بازار؛ گروه استانها: در چند سال اخیر گرانی مسکن در ایران سبب شده که برخی از مردم ترجیح بدهند با همین مبلغ در ترکیه به خریداری ملک بپردازند تا هم سرمایه‌گذاری کرده باشند هم از مزایای گردشگری آن بهره‌مند شوند.
حباب مسکن هر روز بزرگتر می‌شود و همواره قدرت خرید مردم به طور چشمگیری کاهش پیدا می‌کند که این عدم توازن نارضایتی تمام اقشار جامعه را به دنبال داشته است. در فاصله سالهای ۹۷ تا ۹۹ به واسطه جهش بی‌سابقه و دنباله‌دار قیمت مسکن، رشد اجاره‌بها نیز به عنوان تابعی از قیمت مسکن تحت تاثیر قرار گرفت که این موضوع فشار مضاعفی را به قشر مستضعف جامعه وارد می‌کند.
خبرگزاری بازار در سلسله میزگردهایی که با موضوع «مسکن» برگزار می‌کند بارها به واکاوی مشکلات بازار مسکن پرداخته و این بار نیز در قالب میزگردی که با حضور سه کارشناس حوزه مسکن «حسن محتشم»، «فرید قدیری» و «بیت‌الله ستاریان» برگزار کرده مشکلات این بخش را زیر ذره‌بین کارشناسان قرار داده تا به راهکارهایی برای بهبود شرایط دست یابیم که مشروح آن را در زیر می‌خوانید:
پس‌انداز مردم حریف تورم مسکن نمی‌شود
محتشم: بازار مسکن در دی ماه سال جاری نسبت به ماه‌های قبل از آن فعال‌تر بوده و شاهد رشد معملات در بازار بودیم البته قیمت‌ها تغییر آنچنانی نداشته است. مسکن در بین سال های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ تقریباًبین ۶۰۰ تا ۷۰۰ برابر رشد قیمت داشته است، به طوریکه فقط در سال ۹۹ ماه حدود ۹۸ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده ایم.
بعد از این افزایش قیمتی که به صورت شوک به بازار وارد شد، طبیعتا بازار مصرف همان گونه که در سالهای ۹۸ و ۹۹ کاهش داشت، در سال ۱۴۰۰ کاهش بیشتری را به مراتب در پی خواهد داشت چون متقاضیان واقعی مسکن اگر اندک پس اندازی داشتند تورم بیش از حد در بخش مسکن باعث بی‌ارزش شدن پس‌اندازهای شان می‌شود و توان خرید مسکن را از آنها سلب می‌کند.
بازار مسکن در دی ماه سال جاری نسبت به ماه‌های قبل از آن فعال‌تر بوده و شاهد رشد معملات در بازار بودیم
در سال ۹۹ بیشتر معاملات سرمایه‌ای بوده است و بیشتر افرادی که به عنوان سرمایه‌گذاری سعی در حفظ ارزش پولشان را داشتند، مسکن خریداری کرده اند؛ متقاضیان واقعی یا مصرف‌کننده کمی به بازار وارد شده است. افزایش نوسان قیمت ملک عمدتاً به به صورت نمودار سینوسی بوده است، وضعیت قیمت‌ها به صورت سینوسی بوده است یعنی در ۲، ۳ سال با رشد قیمت‌ها مواجه هستم و سپس بازار نزدیک به ۳، ۴ سال با رکودمواجهه است، در دوران رکود بازار مسکن افزایش قیمت کمتر از تورم را به خود می گیرد و بعد و به یکباره قیمت افزایش می یابد.
امسال تا حدودی شاهد افزایش معاملات و قیمت در بازار مسکن بودیم که این افزایش قیمت از میزان تورمی که در اقتصاد وجود دارد کمتر است، همچنین شاید بتوان بالا رفتن میزان معاملات را به دلیل نزدیک شدن به پایان سال شمسی دانست تا خریداران خود را از تورم سال آینده مصون کنند و بتوانند افزایش قیمت سال آینده را که روی قیمت تاثیر جزئی دارد را برای خود پس انداز کنند ولی به نظر نمی‌رسد که شاهد رونق در بازار مسکن باشیم چون آنچنان تغییری در شرایط اقتصادی ما صورت نگرفته است و مذاکرات وین نیز تاکنون نتیجه درستی را برای جامعه به ارمغان نداشته است تا تحت تاثیر آن مشخص شود بازار با چه روندی ادامه دهد.
تقاضا در بخش مسکن، واقعی نیست
تا پایان امسال افزایش قیمت در سطح کمتر از نرخ تورم، در بازار مسکن طبیعی است ولی به نظر نمی آید شاهد جهش قیمت در این بازار تا پایان سال باشیم چون متقاضیان و تقاضای واقعی به سوی مسکن سرازیر نمی‌شود و تامین واقعی برای متقاضیان خرید مسکن نیست مگر اینکه مسکن به صورت کالای سرمایه ای و برای سرمایه گذاری خریداری شود که با توجه به اینکه دولت مالیات های متعددی را بر روی خانه‌های خالی وضع کرده است و خانه های گران قیمت را نیز مورد مخاطب قرار داده است و با توجه به محدودیت ها و قوانینی که دولت وضع کرده است، بعید می دانم تقاضا و افزایش قیمت خاصی نه تنها تا پایان سال بلکه تا پایان اردیبهشت و خرداد سال آینده در بخش مسکن را شاهد باشیم.
