دارد و نباید شرایط به گونه‌ای باشد که ما انتظار پاسخگویی کامل داشته ولی دستمزد واقعی را پرداخت نکنیم.
* مزیت ها طرح چیست؟
در این قانون تخفیفات، تسهیل گری و کاهش زمان دیده شده و موازی کاری ها و برون سپاری ها، محدود شده است تا دخالت ها به حداقل برسد و فرایند صدور مجوزها مشابه آنچه در قوانین حمایتی دیده شده، مد نظر قرار گرفته است.
*در خاتمه بگویید باید چه کرد؟
ظرفیت تولید مسکن چنان چه در طرح‌های جامع دیده شده ۸۰۰ الی ۹۰۰ هزار واحد در سال است و البته این میزان در شرایط اقتصادی بهتر از وضع موجود به تصویب رسیده است لذا در شرایط فعلی قطعاً ما از پس تولید چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال اولیه اجرای این طرح بر نخواهیم آمد.
نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم مهندسان ما دستمزدهای پایین تری از نرخ روز دریافت کنند
بنابراین برای اینکه با کیفیت و دقت بیشتری این طرح را جلو ببریم و از همه ظرفیت های این قانون استفاده کنیم، توصیه انبوه‌سازان این است که با شیب ملایم جلو رفته و چهار میلیون واحد در طول ۱۰ سال ساخته شود. با برنامه ریزی می توان در سال های آینده با پیشرفت کار از مخاطراتی که موجب نابسامانی در تولید مسکن شده و افزایش قیمت‌ها و بالتبع آن کاهش کیفیت ساخت را به دنبال دارد، دور شویم.
نظر شما