بازار؛ گروه ایران: بخش مسکن، یکی از بخش های مهم هر اقتصاد است و رونق در این بخش می تواند مشاغل و صنایع متعددی از جمله صنایع و کارخانجات کاشی را فعال کند و اشتغال زایی تحقق پیدا کند. در کشور ما همچنان کمبود تولید و عرضه مسکن وجود دارد و تقاضا بیش از تولید و عرضه در این بخش است و پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه، به راحتی می تواند موجب جهش قیمتی در مسکن شود.
در گفت و گوی «بازار» با دکتر بیت الله ستاریان، کارشناس سرشناس حوزه مسکن، چالش های جامعه ایرانی در این حوزه و راهکار خروج از مشکلات و معضلات فعلی، مورد کند و کاو قرار گرفته است.
وقتی اقتصاد دولتی، رکود ایجاد می کند، بخش مسکن مجبور است واکنش نشان بدهد. بخش خصوصی، هوشمند است و برای این که بتواند سرمایه خودش را حفظ کند از بخش مسکن خارج شده و تولید را کاهش می دهد
*مسکن یکی از نیازهای ضروری زندگی انسان است ولی در کشور ما برای تامین مسکن برای خانوارها مشکل وجود دارد و افزایش شدید قیمت، دسترسی به آن را مشکل می کند. در همه سال های اخیر این بحث مطرح بوده که سالیانه باید یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. حتی در طرح مسکن مهر هم قرار بود هر سال یک میلیون واحد تکمیل شود ولی از اوایل دولت اول آقای احمدی نژاد تا شهریور سال ۱۳۹۹ یعنی در بیَش از ۱۰ سال، نهایتاً فقط ۲ میلیون واحد در چارچوب این طرح شناخته شد.
ما می دانیم میانگین تولید مسکن در سال های گذشته در حد ۴۰۰ هزار و ۵۰۰ هزار واحد بوده. به نظر شما، به چه علت ما نمی توانیم سالیانه یک میلیون واحد مورد نیاز را بسازیم و معمولاً در حد نیمی از نیازمندی ها مسکن ساخته می شود؟
ممکن است دولت مدعی شود که می خواهد یک میلیون واحد مسکونی بسازد ولی نمی تواند این کار را انجام بدهد. به دلیل این که حدود ۹۵ درصد تولید مسکن و صنایع وابسته به آن در اختیار بخش خصوصی است. بر این اساس، از ابتدا تا انتهای این زنجیره، در اختیار دولت نبوده و بخش خصوصی می تواند در این بخش کار کند.
به هیچوجه دولت نمی تواند بیش از ۴۰ یا ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال تولید کند. نه بودجه دولت اجازه این کار را می دهد و نه توان آن را دارد و همچنین به صلاح نیست. مدیریت دولتی، همان بخش از اقتصاد را که در اختیار دارد، خراب می کند. همان خرابی بخش اقتصاد که در اختیار دولت است به بخش مسکن سرازیر شده و گریبان مسکن را گرفته است وگرنه در داخل بخش مسکن، ما مشکلی نداریم.
به هیچوجه دولت نمی تواند بیش از ۴۰ یا ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال تولید کند. نه بودجه دولت اجازه این کار را می دهد و نه توان آن را دارد و همچنین به صلاح نیست
*با این حال سالیانه به طور میانگین بیش از ۵۰۰ هزار واحد در سال ساخته نمی شود.
علت آن کاملاً مشخص است. ما در بخش خصوصی، توان تولید ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را داریم ولی بخش خصوصی، تابعی از اقتصاد دولتی است. وقتی اقتصاد دولتی، رکود ایجاد می کند، بخش مسکن مجبور است واکنش نشان بدهد. بخش خصوصی، هوشمند است و برای این که بتواند سرمایه خودش را حفظ کند از بخش مسکن خارج شده و تولید را کاهش می دهد.
بخش خصوصی نمی تواند در شرایط رکودی، تولید کند و به همین دلیل تمام کارخانه های وابسته به بخش مسکن، فعالیت خودشان را متوقف کرده اند. اساساً دولت ها نمی توانند و در هیچ جایی از دنیا، دولت ها نمی توانند بیش از ۴۰ یا ۵۰ هزار واحد مسکونی تولید کنند.