اصولا مسکن در کشور ما در صد سال اخیر همیشه یک کالای بسیار گران‌قیمت در سبد هزینه خانوارها بوده است، دولت در بخش مسکن باید یک تصمیم عاجل و جدی بگیرد که بتواند برای متقاضیان واقعی مسکن، وعده نزدیک قابل قبول و قابل اعتماد به مردم بدهد؛ در طرح مسکن مهر که قرار بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، عملا به ۱۵۰_۱۶۰ هزار واحد در سال تقلیل شد و به‌جای تحویل یک ساله، ۱۰ سال طول کشید که این باعث شد بسیاری از متقاضیان واقعی نتوانند سپرده خودشان را حفظ کنند و مجبور به واگذاری امتیاز به دیگران شدند و الان در صف متقاضیان بدون خانه منتظرند تا شانسی دیگر به دست آورند.
تجربه ناموفق دولت‌ها در ساخت مسکن
طرح چهار میلیون خانه جهش ملی مسکن رئیسی که دولت نیز مصمم به اجرای آن است، اگر قرار باشد که نتوانند به درستی این طرح را محقق کنند نه تنها دردی از افراد واقعی بدون مسکن دوا نمی‌کند، بلکه به دلیل تورم و گرانی که ایجاد می‌شود باعث دردی مضاعف برای این افراد خواهد شد.
در این طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را در چهار سال اعلام کرده‌اند که باید هشت قسط پنج الی شش ماهه پول پرداخت کنند یعنی چهار سال طول می‌دهند تا مسکن را تحویل دهند، حال آیا این وعده محقق می‌شود؟ با توجه به وعده های قبلی دولت و باتوجه به اینکه که اصولا دولت در هر کاری که دخالت کرده است خیلی موفق نبوده است و به بروکراسی حاکم بر بدنه‌های وزارتخانه های مسئول، رسیده است، نمی توان اطمینان حاصل کرد که واقعاً دردی از دردمندان دوا شود.
طرح چهار میلیون خانه جهش ملی مسکن رئیسی که دولت نیز مصمم به اجرای آن است، اگر قرار باشد که نتوانند به درستی این طرح را محقق کنند نه تنها دردی از افراد واقعی بدون مسکن دوا نمی‌کند، بلکه به دلیل تورم و گرانی که ایجاد می‌شود باعث دردی مضاعف برای این افراد خواهد شد
دولت باید تصمیم جدی‌تری را با مسئولینی که با تعقل و تدبیر می‌توانند با همکاری موثر بخش خصوصی این طرح را عملی کنند، بگیرد در غیر این صورت اگر به شکل کنونی ادامه پیدا می کند، خیلی نمی‌توان گفت که مشکلات بخش مسکن حل می‌شود. توافق در برجام حباب مسکن را تخلیه می‌کند.
رکود سنگین در بخش مسکن
قدیری: طبق آمار بانک مرکزی، در دی ماه سال جاری ۹ هزار واحد مسکونی در شهر تهران به فروش رسیده است که در مقایسه با میانگین معاملات مسکن در ابتدای سال، رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی را نشان می دهد. البته رشد فروش این حجم آپارتمان در دی ماه را نباید به عنوان رونق در این بازار تلقی کرد چون رونق به معنای این است که تقاضای مصرفی (یعنی خانه اولی ها و یا کسانی که برای تبدیل آپارتمان خود به یک واحد بهتر اقدام به خرید و یا فروش کنند)، بتواند در بازار خرید و یا حضور داشته باشد که بازار مسکن در حال حاضر این وضعیت را ندارد.
افرادی که در این بازار اقدام به معامله می‌کنند تقاضای مصرفی نیستند بلکه در بخش تقاضاهای سرمایه‌ای هستند بنابراین وضعیت فعلی را نمی توان رونق در بازار مسکن خواند؛ بازار ما از نیمه سال ۹۷ در وضعیت رکود قرار گرفته و میزان رکود سنگین و سنگین تر شده به‌طوریکه همچنان در فاز رکود قرار داریم البته شدت این رکود در مقایسه با سال گذشته مقداری کاهش پیدا کرده است اما متوقف نشده است.
رشد قابل توجه
از آذر ماه سال جاری رشد قابل توجهی را در معاملات مسکن شاهد بوده‌ایم که تا دی ماه ادامه دار بوده؛ کسانی که خریداران سرمایه‌ای هستند و در بازار مسکن اقدام به سرمایه گذاری ملکی می‌کنند به متغیرهای مختلفی توجه می‌کنند و بر اساس این متغیرها خرید خود را انجام می‌دهند؛ از جمله متغیرهایی که خرید سرمایه گذاران ملکی را تحت تاثیر خود قرار می دهد می توان به رشد نقدینگی اشاره کرد یعنی وقتی پول، افزایش پیدا می‌کند به سمت بازارهای سرمایه‌ای و بازارهایی که جذابیت دارند وارد می شوند.
