رابطه ناگسسته مسکن و دلار؛ بازی برد- برد

اکبر محمودی؛ بازار: اینکه بین دلار و مسکن رابطه ای هست یا خیر باید گفت چه بخواهیم چه نخواهیم مسکن کالایی سرمایه ای است پس همواره میان این دو بخش یک رابطه ناگسستنی وجود دارد.

اگر بخواهیم رابطه آنها را در این چند سال تحلیل کنیم باید گفت مسکن همواره با رشد نرخ دلار نه به شکل آنی بلکه با تاخیر دستخوش تغییر می شود. حال باید انتظار نداشت که با افت نرخ دلار در این چند روز مسکن هم بلافاصله ارزان شود یک توقع به جا یا بیهوده است؟

سوال این است که آیا در مواقعی که بسیار هم به ندرت اتفاق افتاده و مسکن ارزان شده است این ارزان شدن به خاطر دلار بوده است یا دلایل دیگری داشته است؟

اقتصاد ایران و در سطح گسترده اقتصاد کلان نشان می دهد که رابطه‌ ارز و مسکن یک رابطه صمیمانه و برد - برد است. وقتی نرخ دلار در مسیر رشد قرار می گیرد و این احتمال تقویت می شود که ارزش ریال در حال کاهش است متقاضیان و سرمایه گذاران بهترین گزینه برای حفظ سرمایه را مسکن دانسته و برای خرید مسکن به سمت بازار مسکن حرکت می کنند.

حال اگر این همبستگی مثبت و این رابطه برد- برد را میان دلار و مسکن اینطور تحلیل کنیم که وقتی نرخ دلار تقویت می شود و ریال به سمت کاهش ارزش حرکت می کند بخش مسکن به نوعی با افزایش تقاضا مواجه می شود. اما باید واقعیت دیگری را هم پذیرفت که دلار رقیبی برای بازار مسکن محسوب می شود و زمانی که خرید ارز برای سرمایه گذاران جذاب می شود اقبال به مسکن هم کاهش می یابد.

فارغ از این فضای برد- برد و همبستگی مثبت میان دلار و مسکن که در بالا اشاره شد باید اذعان کرد تصور بیهوده ای است که در این روزهای کاهش نرخ ارز انتظار کاهش قیمت مسکن داشته باشیم. مسکن به دلیل بالا بودن سهم خود در خانوار(تقریبا ۳۹ درصد هزینه خانوار عمدتا در حوزه مسکن صرف می‌شود) و اینکه به بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری اکثر خانوارهای ایرانی تبدیل شده، کالایی است که به نسبت سایر کالاها که به تورم عمومی و رشد نرخ ارز پاسخ سریع می دهند واکنش نسبتا دیرتری هم در زمان رشد و هم در زمان افت دلار دارد.

با این اوصاف اگر روند نزولی دلار که به نظر می رسد کاهش آن از قیمت کنونی بعید بوده و به احتمال زیاد به کف قیمتی خود رسیده و در همین محدوده مقاومتی ۵۰ هزار تومان باقی بماند بدون شک مسکن باز هم کاهش قیمت نخواهد داشت. اگر گریزی ساده به روند صعودی دلار در این دو ماه زده و تحلیل کوتاهی داشته باشیم متوجه خواهیم شد که هنوز مسکن و نهاده های تولید مسکن، خود را با قیمت های ۳۰ تا ۴۰ هزار تومان تطبیق نداده اند و هنوز از رشد قیمت جا مانده اند.

همانطور که اکثر کارشناسان بر این باور هستند مسکن هنوز به اندازه تورم عمومی رشد نکرده نشان می دهد که کاهش قیمت مسکن زمانی رخ خواهد داد که تورم کاهش یابد.

حال حتی اگر بپذیریم که نهاده های تولید و قیمت تمام شده مسکن خود را با دلار ۳۰ هزار تومانی و ۴۰ هزار تومانی تطبیق داده باشند باز هم باید عنوان کنیم که افت دلار از کانال ۶۰ هزار تومان به کانال ۵۰ هزار تومان نمی تواند مسکن را به این سرعت ارزان کند. چرا که با آغاز افزایش قیمت دلار از آذر ماه دوباره شاهد افزایش قیمت مصالح ساختمانی بودیم که اوج آن هم در بهمن ماه بود. پس قطعا تزریق این نهاده های تولید مسکن به ساخت و ساز نمی تواند صاحبان سرمایه و سازندگان را ترغیب به کاهش قیمت حتی برای واحدهایی که ماههاست تکمیل و به بهره برداری رسیده اند کند.

باز هم باید تاکید کرد که بازار ارز بر بازار مسکن هم تاثیر مثبت و هم تاثیر منفی دارد. باید پذیرفت که مسکن کالایی سرمایه ای و دیر نقد شونده است پس وقتی تاثیر رشد نرخ دلار بر مسکن و قیمت تمام شده با تاخیر همراه است تاثیر کاهش نرخ ارز هم بسیار با تاخیر خواهد بود. و اگر روند نزولی دلار هم بخواهد بر بازار مسکن و قیمت تمام شده مسکن تاثیر مثبت بگذارد باید منتظر ماند با این شرط که ثبات و روند نزولی دلار و تقویت ارزش پول ملی ادامه دار باشد.