بازار؛ گروه راه و مسکن: برای رونق تولید مسکن و توجه به بخش خصوصی، دولت و مجلس چاره ای جز تسهیل شرایط تولید ندارند. اگر قرار است جبران کسری عرضه مسکن را در چند سال گذشته جبران کنیم ناچار هستیم که اجاره داری حرفه‌ای و تسهیل شرایط پیش فروش مسکن را مورد توجه بیشتری قرار دهیم تا تولید مسکن افزایش یابد.
تمام کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که قطعا تعادل میان عرضه و تقاضا برای مسکن می تواند منجر به کاهش قیمت مسکن و اجاره بها شود. عمر قانون پیش فروش مسکن بیشتر از ۱۳ سال می گذرد که انبوه سازان و تحلیلگران این قانون را به نوعی در بن بست قرار دادن بخش مسکن و به خصوص عرضه مسکن اعلام می کنند و تاکید دارند اگر این قانون اصلاح نشود و این روند ادامه یابد بازار مسکن قفل خواهد شد.
«ایرج رهبر» رئیس انجمن انبوه سازان تهران در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه سالهاست تولید و عرضه مسکن از تقاضا عقب است و این عقب ماندگی به این دولت و یا دولت قبل مربوط نمی شود گفت: همت دولت سیزدهم در نهضت ملی مسکن نشان می دهد که باید روزهای خوبی برای بخش مسکن متصور بود اما بارها اعلام کرده ایم که یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره مند شود.
او با اشاره به اینکه استفاده از نقدینگی های موجود در سطح جامعه باید کمک کننده به تسهیلات بانکی باشد تاکید کرد: سالهاست فریاد می زنیم که قانون پیش فروش مسکن خود به مانعی برای رونق تولید مسکن تبدیل شده است ادامه داد: اگر به ۱۳ سال قبل باز گردیم متوجه خواهیم شد که آیا قانون پیش فروش مسکن خوب عمل کرده است یا اینکه نه تولید مسکن روز به روز کمتر و کمتر شده است؟ قطعا روند ساخت و ساز در تهران را می توان به صدور پروانه های ساختمانی بررسی کرد.
اگر می خواهیم عملکرد قانون پیش فروش مسکن در این ۱۳ سال را بررسی کنیم باید ببینیم در عمل چقدر توانسته به حل مشکل قانونگذار کمک کند؟ چقدر توانسته به انبوه سازان در تامین مالی کمک کند؟ چقدر توانسته به رشد تولید مسکن کمک کند؟
او می افزاید: پس اگر می خواهیم عملکرد قانون پیش فروش مسکن در این ۱۳ سال را بررسی کنیم باید ببینیم در عمل چقدر توانسته به حل مشکل قانونگذار کمک کند؟ چقدر توانسته به انبوه سازان در تامین مالی کمک کند؟ چقدر توانسته به رشد تولید مسکن کمک کند؟ شاید در دوره ای ۴ هزار پرونده برای کلاهبرداری در زمینه پیش فروش داشتیم و می خواستیم آن را حل کنیم. اما آیا با مصوب کردن این قانون و حل کردن این مشکل آیا یک مشکل دیگر را به وجود نیاوردیم و مانع یک پیشران اقتصادی یعنی حوزه مسکن نشدیم؟
می توانستیم برای کاهش هر گونه کلاهبرداری در حوزه پیش فروش هم همین صلاحیت سنجی را اجرا کنیم و در مقابل ایجاد پرونده های جدید را بگیریم. پس هر قانونی که مصوب می کنید باید ببینید آیا زمینه اجرایی شدن آن وجود دارد یا ندارد؟
رهبر در پاسخ به این پرسش که به هر حال این قانون توانسته تا حدودی فروش یک ملک به چند نفر را کاهش دهد؟ گفت: بارها به این سوال پاسخ داده ام. انبوه سازان را از طرف وزارت راه و شهرسازی اعتبارسنجی و صلاحیت بندی کرده ایم. پس می توانستیم برای کاهش هر گونه کلاهبرداری در حوزه پیش فروش هم همین صلاحیت سنجی را اجرا کنیم و در مقابل ایجاد پرونده های جدید را بگیریم. پس هر قانونی که مصوب می کنید باید ببینید آیا زمینه اجرایی شدن آن وجود دارد یا ندارد؟
رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران پیشتر با اشاره به اینکه یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره مند شود پس چرا راه‌های مردمی را ببندیم و فشار را روی تسهیلات بانکی وارد کنیم؟ ادامه داد: در این قانون شناسنامه فنی ملکی پیش بینی شده است که تا پیش از تصویب آن سابقه نداشت و هیچ دستگاهی اجرای آن را برعهده نمی گرفت. همچنین وظیفه‌ای را برای ناظر فنی تعیین کردیم که باید به دفترخانه گزارش حقوقی بدهد، در حالیکه در مقابل این مسئولیت حق الزحمه‌ای نگرفته و مسئولیت او نیست. این مشکلاتی در قانون است که می توانستیم از راهکارهای بسیار بهتری استفاده کنیم.
