به گزارش بازار، پیش‌خرید خانه یکی از روش‌های امروزی برای خانه‌دار شدن خانوارها در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ و پرجمعیت است؛ زیرا روشی اقتصادی و به‌صرفه برای کسانی است که قدرت خرید خانه آماده را ندارند. همچنین پیش‌فروش خانه و آپارتمان برای سازندگان آنها و به اصطلاح انبوه‌سازان هم سود خوب و گاهی عالی دارد؛ اما به دلیل تخلفات و کلاهبرداری‌هایی که در پروژه‌های پیش‌فروش خانه رخ داده است، دغدغه‌های زیادی از جهت مشکلات حقوقی و مالی وجود دارد که به بعضی از آنها در این مطلب اشاره می‌کنیم. آخرین اخبار حقوقی و قضایی درباره املاک و انواع قراردادهای ساخت و خرید خانه را در پایگاه خبری حقوقی یاسا مطالعه کنید.
قرارداد پیش‌فروش ساختمان
در ایران با شروع پدیده آپارتمان‌نشینی، قانون آن نیز در سال ۱۳۴۳ با عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها تصویب شد. البته در آن زمان بحث فروش آپارتمان‌های ساخته شده مطرح بوده نه مانند این چند دهه که در پیش‌فروش آپارتمان، هنوز بنایی ساخته نشده و قرار است در آینده و به تدریج ساخته شود و خریدار نیز به تدریج پول آن را پرداخت کند. به همین دلیل در این نوع قرارداد پیش‌فروش خانه و آپارتمان، موضوع و متعلق قرارداد یک حق عینی نیست بلکه یک حق دِیْنی (تعهد به ساخت و تحویل) است و ماهیت آن با خرید و فروش واحدهای ساخته شده متفاوت است.
قانون جدید پیش‌فروش ساختمان
با توجه به ماهیت متفاوت پیش‌فروش ساختمان و نیز جلوگیری از تضییع حقوق خریداران در شیوه جدید دینی، قانون پیش‌فروش ساختمان در ۱۲ دی ۱۳۸۹ در مجلس تصویب می‌شود و آیین‌نامه اجرایی آن نیز در ۷ خرداد ۱۳۹۳ به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.
در ادامه مطلب، با توجه به امتیازات این قانون جدید و آیین‌نامه اجرایی‌اش، برخی از مسائل و نکات مهم قرارداد پیش‌فروش خانه تذکر داده می‌شود؛ اما در این باره مطالعه قوانین یا مطالب حقوقی خوب است ولی کافی نیست و بهتر است مشاوره تلفنی با متخصصان حقوقی پایگاه یاسا را فراموش نکنید.
قرارداد رسمی پیش‌فروش ساختمان
از امتیازات این فانون این است ک پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و متخلفان با مجازات قانونی روبرو می‌شوند؛ مانند حبس، جریمه مالی، تعلیق یا ابطال پروانه کسب. بنابراین قانون، قرارداد بین طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود. پس از امضای قرارداد پیش‌فروش، سردفتر اسناد رسمی باید خلاصه آن را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در سند مالکیت ثبت کند. سپس آن خلاصه قرارداد را به اداره ثبت محل برای استعلام ثبتی اعلام کند. واحد ثبتی نیز لازم است ظرف ۲۴ ساعت، خلاصه اطلاعات را در دفتر املاک ثبت کند و تا پنج روز کاری پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک حقی دارند، به دفترخانه بفرستد.
قانون‌گذار خواسته است قرارداد پیش‌فروش به صورت رسمی و بر اساس اطلاعات ثبتی و فنی صورت بگیرد و حتی برای عدم رعایت این مقررات، مجازات تعقیب اداری قرار داده است. بنابراین پیش‌خریداران باید از این حمایت قانونی به درستی استفاده کنند و اگر فرصت یا حوصله دقت در مفاد قرارداد را ندارند با متخصصان پایگاه حقوقی یاسا مشورت حقوقی حضوری بگیرند.