البته وظیفه همیشگی هر دولت است که این تعداد واحد مسکونی را تولید کند. ساخت همین ۴۰۰ هزار واحدی که قرار است در چارچوب «طرح اقدام ملی مسکن» در دولت آقای روحانی انجام شود، چند طول خواهد کشید و این یعنی سالیانه ۵۰ هزار واحد.
طرح های مسکن از جمله مسکن مهر، مسکن اجتماعی، مسکن ویژه و اقدام ملی مسکن، عملاً باید اجرا شود و جزو وظایف جاری دولت است. در کشورهایی که مشکل مسکن آنها حل شده و توسعه یافته هستند، با وجود این که قیمت مسکن افزایش پیدا نمی کند و هزینه مسکن در سبد خانوار ۸ تا ۱۵ درصد است، یک دهک نمی تواند صاحب مسکن شود.
در این کشورها، هر فرد می تواند با ۲ ساعت کار کردن، اجاره مسکن آن روز خودش را پرداخت کرده و دستمزد مابقی ساعت هایی را که در روز کار می کند، صرف خوراک، پوشاک و تفریح کند. با این وجود، یک دهک از جامعه به عنوان پایین ترین دهک درآمدی، نمی تواند مسکن را خریداری یا اجاره کند. در این حالت، دولت تعدادی واحد مسکونی در حد ۵۰ هزار واحد تولید کرده و به تناسب نیاز به آنها واگذار می کند.
در کشورهای دیگر، سالیانه این واحد ساخته شده و البته به عنوان طرح مسکن هم نامگذاری نمی شود. تولید این تعداد واحد مسکونی، وظیفه عادی همه دولت های توسعه یافته است.
*معمولاً در ایران این طور بوده که هر چند سال یکبار، یک شوک وارد می شود و قیمت مسکن بالا می رود. آیا بالا رفتن قیمت مسکن باعث نمی شود که بخش خصوصی تشویق به ساخت و ساز شود و فرضاً دو سال بعد واحدهای ساخته شده را بفروشد؟
خیر. شما بخش خصوصی را محکوم نکنید. اقتصاد ما شامل دو بخش است که یک بخش آن خصوصی بوده و تقریباً نیمی از نقدینگی در این بخش است. یک بخش از اقتصاد هم، دولتی است که نیمی از نقدینگی در آنجا وجود دارد.
در بخش خصوصی و در صنعت ساختمان، بالای ۶۵ درصد جمعیت مردم کار می کنند و حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد در بخش دولتی کار می کنند. ما اگر بخواهیم قیمت را ثابت نگه داریم باید به طور مستمر، سالیانه یک میلیون واحد مسکونی به تناسب برنامه ده ساله، برنامه ریزی کنیم و به بخش خصوصی امکانات بدهیم تا این واحدها را تولید کند.
وقتی از ساخت یک میلیون تا یک میلیون ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال صحبت می کنیم یعنی یک گردش نقدینگی بسیار عظیم و با سرعت بالا ولی در ایران چنین اتفاقی نمی افتد. چرا که سیستم بانکی ما فلج و فشل است و ابزارهای مالی وجود ندارد که مورد استفاده قرار بگیرند.
بخش خصوصی، نه می تواند از فاینانس استفاده کند، نه می تواند از سرمایه گذاری خارجی استفاده کند و نه می تواند از صکوک و اوراق مشارکت استفاده کند. تسهیلات بانکی به اندازه کافی وجود ندارد که بخش خصوصی برای ساخت و ساز استفاده کند. هیچکدام از ابزارهای مالی به صورت قوی در اختیار بخش خصوصی نیست.
