بازار؛ گروه راه و مسکن: چند ماه پیش بود که مسعود خوانساری رئیس اتاق بازرگانی تهران به نکته ای اشاره کرد که شاید کمتر به آمارهای ارائه شده توجه شد. او گفت: تولید ناخالص داخلی کشور تا پایان سال ۱۳۹۸ معادل ۲۵۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده و ارزش بازار سرمایه ۶۰۰۰ هزار میلیارد تومان و ارزش بازار مسکن ۱۵۰۰۰ هزار میلیارد تومان ارزیابی می‌شود. به عبارتی می‌توان گفت که ارزش بازار مسکن ۲.۵ تا ۳ برابر بازار سرمایه است. با این حال رشد سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در پایان سال ۱۳۹۸ منفی۳.۴ درصد و در پایان سال ۱۳۹۷ حدود منفی ۹.۴ درصد بوده است. بر این اساس رشد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی سال‌های ۹۷ و ۹۸ منفی بوده است.
با شیوع ویروس کرونا در اواخر سال گذشته و تعطیلی اغلب کارگاههای ساختمانی از یک سو و کاهش ارزش پول ملی به واسطه رشد نرخ ارز و تورم حاکم بر کشور از سوی دیگر باعث شد تا بخش مسکن دچار یک زیان شدید از لحاظ سرمایه گذاری و تولید مسکن شود.
بنابراین گزارش، اگر بخواهیم به صورت عمیق به موضوع رشد سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ورود کنیم، در می یابیم که بخش مسکن و ساخت و ساز این قابلیت را دارد که علاوه بر رونق تولید در سایر بخش ها منجر به ایجاد اشتغال به واسطه وابسته بودن چند صد شغل به صورت غیر مستقیم با مسکن در کشور شود. در عین حال بخش مسکن قابلیت جذب سرمایه‌گذاری خارجی را نیز داراست. البته این بخش در جذب سرمایه موفق نبوده است.
سنتی بودن ساخت و ساز در ایران پس از حدود ۴۰ سال موضوعی برای کاهش ساخت و ساز و تولید مسکن باشد اما به هر سوی باید متولی بخش مسکن به این نکته توجه کند که باید هر چه سریعتر به موضوع کاهش تولید مسکن و دلایل آن و در نهایت چاره اندیشی آن ورود کند
شاید سنتی بودن ساخت و ساز در ایران پس از حدود ۴۰ سال موضوعی برای کاهش ساخت و ساز و تولید مسکن باشد اما به هر سوی باید متولی بخش مسکن به این نکته توجه کند که هر چه سریعتر به موضوع کاهش تولید مسکن و دلایل آن و در نهایت چاره اندیشی آن ورود کند.
خوانساری رئیس اتاق بازرگانی تهران بوروکراسی طولانی در دریافت مجوزهای ساخت و ساز را دیگر دلیل کاهش تولید مسکن و کاهش میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن عنوان می کند. او معتقد است: دریافت مجوز برای یک پروژه ساختمانی حدود یک سال به درازا می‌کشد؛ این در حالی است که می‌دانیم خواب سرمایه در بخش مسکن طولانی است.
طولانی شدن دریافت مجوزها و ثابت نبودن قیمت نهاده های تولید مسکن از سوی دیگر باعث شده تا سازندگان مسکن از ورود به عرصه ساخت مسکن ترس داشته باشند
فرآیند دریافت مجوز آتش‌نشانی ۵ تا ۶ ماه زمان می‌برد. این اظهارات یک سازنده مسکن است. رامشی در گفت و گو با خبرنگار بازار گفت: طولانی شدن دریافت مجوزها و ثابت نبودن قیمت نهاده های تولید مسکن باعث شده تا سازندگان مسکن از ورود به عرصه ساخت مسکن ترس داشته باشند.
وی افزود: متاسفانه برخی سازمانها و نهادها مثل سازمان نظام مهندسی که باید صرفاً نقش یک ناظر را ایفا کند، به عاملی برای کُند شدن پیشرفت پروژه‌ها تبدیل شده است. چنانکه سازنده نمی‌تواند خود ناظر انتخاب کند و سازمان نظام مهندسی ناظر را انتخاب می‌کند. این‌ها هزینه‌هایی است که به پروژه‌های ساختمانی تحمیل می‌شود.
