بازار؛ گروه راه و مسکن: بازار اجاره مسکن در تهران را باید در نوع خود بی نظیر و کم نظیر دانست. برخی از گزارش ها در این چند سال نشان می دهد که در آن مدعی می‌شوند یک خانه لوکس در فلان منطقه آمریکا کمتر از قیمت یک آپارتمان در تهران است. وقتی قیمت اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و وقتی قیمت ملک در تهران بسیار بالاتر از شهرهای تراز اول دنیا می باشد و هیچ توجیه اقتصادی ندارد مشخص است که اجاره بها در برخی نقاط شمالی تهران تعجب همگان را به همراه داشته باشد.
اگر برخی از املاکی ها شمال تهران را سر بزنیم و قیمت ها را جویا شویم متوجه خواهیم شد که نباید اجاره بها در این مناطق تعجب انگیز باشد.
در چند سال گذشته همزمان با افزایش جهشی قیمت‌ها، خرید مسکن برای بسیاری از متقاضیان تبدیل به یک آرزوی دست‌نیافتنی شده است به طوری که بسیاری از خریدارانی که تا چند سال قبل می‌توانستند با پس‌انداز اندک خود و دریافت تسهیلات بانکی خانه نقلی خریداری کنند، اما هم‌اکنون با رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن خرید ارزان‌ترین ملک برایشان مقدور نیست.
حال که قیمت ملک در تهران به خصوص در مناطق شمالی تهران به شکل باور نکردنی رشد داشته است اجاره بهای مسکن با رکود اقتصادی حاکم بر بازار و تورم بالای ۳۰ درصد نمی تواند عجیب و غریب باشد.
می خواهیم به چند منطقه شمال شهر تهران که لاکچری سازی در آن مناطق به وفور دیده می شود سر بزنیم و ببینیم اجاره بها در این مناطق در چه حدی است و چرا تا این حد قیمت ها بالا است.
یکی از این مناطق، منطقه فرمانیه است که از سال های دور همواره مورد توجه متقاضیان پردرآمد بوده است. فَرمانیه منطقه‌ای مرفه نشین در شمیران واقع در شمال کلانشهر تهران است. این محله که در در منطقه یک شهرداری تهران و شمیرانات قرار دارد، به‌عنوان یکی از گران‌قیمت‌ترین مناطق مسکونی تهران شناخته می‌شود.
این منطقه به مرکزیت خیابان فرمانیه، از شمال با نیاوران، از شرق با خیابان پاسداران و اقدسیه، از غرب با دزاشیب و از جنوب در بخشی با بزرگراه صدر و در بخش دیگر با چیذر و بلوار اندرزگو همسایه است.
املاکی های منطقه فرمانیه در برخورد اول با متقاضیان مسکن ابتدا به وضعیت ظاهری افراد توجه می کنند و دوم به خودرویی که احتمالا مقابل مشاور املاک پارک شده است.
همتیان یکی از املاکی های منطقه فرمانیه به خبرنگار خبرگزاری بازار می گوید: مشاور املاک در تمام دنیا یک شغل حرفه ای و قابل احترام است و وقتی متقاضی وارد دفتر می شود ابتدا وضعیت ظاهری افراد و سپس خودرویی که مقابل دفتر پارک می شود می تواند نشان دهد که متقاضی مسکن تا چه حد توانایی پذیرش پیشنهاد و مشاوره را خواهد داشت.
او در پاسخ به این پرسش که برخی از افراد ثروتمند هستند که ظاهری ساده دارند می گوید: به هر حال ظاهر افراد و نوع ورود آنها جزء تشخیص حرفه ما املاکی ها است. به هر حال ما از راه خرید و فروش ملک و اجاره مسکن و نهایی کردن معاملات درآمد کسب می کنیم. یکی از مهم‌ترین زمینه‌های اقتصادی بی‌گمان املاک است پس اگر حتی واسطه املاک هم باشید می توانید درآمد خوبی کسب کنید.
اگر روزی به ۳ نفر و به هر نفر ۳ تا ملک نشان بدهید ماهیانه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان درآمد خواهید داشت. توجه داشته باشید که این مثال برای اوایل دهه ۹۰ بود و اعتقاد داشت که باید هر روز این روند را ادامه بدهید. اگر این مثال را با آن درآمد اوایل دهه ۹۰ همین امروز بخواهید اجرایی کنید قطعا درآمدتان باید به جای ماهانه ۱۵ میلیون تومان به بیش از ۵۰ میلیون تومان برسد
وی به مثالی از مدیران با سابقه در امور املاک اشاره کرده و گفت: این پیشکسوت املاک همواره مثالی می زد و می گفت که اگر روزی به ۳ نفر و به هر نفر ۳ تا ملک نشان بدهید ماهیانه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان درآمد خواهید داشت. توجه داشته باشید که این مثال برای اوایل دهه ۹۰ بود و اعتقاد داشت که باید هر روز این روند را ادامه بدهید. اگر این مثال را با آن درآمد اوایل دهه ۹۰ همین امروز بخواهید اجرایی کنید قطعا درآمدتان باید به جای ماهانه ۱۵ میلیون تومان به بیش از ۵۰ میلیون تومان برسد.
همتیان ادامه می دهد: اسم این قانون را قانون ۳ تا ۳ تا گذاشتم یعنی ۳ تا متقاضی و مشتری به هر کدام ۳ تا ملک. پس از این قانون به نفع خودتان استفاده کنید واقعا جواب خواهد داد. کارایی خود را بالا ببرید تا انگیزه و انرژی بگیرید.