*در سال های گذشته، یک روش تامین مالی از طریق پیش فروش واحدهای مسکونی بوده ولی معمولاً پیش فروش ها به مشکل برمی خورند. چرا نمی شود از این طریق، سازندگان و تولید کنندگان، حداقل یک مقدار پول مورد نیاز را از مشتریان و متقاضیان دریافت کنند و پروژه های ساختمان سازی جلو برود؟
پیش فروش، یک روش و یک ابزار مالی است و می توان این روش را در قالب قوانین و قواعد تعریف کرد ولی تنها راهی بوده که بخش خصوصی برای خودش ابداع کرده یعنی بین خودشان معامله می کنند. با این روش، واحدهای مسکونی را پیش فروش می کنند و شاید ۸۰ یا ۹۰ درصد آنها جواب می دهد و در ۱۰ درصد هم اختلال پیش می آید و کار به دادگاه و محاکمه می کشد.
در هر صورت، پیش فروش یک ابزار مالی است ولی ابزارهای مالی دیگر در ایران وجود ندارد. ما چقدر می توانیم تسهیلات بدهیم و مثلاً برای ۲۰ هزار یا ۵۰ هزار یا ۱۰۰ هزار واحد تسهیلات بدهیم. در این حالت، بخش خصوصی با سرمایه خودش و با توان مالی خودش، اقدام به ساخت مسکن می کند و به همین دلیل سازندگان ما، خُردساز هستند.
ما انبوه ساز به معنای واقعی نداریم که خودش بتواند برای ۲۰ هزار واحد مسکونی سرمایه گذاری کرده و این واحدها را تولید کند. ما این نوع انبوه سازان را در ایران نداریم و همه ساخت و سازها توسط خُرد سازان انجام می شود. با این حال، در حد ۹۵ درصد تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام می شود.
*وقتی که سازندگان مسکن، خُرد ساز هستند در حقیقت نمی توانند قیمت تمام شده را هم پایین بیاورند؟
موضوع قیمت تمام شده، بحثی است که در کشورهای دیگر مطرح بوده و سازندگان، سود را در پایین آوردن قیمت تمام شده می بینند ولی در کشور ما، سود را در قیمت تمام شده پایین نمی بینند. برای مثال، آپارتمانی که الان هر متر مربع آن ۲۰ میلیون تومان است، مگر ساخت آن چند میلیون تومان هزینه برداشته است.
*البته به دلیل این که تورم هم وجود دارد اصلاً معلوم نیست که قیمت واقعی چقدر است.
اینقدر قیمت افزایش پیدا می کند که اصلاً سازنده به این موضوع فکر نمی کند که یک تولید باصرفه داشته باشد و چنین موضوعی برای او در اولویت نیست. موضوع کاهش قیمت تمام شده، زمانی مطرح می شود که شما ۱۰ درصد سود ببرید یا ۹ درصد.
در این حالت، شما سعی می کنید یک مقدار از اتلاف مصالح ساختمانی جلوگیری کنید یا سعی می کنید از تکنولوژی بهتر استفاده کنید. با این اقدامات می توان میزان سود را افزایش داد ولی در ایران، شما مسکن تولید می کنید و ۱۰۰ درصد یا ۱۵۰ درصد سود می برید.
دولت یک روز نرخ ارز را ثابت نگه می داد و یک رو دیگر، آن را آزاد می کند یا یک دفعه نقدینگی افزایش پیدا می کند. وقتی که نقدینگی افزایش پیدا می کند معلوم است که قیمت ها بالا می رود
*به هر حال، یک بخش از این سود زیاد مربوط به تورم است و سود واقعی نیست.
این وضع به خاطر اقتصاد دولتی است. اقتصاد دولتی ما، چنین هزینه سرباری را به بخش اقتصاد خصوصی ما وارد می کند وگرنه چرا باید رکود و تورم در بخش خصوصی و در مسکن ایجاد شود؟ علت این است که دولت، ز نقش دارد.
دولت یک روز نرخ ارز را ثابت نگه می داد و یک رو دیگر، آن را آزاد می کند یا یک دفعه نقدینگی افزایش پیدا می کند. وقتی که نقدینگی افزایش پیدا می کند معلوم است که قیمت ها بالا می رود.