اما مجید فراهانی رئیس کمیته بودجه و نظارت مالی شورای شهر تهران آماری را از وضعیت ساخت و ساز مسکن ارائه کرد که اگر متولی بخش مسکن به آن توجهی نکند در سال آینده باز هم شاهد جهش قیمت مسکن خواهیم بود.
تازه ترین آمار صدور پروانه ساختمانی نشان می دهد که از ابتدای سال ۹۹ تا مرداد ماه بالغ بر دو هزار و ۸۸۲ مورد پروانه ساختمانی صادر شده است. تعداد پروانه ساختمانی صادر شده در مدت مشابه سال گذشته چهار هزار و ۷ مورد بوده است. این آمار نشان می دهد در تهران و در مدت مورد اشاره صدور پروانه های ساختمانی ۲۸ درصد کاهش داشته است.
طبق آمارهای شهرداری تهران در پنج ماه اول امسال مجوز ساخت سه میلیون و ۹۰۰ هزار متر مربع صادر شده است که در مقابسه با سال گذشته در همین مدت میزان ساخت و ساز از لحاط متراژ بالغ بر ۲۱ درصد کاهش یافته است
نکته حائز اهمیت این است که این کاهش صدور پروانه ساختمانی در حقیقت بر میزان متراژ تولید مسکن نیز اثر منفی داشته است. اگر مقایسه اجمالی بر این وضعیت داشته باشیم متوجه خواهیم شد که طبق آمارهای شهرداری تهران در پنج ماه اول امسال مجوز ساخت سه میلیون و ۹۰۰ هزار متر مربع صادر شده است که در مقابسه با سال گذشته در همین مدت میزان ساخت و ساز از لحاط متراژ بالغ بر ۲۱ درصد کاهش یافته است. طبق آمارهای شهرداری تهران سال گذشته در پنج ماه سال گذشته حدود چهار میلیون و ۹۵۰ هزار متر مربع صدور پروانه صورت گرفته است.
مجید فراهانی عضو شورای شهر تهران در خصوص این کاهش تولید مسکن و صدور پروانه ساختمانی معتقد است که این روایت تلخ از شرایط اقتصادی جهان و ایران است. پس باید با اتخاذ استراتژی مناسب و پرهیز از روزمرگی به راه حل های برون رفت از این وضعیت بیاندیشیم. پس باید شورای شهر و مجلس شورای اسلامی نسبت به ایفای تعهدات دولت با یکدیگر هماهنگ باشند و نسبت به انجام برنامه ها حساسیت بیشتری از خود نشان دهند.
بی اطلاعی سازندگان از آینده پروژه
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهرات در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در پاسخ به این پرسش که دلایل کاهش صدور پروانه ساختمانی و تولید مسکن چیست؟ گفت: کاهش صدور پروانه ساختمانی و تولید مسکن عوامل مختلفی دارد که اولین عامل آن افزایش شدید قیمت مسکن و قیمت زمین و در نهایت هزینه ساخت مسکن است. این رشد هزینه ها به دلیل کاهش ارزش پول ملی رخ داده و باعث شد تا سازندگان مسکن از روزهای آینده خود و آغاز پروژه با چه میزان سرمایه بی اطلاع باشند.
ابهام در تولید و عرضه مسکن در کنار کاهش ارزش پول ملی و رشد هزینه ساخت و ساز باعث شد تا در ۵ ماه گذشته میزان تولید مسکن ۴۰ درصد کاهش یابد
وی با تاکید بر اینکه ابهام در تولید و عرضه مسکن در کنار کاهش ارزش پول ملی و رشد هزینه ساخت و ساز باعث شد تا در ۵ ماه گذشته میزان تولید مسکن ۴۰ درصد کاهش یابد اظهار داشت: نوسانات نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی دغدغه زیادی برای انبوه سازان و تولیدکنندگان بخش خصوصی مسکن ایجاد کرده است و باعث شده تا سازنده ها از اینکه امروز پروژه ای را آغاز کنند و در پایان زمان ساخت چه میزان هزینه کرده باشند را نتوانند پیش بینی کنند. این عدم پیش بینی از میزان هزینه ها هر سازنده ای را دست به عصا خواهد کرد.
