بازار؛ گروه راه و مسکن: دولت در راستای مصوبات شورای عالی مسکن، در حالی قصد دارد با خرید واحدهای مسکونی آماده تحویل، آن‌ها را با اولویت به زوج‌های جوان و دهک‌های پایین‌تر اجاره دهد که کارشناسان بر این باور هستند که استفاده از نظارت و راهکارهای کنترلی بازار مسکن در اداره اجاره داری حرفه‌ای، می‌تواند تولید و ساخت واحدهای مسکونی استیجاری را به صرفه کند.
آنطور که نظر می رسد بازار مسکن امسال دچار یک تغییرات به لحاظ تصمیم گیری از سوی دولت خواهد بود. چرا که دولت قصد دارد در این روزهای آرام بازارهای موازی، بازار مسکن و بازار اجاره بها را تا حد امکان در نظارت خود داشته باشد.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن سال های سال است که اعلام می کنند دولت باید وارد حوزه اجاره‌داری به‌طور مستقیم شود
کارشناسان و فعالان بازار مسکن سال های سال است که اعلام می کنند دولت باید وارد حوزه اجاره‌داری به‌طور مستقیم شود. اما برخی نیز بر این باور هستند که این ورود تبعات منفی به لحاظ کاهش سرمایه گذاری در حوزه مسکن نیز در پی خواهد داشت.
آن‌گونه که مسئولان وزارت راه و شهرسازی بیان کرده اند، دولت در راستای مصوبات شورای عالی مسکن، قصد دارد با خرید واحدهای مسکونی آماده تحویل، آن ها را با اولویت به زوج‌های جوان و دهک های پایین تر اجاره دهد. به عبارت دیگر، وارد حوزه اجاره‌داری به طور مستقیم شود. این در حالی است که با توجه به رشد بالای قیمت واحدهای مسکونی، بعید به نظر می رسد که این طرح بتواند در گسترده زیادی انجام شود. ضمن این که اساساً ورود دولت به عرصه اجاره داری محل سوال اساسی است. پیش تر نیز قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مسیر دیگری را برای ترویج اجاره داری در کشور تعیین کرده است.
اظهارات مسئولان وزارت راه پیرو مصوبات اخیر شورای عالی مسکن حاکی از آن است که بخشی از مسئله اجاره بها درکشور قرار است از طریق خرید واحدهای مسکونی آماده تحویل برای اجاره به زوج های جوان و دهک های پایین حل شود.
اعلام ورود مستقیم دولت به حمایت از مستاجران نیازمند و به‌خصوص زوج های جوان خبر خوب و نشان دهنده عزم واقعی دولت برای حل مسئله این بخش از جامعه است. با این حال، تجربیات پیشین و همچنین برخی چالش های موجود، حل پایدار این مسئله را دشوار می نماید.
تجربه اجرای مسکن مهر و طرح های مسکنی دیگر از جمله نهضت ملی مسکن به واقع نشان دهنده این است که قرار گیری دولت در هر جایگاهی غیر از تنظیم‌گری حوزه مسکن، اشتباه بوده و می تواند این پروژه ها را چنان طولانی کند که یا از دایره نیاز جامعه مخاطب دور شود و یا این که غیر اقتصادی شوند
نخستین موضوعی که با توجه به اظهارات مسئولان وزارت راه باید گفت، این است که تجربه اجرای مسکن مهر و طرح های مسکنی دیگر از جمله نهضت ملی مسکن به واقع نشان دهنده این است که قرار گیری دولت در هر جایگاهی غیر از تنظیم‌گری حوزه مسکن، اشتباه بوده و می تواند این پروژه ها را چنان طولانی کند که یا از دایره نیاز جامعه مخاطب دور شود و یا این که غیر اقتصادی شوند.
اما در بخش دیگری از تصمیمات اخذ شده، دولت قصد دارد از طریق تهاتر یا خرید مستقیم، روی به خرید خانه برای اجاره داری بیاورد. با این حال، به نظر می رسد با توجه به افزایش شدید قیمت ساخت و فروش املاک مسکونی در کشور، احتمالا ًاین برنامه دامنه کافی برای پوشش همه اقشار یادشده نخواهد داشت. چه این که خود وزیر راه نیز به صراحت گفته است: «عدد و رقم مشخص شده اما با نیاز واقعی فاصله دارد.»
با توجه به موارد فوق، باید گفت کلید حل مهمی از مسئله اجاره در کشور به موضوع صنعت اجاره داری بر می گردد. موضوعی که سال هاست به رغم تصویب مقدمات قانونی آن در مجلس، بر زمین مانده است. طبق ماده ۲ قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که در سال ۱۳۸۷ به تصویب رسیده، به دولت اجازه داده شده است تا برای واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره برداری به صورت اجاره ای ارزان قیمت در قالب برنامه هایی از جمله موارد زیر اقدام کند:
۱- حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای،
۲- حمایت از تولید و عرضه مسکن(اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاه های متولی گروه های کم‌درآمد و خیّرین و واقفین مسکن ساز.
همان طور که دیده می شود طبق این قانون، درباره به کارگیری توان بخش خصوصی برای گسترش صنعت اجاره داری مسکن تاکید شده است.
کارشناسان معتقدند استفاده از نظارت و راهکارهای کنترلی بازار مسکن در اداره اجاره داری حرفه‌ای، می‌تواند تولید و ساخت واحدهای مسکونی استیجاری را به صرفه کند؛ ضمن این که همزمان منافع و سود سرمایه گذار برای تولید مسکن استیجاری را هم تأمین کند. از دیگر مزایای سامان دهی بازار اجاره مسکن با راهکار اجاره داری حرفه‌ای را می توان جلوگیری از تعیین اجاره بهای سلیقه‌ای، ایجاد شفافیت در بازار اجاره، افزایش کنترل شده سالانه اجاره بها، تنظیم قراردادهای اجاره، ارائه خدمات تعمیر و نگهداری واحدهای استیجاری و... عنوان کرد. ضمن این که نظام اجاره داری حرفه‌ای می‌تواند بستری برای سامان دهی بازار خرید و فروش مسکن هم باشد.
در این باره فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی خبر داده است که آیین نامه اجاره داری حرفه ای در آینده ای نزدیک تدوین و به دولت ارسال خواهد شد. با این حال باید منتظر ماند و دید که آیا این آیین نامه می تواند در رفع بخشی از مشکل بازار اجاره بها موثر باشد یا خیر؟
نظر شما