بازار؛ گروه راه و مسکن: خرید مسکن همواره آرزوی ایرانی ها بوده و حس مالکیت همواره باعث شده تا مسکن همواره یک کالای سرمایه ای باشد. اگر چه برای اینکه مسکن از حالت سرمایه ای به مصرفی تبدیل شود، مسائل فرهنگی نیز دخیل است اما می توان با مالیات بر عایدی سرمایه این موضوع را امکان پذیر کرد. اما موضوع گزارش امروز، تبدیل مسکن از کالای سرمایه ای به مصرفی نیست. موضوع گزارش ما مستاجرانی هستند که تا سالها قبل مالک بودند اما به هر دلیلی و اشتباه در تصمیم گیری و یا تورم بالا، این روزها آنها را باید به نوعی جامانده های مسکن نامید چرا که امید خود را برای خانه دار شدن از دست داده اند.
شاید اجاره نشین شدن برخی مالکان مسکن در طی سال های گذشته، تا حدودی تعجب آور و غیر قابل باور باشد اما این اتفاق در طی سال های گذشته به دلیل رشد بیش از حد قیمت مسکن برای برخی از مالکان مسکن در زیر پوست شهرها رخ داده است.
در مرداد ماه امسال وقتی بانک مرکزی گزارش داد متوسط قیمت مسکن در ماه مورد اشاره با ۱۰ درصد رشد نسبت به تیر ماه به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است کمتر متقاضی مسکنی بود که آن آمار را باور نکرد. هر چند این آمار شوک آور بود چرا که با وجود کاهش معاملات مسکن باز هم قیمت ها رشد کرده است. به هر سوی مسکن هر روز و شاید هر هفته رشد قیمتی پیدا می کند و همین موضوع باعث می شود، مالکان دیروز و مستاجران امروز هر روز خود را دورتر از صاحبخانه شدن تصور می کنند.
اگر بخواهیم از مالکان دیروز و مستاجران امروز بپرسیم که در تلاطمات ارزی و رشد نرخ تورم، همواره قیمت مسکن نیز با یک فاصله زمانی کوتاه اقدام به جهش قیمت مسکن کرده است چرا اقدام به فروش ملک خود کرده اند؟ پاسخ می دهند که تصورات غلط از بازار مسکن و اشتباه در تصمیم گیری باعث شد تا دیگر راهی برای خانه دار شدن نیابند.
دو اشتباه محاسباتی از سوی مالکان
حمید رضا پورابراهیمی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه سهم هزینه های مسکن در سبد خانوار در حال حاضر ۳۵ درصد است گفت: برخی مالکان مسکن با تصورات اشتباه و غلط و تنها با این هدف که مسکن گران تر نخواهد شد یا ملک خود را فروختند که ملک بزرگتری بخرند و یا اینکه رژیم پس انداز را در پیش گرفتند تا شاید بتوانند در آینده صاحب مسکن شوند.
تعداد کنونی مستاجران و اجاره نشنین ها در این چند سال افزایش یافته است و شاید تعدادی از همین مالکان نیز در دوره ای مالک بوده اند. اما به هر سوی از این مستاجران کسی نخواهد پرسید که شما در دوره ای مالک بودید و حالا چرا شده اید؟
وی ادامه داد: رژیم پس انداز در تمام دنیا متقاضیان مسکن را به سمت خانه دار شدن سوق می دهد اما در آن کشورها نه تورم به اندازه کشور ما است و نه اینکه سایر بازارهای موازی بر بازار مسکن تاثیر می گذارند.
اوگفت: تعداد کنونی مستاجران و اجاره نشنین ها در این چند سال افزایش یافته است و شاید تعدادی از همین مستاجران نیز در دوره ای مالک بوده اند. اما به هر سوی از این مستاجران کسی نخواهد پرسید که شما در دوره ای مالک بودید و حالا چرا مستاجر شده اید؟
پورابراهیمی اضافه کرد: اگر سهم هزینه های مسکن در سبد خانوار ۳۵ درصد باشد باید گفت که در سه یا چهار سال گذشته وقتی تعداد اجاره نشین ها رو به فزونی می گذارد و مبلغ اجاره بیش از قیمت مسکن افزایش می یابد متوجه خواهیم شد که این روند رو به رشد اجاره نشینی متوقف نخواهد شد.
