بازار؛ گروه مسکن: هرچند برای سال ۱۴۰۰ رشد صنعت ساختمان با ساخت یک میلیون مسکن هدف گذاری شده بود اما بر اساس آمار منتشره از سوی سازمان آمار ایران طی نه ماه نخست سال در مجموع حدود ۲۸۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن نه تنها ۲۱ درصد افت کرده بلکه تنها ۳۹ درصد از برنامه نه ماهه ساخت یک میلیون واحد مسکونی وعده شده از سوی دولت را محقق شده است.
در این راستا کارشناسان حوزه مسکن معتقد هستند که سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در این سال آسیب زیادی از ناحیه رکود ملکی و جهش قیمت متحمل شده اند. از این رو آسیب وارده به این طیف فعال بازار مسکن به مراتب بیشتر از آسیبی است که در سال جاری به خریداران مسکن وارد شده است؛ چرا که در همین زمان که ساخت و سازها ۲۱ درصد افت کرده، کاهش حجم معامله ها نسبت به سال قبل تنها ۴ درصد بوده است.
این موضوع نیز نشان دهنده این است که آسیب رکود ملکی اخیر بیش از آن که شامل حال خریداران مسکن باشد، متوجه سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی شده است. وجود ریسک های غیر اقتصادی، نرخ بالای تورم و رشد نقدینگی، رشد اقتصادی پایین و کاهش درآمد خانوار ها از سوی کارشناسان به عنوان دلایل افزایش دلایل عمق رکود ساختمانی مطرح می شود. در این راستا به سراغ سید حامد پوربخش، کارشناس صنعت مسکن و عضو هیئت مدیره گروه توسعه ساختمان تدبیر رفتیم که گفت و گوی بازار با وی را در ادامه خواهید خواند.
* سال ۱۴۰۰ را برای صنعت ساختمان چطور ارزیابی می کنید؟ چه مشکلاتی منجر کاهش ساختمان سازی در این سال شده است؟
صنعت ساختمان در سال قبل خیلی تحت تاثیر تغییر دولت و برنامه ریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در یک سال و یا ۴ میلیون ساختمان طی چهار سال بود. همچنین افزایش قابل توجه صدور جواز و مصالح ساختمانی در سال قبل نسبت به سال های قبل تر شیب قابل توجهی داشت. علاوه بر این مذاکرات برجامی و توافقاتی که از آن ها صحبت به میان می آمد کل اقتصاد کلان کشور و صنعت ساختمان را تحت تاثیر قرار داده بود.
اما چالش عمده ای که در این سال با آن مواجه بودیم و بخش عمده صنعت ساختمان را درگیر کرده بود ابهام و سردرگمی در حوزه قوانین و مقرراتی بود که در بخش های مالیاتی و قیمت گذاری وجود داشت. در این رابطه اظهار نظرها و تصمیم گیری هایی که می شد فعالان بازار را دچار سردرگمی و ابهام می کرد که امیدواریم در سال آینده این تصمیم گیری ها به سمت تصمیم گیری های قطعی و بلند مدت برود و به ثبات بازار کمک کند.
خیلی از مقررات و آیین نامه های صنعت ساختمان دچار پیچیدگی های وحشتناک است که فعالان بازار را درگیر کرده است و منجر به افزایش مدت زمان ساخت، نیاز به سرمایه گذاری بیشتر و قیمت نهایی بالاتر می شود
* اشاره کردید که در سال قبل برخی از تصمیم گیری ها در سطوح دولتی منجر به سردرگرمی فعالان صنعت ساختمان می شده است، به نظرتان برای سال ۱۴۰۰ این تصمیم گیری ها باید به چه سمت و سویی برود؟
قسمت قابل توجهی از این صنعت در اختیار بخش خصوصی است و تمایل بر این است که این بخش بر اساس اقتصاد کلان اداره شود، بنابراین هر چقدر از قیمت گذاری های دستوری فاصله بگیریم و به سمت شفافیت در قوانین اداری حرکت کنیم و بروکراسی زدایی به خصوص در بخش مجوزها انجام شود برای این بخش مطلوب است.
خیلی از مقررات و آیین نامه ها در بخش های مختلف این حوزه دچار پیچیدگی های وحشتناک است که فعالان بازار را درگیر کرده است و منجر به افزایش مدت زمان ساخت، نیاز به سرمایه گذاری بیشتر و قیمت نهایی بالاتر می شود که نتیجه آن چیزی جز کاهش بازدهی نیست.
* با این تفاسیر به نظرتان باید چه چاره ای اندیشید تا هزینه تمام شده ساختمان سازی کاهش یابد؟
یکی از مسائلی که دولت می تواند در آن ورود کند، شفاف سازی و اصلاح قوانین و مقررات است، برای مثال در حوزه شهرداری ها اگر فردی بخواهد پروانه ساخت اخذ و یا تغییراتی را در ملک خود ایجاد کند با انواع مشکلات درگیر می شود.
همچنین در حوزه آتش نشانی بعد از اتفاقاتی که در برخی از ساختمان های تهران از جمله پلاسکو رخ داد، یک سری سخت گیری هایی جدیدی اضافه شد که بعضا حتی قابلیت اجرا هم ندارند، برای مثال ساختمانی که طراحی قدیمی دارد ضابطه های جدید در آن قابلیت اجرا ندارد که این مساله منجر می شود ساختمان بدون پایان کار باقی بماند. بنابراین با توجه به اینکه افراد همواره در حوزه قوانین دچار چالش هایی می شوند، مسئولان باید برای جلوگیری از مشکلات این قوانین را برای ساختمان های جدید اجرا کنند.
