اجباری شدن تمدید شش ماهه اجاره‌ها، حاتم‌بخشی دولت از کیسه صاحبخانه‌ها

خبرگزاری بازار- وزارت راه و شهرسازی که بارها خود را متولی ساماندهی بازار مسکن معرفی کرده اخیرا طرحی پیشنهادی را به دولت و ستاد مدیریت بحران کرونا ارائه کرده است که بر اساس آن موجران را الزام خواهد کرد با توجه به شرایط کنونی کشور و نیمه تعطیل بودن اکثر فعالیتهای کسب و کار کمکی به برخی مستاجران که از این وضعیت دچار صدمه شدند کند.

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی چند روز پیش با اشاره به مشکلات مربوط به شیوع کرونا برای مستاجران از طرحی خبر داده بود که بر اساس آن وزارت راه و شهرسازی از دولت و ستاد مدیریت کرونا خواسته است که مالکان قراردادهای اجاره را شش ماهه تمدید کنند.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در حالی این پیشنهاد تمدید شش ماهه را اعلام کرده است که هفته پیش پروانه اصلانی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار گفته بود که وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد تمدید قرارداد به مدت چهار ماه را به ستاد مدیریت کرونا ارائه کرده است. 

این پیشنهاد اگر چه برای تصویب و الزام آور شدن در ستاد مدیریت کرونا و دولت در دست بررسی قرار دارد اما آنطور که به نظر می رسد این پیشنهاد تا درجه توصیه نزول خواهد کرد.

 آیا الزام و اجباری شدن تمدید شش ماهه قراردادهای اجاره دردی از مستاجران خواهد کاست و اینکه آیا مسکن همانند سایر کالاهاست که بتوان به مالکین دستور داد قرارداد اجاره مسکن را شش ماه تمدید کنند

در برخی کشورهای اروپایی مثل آلمان و انگلیس در دوران کرونا اجباری شدن تمدید و عدم دریافت اجاره بها از سوی مالکان به مدت سه ماه اجرایی و قانون شد اما در ایران این موضوع ماه هاست که در حد توصیه مطرح می شود. به نظر می رسد این اقدام تمدید اجاره و یا عدم دریافت اجاره بها از سوی برخی مالکان قبل از دست به کار شدن دولت توسط برخی مالکان منصف انجام شده است اما به هر حال ورود دولت نیز می تواند این نوید را به مردم بدهد که این اقدام انسانی تا چه حد می تواند به برخی خانوارها کمک کند. اما سوال این است که آیا الزام و اجباری شدن تمدید شش ماهه قراردادهای اجاره دردی از مستاجران خواهد کاست و اینکه آیا مسکن همانند سایر کالاهاست که بتوان به مالکین دستور داد قرارداد اجاره مسکن را شش ماه تمدید کنند.

در دوره ای که علی نیکزاد وزیر راه و شهرسازی بود در دو مرحله و در سال‌های ۹۰ و ۹۱ برای کنترل اجاره‌بها میزان افزایش سقف ۷ تا ۹ درصدی را برای اجرا ابلاغ کرد. اما همین اقدام نیز نتوانست جلوی برخی رفتارهای مالکان و املاکی ها را بگیرد و عملا برخی از مالکان با برخی املاکی ها وارد مذارکره شده و نرخ های بالاتر از این اعداد را برای مستاجران در قولنامه ها به ثبت رساندند. در همان دوران نیز که این نرخ ها اعلام شد اکثر فعالان بازار مسکن و کارشناسان و روسای اتحادیه املاک اعلام کردند که تعیین سقف برای ساماندهی اجاره بها با دستور پیش نخواهد رفت.