سازندگان مسکن در منطقه فرمانیه به تعداد انگشتان دست هستند و تعداد آنها کم و کاملا شناخته شده هستند. برخی از آنها به محض اینکه پروژه ای را در دست گرفته و آغاز می کنند متقاضیان مسکن و حتی خود املاکی ها با خوشرویی بیشتر و اطمینان بیشتر به این واحدها و پروژه ها توجه می کنند
او در پاسخ به این پرسش که رهن و اجاره مسکن در منطقه فرمانیه چرا نسبت به سایر مناطق تهران متفاوت و بالاتر است؟ می گوید: ابتدا در خصوص ساخت مسکن لاکچری در منطقه فرمانیه باید نکته ای را گوشزد کنم. سازندگان مسکن در منطقه فرمانیه به تعداد انگشتان دست هستند و تعداد آنها کم و کاملا شناخته شده هستند. برخی از آنها به محض اینکه پروژه ای را در دست گرفته و آغاز می کنند متقاضیان مسکن و حتی خود املاکی ها با خوشرویی بیشتر و اطمینان بیشتر به این واحدها و پروژه ها توجه می کنند.
او می گوید: پنت هاووس هایی در این منطقه هر متر ۳۰ میلیون تومان بالاتر هم احداث می شود پس وقتی از المان های خاص و خارجی برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار می گیرد نباید انتظار این را داشته باشید که قیمت فروش و اجاره ملک در این منطقه مثل مناطق دیگر که اتفاقا لاکچری هم ساخته می شوند یکی باشد.
پنت هاووس هایی در این منطقه هر متر ۳۰ میلیون تومان بالاتر هم احداث می شود پس وقتی از المان های خاص و خارجی برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار می گیرد نباید انتظار این را داشته باشید که قیمت فروش و اجاره ملک در این منطقه مثل مناطق دیگر که اتفاقا لاکچری هم ساخته می شوند یکی باشد
همتیان ادامه داد: در برخی مناطق شمال تهران واحدهای مسکونی داریم که سازندگان آپارتمان های لاکچری حتی تا ۴۰ میلیون تومان برای هر متر نیز هزینه می کنند. وقتی این مبالغ هزینه می شود و قیمت هر متر مسکن را به ۲۵۰ میلیون تومان هم می رساند نباید انتظار داشته باشید که رهن آن آپارتمان کمتر از چند میلیارد تومان باشد.
او در پاسخ به این پرسش که معمولا ودیعه های میلیاردی که گفته می شود بابت چه واحدهای مسکونی پرداخت می شود ادامه داد: در حال حاضر ملک های زیر پنج سال ساخت و دارای استخر و سایر خدمات رفاهی و تیم های خدماتی و سالن های ورزشی با ودیعه ۳ میلیارد تومان و ماهانه ۶۰ میلیون تومان، یک اجاره معمولی می تواند باشد.
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران نیز در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» در پاسخ به این پرسش که متوسط ساخت مسکن در واحدهای مسکونی لاکچری چقدر است ؟ گفت: متوسط ساخت مسکن برای واحدهای مسکونی معمولی در حال حاضر تا ۱۰ میلیون تومان می رسد اما برای واحدهای مسکونی لاکچری حتی تا ۴۰ میلیون تومان هم می رسد.
متوسط ساخت مسکن برای واحدهای مسکونی معمولی در حال حاضر تا ۱۰ میلیون تومان می رسد اما برای واحدهای مسکونی لاکچری حتی تا ۴۰ میلیون تومان هم می رسد
او با اشاره به اینکه وقتی قیمت مسکن در برخی نقاط شمالی تهران تا ۲۵۰ میلیون تومان می رسد و قیمت یک واحد مسکونی را به ۷۵ میلیارد تومان هم افزایش می دهد ادامه داد: قطعا اجاره یک واحد مسکونی که قیمت آن ۷۵ میلیارد تومان است مطمنا برای ودیعه آن هزینه های میلیاردی در نظر گرفته خواهد شد.
محتشم با تاکید بر اینکه باور کنید که قیمت مسکن در برخی نقاط تهران بالاتر از لندن و نیویورک است ادامه داد: قیمت واحدهای مسکونی در تهران در برخی نقاط به دلیل اینکه جواز ساخت و تخریب داده می شود بسیار بالا است و حتی بالاتر از قیمت مسکن در لندن. در آن کشورها به راحتی اجاره تخریب و جواز ساخت داده نمی شود بنابراین قیمت واحدهای ویلایی در تهران همواره بالا است.
او ادامه داد: مطمئنا اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و وقتی قیمت مسکن بالا می رود قیمت اجاره بها نیز به تبع آن رشد می کند. این روزها در برخی نقاط شمالی تهران اجاره برخی واحدهای مسکونی ودیعه میلیاردی می طلبد و اجاره ماهانه آن حتی به بالای ۱۰۰ میلیون تومان هم رسیده است.
به نظر می رسد اجاره بهای مسکن در تهران و در برخی از نقاط شمالی تهران به یک افسانه تبدیل شده است و همانطور که املاکی ها می گویند متقاضیان و مشتریان این واحدهای مسکونی افراد خاص و پولداری هستند که اتفاقا اجاره این واحدهای مسکونی تنها برای مصرف و لذت بردن از زندگی است.
نظر شما