یوسف ناصری؛ بازار: در حالی که بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد ۲۵.۴ میلیون واحد مسکونی در برابر ۲۴.۱ میلیون خانوار وجود دارد که ۲.۶ میلیون واحد از آنها خالی از سکنه معرفی شده و سالیانه حدود ۵۰۰ هزار ازدواج، به تعداد خانوارها افزوده می شود.
در روزهای اخیر و پس از تشکیل مجلس یازدهم در خرداد ۱۳۹۹، برخی از اعضای کمیسیون عمران این مجلس مصمم هستند که طرح احداث سالانه یک میلیون واحد را به تصویب پارلمان ایران برسانند.
در گفت و گوی «بازار» با علیم یارمحمدی، مشاور فعلی کمیسیون عمران مجلس (و نماینده و عضو کمیسیون عمران دوره دهم مجلس)، این موضوع محوری به بحث گذاشته شده که آیا واقعا کشور ما، امکانات و منابع مالی لازم برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی را در اختیار دارد یا خیر.
* اخیراً برخی از نمایندگان عضو کمیسیون عمران، طرحی را برای تصویب در مجلس آماده کرده اند که در سال یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. جنابعالی، در حال حاضر، مشاور کمیسیون عمران هستید و در دوره قبل مجلس به عنوان نایب رئیس این کمیسیون گفته بودید که ۳.۵ میلیون واحد، کمبود مسکن داریم. آیا در دوره ۴ ساله ای که در مجلس حضور داشتید، این امکان وجود نداشت که کمبودها جبران شود و مجلس، نقش فعال تری داشته باشد؟
سوال شما، سوال خوبی است و در این زمینه باید بگویم تلاش های ما در آن دوره مجلس، تلاش هایی بود که با اوضاع و احوال آن موقع، این بحث ها مطرح می شد.
ما تاکید می کردیم که عرضه و تقاضای مسکن، با هم سنخیت ندارد چه در حوزه اجاره مسکن، چه حوزه خرید و فروش مسکن و چه رفع مشکل افرادی که نیاز به مسکن دارند و قطعاً باید برای آنها اقدام شود.
الان موضوع کاملاً فرق می کند و متاسفانه با شیب تند افزایش قیمت اجزای ساختمان مواجه هستیم. اجزای ساختمان، حدود ۳ هزار نوع شغل در بازار ایجاد می کند و باز هر کدام، می توانند چندین زیرمجموعه شغلی ایجاد کنند.
اجزای ساختمان هم، شامل سیمان، آرماتور و مصالح سنگی و شن و ماسه بوده و قیمت آنها به شدت افزایش یافته است. به همین دلیل، قیمت ساخت هر متر مربع مسکن از حد ۲ یا ۳ میلیون تومان فاصله گرفته و بعید می دانم الان هر متر مربع را کمتر از ۶ میلیون تومان بسازند.
این کارها، کارهایی است که دولت باید انجام بدهد ولی در دولت، این عزم وجود نداشت. اساساً وزیر وقت راه و شهر سازی (آخوندی)، اعتقاد داشت که مسکن را باید به تولید کنندگان و مصرف کنندگان بسپاریم و دولت در این بخش، دخالت نکند یعنی مثل دولت آقای احمدی نژاد به این بخش ورود نکند.
الان دولت برای ۳۵۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی هدفگذاری کرده است و در زمان مجلس دهم، بحث آن مطرح بود.
* قرار است در چارچوب طرح اقدام ملی تولید مسکن، سالانه ۴۰۰ هزار واحد ساخته شود.
ما در همین زمینه سوال کردیم و مقامات وزارت راه و شهر سازی به وضوح گفتند این هدف گذاری حداکثری است و همسن تعداد از عهده ما بر می آید. در سال های قبل، میزان مورد نیاز مسکن ۳.۵ میلیون واحد بود ولی الان نیاز ما از این تعداد عبور کرده است.
* چگونه و بر چه اساس کمیسیون عمران به رقم ۳.۵ میلیون واحد، کمبود مسکن رسید؟
کمیسیون عمران مجلس، اطلاعات مربوطه را جمع آوری کرد و این موضوع در کمیته مسکن کمیسیون عمران مطرح شد. البته ما با دولت و وزارت راه و شهر سازی، اختلاف نظر داشتیم و مقامات این وزارتخانه می گفتند تعداد مورد نیاز کمتر و زیر ۲ میلیون واحد است و ما با آماری که از اتحادیه مشاوران املاک و منابع دیگر، بالغ بر ۳ میلیون واحد بود.
در چارچوب عرضه و تقاضا، وقتی عرضه مسکن به اندازه کافی وجود ندارد به طور اتوماتیک افزایش قیمت رقم می خورد که متاسفانه ما افزایش قیمت ها را داشتیم. اتفاقات اخیر هم برای نرخ دلار رخ داده و افزایش نرخ دلار را داشتیم و مسکن هم به صورت کالای لوکس درآمده و باید برای آن فکری اساسی کرد.