دومین متغیر مهم منفی شدن بازارهای رقیب محسوب می‌شود؛ درست است که در ماه گذشته در بازارهای چون ارز و سکه افزایش قیمت داشتیم ولی این رشد قیمت از نگاه سرمایه‌گذاران کوتاه مدت است چون که اگر ما در مذاکرات برجام به توافق برسیم سفته‌بازی‌ها و سرمایه‌گذاری‌هایی که در دو سه سال گذشته در این بازار صورت گرفته به پایان می‌رسد.
اگر مذاکرات برجام به نتیجه مثبت برسد، از آنجایی که قیمت مسکن حباب بزرگی دارد این حباب تخلیه خواهد شد و قیمت مسکن کاهش می یابد، در حال حاضر نرخ هر مترمربع مسکن در تهران به ۳۳ میلیون تومان رسیده است و اگر شرایط برجام به سمتی برود که باعث کاهش انتظارات تورمی شود، میانگین قیمت مسکن در تهران می تواند به کمتر از ۳۰ میلیون تومان در هر متر برسد و مثلا تا ۲۷ تا ۲۸ میلیون تومان نیز شاهد این کاهش قیمت باشیم، البته به این معنا نیست که این کاهش قیمت در یک ماه یا یک روز صورت بگیرد بلکه این روند کاهشی به هفته‌ها و ماه‌ها زمان نیاز دارد.
بردارهای کلان قیمت
ستاریان: بازار مسکن بیشتر با بردارهای کلان اقتصادی درگیر است و با رصد یکی دو ماهه نمی‌توان فهمید این بازار در رکود قرار دارد یا خیر؛ ولی ما گمان نمی‌کنیم که در این بازار دچار رکود شویم چون بازار مسکن در سال ۹۹ که همه مشاغل در رکود بودند، نه تنها رونق خوبی داشت بلکه شاهد افزایش قیمت‌ها هم بودیم.
مولفه‌های اصلی تاثیرگذار در بازار مسکن شامل نقدینگی، بودجه عمرانی سال آینده دولت، اقتصاد بین‌المللی، مسائل سیاسی مانند برجام و... و. است؛ من معتقدم که ساختمان و مسکن یکی از ارکان توسعه است و باید حتماً رونق پیدا کند. در چند ماه اخیر علاوه بر کاهش معاملات، افزایش قیمتی هم در بازار مسکن نداشته‌ایم؛ در واقع باید شرایط به گونه‌ای باشد که یک فرد بتواند به راحتی مسکنی را اجاره کند یعنی با یک ساعت کار کردن اجاره آن را تأمین کند و به طور کلی ۱۰ درصد هزینه سبد خانوار به مسکن اختصاص پیدا کند اما امروز می‌بینیم که ۴۸ تا ۹۰ درصد هزینه سبد خانوار صرف تامین مسکن می‌شود.
باید کاری کنیم که این هزینه مسکن در سبد خانوار به هشت تا ۱۵ درصد برسد که با این کار خانواده‌ها در رفاه خواهند بود و افرادی که درخط مطلق فقر هستند به بالای خط فقر صعود می‌کنند، بهداشت روانی جامعه افزایش می یابد و تنش‌های اجتماعی کاهش می‌یابد.
ایرادات موجود در ساختار کلی اقتصاد سبب گرانی مسکن شد
نباید مشکل مسکن را فقط در بخش مسکن کاوش کنیم بلکه باید بدانیم اگر ایرادی وجود دارد از ساختار کلی اقتصاد ماست که به طور غلط اجرا می‌شود و این ساختار باید کاملاً تغییر کند، ما یکسری بخش‌هایی را در اقتصاد داریم که باید آنها را کنار بگذاریم.
بازار مسکن بیشتر با بردارهای کلان اقتصادی درگیر است و با رصد یکی دو ماهه نمی‌توان فهمید این بازار در رکود قرار دارد یا خیر
در اقتصاد یک بخش عظیم دولتی داریم که بسیار کلان است و از بهترین، برترین، ناب‌ترین معادن مانند نفت، طلا، گاز، اورانیوم، مس، قیر و... و. در انحصار و اختیارش است و یک بخش دیگر اقتصاد، بخش خصوصی است که عمدتا در صنعت ساختمان و صنایع وابسته به آن فعالیت می‌کند؛ علیرغم اینکه در بخش خصوصی یعنی بازار مسکن، بیش از ۶۵ تا ۷۰ درصد مردم در آن فعالیت می‌کند این دو بخش با یکدیگر سازگار نیستند.
در یک طرف دولتی وجود دارد که قانون، اسلحه (به عنوان نماد قدرت)، بانک مرکزی، چاپ پول و ... را در اختیار دارد و هم اینکه خود یک تاجر بزرگ و تولید کننده است اما بخش صنعت ساختمان هیچ جایی در دولت ندارد که بخواهد آن را رصد، مطالعه و برنامه‌ریزی کند.
نظر شما