اطلاعات مندرج در قرارداد پیش‌فروش
به غیر از روند بستن قرارداد پیش‌فروش و رسمی بودن آن، قانون‌گذار به حداقل اطلاعاتی که باید در آن نوشته شود نیز توجه کرده است و خریداران نیز باید متوجه آن باشند. در این قرارداد فقط مشخصات دقیق طرفین قرارداد، قیمت و تعداد اقساط و نحوه پرداخت ملاک نیست، بلکه مشخصات ثبتی و فنی ملک همراه با اوصاف و امکانات آن باید ثبت شود. این موارد در ماده ۲ قانون پیش‌فروش ساختمان ذکر و در ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی آن نیز تأکید شده است؛ ازجمله:
۱. اوصاف و امکانات واحد مورد معامله، شامل مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری.
۲. مشخصات فنی و معماری ساختمان، مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشترک و موارد دیگری که عرفاً در قیمت ساختمان مؤثر است.
۳. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
شرایط واگذاری تعهد طرفین قرارداد به دیگران
از دیگر امتیازات قانون پیش‌فروش که خریداران باید بدانند این است که اختیار فروش ساختمان به دیگری از پیش‌فروشنده (انبوه‌ساز) سلب شده است و فقط در صورت گرفتن رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. و در صورت فروش ساختمان توسط وی به دیگری، خریداران می‌توانند قرارداد شخص ثالث را از طریق مراجع قانونی باطل کنند. همچنین پیش‌خریدار نیز برای فروش واحد و واگذاری حقوق و تعهدات خود، باید رضایت پیش‌فروشنده را اخذ کند و در غیر این صورت خودش فقط مسئول پرداخت قیمت یا عوض مندرج در قرارداد است.
نکته دیگر اینکه این رضایت، از هر یک از طرفین که لازم است، باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
عدم تحویل واحد در زمان قرارداد
بالاتر گفته شد که زمان تحویل واحد ساختمانی و اقساط و نحوه پرداخت آنها از الزامات قانونی قرارداد پیش‌فروش ساختمان است. حال در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار و قابل‌اثبات بودن آنها، اگر پیش‌فروشنده تا زمان پایان قرارداد نتواند پروژه ساختمانی را تکمیل کند، در اینجا نیز طبق قانون الزاماتی وجود دارد و اگر در قرارداد هم نبامده باشد قابل پیگیری و اجراست.
برای مثال، اگر با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند تکمیل باقی‌مانده را بپذیرد و درخواست تنظیم سند قطعی کند.
دو نمونه جریمه پیش‌فروشنده نیز از این قرار است:
۱. اگر بخش‌های اختصاصی واحد مانند پارکینگ و انباری در تاریخ تحویل قابل استفاده نباشد، تا زمان تحویل کامل آنها به پیش‌خریدار، پرداخت معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده با فروشنده است.
۲. عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی ساختمان، روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار، بر عهده پیش فروشنده است.
تفاوت مساحت واحد بین قرارداد و صورت‌مجلس تفکیکی
در پایان قرارداد، صورت مجلس تفکیکی، ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت واحد است ولی اگر مساحت واحد بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ قرارداد محاسبه می‌گردد. البته اگر مساحت بنا تا پنج درصد بیشتر از قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. و چنانچه بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. و در صورتی که مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از ۹۵ درصد از قرارداد باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد یا اخذ خسارت را بر پایه قیمت روز بنا و نظر کارشناسی دارد.
عدم پرداخت اقساط طبق قراداد
قانون‌گذار در قرارداد پیش‌فروش یکجانبه پیش نرفته و برای تعادل در آن و حمایت از طرف دیگر قرارداد، برای عدم پرداخت اقساط طبق مفاد قرارداد نیز تصمیم‌گیری کرده است. در صورت عدم پرداخت به‌موقع اقساط، پیش‌فروشنده می‌تواند ابن موضوع را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند و دفترخانه نیز مکلف است ظرف یک هفته به پیش‌خریدار اخطار ارسال کند که یک ماه برای پرداخت اقساط معوقه فرصت دارد. در صورت عدم پرداخت اقساط معوقه در یک ماه مهلت قانونی، پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
نکته پایانی اینکه چون در قانون پیش‌فروش ساختمان، جرایم کیفری درنظر گرفته شده است، برای سرعت دادن به حل اختلافات پیش از محاکم دادگستری، در همین قانون پیش‌بینی شده است که همه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای مفاد قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، توسط هیأت داوران حل‌وفصل شود که از یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده، یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان محل ساختمان تشکیل می‌گردد.
نظر شما