وی در تایید اینکه رشد اجاره نشینی افزایش می یابد افزود: آمار مستاجران در سال ۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ با افزایش روبرو شده است. در سال ۹۰ بالغ بر ۲۶.۶ درصد از ایرانیان اجاره نشنین بودند که این آمارها در سرشماری ۱۳۹۵ با ۴ تا ۵ درصد رشد به بیش از ۳۲ درصد رسیده است. حال درصدی از این آمار می تواند مربوط به مالکانی باشد که به هر دلیلی مستاجر شده اند. البته شاید برخی از این مستاجران، مالکانی باشند که خود خواسته مستاجر شده اند.
قیمت هر متر مربع مسکن در شهرک غرب به قدری افزایش داشته است که تصور نمی کنم مستاجری به مالک تبدیل شود. اما در سال های گذشته موردهایی داشتیم که مالک بودند و به تصور اینکه با فروش ملک خود می توانند موقعیت بهتری را خریداری کنند این روزها مستاجر هستند.
اشرفی یکی از مشاوران املاک در شهرک غرب در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در پاسخ به این سئوال که آیا در منطقه شهرک غرب بودند مستاجرانی که قبلا مالک بودند اما این روزها مستاجر شده اند؟ گفت: در حال حاضر قیمت هر متر مربع مسکن در شهرک غرب به قدری افزایش داشته است که تصور نمی کنم مستاجری به مالک تبدیل شود. اما در سال های گذشته موردهایی داشتیم که مالک بودند و به تصور اینکه با فروش ملک خود می توانند موقعیت بهتری را خریداری کنند این روزها مستاجر هستند.
وی افزود: قیمت هر متر مربع مسکن در شهرک غرب ۶۵ میلیون تومان است حال تصور کنید یک مالکی که مستاجر شده باشد و یا مستاجری که قصد خرید مسکن را دارد چگونه می تواند با این قیمت ها صاحب مسکن شود؟ به نظر اکثر فعالان بازار نه در این منطقه بلکه در تمام مناطق تهران قیمت مسکن وقتی جهش پیدا می کند تعداد مستاجران نه تنها کمتر نخواهد شد بلکه رشد هم پیدا خواهد کرد.
مثال مستاجری خوش نشینی شاید در دهه ۴۰ تا ۶۰ بسبار رابج بود. این موضوع زمانی مطرح بود که بسیاری از سرمایه داران معتقد بودند می توانند با فروش ملک و استفاده از پول آن در کسب و کار موفقیت مالی بیشتری کسب کنند. اما این روزها که کسب و کار خراب است اگر مستاجر هم باشید دیگر زندگی سخت خواهد شد
اشرفی در پاسخ به این پرسش که آیا مستاجری هنوز هم خوش نشینی هست؟ گفت: مثال مستاجری خوش نشینی شاید در دهه ۴۰ تا ۶۰ بسبار رابج بود. این موضوع زمانی مطرح بود که بسیاری از سرمایه داران معتقد بودند می توانند با فروش ملک و استفاده از پول آن در کسب و کار موفقیت مالی بیشتری کسب کنند. اما این روزها که کسب و کار خراب است اگر مستاجر هم باشید دیگر زندگی سخت خواهد شد. این روزها حتی در شهرک غرب هم که قیمت مسکن بسیار بالاست تعداد مستاجران نه تنها کاهش نیافته است بلکه رشد پیدا کرده است. پس وقتی اجاره بها تابع قیمت مسکن است متوجه خواهید شد که نرخ اجاره بها نیز به تبع آن افزایش خواهد یافت.
این مشاور املاک گفت: تعجب رشد قیمت مسکن بیشتر از طرف افرادی است که ملک خود را فروخته و قصد مهاجرت دارند. این افراد معتقد هستند که اگر مهاجرت آنها به هر دلیلی به مشکل بخورد طاقت اینکه مستاجر شوند را ندارند.
