خریداران بازار مسکن را از فروشندگان پس گرفتند/ شیب کُند افت قیمت مسکن از ماه آینده؟ً!

اکبر محمودی؛ بازار: تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه سال ۱۳۹۹ از زبان بانک مرکزی نشانگر کاهش سرعت رشد قیمت معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به مهر ماه سال جاری است. برخی فعالان بازار مسکن و کارشناسان مسکن بر این نکته تاکید دارند و به جمع بندی رسیده اند که دو ماه است که تُرمز رشد قیمت مسکن کُند شده است و احتمالا با افت نرخ دلار و سایر بازارهای موازی، قیمت مسکن نیز از زمستان دچار یک کاهش قیمت واقعی خواهد شد.

براساس گزارش ارائه شده از سوی بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آبان ماه سال جاری به ۴.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴۸.۴ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۷۱.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱.۸ و ۱۱۸.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

ذکر این نکته ضروری است که تورم ماهانه متوسط قیمت نرخ معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریورماه ۱۳۹۹، معادل ۱۰ درصد بوده که این میزان در آبان ماه نسبت به مهر ماه سال جاری به ۱.۸ درصد رسیده است؛ این امر نشانگر کاهش سرعت رشد قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در آبان ماه نسبت به مهر ماه سال جاری است

خریداران و فروشندگان ایستاده اند تا ببیند که شرایط بازار مسکن به چه سمتی رفته و دولت و مجلس چه اقداماتی برای بهبود وضعیت انجام می دهند

رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه در چند سال اخیر شاهد بودیم که قیمت مسکن به صورت هیجانی افزایش چشمگیری پیدا کرد که بخشی از این روند افزایشی، تحت تأثیر فضا و جو روانی حاکم بر جامعه بود گفت: این تغییرات نشان می دهد که بخشی از گرانی مسکن به خاطر مسائل مرتبط با گرانی مصالح و افزایش نرخ ارز نبوده است.
نماینده مردم جهرم در مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه در شرایط فعلی شاهد کاهش تدریجی حباب قیمتی در بازار مسکن هستیم، افزود: در شرایط کنونی حجم معاملات مسکن کاهش چشمگیری داشته است، به نظر می رسد که خریداران و فروشندگان ایستاده اند تا ببیند که شرایط بازار مسکن به چه سمتی رفته و دولت و مجلس چه اقداماتی برای بهبود وضعیت انجام می دهند.

حسین منصوری یکی از فعالان بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه این روزها قیمت مسکن توقف کرده است گفت: این روزها قیمت مسکن به نوعی ایست کرده است و منتظر تغییر و تحولات اقتصادی و سیاسی است تا مسیر خود را برای آینده تعیین کند.

وی می افزاید: اگر بخواهیم منتظر روند نزولی قیمت مسکن باشیم باید به این نکته توجه کنیم که قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن و میلگرد رشد نکنند. اما اگر روند صعودی قیمت ها در بازارهایی مثل آهن، میلگرد، مصالح ساختمانی و ارز ادامه پیدا کند رشد دو برابری قیمت مسکن در سال آینده دور از انتظار نخواهد بود.

این فعال بازار مسکن معتقد است که املاکی ها این روزها در تعیین قیمت نقشی ندارند.

او می گوید: قیمت مسکن را مالکان تعیین می کنند اما این روزها به دلیل رکود و احتمال کاهش قیمت مسکن باعث شده تا خریداران مسکن با قیمت های پیشنهادی فروشندگان مخالفت کنند.

به طور حتم کمبود مسکن و بر هم خوردن نظام عرضه و تقاضا تأثیر مستقیمی در افزایش قیمت ها داشته و خواهد داشت

اما سید البرز حسینی سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نیز در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با بیان اینکه در شرایط کنونی کشور با کمبود مسکن مواجه است، گفت: به طور حتم کمبود مسکن و بر هم خوردن نظام عرضه و تقاضا تأثیر مستقیمی در افزایش قیمت ها داشته و خواهد داشت.

در همین حال رضایی، رئیس کمیسیون عمران در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد قیمت ها قصد کاهش دارند ادامه داد: بازار مسکن همواره درگیر تلاطم و کاهش یا افزایش قیمت ها بوده و این مسئله در یک بازار اقتصادی، امری طبیعی است، اما باید توجه داشت که چرا مسکن در چند سال اخیر به این میزان گران شده است. پس تا زمانی که عرضه مسکن به میزان تقاضا و درخواست خریداران واقعی در بازار وجود نداشته باشد، ما باید در هر دوره ای شاهد افزایش قیمت ها باشیم.