* در سرشماری سال ۱۳۹۵ مرکز آمار ایران، تعداد ۲۵.۴ میلیون واحد مسکونی و ۲۴.۱ میلیون خانوار وجود داشته است. آیا با در نظر گرفتن این نوع آمارها به کمبود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی رسیده و آن را به طور قطعی اعلام کردید؟
این آمارها وجود داشت و از طرفی بحث مالیات گرفتن از واحدهای خالی از سکنه مطرح بود و اعضای کمیسیون اقتصادی به عنوان کمیسیون تخصصی آن طرح هم، آمار و اطلاعاتی را جمع آوری کرده بودند.
در سال های قبل، قیمت تمام شده ساخت یک متر مربع ۳ میلیون تومان بود و برای افراد نیازمند و کارمندان می شد با ۱۵۰ میلیون تومان یک واحد ۱۵۰ متری ساخت ولی با افزایش قیمتی که اتفاق افتاده هزینه ساخت هر متر افزایش پیدا کرده و همان واحد ۵۰ متری با هزینه ۳۰۰ میلیون تومان ساخته می شود.
* آقای مازیار حسینی در دی ۱۳۹۷ به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهر سازی منصوب شد و ۷ ماه بعد در شهریور ۱۳۹۸ برکنار شد. ایشان گفتند که ساخت و ساز سالیانه یک میلیون تا یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد را مطرح کرده بودند. با توجه به این که تعدادی از واحدهای مسکن مهر ساخته نشده بود، ایشان ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر و ۴۰۰ هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی مسکن و ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی را عنوان کردند. فکر می کنید کشور ما می تواند در مدت یک سال، یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد در یک سال بسازد؟
من به عنوان فردی که کارم در این حوزه است و تخصص من در همین حوزه است، به نظر می رسد با توجه به وضعیتی که در بازار مسکن و قیمت مولفه های ساخت مسکن به وجود آمده و تا دست مایه لازم برای سازندگان و مردم، فراهم نباشد، بعید می دانم به این اهداف برسیم.
در سال های قبل، قیمت تمام شده ساخت یک متر مربع یک میلیون تومان بود و برای افراد نیازمند و کارمندان می شد با ۱۵۰ میلیون تومان یک واحد ۱۵۰ متری ساخت ولی با افزایش قیمتی که اتفاق افتاده هزینه ساخت هر متر افزایش پیدا کرده و همان واحد ۵۰ متری با هزینه ۳۰۰ میلیون تومان ساخته می شود.
در سال های قبل، قیمت تمام شده ساخت یک متر مربع یک میلیون تومان بود و برای افراد نیازمند و کارمندان می شد با ۱۵۰ میلیون تومان یک واحد ۱۵۰ متری ساخت ولی با افزایش قیمتی که اتفاق افتاده هزینه ساخت هر متر افزایش پیدا کرده و همان واحد ۵۰ متری با هزینه ۳۰۰ میلیون تومان ساخته می شود
* رقم ساخت خانه در سال های اخیر بنا به گفته آقای رجبی رئیس کمیسیون عمران مجلس دهم، کمتر از ۴۰۰ هزار واحد بوده. ایا جنابعالی به عنوان مشاور کمیسیون عمران، به اعضای آن مشاوره داده اید که ساخت یک میلیون واحد در سال ممکن نیست و طرح مجلس نمی تواند عملاً اجرایی شود؟
کمیسیون عمران مجلس، یک کارگروه مسکن دارد و بین اعضای فعلی کمیسیون عمران، افراد با تجربه و کار کُشته ای وجود دارد. اعضای این کمیسیون، از متولی این کار وزارت راه و شهر سازی و معاونت مسکن و ساختمان وزارتخانه سوال کردند که توانایی احداث چند واحد مسکونی وجود دارد و آنها گفتند در کُل کشور بیش تر از ۳۵۰ هزار واحد نمی توانیم.
این بحث مطرح است که با اجاره دادن ۹۹ ساله زمین، قیمت زمین از گردونه قیمت تمام شده مسکن خارج شود. قرار شده وزارتخانه، اطلاعات زمین های دولتی را به مجلس ارائه کند و بعد هم باید بتوانیم زیرساخت های لازم مثل آب، برق و خیابان کشی را در این زمین ها ایجاد کنیم.اگر یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود حرکت مبارکی است و می توانیم شغل های زیادی را ایجاد کنیم ولی برای تحقق آن مشکل داریم.
از متولی این کار وزارت راه و شهر سازی و معاونت مسکن و ساختمان وزارتخانه سوال کردند که توانایی احداث چند واحد مسکونی وجود دارد و آنها گفتند در کُل کشور بیش تر از ۳۵۰ هزار واحد نمی توانیم، بسازیم
* آقای محمودزاده معاون مسکن وزارتخانه، در تیر ماه امسال گفته ساخت یک میلیون واحد در طرح جامع مسکن نیاز سنجی شده و با ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی موافقیم ولی خود دولت این واحدها را نسازد. منظورشان این است که بخش خصوصی و غیر دولتی، کار ساخت و ساز را به عهده بگیرد.