از آن طرف، تولید مسکن در دوره رکود، به حداقل خودش یعنی ۲۰۰ هزار واحد مسکونی می رسد. کسی هم نمی گوید آن ۸۰۰ هزار واحد دیگر که ساخته نمی شود، چیزی نیست که ضروری نباشد. برای مثال، ما اگر امسال سیب نخوریم، سال بعد دو برابر سیب نمی خوریم ولی اگر ما امسال نتوانیم مسکن بخریم، سال بعد باید خریداری کنیم. وقتی مسکن ساخته نشود تقاضا برای مسکن، ذخیره می شود. مسکن، جزو کالاهای ذخیره ای است یعنی بین کالاهای حیاتی، تنها کالای ذخیره، مسکن است.
*جنابعالی مسائل حوزه مسکن را به طور ویژه رصد می کنید. در همه سال های گذشته، تقریباً و به طور متوسط چند واحد مسکونی در سال ساخته شده؟
ما از ۲۰۰ هزار واحد تا بالاتر در سال داشته ایم. فکر می کنم فقط در سال ۱۳۸۶ بود که ۸۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد ولی مابقی سال ها فقط ۴۰۰ هزار و ۵۰۰ هزار و در برخی سال ها ۲۰۰ هزار واحد ساخته شد.
*در سال ۱۳۸۶ چگونه ۸۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته شد؟
وقتی که دو سال یا سه سال در بخش مسکن رونق اتفاق می افتد، سرمایه ها جذب بخش مسکن شده و تولید افزایش پیدا می کند. در این حالت، تولید مسکن را تا جایی که امکان دارد به حداکثر رسانده و مسکن تولید می کنند.
البته در سال ۱۳۸۶ که تولید مسکن به حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی رسیده بود، از آن طرف قیمت سیمان از ۳۵ هزار به ۱۵۰ هزار تومان رسیده بود یعنی میزان تولید مصالح ساختمانی ما اجازه افزایش تولید مسکن را نمی داد ولی الان مصالح ساختمانی ما اجازه می دهد که سالیانه یک میلیون و خُرده ای واحد مسکونی تولید کنیم.
*در سرشماری سال ۱۳۹۵ که توسط مرکز آمار انجام شد موجودی مسکن ۲۵ میلیون واحد مسکونی و تعداد واحد مورد استفاده هم بیست و دو میلیون و ۸۰۰ هزار واحد بوده است. تعداد خانوارها ۲۴ میلیون بوده و دو میلیون واحد مسکونی هم خالی از سکنه است. در مورد این وضعیت چه نظری دارید؟
ما در ایران خانه خالی نداریم که برای آن مالیات بر خانه های خالی در نظر گرفته اند و مجلس هم یک سال در این زمینه کار کرد. ما بارها گفتیم شما در ایران، خانه خالی ندارید.
حدود پنج درصد از واحدهای مسکونی هر شهری، به عنوان خانه های خالی یا ذخیره حساب می شود یعنی جزو حیات آن شهر است. شما هر شهری را در هر جای دنیا و در هر لحظه مطالعه کرده و آمار بگیرید باید در آن بین ۴ تا ۵ درصد باید خانه خالی وجود داشته باشد
*واحدهایی که فرضاً سه ماه یا چهار ماه از سال استفاده می شوند به عنوان خانه خالی از سکنه حساب نمی کنید؟
حدود پنج درصد از واحدهای مسکونی هر شهری، به عنوان خانه های خالی یا ذخیره حساب می شود یعنی جزو حیات آن شهر است. شما هر شهری را در هر جای دنیا و در هر لحظه مطالعه کرده و آمار بگیرید باید در آن بین ۴ تا ۵ درصد باید خانه خالی وجود داشته باشد. البته در شهرهای توریستی مثل شمال ایران باید ۸ درصد خالی باشد.
*بر اساس سرشماری حدود ۲۳ میلیون واحد مسکونی مورد استفاده بود. بر این اساس باید ۵ درصد هم این هم علاوه بر این ۲۳ میلیون واحد، خالی از سکنه وجود داشته باشد که مشکل ایجاد نشود؟
بله. قطعاً پنج درصد لازم است ولی در سال ۱۳۹۵ تعداد حدود ۷۰۰ هزار واحد اضافه داشتیم و همه مسئولان، فریب آن را خوردند. حقیقت این است که وقتی در سال ۱۳۹۴ برجام (توافق هسته ای ایران) بسته شد، تمام سازندگانی که پروژه های با پیشرفت فیزیکی بالای ۷۰ درصد داشتند، به سرعت آنها را تکمیل کردند.