یکی از بهترین راهکارها ایجاد سامانه برای ارتباطات برخط است که ملک پیش فروش شده را نتوان مجددا فروخت. اما به جای این ما یک قانون بسیار پیچیده و مانع آفرین را تصویب کردیم که اجرای آن موجب قفل شدن فرایندها می شود
رهبر خاطر نشان کرد: یکی از بهترین راهکارها ایجاد سامانه برای ارتباطات برخط است که ملک پیش فروش شده را نتوان مجددا فروخت. اما به جای این ما یک قانون بسیار پیچیده و مانع آفرین را تصویب کردیم که اجرای آن موجب قفل شدن فرایندها می شود.
«حسن محتشم» عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران نیز معتقد است که پیش فروش می توانست کمک بزرگی به ساخت و ساز کند. اما متاسفانه بازدارندگی هایی ایجاد کرده است.
قانون پیش فروش مسکن یک سری تعهدات را بر عهده فروشنده گذاشته است که اگر از آن عدول کرد به طور جدی مورد جریمه قرار بگیرد اما این تعهد را برای خریدار پیش بینی نکرده است
او با اشاره به اینکه قانون پیش فروش مسکن در رعایت انصاف به دو طرف خریدار و سازنده تا حدودی بی انصافی کرده است تاکید دارد: قانون پیش فروش مسکن یک سری تعهدات را بر عهده فروشنده گذاشته است که اگر از آن عدول کرد به طور جدی مورد جریمه قرار بگیرد اما این تعهد را برای خریدار پیش بینی نکرده است.
وی ادامه داد: به همین دلیل اولا که فروشنده الزام ندارد که از این قانون پیروی کند. چرا که می گوید وقتی قانونی که حقوق فروشنده را اعمال نمی کند پس بهتر این است که پیش فروش را عملیاتی و اجرا نکنیم. در قانون پیش فروش تاکید شده است که اگر پیش فروش کنید باید قدرالسهم زمین را در محضر به نام خریدار ثبت کنید.
اراضی بسیار زیادی در اقصی نقاط کشور به خصوص شمال کشور یا بعضا در تهران وجود دارد که این اراضی سند ندارند و ساخت و ساز هم در آن انجام می شود. طبیعتا در این اراضی نمی توانیم پیش فروش را عملیاتی کنیم. بنابراین قانون مورد استقبال عموم سازندگان قرار نگرفته و در عین حال بازدارندگی ایجاد کرده است
محتشم معتقد است که یک مشکل دیگری که این قانون دارد این است که اراضی بسیار زیادی در اقصی نقاط کشور به خصوص شمال کشور یا بعضا در تهران وجود دارد که این اراضی سند ندارند و ساخت و ساز هم در آن انجام می شود. طبیعتا در این اراضی نمی توانیم پیش فروش را عملیاتی کنیم. بنابراین قانون پیش فروش مسکن مورد استقبال عموم سازندگان قرار نگرفته است و در عین حال بازدارندگی ایجاد کرده است.
البته داوود بیگی نژاد تحلیلگر و پژوهشگر حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» پبشتر در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن و نبود سرمایه لازم برای تولید مسکن گفته بود که قفل شدن بازار مسکن یعنی اینکه گردش سرمایه در بازار مسکن وجود ندارد. این نبود گردش سرمایه را اگر بخواهیم مثالی برای آن بزنیم می توان به موضوع پیش فروش مسکن اشاره کرد.
مادامی که پیش فروش مسکن توسط مشاوران املاک صورت می گرفت سرمایه ولو اندک به سمت تولیدکننده هدایت می شد. اما امروز می بینیم که بازار مسکن قفل شده است و سازنده، واحد مسکونی خود را نمی تواند به فروش برساند و به همان نسبت نمی تواند تولید کند
او ادامه می دهد: مادامی که پیش فروش مسکن توسط مشاوران املاک صورت می گرفت سرمایه ولو اندک به سمت تولیدکننده هدایت می شد. اما امروز می بینیم که بازار مسکن قفل شده است و سازنده، واحد مسکونی خود را نمی تواند به فروش برساند و به همان نسبت نمی تواند تولید کند.
با توجه به اینکه دولت سیزدهم وعده داده سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث خواهد کرد و هنوز شرایط پیش رو نشان داده این وعده محقق نشده است باید برای کاهش فاصله عرضه و تقاضا هر چه سریعتر موانع را برطرف کند. به هر سوی اگر دولت قصد کرده سیاست های دستوری را در بخش مسکن اعمال کند باید در کنار آن شرایط ساخت و ساز را به گونه ای تسهیل کند که سازندگان به ساخت مسکن ترغیب و تشویق شوند. یکی از این بخش ها می تواند اصلاح قانون پیش فروش مصوب سال ۸۹ است.
دولت می تواند با رایزنی های لازم با نمایندگان مجلس آنها را اینگونه تفهیم کند که اگر می خواهیم یکی از بال های رونق تولید مسکن تقویت شود بهتر است به سمت اصلاح قانون پیش فروش مسکن و رونق ساخت و ساز حرکت شود.
نظر شما