بر اساس قانون مالک و مستاجر در سال ۵۶ و اصلاحیه آن در سال ۷۶ به خوبی رابطه میان مالک و مستاجر تعریف شده است و به خوبی در این قانون تا جزئی ترین موضوع مثل تخلیه واحد مسکونی و رابطه مالک و مستاجر دیده شده است پس ستاد کرونا نمی تواند بر خلاف این قانون تمدید قرارداد اجاره مسکن را به مدت شش ماه الزامی کند. پس ستاد کرونا مرجع قانونگذاری نیست و باید مجلس شورای اسلامی این موضوع را قانون کند

در خصوص الزامی شدن تمدید شش ماهه قراردادهای اجاره حسام عقبایی نایب رئیس  اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه در همان سال های ۹۰ و ۹۱  که تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در بازار مسکن مطرح شد اعلام کردیم که این اقدام بی‌تاثیر بوده و برای کنترل بازار مسکن باید تولید مسکن رونق بگیرد گفت: به هیچ وجه با تمدید شش ماهه قراردادهای اجاره موافق نیستم چرا که اگر دولت و وزارت راه و شهرسازی مصوبه ای در خصوص کنترل بازار اجاره داشتند چه ضرورتی داشت که این پیشنهاد به ستاد مدیریت کرونا ارائه شود. بنابراین موضوعی که بسیار حائز اهمیت است این است که برای روابط میان موجر و مستاجر از گذشته قانون وجود داشته است.

عقبایی ادامه داد: بر اساس قانون مالک و مستاجر در سال ۵۶ و اصلاحیه آن در سال ۷۶ به خوبی رابطه میان مالک و مستاجر تعریف شده است و به خوبی در این قانون تا جزئی ترین موضوع مثل تخلیه واحد مسکونی و رابطه مالک و مستاجر دیده شده است پس ستاد کرونا نمی تواند بر خلاف این قانون تمدید قرارداد اجاره مسکن را به مدت شش ماه الزامی کند. پس ستاد کرونا مرجع قانونگذاری نیست و باید مجلس شورای اسلامی این موضوع را قانون کند.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه بر اساس قانون تجارت و قانون مالک و مستاجر هر گونه بخشنامه و دستورالعمل از سوی ستاد کرونا مغایر قوانین بالادستی خواهد بود ادامه داد: دو گزینه در جلو روی ستاد مدیریت کرونا وجود دارد که اولین گزینه این است که ستاد کرونا از الزامی بودن تمدید شش ماهه قراردادهای اجاره کوتاه آمده و آنرا به توصیه ای بودن تمدید قراردادهای اجاره بها بسنده خواهد کرد. موضوعی که بارها از سوی کارشناسان و روسا و اعضای اتحادیه املاک به مالکان توصیه شده بود.

وی تاکید کرد: دومین راهی که ستاد کرونا در پبش خواهد گرفت این خواهد بود که تصویب کند که مالکان به تمدید شش ماهه قراردادها با مستاجران ملزم شوند پس اگر این بخشنامه از سوی ستاد کرونا ابلاغ شود باید دید قوانینی که قوه مقننه و قضاییه تصویب کرده اند چه خواهد شد. و اگر این بخشنامه ها خواست قانون شود تکلیف چیست؟ 

به جای اینکه برنامه هایی که قابلیت اجرا ندارند را مدام در رسانه ها اعلام کنیم دولت شرایط ساخت و ساز را به گونه ای تسهیل کند که هم کمبود تولید مسکن نداشته باشیم و هم اینکه صندوق حمایتی ویژه‌ای برای تقویت بنیه مالی مستأجران تشکیل دهد

 الزامی  تمدید 6 ماهه قرارداد اجاره چیست؟

عقبایی در پاسخ به این سوال که فرض کنیم دولت و ستاد کرونا پبشنهاد وزارت راه و شهرسازی را بپذیرد و تمدید قراردادهای اجاره به مدت شش ماه را ابلاغ کند آیا الزامی برای اجرای این مصوبه خواهد بود گفت:اگر چنین اتفاقی رخ دهد باید به اجرای بخشنامه شک کرد چرا که چه الزامی وجود دارد که مالکان آنرا رعایت کنند و چه مجازاتی برای مالکانی که مالک آن ملک هستند و علاقه ای به تمدید شش ماهه مدت اجاره ندارند تعیین خواهد شد.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک برای تعیین مجازات مالکانی که از این بخشنامه ها تخطی کنند زد و گفت:به عنوان مثال برای رانندگانی که پشت چراغ قرمز نمی ایستند جریمه هایی در نظر گرفته شده و اعمال می شود اما برای مالکانی که هیچ علاقه ای به تمدید مهلت قرارداد اجاره ندارند چه حکمی می توان و چه جریمه ای می توان در نظر گرفت. حتی دولت برای تصویب بودجه خود به مجلس روی می آورد و نمی تواند برای خود بودجه تعیین و تصویب کند. 

