بازار؛ گروه ایران: بازار مسکن در شرایط سختی به سر می‌برد و از ابتدای سال تا بحال، شاهد افزایش صعودی و سرسام آور قیمت مسکن بوده‌ایم و آنچه که شرایط موجود نشان می‌دهد، به ادامه این روند نامطلوب اشاره دارد. احمدرضا براتی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با بخش چندرسانه‌ای بازار، علاوه بر بررسی وضعیت کلی بازار مسکن، به موضوعات و علل افزایش قیمت‌ها پرداخته است که در زیر مشروح آن را می‌خوانید.
*وضعیت بازار مسکن چگونه است؟
به نظر شخصی من خوب نیست، خراب است و در ICU است؛ یعنی بازار خوبی نداریم. تورم ۱۰۰ درصدی و بسیار شدید این بخش، بعلت عدم تعادل نقدینگی است و مقصر اصلی این کار دولت است؛ یعنی مردم به وسیله محوریت دولت. به این دلیل است که شرایط بازار مسکن در این حال گیر کرده و راه نجات از این شرایط این است که دولت خودش را کنار بکشد.
*هر روز شاهد مداخله بیشتر دولت در بازار مسکن هستیم؛ آیا این مداخله‌ها به بهبود بازار مسکن کمک می‌کند؟
این کمک‌ها هیچ کدام درمان نیستند. وقتی قسمتی از بدن نیاز به جراحی دارد، با یک داروی مسکن خوب نمی‌شود؛ این‌ها همه مسکن هستند و آمار و ارقام دولت این را نشان می‌دهد. آیا این وام‌های کوچک تاثیری دارد؟ قطعا جواب خیر است. با این وامی که دولت برای خرید مسکن می‌دهد، حتی نمی‌توان ۱۰ متر از یک آپارتمان ۶۰-۵۰ متری را خرید. باقی‌مانده مبلغ را چه کسی باید بپردازد؟ باید خریدار بدهد. پس این دردی را دوا نمی‌کند. شما نگاهی به دولت کشورهای دیگر بیاندازید؛ دولت می‌گوید اگر شما درآمد دارید، ۳۰ درصد مبلغ ملک را بپردازید و من ۷۰ درصد باقی‌مانده را اقساط می‌کنم؛ آن هم با سود ۳ درصد، نه سود ۱۴-۱۳ درصد که پشت پرده سودهای دیگری هم روی مبلغ کشیده شود و به ۱۸-۱۷ درصد برسد. این موارد باعث تورم ملک هستند و به نظر من این کارها اصلا تاثیری ندارد.
*آیا کاهش کمیسیون مشاوران املاک به کاهش قیمت مسکن کمکی می‌کند؟
دولت به نظر خودش اشانتیونی به خریدار، مالک یا مستاجر داده است. در کل بخواهیم حساب کنیم چیز بخصوصی را کم نکرده است؛ وقتی حساب کنید می‌بینید که یک میلیون و خرده‌ای تومان را در قسمت فروش کم کرده است و بالای ۵۰۰ میلیون تومان، همان ۰.۲۵ درصد بود، اما تاثیر روانی‌ای که روی کارکنان املاک گذاشته قابل انکار نیست؛ قاعدتا هیچ‌کس نمی‌گوید که ۰.۲۵ درصد از ۵۰۰ میلیون اول را کم کرده‌اند، بلکه می‌گویند کمسیون من را نصف کرده‌اند. پس چه اتفاقی می‌افتد؟ یا همکاران ما پشت پرده با فروشنده زد و بند می‌کنند یا این که قیمت ملک بالا می‌رود که در این چند وقت اخیر این کار باعث ایجاد تورم شده است. این تورم می‌تواند به واسطه املاک، فروشنده، کسانی که پشت پرده زد و بند می‌کنند یا به هر عنوان دیگری باشد. پس خود دولت کاری کرده که تشنج ایجاد شده است. اینکه کمیسیون مشاوران املاک را کم کند و بعد گشت تعزیرات بفرستد که باید اینقدر کمیسیون بگیرید بسیار عجیب است؛ مگر بقالی است که جنسی باشد و روی آن قیمت زده باشند؟ این اشتباه دولت بود که بدون کارشناسی این کار را انجام داد و قانونا باید جوابگو باشد. حتما جوابگو هستند که این کار را کرده‌اند! بروند قیمت‌های ده روز گذشته را با الآن بررسی کنند. از طریق مردم هم نمی‌خواهد بررسی کنند، می‌توانند به املاک‌های سطح تهران رجوع کنند و ببینند مالک چه می‌گوید؟ می‌گوید بنگاه به من این قیمت را داده. چرا باید بنگاه قیمت را بالا ببرد؟ اتحادیه می‌گوید املاک کاره‌ای نیست. چرا اتفاقا املاک بسیار مهم است. املاک تعیین‌کننده قیمت است و می‌تواند روبروی مالک بایستد و بگوید از تو نمی‌خرم و قیمت را پایین بیاورد، ولی وقتی می‌بیند منافع خودش در خطر است این کار را نمی‌کند. شما هم باشید این کار را نمی‌کنید. هر دفعه که به بازار یک تشنج وارد می‌شود قیمت را بالا می‌برد.
