گرانی ۴۰ تا ۵۰ درصد ملک تا بهار سال آینده| قیمت ساخت هر متر ساختمان ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان

احمد رضا براتی کارشناس و فعال بازار مسکن در گفتکو با خبرنگار بازار با توجه به شرایط بازارهای دیگر کشور نکاتی را در حوزه ملک و مسکن بازگو کرد که مشروح آن را با هم می خوانیم:

* پیش بینی شما از بازار مسکن در آینده به چه صورت است و بازار اجاره بها و یا فروش مسکن چه مقدار رشد خواهد کرد ؟

در بازار اجاره نرخ تورم تعیین کننده است. زمانی که پنجاه درصد تورم ایجاد شده قاعدتاً همیشه در بخش اجاره ۱۰ تا ۱۵ درصد بالاتر از نرخ تورم است. در سنوات گذشته دولت اعلام می‌کرد که ۲۵ درصد اضافه شود برای جلوگیری هم اعلام کرده بودند قرارداد ها باید تمدید شود در گذشته هم بنده اعلام کردم که نهایتا بر این است که مالک مستاجر خود را جابجا می‌کند و این اتفاق افتاد و شاید می توان گفت که بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد اجاره بها گران شد اما نرخ دولت ۲۵ درصد بود.

در بخش فروش با تورمی که در بخش اقتصادی دولت از جمله مسکن، خودرو، دلار، سکه و بازارهایی که مردم در آنها سرمایه گذاری می کنند، بازاری مطمئن تر از مسکن نیست. از تابستان تا الان حدود ۴ ماه می گذرد قیمت مسکن ۳۰ درصد رشد داشته و این رشد متعلق به زمانی است که جابجایی ها و خرید و فروش نبوده است. الان در بازار به واسطه تورم دلار مصالح ساختمانی گران می‌شود همین تورم را مجددا مسکن هم تجربه می‌کند یعنی احتمال دارد در ۲ ماه باقی مانده و فصل بهار سال ۱۴۰۲ ملک بین ۴۰ تا ۵۰ درصد گرانی را تجربه کند.

اگر بخواهند جلوی تورم را بگیرند باید از کارهای ریشه ای شروع کنند، سطحی نگری کردن به هیچ عنوان پاسخ گو نیست. دولت در ابتدای کار خود وعده ۴ میلیون مسکن را داد و به صورت خوشبینانه مردم هم باور کردند یک سال و خرده ای از وعده دولت گذشته چیزی محقق نشده حتی از گفته ها می شود اعلام کرد که ۱۰ درصد محقق است حتی زمینش هم تعیین تکلیف نشده خود این موضوع نوعی تورم زا است. مردم به گفته دولت اطمینان پیدا کرده بودند زمانی که دیدند خبری نیست قاعدتاً نرخ ها شکسته شد و به سوی گرانی رفت.
موضوع دیگر شهرداری است که فروش تراکم متوقف شد. بنده بارها در حوزه گرانی این مسئله را عنوان کردم که یکی از علل گرانی شهرداری ها هستند. گرانی مصالح، عدم فروش تراکم، ساختن ساختمان های کوچک و عدم ارتفاع حجم ساختمانی موجب گرانی می شود.

زمانی که دلار بالا می رود مردم پول ها را جمع کرده و وارد بخش مسکن می‌کنند هنگامی که خرید و فروش انجام می شود با هر قیمتی خریدار می خرد به این دلیل که ارزش سرمایه اش از بین نرود و ریزش نکند در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌کند این سرمایه گذاری موجب تورم ۳۰ تا ۵۰ درصدی ملک می شود

سوداگری ملک هم موضوعی فراتر از اینهاست. سازنده اگر بین ۳۰ تا ۵۰ درصد سود داشته باشد سرمایه گذاری می کند و به هیچ جا اعم از اداره مالیات و نه هیچ شخصی پاسخ گو نیست. می توان در کنار این به حجم پولی که به ملک سرازیر می شود هم اشاره کرد. زمانی که دلار بالا می رود مردم پول ها را جمع کرده و وارد بخش مسکن می‌کنند هنگامی که خرید و فروش انجام می شود با هر قیمتی خریدار می خرد به این دلیل که ارزش سرمایه اش از بین نرود و ریزش نکند در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌کند. این سرمایه گذاری موجب تورم ۳۰ تا ۵۰ درصدی ملک می شود قاعدتاً شخص می گوید که من ۲۰ درصد سود از بانک می‌گرفتم الان ۲۰ درصد هم خودم باید سود می‌کنم در اینصورت ملک ۴۰ درصد رشد می کند.