سئوالی که مطرح است جایگاه دولت در این وضعیت برای کمک به بخش مسکن و تولیدکنندگان چیست؟
رئیس سابق انجمن انبوه سازان ادامه می دهد که دولت به چای تشویق بخش خصوصی و سازنده ها محدودیت های مالیاتی بر این بخش تحمیل کرده است.
محتشم تاکید کرد: متاسفانه به جای اینکه دولت به تشویق سازنده ها اقدام کند و تسهیلات ارزان قیمت در اختیار آنها قرار دهد اخیرا تاکید زیادی بر اجرای مالیات بر خانه های خالی از سکنه آنهم با رقم های بالا دارد. مگر می شود بابت خالی ماندن واحد مسکونی در سال دوم ۱۲ برابر نرخ اجاره مالیات وضع کرد و سازنده ها نیز باز هم به ساخت مسکن ترغیب باشند؟
وی افزود: اینکه در ۶ ماه ابتدای سال ۴۰ درصد تولید مسکن کاهش یابد این یک تهدید برای بخش تقاضا و در نهایت مصرف کننده نهایی است. چرا که با این وضعیت به جای اینکه در پایان سال جاری بگوییم که میزان تولید مسکن ۴۰ درصد رشد داشته باید بگوییم که میزان تولید حتی از سال گذشته و با وجود افزایش تقاضای شدید، ۴۰ درصد افت داشته است؟ این کاهش تولید قطعا در سال های آینده خود را با جهش قیمت نشان خواهد داد.
گلوگاه های تولید مسکن
اما از سوی دیگر فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفت و گو با خبرنگار بازار ایجاد گلوگاهها در مسیر تولید مسکن را دلیل اصلی کاهش تولید مسکن و کم رغبتی سازندگان به ساخت و ساز از خود نشان دهند.
وی تاکید دارد که ریسک سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن، باعث کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شده است. او در این خصوص گفت: ما مدتها است که فریاد می زنیم که ساخت و ساز در کشور رو به کاهش است. این کاهش تولید مسکن را می توان به چند بخش تقسیم کرد و اگر بخواهیم مشکلات ساخت و ساز را ابراز کنیم باید یک شبانه روز در این خصوص وثت صرف کنیم.
تورم حاکم بر کشور و رشد انواع مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات که قیمت های آنها لحظه ای شده است باعث شده تا برخی سازندگان مسکن که سرمایه زیادی هم ندارند با مشکل ادامه ساخت مواجه شوند
پورحاجت افزود: شاید اولین دلیل کاهش ارزش پول ملی و رشد هزینه نهاده های تولید مسکن باشد. تورم حاکم بر کشور و رشد انواع مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات که قیمت های آنها لحظه ای شده است باعث شده تا برخی سازندگان مسکن که سرمایه زیادی هم ندارند با مشکل ادامه ساخت مواجه شوند.
وی با بیان اینکه قیمت مصالح ساختمانی روزانه افزایش می‌یابد و هیچ نظارتی نیز برای عرضه مصالح ساختمانی وجود ندارد گفت: چنانچه وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن مشکلات کنونی ساخت و ساز را برطرف نکند سال های بعد با یک انباشت تقاضای بیشتری مواجه خواهیم شد و در نهایت سونامی قیمت مسکن رخ خواهد داد.
شهرداریها در کاهش تولید مسکن از لحاظ متراژ مقصر هستند
اما ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری انگشت اتهام خود در خصوص کاهش میزان متراژ تولید مسکن و افت صدور پروانه ساختمانی را به سمت شهرداری تهران گرفته و به این نکنه بسنده کرد و گفت: متاسفانه در سال های گذشته شهرداری تهران هر اقدامی که دوست داشت و سختگیریهایی که خواست انجام داد. به اعتقاد بنده برای پاسخگویی به این موضوع که چرا ساخت و ساز در خواب فرو رفته است باید یک اقدام کارشناسی عمیق صورت داد اما علاوه بر رشد لحظه ای قیمت نهاده های تولید مسکن باید شهرداریها را هم در این کاهش تولید مقصر دانست.
نظر شما