*آینده بازار مسکن را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
اجاره‌ها دست خود مردم است و کاری که دولت با دادن وام به مردم انجام داده تاثیر آنچنانی ندارد، ولی قیمت خرید مسکن اگر کنترل نشود، دوباره تشدید خواهد شد. چند دلیل دست به دست هم داده‌اند که وضعیت اینگونه است و یکی از این دلایل بورس و پول‌های سرگردان است که دولت نتوانست آن را کنترل کند. جالب است که بورس در تمام دنیا بابت بیماری کرونا پایین آمد، اما برای ایران بالا رفت. این زنگ خطری بود برای دولت و مردم که متأسفانه توجهی نکردند. یکی دیگر از عوامل شهرداری، اداره مالیات و دولت هستند. وقتی حساب کتاب سرانگشتی بکنید می‌بینید سازنده ۵۰ درصد سود می‌کند. خب چرا باید طی یکسال ۵۰ درصد سود کند. اگر تورم نباشد و همه چیز ثابت بماند، سازنده ۵۰ درصد سود می‌کند، وگرنه کسی که پارسال ساخت ملک را شروع کرده و امسال تمام شده، حدود ۱۵۰ درصد سود کرده است. چرا دولت جلوی این کارها نمی‌گیرد؟ جلوی این کارها را می‌توان گرفت و تورم را کنترل کرد. وقتی این کار انجام نمی‌شود یعنی دولت دوست دارد با مردم بازی کند و هجمه و تشنجی در بازار ایجاد شود. اگر دولت نمی‌تواند از پس این کار بیاید، بهتر است آن را به بخش خصوصی تحویل بدهد.
*راه حل بهبود وضعیت مسکن چیست؟
یکی از راه حل‌های آن این است که دولت به صورت سنگین وام دهد؛ یعنی ۳۰ درصد ملک برای شما و ۷۰ درصد برای دولت باشد و اجازه فروش ندهد. این کار باعث حذف دلالان می‌شود. اگر می‌خواهید بفروشید باید وام را تسویه کنید و ۴-۳ درصد سود را بدهید. این درست است. نه اینکه ۲۰۰-۳۰۰ میلیون وام بدهد. دولت باید خود ملک را ضامن قرار دهد. شما منبع درآمدتان را مشخص می‌کنید و حالا می‌توانید ملکی را بخرید. در اکثر جاهای دنیا همین روال است. در بانک اسناد تبادل می‌شود، نه اینکه سازمانی راه انداختیم به اسم سازمان اداره ثبت اسناد و املاک کل کشور. وقتی این کار انجام شود، دیگر به این سازمان‌ها نیازی نیست. وقتی بانک طرف حساب باشد اسناد هم داخل بانک است. انگار وام گرفتید و در موعد مقرر تسویه‌حساب می‌کنید و سند ملک را تحویل می‌گیرید. پس راه حل دارد ولی دولت نمی‌خواهد. چرا باید بخواهد؟ در این شرایط بازار سرگردان است و می‌تواند مالیات و عوارض بیشتر بگیرد. پس راه حل دارد ولی راه حل آن دارو و مسکن نیست و به نوعی عمل جراحی باید انجام شود.