به صلاح نیست که دولت را وارد این چرخه کنیم چون کار دولت، ساخت و ساز مسکن نیست و دولت باید سیاستگذاری، هدفگذاری و تسهیل گری کند. دولت می تواند تسهیلات لازم را در اختیار اهل فن بگذارد.ما اینهمه شرکت های انبوه ساز داریم و شرکت های پیمانکار زیادی داریم که بیکار شده اند. در حالی که ما باید آنها را وارد این کار کرده و به مرور، کار مردم را به مردم واگذار کنیم.
دولت باید بتواند تسهیلات را فراهم کرده و اعتماد بین شرکت ها و مردم را ایجاد کند تا بتوانند به همدیگر اعتماد کنند و مشکلی پیش نیاید. الان مشکلات زیادی داریم و مثلا یک واحد مسکونی به چندین نفر فروخته شده. اگر دولت بتواند این مشکلات را حل و فصل کند، کار پسندیده است.
* در طرح مسکن مهر، دولت آقای احمدی نژاد حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان پول پُر قدرت و تورم زای بانک مرکزی را تزریق کرد و آن طرح اجرایی شد. هر چند که در یک سال، به هیچ وجه یک میلیون ساخته نشده و در مدت ۱۰ سال حدود ۲ میلیون واحد ساخته شد. آیا در وضعیت فعلی، ممکن است که از همان منابع پُر قدرت و تورم زای بانک مرکزی استفاده کنیم یا نه؟
یکی از بندهای طرح فعلی کمیسیون عمران مجلس، در همین زمینه است که دولت قانع شود از طریق بانک مرکزی، سهم مسکن را افزایش بدهد چون سهم مسکن، خیلی کاهش پیدا کرده است.
* سهم مسکن از تسهیلات بانکی را می گویید؟
خیر. همان پول پُر قدرتی که می خواهیم مثل دولت آقای احمدی نژاد پشتوانه مسکن باشد، دوباره اختصاص پیدا کند و الان هم این انتظار وجود دارد که چنین پولی تزریق شود.
* برای ساخت یک میلیون واحد اعلام شده که حداقل ۲۵۰ هزار میلیارد تومان نیاز است.
با افزایش قیمت های فعلی، به چنین پولی نیاز داریم.
* بالاخره آیا قرار است پول مورد نیاز از طریق تسهیلات بانکی و با نرخ سود ۸ یا ۹ درصد تامین شود؟
نرخ سود آن بین ۸ تا ۱۲ درصد است و دولت، بقیه نرخ سود را تقبل کند.
* در کُل سال ۱۳۹۸، بانک ها فقط ۶۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به بخش مسکن داده اند، اما ساخت یک میلیارد تومان ۲۵۰ هزار میلیارد تومان پول می خواهد.
اگر قرار است معضل بخش مسکن حل شود و پاسخگوی نیاز مسکن باشیم، چنین اقدامی باید عملیاتی شود.
* دولت آقای روحانی اصرار دارد که از پول پُر قدرت و چاپ پول برای تامین نیازها استفاده نکند. آیا امکان دارد بخش خصوصی و بانک ها آن ۲۵۰ هزار میلیارد تومان را برای ساخت یک میلیون واحد در هر سال تامین کنند؟
من به عنوان اهل فن و کسی که دستی بر آتش دارم، بعید می دانم چنین پولی از این طریق تامین شود.
* برخی از اعضای کمیسیون عمران مجلس، به طور جدی پیگیر تصویب طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی هستند. با این دیدگاهی که نسبت به توانمندی ساخت مسکن دارید، جنابعالی به این نمایندگان، مشاور داده اید که متوجه واقعیت ها در بخش مسکن شوند؟
بله. ما نظر کارشناسی خود را اعلام می کنیم ولی اعضای کمیسیون عمران، از نتایج مطالعات مرکز پژوهش های مجلس استفاده می کنند. ما نظر و تجربه خودمان را همان طور که در قالب مصاحبه بیان می کنیم در زمان مشاوره هم مطرح می کنیم. ما همه مسائل مرتبط با این حوزه را به صورت واضح توضیح می دهیم.
به هر حال، تعداد عوامل موثر بر بخش مسکن، زیاد است و مرکز پژوهش ها در این زمینه فعالیت می کند و بازوی اجرایی مجلس است.
* به طور مشخص، خودتان گفته اید که ما نمی توانیم سالانه یک میلیون واحد بسازیم؟
من به این موضوع اعتقاد دارم و با قاطعیت هم می گویم. ما این موارد را با رئیس کمیسیون و اعضای آن در میان گذاشته ایم ولی آنها منتظرند که مرکز پژوهش های مجلس، اقداماتی را انجام بدهد.
اطلاعات لازم از بخش های مختلف، در حال جمع آوری است که کمیسیون، طرح پخته ای را به صحن مجلس ارائه کند. اگر طرحی به صحن علنی ارائه شود ولی نتیجه نگیریم و مشکل مردم حل نشود، یک مقدار موضوع لوث می شود. بالاخره باید طرح نپخته و کارشناسی شده ای تهیه شود و کار کردن روی تهیه یک طرح و تهیه طرح مناسب، خیلی مهم است.
نظر شما