در بحث فروش بدتر از این موارد را هم داریم در دید بلند مدت اگر دولت به تعهدات خود عمل نکند، اگر موادی که زیر مجموعه دولت هستند مانند میلگرد و سیمان را نتوانند کنترل کنند موجب افزایش قیمت بیشتری می‌شود و کسی هم جلودارش نیست. چون چیزی نیست که مانند ماشین بشود از خارج وارد کرد. مختص به داخل کشور است.
اگر شما در مناطق مرکزی تهران از چهار ماه پیش تا الان را ملاحظه کنید ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد قیمت داشته به واسطه اینکه هیچ اتفاقی هم نیفتاده فقط دلاری که از قیمت x بوده به قیمت y رسیده است.

*حال که وزیر مربوطه عوض شده و مهرداد بذرپاش تصدی وزارت راه و شهرسازی را به دست گرفته چه کارهایی برای کنترل قیمت مسکن باید انجام بدهد؟

از لحاظ دید جامعه بازار مسکن وزیر به تنهایی نمی‌تواند کاری انجام دهد چون مسکن در دست بخش خصوصی است و ساخت و ساز ها در بخش خصوصی انجام می شود.
اگر دولت می گوید دو میلیون واحد مسکونی می سازد نمی‌تواند این واحد ها را در سطح تهران و یا در سطح شهر بسازد. برای تامین زمین مجبور است در خارج از شهر ساخته شود اطراف تهران مانند شهر پرند، پردیس، هشتگرد، رباط کریم و ورامین را داریم اما آن مناطق هم همین رشد را داشته و قاعدتاً مسکن های مهری که الان ساخته شده رشد پارسال به امسال چقدر بوده اگر واحدی پارسال ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون معامله می‌شده الان دومیلیارد تومان جابجا می‌شود.

وزارت راه و شهرسازی باید کاری بکند که بخش خصوصی از دو مورد خود بگذرد.یکی طمع و دیگری سهل کردن کار. به هر حال هر چه سازنده برای دریافت مجوز ساخت تلاش بکند به نسبت آن روی ارزش ملک اضافه می کند

وزارت راه و شهرسازی باید کاری بکند که بخش خصوصی از دو مورد خود بگذرد.یکی طمع و دیگری سهل کردن کار. به هر حال هر چه سازنده برای دریافت مجوز ساخت تلاش بکند به نسبت آن روی ارزش ملک اضافه می کند. قاعدتاً هر وزیری با شرایط امروزی بخواهد وارد گود شود، محکوم به شکست است.

*در رابطه با طرح ملی نهضت مسکن بنا بر تصمیم هیئت دولت ۱۰ هزار میلیارد وام را به بانک مسکن جهت ارائه تسهیلات تحویل می دهند، تزریق این ۱۰ هزار میلیارد به بانک ها و ورود این مبلغ به چرخه نقدینگی کشور موجب تورم بیشتر در مسکن نمی شود؟

این کار اشتباه است، شما نقدینگی را به سمت جایی می برید که محل خوردن حجم بالای نقدینگی است. زمانی که دولت پیشنهادی می دهد شاید اجرا شود شاید هم اجرا نشود اگر اجرا شود با دادن این پول قیمت ملک به اندازه همین مقدار گران می‌شود. یا بحث دادن ودیعه مسکن مستأجران هیچ اتفاقی نیفتاد یک سری افراد با نوشتن مبایعه نامه رفتن در سایت و ثبت نام وام گرفتند آیا وام به بخش مسکن رفت یا جزو خرج روز مره شخص شد؟ شخص سکه، طلا و یا ماشین با آن پول خرید. دولت نباید در کار بخش های خصوصی دخالت کند. اگر دولت می خواهد جلوی تورم مسکن را بگیرد تنها یک راه دارد آن هم این است که با بخش خصوصی کنار بیاید. دولت باید کنار بکشد نرخ دستوری در بخش مسکن جوابگو نیست باید راه های تسهیل ساخت مسکن را ارائه کنند.

بنابر گفته ها، آمار معاملات مسکن طی ماه های اخیر کاهش پیدا کرده این موضوع چقدر صحت دارد ؟

اگر می گویند حجم معاملات املاک پایین آمده درست نیست بلکه روش کار تغییر کرده است قاعدتاً یک سری موارد به صورت محرمانه انجام می‌شود به دوستان خودم که این آمار را می دهند باید اعلام کنم که قرار داد ها به صورت وکالتی شده است شخص سند نمی‌زند و قرارداد دستی می نویسند و یک وکالت می گیرند هیچ جا هم ثبت نمی شود حجم معاملات با کد رهگیری پایین آمده اما در کل اگر حجم وکالت های دفترخانه ها را مشاهده کنیم متوجه می‌شویم که حجم معاملات بالاتر از حد معمول است.