*گاهی شنیده می‌شود که برخی افراد خاص، تعداد واحد مسکونی زیادی داشته‌اند. آیا عرضه این واحدهای مسکونی به بازار می‌تواند به پایین آمدن قیمت‌ها کمک کند؟
عرضه ۵۰۰-۴۰۰ واحد شاید تأثیر خیلی کمی در بعضی مناطق بگذارد. اگر این اتفاق در مناطق ۴-۳ یا ۱۰ تهران بیافتد، تاثیر کوچکی می‌گذارد. اما باید یک پله به عقب برگردیم و ببینیم این ملک را از کجا آورده‌اند و ساخته‌اند. اکثر این ملک‌ها توسط دولت و شهرداری واگذار می‌شوند. چرا موقع ساخت تعهد نمی‌گیرید که ظرف مدت یکسال ملک را تحویل بدهند؟ شخص در این شرایط صبر می‌کند و از امکانات استفاده می‌کند و تورم هم بیشتر می‌شود و بعد ملک را تحویل می‌دهد. اکثر این افراد هم معمولا برج می‌سازند.
*از نظر مدیریت شهری، ساخت و ساز برج‌های چندین طبقه درست و اصولی است و به نظر شما تهران تا چد حد رشد خواهد کرد؟
در تمام دنیا ساختن ساختمان‌های چندین طبقه مرسوم است، ولی نه اینکه ده برج در یک منطقه باشد. اگر کنار اتوبان‌های اصلی شهر باشد، چون به اتوبان‌ها برای حمل و نقل راه دارد،مشکلی نیست. اما سوال اصلی این است که آیا این برج‌ها امکانات و زیرساخت‌های مناسبی دارند؟ وقتی دولت شروع به برج‌سازی کرده است، کسی نمی‌گوید نسازد، ولی چرا در جنوب تهران برج نمی‌سازید؟ بخاطر اینکه جنوب تهران است؟ در شرق و شمال تهران هم برج داریم. این کار بعلت قیمتش و منافعی که برای دولت و شهرداری از فروش تراکم دارد، انجام می‌شود. شما نگاه کنید، در تمام دنیا برای شهرسازی ابتدا مدارس را می‌سازند، بعد بیمارستان‌ها را و بعد زمین را قطعه‌بندی می‌کنند و به افراد اجازه ساخت می‌دهند. اما در ایران اول منار را می‌دزدیم، بعد چاه را می‌کنیم. در بعضی کوچه‌های جنوب تهران به شما اجازه ساخت بیشتر از ۵ طبقه را نمی‌دهند، اما در شمال تهران اجازه ساخت بالای ۵ طبقه وجود دارد؛ زیرا در مناطق جنوب شهر دولت باید تراکم را متری ۴۰۰ هزار تومان بفروشد، اما در مناطق بالای شهر ۵ میلیون تومان می‌فروشد. مناطق جنوب شهر حرفی هم بزنند، سرکوب می‌شوند. شهرداری را میفرستند تا جلوی کارشان را بگیرد. چطور در منطقه ۱ می‌شود نمای ساختمان را تمام سنگ کار کرد اما در منطقه ۶ که وسط شهر است باید نما را ترکیبی کار کرد؟ متأسفانه در آن مناطق زور پول بیشتر است. این کارها در دست مردم نیست. کسی که پول بیشتری دارد می‌سازد و عین خیالش هم نیست که چه اتفاقی می‌افتد، اما کسانی می‌خواهند فقط یک سرپناه برای خود بسازند، دچار مشکلات عدیده‌اند. اگر تورم این‌چنین باشد، مردم تا سال آینده به روستاهایشان باز می‌گردند. مگر مستاجران چقدر درآمد دارند که بتوانند از پس این اجاره‌ها بربیایند؟ پس قاعدتا رجوع به شهرهای کوچک، بیشتر می‌شود. البته در سایر شهرهای کوچک، قیمت‌ها کمتر از جنوب تهران نیست. با این قیمت‌ها یک ضرب و تقسیم ساده کنیم می‌بینیم که یک کارمند نمی‌تواند یک آپارتمان ساده بخرد. یا دولت باید سریعا فکری بکند یا مردم باید به روستاها کوچ کنند تا بتوانند در آنجا ملکی بخرند. در حال حاضر قیمتی مناسب‌تر از روستاها نداریم.
نظر شما