این سازندگان فکر کردند رونق اتفاق می افتد و واحدهای مسکونی را به مرحله فروش و بازار رساندند. در سال ۱۳۹۵ سرشماری شد و تعداد ۷۰۰ یا ۸۰۰ هزار واحد از این واحدها، در سرشماری آمد یعنی مسکونی هایی که تازه آماده شده و می خواهد به فروش برسد. این واحدها جزو خانه های خالی ثبت شده. به غیر از آن ۵ درصد، تعداد ۷۰۰ هزار واحد دیگر هم اضافه نشان داده شده.
*در نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵ اعلام شد که دو میلیون و ۵۸۷ هزار واحد خالی از سکنه است.
از این دو میلیون و ۵۸۷ هزار واحد، تعداد ۸۰۰ هزار واحد اضافه است و مابقی آن ضریب خانه های خالی است.
*در سرشماری سال ۱۳۹۰ تعداد یک میلیون و ۶۶۰ هزار واحد خالی بوده.
آن یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۰، مثلاً باید به یک میلیون و ۸۰۰ هزار یا یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ می رسید ولی باز حداقل ۶۰۰ یا ۷۰۰ هزار واحد اضافه است. این واحدهای اضافه، مربوط به پروژه هایی است که در سال ۱۳۹۴ در حال احداث بود و بعد از انعقاد برجام، سازندگان به سرعت آنها را برای فروش آماده کردند ولی این واحدها در سرشماری سال ۱۳۹۵ به عنوان خانه های خالی ثبت شده.
وقتی که تولید مسکن به اندازه کافی انجام نمی شود حتماً التهابات قیمتی خواهیم داشت. در سال ۱۳۹۸ برخی می گفتند ظرفیت افزایش قیمت مسکن پُر شده و دیگر، افزایش قیمت نخواهیم داشت ولی حتی در بدترین شرایط کرونایی، قیمت مسکن با سرعت بالا رفت
*از یک طرف گفته می شود ما در کل کشور کمبود ۵ میلیون واحد مسکونی داریم ولی طبق سرشماری سال ۱۳۹۵، سالیانه تعداد ۶۷۰ تقاضای جدید ناشی از ازدواج وجود دارد. با این وضعیت موجود، ما عرضه مسکن کم داریم و در نتیجه التهابات قیمتی همچنان اتفاق خواهد افتاد؟
درست است که تعداد ۶۷۰ هزار ازدواج در سال انجام می شود ولی ضریب استهلاک و ضریب تخریب را هم باید در نظر گرفت. مطالعات ما نشان می دهد که ما در سال به یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم. هر ۴۰ سال یا ۶۰ سال که می گذرد، کُل ساختمان های این مملکت، یک دور باید دوباره ساخته شوند.
وقتی که تولید مسکن به اندازه کافی انجام نمی شود حتماً التهابات قیمتی خواهیم داشت. در سال ۱۳۹۸ برخی می گفتند ظرفیت افزایش قیمت مسکن پُر شده و دیگر، افزایش قیمت نخواهیم داشت ولی حتی در بدترین شرایط کرونایی، قیمت مسکن با سرعت بالا رفت.
*راه حلی وجود دارد که در کوتاه مدت بشود جلوی این افزایش قیمت ها را گرفت؟
در مورد مسکن، مطلقاً راه کوتاه مدت نداریم. هیچ راه کوتاه مدت و ضرب الاجلی در این بخش وجود ندارد و هرکس که چنین چیزی را مطرح کند، خودفریبی و دیگرفریبی می کند وگرنه مسکن یک برنامه ۱۰ ساله یا ۲۰ ساله می خواهد.
ما باید از الان شروع کرده و برنامه ریزی کنیم تا مشکل مسکن برطرف شود ولی در چند دهه گذشته این برنامه ریزی انجام نشده و در نتیجه همچنان مشکلات بخش مسکن وجود دارد.
نظر شما