وی خاطر نشان کرد:چرا دولت و وزارت راه و شهرسازی از اموال مردم برای ساماندهی بازار اجاره مسکن استفاده می کند و به قول معروف روغن ریخته شده را نذر امام زاده می کند. پس بهترین کار فقط تولید مسکن و رونق صنعت اجاره است .

از سوی دیگر سیدهادی بهادری عضو کمیسیون عمران مجلس نیز معتقد است که یکی از بخش‌هایی که با بروز تلاطم در بازار مسکن دچار آسیب می شود مستاجران و بازار اجاره است بنابراین دادن طرح هایی مثل الزامی شدن قراردادهای اجاره به مدت شش ماه که قابلیت اجرایی ندارد تنها و تنها فرصت سوزی و از دست دادن زمان است.

بهادری معتقد است که نبود یک برنامه مشخص و درست برای تولید مسکن باعث شده تا همواره با تلاطم و افزایش قیمت ها در بازار اجاره همراه باشیم. او می گوید که  متاسفانه مستاجراان تنها قربانیان این بی برنامگی و تلاطم بازار مسکن هستند و کمبود تولید مسکن از یک سو و رشد قیمت ها از سوی دیگر باعث شد تا نرخ اجاره بها همواره صعودی باشد. 

عضو کمیسیون عمران مجلس ادامه می دهد: به جای اینکه برنامه هایی که قابلیت اجرا ندارند را مدام در رسانه ها اعلام کنیم دولت شرایط ساخت و ساز را به گونه ای تسهیل کند که هم کمبود تولید مسکن نداشته باشیم و هم اینکه صندوق حمایتی ویژه‌ای برای تقویت بنیه مالی مستأجران تشکیل دهد.

وعده سرخرمن دولت برای بازار اجاره 

مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در پاسخ به این سوال که آیا می توان از مالک خواست که ملک خود را به مدت شش ماه دیگر به مستاجران اجاره بدهد گفت: تمدید قرارداد و یا دو ساله کردن اجاره ها به هیچ وجه شدنی نیست چون بازار مسکن دستوری نمی تواند ساماندهی شود. 

وی با اشاره به اینکه در سال های نه چندان دور هم برای افزایش اجاره بها سقف 7 تا 9 درصد تعیین کردند و دیدید که اجرایی نشد افزود: مالکیت در اسلام محترم تر است پس دادن این گونه وعده ها برای کمک به مستاجران را بنده وعده های سرخرمن می دانم . پس تنها راه ساماندهی بازار مسکن و اجاره تولید و عرضه مسکن است . حال سئوال این است مگر کرونا فقط مربوط به ایران است که اینطور تصمیم گیریها در خصوص ملک مردم انجام می شود. پس مالکیت محترم است و در اسلام محترم‌تر و ما با هر گونه تجاوز به این حریم مخالفیم.

در تمام ادیان مالکیت محترم است و در دین اسلام محترم تر بنابراین سوال این است که آیا دولت می تواند با این اقدام و این پیشنهاد از مستاجران حمایت کند؟ و از موجران بخواهد که قرارداد ملک خود را به مدت شش ماه تمدید کنند. و یا اینکه مطرح کردن این طرح و پشنهاد و ارائه آن به دولت همانند سایر پیشنهادها مثل دو ساله شدن قرادادها که در زمان عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی مطرح شد به فراموشی سپرده خواهد شد؟ سوال این است که به فرض اینکه این پیشنهاد با موافقت ستاد مدیریت کرونا و سپس دولت نیز همراه شد بعد از شش ماه چه تضمینی وجود دارد که بازار اجاره به یکباره مثل یک فنر عمل نکرده و با ورود خیل عظیمی از مستاجران نرخ ها به یکباره جهش نکند؟