بازار: نجمه جهان تیغ؛ یکی از دلایل اهمیت مولد سازی در شهرداری ها افزایش بهره وری و کارایی املاک و دارایی های این نهاد است. در سال های اخیر شهرداری گرگان برای پرداخت بدهی ها به فروش املاک بدون اینکه به اهمیت ارزش افزوده ملک توجه چندانی داشته باشد روی آورده است. با توجه به قیمت فزاینده ملک در گرگان در مقایسه با سایر شهرها، استفاده حداکثری از زمین در این شهر از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این موضوعی است که «داود دامرودی» مدیر عامل استارت آپ هومنگر به آن اشاره می کند. وی معتقد است شهرداری گرگان ماده 100 را برای کسب درآمد طراحی کرده است و عملا سازنده را به سمت تخلف و پرداخت عوارض هدایت می کند. دامرودی بر این باور است مولد سازی در شهر گرگان صرفا به یک برچسب زیبا تبدیل شده اما در عمل شاهد انجام این مهم در پیکره این نهاد نیستیم. مشروح این گفتگو پیش روی شماست.
*روند مولد سازی در شهرداری گرگان را چگونه ارزیابی می کنید؟
ملکی که بابت خسارت یک پروژه تحت عنوان عوارض ماده ۱۰۰ از سازنده متخلف توسط شهرداری اخذ می شود باید در جهت رفع مشکلی که برای مردم به واسطه همان تخلف رخ داده، هزینه شود اما متاسفانه شهرداری ملک مورد نظر را برای پرداخت حقوق و دستمزد می فروشد.
هر دارایی که برای شهرداری به وجود آمده باید در جای خود هزینه شود. به عنوان مثال؛ شهرداری گرگان در عدالت ۱۷ یک پارکینگ احداث کرد و همان پارکینگ را برای سایر کاربری ها اجاره می دهد.
وقتی ملکی توسط شهرداری برای اجاره به مزایده گذاشته می شود حتی مشخص نیست که چه صنفی باید آن ملک را اجاره کند. سوال اینجاست که آیا یک ملک صرفا به واسطه دریافت اجاره مولد می شود؟ در حال حاضر یک سری زمین های مازاد شارع هم به املاک شهرداری اضافه شده است که می توان آنها را به منظور مولد سازی به چرخه ساخت اضافه کرد.
شهر گرگان به دلیل اینکه در محاصره منابع طبیعی قرار دارد بسیار دچار محدودیت زمین است و به سختی گسترش پیدا می کند. شهرک سازی ها هم با چالش هایی مانند تامین خدمات عمومی، زیرساخت ها و حمل و نقل مواجه است
*نظر شما درباره چالش کمبود زمین در شهر گرگان چیست؟
شهر گرگان به دلیل اینکه در محاصره منابع طبیعی قرار دارد بسیار دچار محدودیت زمین است و به سختی گسترش پیدا می کند. شهرک سازی ها هم با چالش هایی مانند تامین خدمات عمومی، زیرساخت ها و حمل و نقل مواجه است.
ضرایب باربری خاک در شهر گنبد پایین تر از گرگان بوده به همین واسطه هزینه ها برای ساخت سازه های چند طبقه در این دو شهر متفاوت و در گنبد کاووس بیشتر است اما با این حال ساخت هفت طبقه در این شهر شرقی گلستان مرسوم بوده اما در مرکز استان اینگونه نیست که موجب افزایش ارزش زمین شده است.
شهرداری به عنوان نهادی که متولی صدور پروانه است باید نسبت به این موضوعات برنامه خاصی داشته باشد.
گرگان کلان شهر نیست اما قیمت ملک در آن به پایتخت نزدیک شده است. نمی توان وجود اراضی با ارزش را در این شهر نادیده گرفت اما در مقام مقایسه شاهدیم قیمت برخی اراضی در مازندران که از یک سو به جنگل و از سویی دیگر به دریا منتهی می شوند از قیمت برخی املاک در گرگان ارزان تر است
*قیمت ملک در گرگان را با سایر شهرها مقایسه کنید.