دلالان مسکن یعنی کسانی که خرید و فروش انجام می دهد برای اینکه نامشان وارد لیست سیاه نشود با وکالت کار می کنند و هیچ جا ثبت نمی شود

به این دلیل که دلالان مسکن یعنی کسانی که خرید و فروش انجام می دهد برای اینکه نامشان وارد لیست سیاه نشود با وکالت کار می کنند و هیچ جا ثبت نمی شود اگر کسی می گوید معاملات سیستم کاهش یافته لطف کنند گزارش دو ماه گذشته معاملات نسبت به سه ماه پاییز و یا پایان سال گذشته ارائه کنند که ببینیم یعنی تعداد معاملات و ارقام آنها را بگویند سه ماه پاییز امسال را هم با ۲۰ درصد اعلام کنند مشکلی ندارد ببینیم تعداد معاملات زیاد شده و چه مقدار نقدینگی وارد این حوزه شده است.

*از هیئت مدیره جدید اتحادیه مسکن در رابطه با کنترل بازار مسکن در خصوص این مسائل چه کمکی می‌توانند بکنند؟

ریاست اتحادیه کنونی و آینده هیچ کاری در بخش کنترل قیمت مسکن نمی‌توانند بکنند. چون اتحادیه ای که فقط در سطح شهر تهران حوزه تهران مانند شمیرانات و ری ‌۱۲ هزار پرسنل فعال دارد یعنی واحد صنفی فعال دارد ما اگر دو فرزند هم داشته باشیم نمی‌توانیم کنترل کنیم. اگر تعاملی بین دولت و نرخ نامه قدیم باشد و توافقاتی انجام شود و املاک ها موظف به پایبندی به این مسائل باشند قاعدتاً می‌شود واسطه همه کار انجام داد نه در بخش مسکن بلکه در بخش خودرو، سکه و دلار هم اینگونه است با این تفاوت که حجم نقدینگی که به سمت مسکن می‌آید شاید ۱۰ برابر بخش های دیگر باشد.

مانند این موضوع است که مسکن را همانند ماشین وارد بورس کالا بکنند. خودرویی که ۲۰۰ میلیون کارخانه می فروشد اما در بورس کالا ۷۰۰ میلیون تومان به فروش می رسد اگر قرار باشد دلال اینکار را بکند در بخش مسکن هم دلال هست دخالت می‌کند و قیمت هم بالا می رود.
راه های بسیاری برای کنترل قیمت مسکن وجود دارد زیرا نه در زمینه دلار نه سکه و پول نقد سندی برای جابجایی وجود ندارد اما در بخش مسکن علاوه بر اینکه سند موجود است، قابل حمل هم نیست ملک سرجای خود است و قیمت واقعی اش مشخص است.

*در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت یک مسکن در تهران چقدر است؟
قیمت ساخت مسکن در مناطق متوسط تهران بنای غیر مفید یعنی پارکینگ تا بالا هر متر مربع ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان تمام شده غیر مفید است ولی اگر مفید را محاسبه کنیم ۱۷ تا ۱۸ میلیون تومان می شود.

*با توجه به اینکه دولت برای جبران کمبود گاز در کشور گاز مصرفی صنایع را کاهش داده که در پی آن ۵۰ درصد از تولیدات کارخانه های سیمان کاهش پیدا کرده از طرفی سازندگان برای ساخت مسکن نیاز به سیمان دارند به نظر شما این موضوع چند درصد بر روی ساخت و ساز موثر است ؟
با دو دید می توان به کاهش تولید سیمان نگاه کرد، کل سیمان در بخش ساخت و ساز مسکن صرف نمی شود در بخش های دیگر هم مورد استفاده قرار می گیرد اگر در این بخش کاهش تولید سیمان مقطعی باشد مشکلی ندارد اما اگر از ۱۵ تا ۲۰ روز فراتر برود قاعدتاً تأثیر بسزایی دارد
۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان به سیمان بستگی دارد اگر این قضیه بیش از ۱۵ روز ادامه داشته باشد به وضعیت سال ۹۸ دچار می‌شویم. در سال ۹۸ تولید سیمان بود اما شرکت های تولید کننده با توجه به کاهش مصرف گاز کیسه ها را تا قیمت ۱۰۰ هزار تومان هم به فروش می‌رساندند ولی زمانی که سیمان پس از یک ماه وارد قیمت عادی خود یعنی ۳۰ هزار تومان شد قیمت ملک دیگر پایین نیامد اگر بیش از ۱۵ تا ۲۰ روز این موضوع ادامه دارد باشد و سازنده در مضیقه باشد مجبور میشود از بازار سیاه تهیه کند قاعدتاً هر چه بالاتر برود سازنده هم در تورم ملک ایفای نقش می‌کند.