مستاجری خوش نشین نیست
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار می گوید که رشد قیمت ملک به گونه ای در این چند سال خرید مسکن آرزوی متقاضیان مسکن شده است. او در پاسخ به این سئوال که مستاجرانی داریم که روزی مالک بودند امابه هر دلیلی این روزها مستاجر شده اند؟ این اتفاق شاید به این دلیل باشد که زمانی گفته می شد مستاجری خوش نشینی. آیا در حال حاضر نیز مستاجری خوش نشینی است؟ گفت: اولا که شاید هیچ مالکی این روزها با این رشد شدید قیمتها با این تصور که می تواند با فروش ملک خود، واحد مسکونی بهتر و بزرگتری بخرد جرات انجام آن را نداشته باشد. تصور هم نمی کنم که مالکی ملک خود را بفروشد چون می داند مستاجری خوش نشینی نیست.
زمانی که گفته می شد اجاره نشینی خوش نشینی است به دورانی برمی گردد که نرخ اجاره بها به شکل خوبی پایین بود و توجیه اقتصادی نداشت که ملک خریداری شود
وی ادامه داد: زمانی که گفته می شد اجاره نشینی خوش نشینی است به دورانی برمی گردد که نرخ اجاره بها به شکل خوبی پایین بود و توجیه اقتصادی نداشت که ملک خریداری شود. پس این افراد تلاش می کردند ملکی را اجاره کنند که در یک منطقه خوب و مناسب باشد. این بود که گفته می شد اجاره نشینی یعنی خوش نشینی. اما در حال حاضر نرخ اجاره نشینی به اندازه قیمت خرید یک واحد مسکونی است و با این کسب و کارها کمتر کسی تن به این موضوع می دهد که ملک خود را بفروشد و سرمایه خوذ را صرف کارهای اقتصادی کند.
محمود فاطمی عقدا کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه از لحاظ فرهنگی، ایرانی ها تمایل زیادی به ملک شخصی و داشتن مسکن دارند گفت: بالا رفتن آمار اجاره نشینی در کشور به خصوص در تهران که گفته می شود این آمار به ۴۰ درصد هم رسیده است به این دلیل است که قیمت ها به گونه ای رشد کرده است که قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش یافته است.
وی در پاسخ به این سئوال که برخی از املاکی ها عنوان می کند که با رشد قیمت مسکن برخی از مالکان نیز به هر دلیلی این روزها مستاجر شده اند؟ گفت: شاید برخی از مالکان به قصد سرمایه گذاری ملک خود را فروخته اند و اصلا هم فکر نمی کردند که قیمت مسکن تا این حد رشد کند. اما به اعتقاد بنده کاهش قدرت خرید متقاضیان دلیل قوی تری بر رشد تعداد اجاره نشین ها باشد.
اگر ازدواج سالانه ۸۰۰ هزار زوج جوان را بپذیریم باید بگوییم که دولت باید به فکر این خانه اولی ها باشد. قطعا عدم عرضه مسکن کافی متناسب با تقاضا از یک سو و مسکن های موجود نامتناسب با بودجه خانوارها باعث شده تا اجاره نشینی افزایش چشمگیری پیدا کند
فاطمی عقدا تاکید کرد: به هر حال طبق آمارهای اعلام شده اگر ازدواج سالانه ۸۰۰ هزار زوج جوان را بپذیریم باید بگوییم که دولت باید به فکر این خانه اولی ها باشد. قطعا عدم عرضه مسکن کافی متناسب با تقاضا از یک سو و مسکن های موجود نامتناسب با بودجه خانوارها باعث شده تا اجاره نشینی افزایش چشمگیری پیدا کند.
وی ادامه داد: قطعا با این روند رو به رشد قیمتها رژیم پس انداز نمی تواند متقاضیان مسکن را به خرید مسکن امیدوار و نزدیک کند. حال باید دولت پروژه هایی مثل مسکن مهر، مسکن ملی و یا سایر برنامه های حمایتی خود را توسعه بدهد تا بتواند از افزایش تعداد مستاجران و رشد نرخ اجاره نشینی جلوگیری کند.
نظر شما