گرگان کلان شهر نیست اما قیمت ملک در آن به پایتخت نزدیک شده است. نمی توان وجود اراضی با ارزش را در این شهر نادیده گرفت اما در مقام مقایسه شاهدیم قیمت برخی اراضی در مازندران که از یک سو به جنگل و از سویی دیگر به دریا منتهی می شوند از قیمت برخی املاک در گرگان ارزان تر است.
در بهترین نقطه گرگان هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان به طور میانگین ۲۰ میلیون تومان برآورد می شود اما شاهدیم در همین شهر آپارتمان هایی به قیمت ۲۲۰ میلیون تومان برای فروش عرضه می شود. آن اختلاف ۲۰۰ میلیونی صرفا سود سازنده نیست بلکه قیمت زمین است.
*به نظر شما دلیل تخلف سازندگان و اینکه شهرداری حساب ویژه ای روی عوارض ماده 100 باز کرده چیست؟
باید بپذیریم که ماده ۱۰۰ در شهر گرگان برای درآمد زایی طراحی شده است. وقتی سازنده در کمیسیون ماده پنج به نتیجه نمی رسد یعنی عملا او را به سمت خلاف هدایت می کنند ضمن اینکه با این قیمت زمین نمی توان اضافه بنا را اعمال نکرد. وقتی در یک ملک ساخت و ساز انجام شده به نوعی از چرخه ساخت خارج می شود لذا باید حداکثر بهره و راندمان را از این زمین داشت.
*شهرداری چقدر توانسته رویکرد مولد سازی و کسب درآمد پایدار را در نیروی انسانی خود و پیکره این نهاد نهادینه کند؟
شهرداری های استان یکی از ارگان هایی هستند که در مقایسه با ادارات دولتی بالاترین حقوق را به کارمندان خود می پردازد اما آیا به همان میزان عملکرد و راندمان کاری بیشتری دارند؟
می توانید از انبوه سازان که به نوعی شرکای تجاری شهرداری هستند بپرسید که آیا از عملکرد این نهاد رضایت نسبی دارند یا خیر؟ به جرئت می توان گفت این رضایتمندی وجود ندارد.
برچسب زیبای مولد سازی باید در تمام پیکره شهرداری اجرا شود، از نیروهای این نهاد گرفته تا تیم کارشناسی و تشکیلات این سازمان؛
انجام مشارکت توسط شهرداری برای پیشگیری از خام فروشی زمانی حائز ارزش افزوده می شود که بازگشت سرمایه در بازه زمانی برآورد شده، رخ دهد
*وضعیت مولدسازی را در شهرداری گرگان چگونه ارزیابی می کنید؟
اگر ضرایب پروژه ها را در شهرداری ببینید این سوال پیش می آید که چرا باید پیمانکاری که سایر پروژه های خود را با ۱۰ درصد پلوس اجرا می کند، پروژه های شهرداری را با ۵۰ درصد پلوس انجام دهد. تاخیر در پرداخت پول توسط شهرداری به پیمانکار پاسخ این سوال است.
شهرداری می توانست قرارداد شهربازی را با بخش خصوصی پیش ببرد اما فضایی را به وجود آورده که در حال بلعیدن بودجه است.
انجام مشارکت توسط شهرداری برای پیشگیری از خام فروشی زمانی حائز ارزش افزوده می شود که بازگشت سرمایه در بازه زمانی برآورد شده، رخ دهد.
شهرداری گزارشی از ماحصل پروژه هایی که طی سه سال اخیر به مشارکت داده به شهروندان ارائه بدهد. پروژه های متوقف شده مشارکتی زیادی در بروکراسی اداری گیر کرده اند چراکه از ابتدا طبق کارشناسی درست و اصولی پیش نرفتند.
نظر شما