رضایی خاطر نشان کرد: قطعا با افت قیمت ها در بازارهای موازی می توان امیدوار شد که قیمت ها روند نزولی به خود بگیرد اما اگر اقدام اساسی برای تولید مسکن صورت نگیرد و به بخش تقاضا توجه نشود باید منتظر افزایش دوباره قیمت ها باشیم.

تدوین طرح جهش تولید و تأمین مسکن تمام الزامات برای تولید انبوه مسکن را پیش بینی کرده و با اجرای آن بخش اعظمی از کمبود مسکن در بازار رفع خواهد شد

سخنگوی کمیسیون عمران مجلس در پاسخ به این پرسش که طرح دو فوریتی جهش تولید مسکن به کجا رسید؟ ادامه داد: این طرح بزودی در صحن مطرح خواهد شد بنابراین باید به این طرح به صورت ویژه نگاه شود چرا که تدوین طرح جهش تولید و تأمین مسکن تمام الزامات برای تولید انبوه مسکن را پیش بینی کرده و با اجرای آن بخش اعظمی از کمبود مسکن در بازار رفع خواهد شد.

به نظر می رسد که افت معاملات مسکن در ماه های آینده ادامه یابد و اگر بازار مسکن از فروشنده ها اشباع شود باید منتظر افت قیمت از ماههای آینده بود. اتحادیه مشاوران املاک آمار خرید و فروش ملک در آبان ماه را به این شکل منتشر کرد که از افت ۴۸ و ۳۱ درصدی معاملات ملک به ترتیب در شهر تهران و کل کشور حکایت دارد.

این بیشترین کاهش ماهیانه تعداد معاملات در سال ۱۳۹۹ محسوب می شود.

کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با بازار از کاهش ۱۰  تا ۱۵ درصدی قیمتهای پیشنهادی خبر می دهد و می گوید: این روزها در بازار مسکن تعداد فروشنده ها از خریداران بیشتر است و وقتی تقاضا برای فروش بیشتر شود قطعا افت قیمت رخ می دهد.

آبان ۱۳۹۹ شاهد انعقاد ۵۰۷۲ فقره قرارداد خرید و فروش ملک در شهر تهران بودیم که نسبت به ماه قبل ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۲ درصد افزایش نشان داد. همچنین بالغ بر ۴۴ هزار و ۳۳۹ مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش) در کل کشور منعقد شده که از افت ۳۱ درصد نسبت به مهرماه امسال و رشد ۶۷ درصد نسبت به آبان پارسال حکایت دارد. کاهش معاملات ناشی از انتظار خریداران برای افت قیمتها و مقاومت فروشندگان برای کاهش قیمت است.

اگر در ماههای آینده در بازارهای موازی شاهد روند نزولی قیمتها باشیم انتظار می رود که بازار مسکن از لحاظ معاملات در کوتاه مدت وارد دوره کاهشی و در میان مدت وارد ثبات قیمتی شود

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن در تحلیل وضعیت فعلی این بازار نیز گفت: اگر در ماههای آینده در بازارهای موازی شاهد روند نزولی قیمتها باشیم انتظار می رود که بازار مسکن از لحاظ معاملات در کوتاه مدت وارد دوره کاهشی و در میان مدت وارد ثبات قیمتی شود.  

اما به نظر می رسد هنوز وزارت راه و شهرسازی آمارهای بانک مرکزی را قبول ندارد و معتقد است که بانک مرکزی تنها قیمت مسکن استان تهران را منتشر می‌کند، بنابراین سامانه اطلاعات قیمت برای کل کشور را آماده کرده‌ایم.

با این تفاسیر حالا که بازار مسکن به نوعی از دست فروشندگان از بابت تعیین قیمت خارج شده است و در دستان خریداران قرار گرفته می توان گفت هیچ خریداری علاقه ای به خرید مسکن با قیمت های بالاتر و یا پیشنهادی فروشندگان ندارد. حال می توان نتیجه گرفت اگر اتفاق خاصی در بازار ارز رخ ندهد و قیمت ها و نهاده های تولید مسکن افزایش نیابد قیمت مسکن نه تنها ثابت خواهد ماند بلکه کاهش هم خواهد داشت.