صندوق‌های املاک، ریسک و بازدهی بین سهام و صندوق‌های درآمد ثابت خواهند داشت

به گزارش بازار به نقل از پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا)، مجید شاکری کارشناس اقتصادی در این خصوص بیان کرد: صندوق املاک و مستغلات یک سبد دارایی مستغلاتی است که مالکیت آن بطور مشاع بین دارندگان واحدهای صندوق تقسیم شده است. در واقع با خرید واحدهای صندوق‌های املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران به جای آنکه مثل بازار سهام، ارزش روز جریان نقدی آتی شرکت را خریداری کنند، بصورت مشاع اقدام به خرید املاک کرده‌اند.

وی اضافه کرد: بجز صندوق‌های املاک و مستغلات، عملا هیچ راه حل دیگری برای آنکه بتوان با سرمایه‌های خرد در بازار املاک سرمایه‌گذاری کرد وجود ندارد. تاسیس چنین صندوقی برای بازار سرمایه ما بسیار ضروری است؛ چرا که بعد از وقایع سال ۱۳۹۹ بازار سرمایه نیازمند سرمایه‌گذاری در دارایی از جنس دارایی مالی که ریسک کمتری نسبت به سهام و بازده بیشتری نسبت به اوراق قرضه و صندوق‌های با درآمد ثابت باشد، هستیم و ویژگی صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) در همه جای دنیا همین موضوع است.

از سوی دیگر از منظر اقتصاد کلان با توجه به سهم بسیار بالای مستغلات در سمت دارایی ترازنامه خانوارها و سهم پایین دارایی های مالی، مشکلات زیادی در وثیقه‌گذاری و نقدشوندگی وثایق در ساختار اعتباری کشور وجود دارد که تبدیل به اوراق شدن مستغلات در چارچوب صندوق املاک و مستغلات، گره بزرگی از این مشکل خواهد گشود و چه بسا راهگشای ما در ایجاد نظام اعتباری متفاوتی در حوزه اعتبارات خرد هم باشد. صندوق‌های املاک و مستغلات قطعا گزینه مناسبی برای این موضوع خواهد بود؛ زیرا نقدشوندگی را هم برای عرضه‌کنندگان املاک از طریق این صندوق ها و هم برای خریداران یونیت‌ها افزایش خواهد داد. مشروط بر آنکه بانک مرکزی در این خصوص تفاسیر عجیبی ارائه نکند. مثلا مدیریت بانک‌ها برای این صندوق‌ها را مشمول ماده ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید می‌دانند؛ در حالی که عملا رکن یک صندوق به معنای مالکیت دارایی‌های آن صندوق نیست.

شاکری در ادامه ضمن تاکید بر اینکه صندوق‌های املاک و مستغلات باید از نوع صدور و ابطالی باشند، گفت: قطعا نوع صندوق‌های املاک و مستغلات باید از نوع صدور و ابطالی باشد. علاوه بر این قیمت‌گذاری پرتفوی این صندوق‌ها از طریق کارشناسان رسمی دادگستری انجام خواهد شد. در داخل بافت شهری برای کاربری‌های مشخص، میزان انحراف قیمت‌گذاری چندان نخواهد بود و در این صندوق ها هم قرار است املاک بدون مشکل و عادی با کاربری اداری یا... عرضه شود و بنابراین نباید خیلی نگران ریسک قیمت‌گذاری پرتفوی این صندوق ها بود. اما اگر در اساسنامه این صندوق‌ها امکان تاخت زدن یونیت‌ها با واحدی در داخل مشاعات صندوق وجود داشته باشد، عملا ریسک صندوق‌ها صفر خواهد بود. چون فرصت آربیتراژی بین NAV و قیمت واقعی باعث می‌شود انگیزه‌ای برای قیمت‌گذاری پرتفوی بالاتر یا پایین‌تر از قیمت واقعی وجود نداشته باشد. (البته در مورد اولین صندوق املاک و مستغلات هنوز از جزئیات اساسنامه اطلاعی ندارم)

این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: در مجموع تجربه صندوق‌های املاک و مستغلات تجربه‌ای است که بیشتری شباهت را به سنت ملک‌داری در ایران دارد. ضمن اینکه صرفا با صندوقی مواجه نیستیم که از محل اجاره‌بها بازدهی سرمایه‌گذاران محقق می‌شود و تغییرات ارزش سرمایه ای دارایی (املاک پرتفوی صندوق) هم می‌تواند بازده قابل توجهی برای دارندگان یونیت ها به همراه داشته باشد. به هر حال اولین تجربه تاسیس صندوق املاک و مستغلات است و معمولا اولین تجربه‌ها با نقاط ضعف و قوت خاص خود را خواهد داشت؛ اما از نگاه اقتصاد کلان، صندوق املاک و مستغلات ابزار مالی مناسبی محسوب می شود.