علاوه بر این در نظام مهندسی یکپارچگی و هماهنگی وجود ندارد برای مثال نظام مهندسی در شهرستانی یک نوع برخورد دارد و در شهرستان دیگر تصمیم دیگری می گیرد. از این رو شرکت هایی که در کل کشور فعالیت می کنند مدام دچار ناهماهنگی هستند و این موارد منجر به پیچیدگی در کار می شود که افزایش مدت زمان ساخت را در پی دارد.
با توجه به اینکه شرکت های خصوصی در حال فعالیت در این بخش هستند هزینه این افزایش مدت ساخت به خریداران تحمیل می شود و قیمت مسکن بالا می رود، بنابراین نمی توان گفت فقط افزایش مصالح در گران شدن مسکن نقش دارد.
اخذ پروانه ها ساخت شاید ۷ سال زمان ببرد که عواملی همچون تغییر اعضای شورای شهر، تغییر شهردار، تغییر معاون شهرسازی و...در آن نقش دارد؛ چرا که ضوابط با کوچکترین موجی تغییر می کند
* به بروکراسی های اداری به عنوان عاملی در راستای افزایش قیمت مسکن اشاره کردید، بفرمایید این مسائل تا چند درصد گرانی خانه ها را در پی دارد؟
اخذ پروانه ها ساخت شاید ۷ سال زمان ببرد که عواملی همچون تغییر اعضای شورای شهر، تغییر شهردار، تغییر معاون شهرسازی و...در آن نقش دارد؛ چرا که ضوابط با کوچکترین موجی تغییر می کند. برای مثال کاربری زمینی در تهران به عنوان باغ اعلام می شود اما وقتی مراجعه می کنیم حتی یک عدد درخت هم در آنجا وجود ندارد، حال اثبات این قضیه خود پروسه هایی را به دنبال دارد.
همچنین ممکن است پروانه ساختمانی در سال ۹۰ یا ۹۵ اخذ شده باشد و در آن زمان هم که مجوزهای آتش نشانی مطرح نبوده اما اکنون برای گرفتن پایان کار می گویند در حوزه آتش نشانی باید این ضوابط اجرا شود اما چون قابلیت اجرا ندارد مجبور به دوباره کاری می شویم.
شاید بخش مربوطه تصور می کند این کارها تامین کننده ایمنی است و وظیفه خود را انجام می دهد اما در نهایت به ضرر مصرف کننده عمل می کند؛ چرا که تمامی روند دریافت مجوز و ساخت ساختمان در قوانین قبلی رخ داده و امکان تغییر ساختمان به سادگی نیست.
اگر بخواهیم از یک تکنولوژی جدید استفاده کنیم باید چندین نهاد و سازمان از جمله نظام مهندسی، شهرداری، راه و شهرسازی و... را راضی کنیم و به تک تک آنها پاسخ دهیم. البته در بیشتر موارد جوابی که می دهند این است که از همان شیوه قبل استفاده کنید
* با توجه به آنچه که توضیح دادید، قوانین ساختمان سازی همواره در حال تغییر است و با توجه به زمان بر بودن ساخت هر ساختمان، سازنده ها بارها درگیر این تغییرات می شوند و همین موضوع به عنوان دلیلی برای افزایش قیمت مسکن معرفی می شود؟
بله، طول دوره زمان تولید محصول صنعت ساختمان طولانی است و با تولیدات آن با محصولات دیگری همچون آب معدنی که می توان یک روزه تغییرات را در آن اعمال کرد خیلی متفاوت است. این درحالی است که روند ساخت یک ساختمان شاید تا پنج سال و حتی بیشتر زمان ببرد، بنابراین همانطور که اشاره شد خیلی از قوانینی که بعد از شروع ساخت ساختمان تغییر یافته اند را نمی توان اجرایی کرد یا اگر قرار به اجرای آن ها باشد خیلی هزینه بر است که در نهایت هزینه اضافی به مصرف کننده نهایی تحمیل می شود.
با این تفاسیر خیلی از اوقات قیمت بالای مسکن در ایران فقط مربوط به قیمت مصالح نیست؛ چرا که ۹۵ درصد محصولات داخلی است، همچنین دستمزد کارگران هم نسبت به سایر کشورها بالا نیست و این هزینه های سربار است که قیمت تمام شده را افزایش می دهد و زمینه رقابت در این صنعت را کاهش می دهد.
به دنبال این مسائل عجیب نیست که افراد به تکنولوژی های جدید رغبت نداشته باشند؛ چرا که اگر بخواهیم از یک تکنولوژی جدید استفاده کنیم باید چندین نهاد و سازمان از جمله نظام مهندسی، شهرداری، راه و شهرسازی و... را راضی کنیم و به تک تک آنها پاسخ دهیم. البته در بیشتر موارد جوابی که می دهند این است که از همان شیوه قبل استفاده کنید. بنابراین همین مسائل باعث می شود رغبت برای ورود به این حوزه وجود نداشته باشد.
* اشاره کردید که سازنده ها و سرمایه گذاران این بخش به طور کلی چندان رغبت به نوآوری در صنعت ساختمان ندارند، با این تفاسیر در حال حاضر تکنولوژی ساختمان سازی در ایران مربوط به چه دوره ای است؟
تکنولوژی ساختمان سازی در ایران مربوط به ۴۰ سال قبل است و تاکنون تغییر چندانی در آن ایجاد نشده است، البته امیدواریم با مدیریتی که دولت سیزدهم دارد یک سری از ضوابط و آیین نامه ها به صورت بلند مدت اصلاح شود.
نظر شما