بازار؛ گروه بین الملل: در روزهایی که همه گیری کرونا تمامی کسب و کارها را از رونق انداخته است و تقاضا برای اغلب کالاها به حداقل رسیده است، در تمامی دنیا آمارهای منتشر شده از بازار مسکن حکایت از افت قیمت ها دارد. اخبار منتشر شده از بازار مسکن استرالیا نشان می دهد قیمت مسکن در این کشور بین ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافته است و کاهش اجاره بها هم بیش از کاهش قیمت فروش بوده است. در امریکا آمارها از تنزل ۲۵ درصدی قیمت فروش خانه حکایت دارد و در کشور آلمان روزهای سردی برای بازار مسکن پیش بینی شده است. ولی وضعیت در بازار ایران کاملا متفاوت است. در روزهای بحرانی اقتصادی ، روزهایی که در تاریخ صد ساله کشور و حتی در دنیا بی سابقه بوده است و در روزهایی که فشار اقتصادی ناشی از تحریم و افت ارزش پول ملی هر روز بیشتر می شود، تمامی خبرها از رشد قیمت مسکن در ایران حکایت دارد. خبری که می تواند بر بار مشکلات اقتصادی و فشار روانی ناشی از این بحران ها بیفزاید.
راه چاره چیست
البته رشد قیمت مسکن در ایران سابقه ای طولانی دارد و در طول سالهای گذشته همواره آمارها از رشد قیمت ها حکایت داشته است. اما سوال این است که برای حل این معضل و افزایش توان مردم در خرید مسکن چه می توان کرد. این روزها تلاش مجلسی ها و حتی سیاستگذاران بازار سرمایه با راه اندازی بورس املا، مستغلات و امتیازات در تلاشند که راه حلی برای معضل موجود کشور ارایه دهند. اما آیا به غیر این تلاش های زبانی و به زعم برخی از کارشناسان ناکام و ناپخته ابزارهایی وجود دارد که در سالهای بحرانی در کشورهای صنعتی به کار گرفته شده باشد و تاثیر مثبتی بر بازار داشته باشد؟
سی ان ان در این مورد نوشت:« ما برای احیای بازار مسکن باید از تجربه بحران های بزرگ تاریخ استفاده کنیم. بحران هایی که تا قبل از همه گیری کرونا فکر نمی کردیم دوباره تکرار شود ولی امروز در حال تجربه آن هستیم.در جریان رکود بزرگ دهه ۱۹۳۰ میلادی، توان مردم در خرید مسکن در امریکا کاهش زیادی پیدا کرد. شمار زیادی از مردم شغل خود را از دست داده بودند و نمی توانستند خانه بخرند و آنهایی که هنوز شغلی داشتند به دلیل نگرانی در مورد آینده و عدم اطمینان در مورد تداوم موقعیت شغلی خود از بازار خارج شدند. اما در آن زمان دولت سیاستی در کشور اجرا کرد که بازار مسکن را متحول کرد و آن سیاست توسعه بازار ثانویه اوراق رهنی در کنار کاهش نرخ بهره وام های مسکن بود.»
نقش بازار ثانویه اوراق رهنی چیست
در کتاب تحلیلی بر عملکرد بازارهای ثانویه اوراق رهنی که توسط فدرال رزرو امریکا در سال ۲۰۱۰ منتشر شد، آمده است:«بازارهای ثانویه اوراق رهنی مسکن کار توزیع مجدد وام های رهنی در اقتصاد را بر عهده دارند و منابع مالی را از مناطقی که دارای مازاد سرمایه هستند به مناطقی که دارای کمبود سرمایه هستند منتقل می کند. اما امروزه بازارهای ثانویه اوراق رهنی دامنه وسیع تری از فعالیت را در اختیار دارند.»
در این کتاب آمده است: « در سالهای گذشته نقش بازار ثانویه اوراق رهنی در حمایت از بنگاه های ارایه دهنده وام در بخشهای مختلف کشور بود و این امکان را فراهم می کرد که بانکها و بنگاه های اقتصادی در شهرهای مختلف منابع مالی لازم برای ارایه وام های رهنی را داشته باشند. برای تشریح این وضعیت باید به مطالعات تاریخی روی بیاوریم. ظهور بازار ثانویه اوراق رهنی در دهه ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ میلادی بود. در آن زمان موسسات مالی و بانکها اصلی ترین و مهمترین بنگاه های ارایه دهنده وام های رهنی بودند و میزان وام های رهنی پرداخت شده توسط هر بانک بسته به میزان سپرده هایی داشت که در آن مجموعه وجود داشت. اما تقاضا برای وام در مناطق مختلف با میزان سپرده های موجود در هر منطقه سازگاری نداشت. در بازارهای قدیمی مسکن که نرخ رشد قیمت در آنها کمتر بود، میزان عرضه وام های رهنی بیش از میزان تقاضا بود ولی در مقابل در بازارهای جدید مسکن مثل مناطقی که در حال توسعه بودند و پتانسیل رشد بالایی داشتند، میزان عرضه وام های رهنی از تقاضا کمتر بود. بازار ثانویه وام های رهنی در این دوره ایجاد شد، موسسات مالی که در مناطق با تقاضای بالا فعالیت می کردند وام های رهنی را در موسسات دیگر می خریدند و در اختیار خریدار نهایی ملک قرار می دادند. به این ترتیب بود که میزان عرضه وام های رهنی نه به میزان سپرده های موجود در یک بانک یا بانکهای یک منطقه بلکه به کل سپرده های موجود در اقتصاد کشور بستگی داشت.»
بازار مسکن نجات پیدا می کند
با وجود اینکه شرایط اقتصادی کشورهای صنعتی کاملا متفاوت با ما است و افزایش قیمتی که ما امروزه تجربه می کنیم در سالهای بحرانی اقتصادی در کشورهای صنعتی اتفاق نمی افتد ولی هر دو بازار یک وجه مشترک دارند و آن وجه مشترک عدم تمایل و ناتوانی مردم در خرید ملک در سالهای بحرانی است. به همین دلیل است که می توان از الگوی آن کشورها برای حل معضل این روزهای مسکن در ایران هم استفاده کرد و امیدوار بود با توسعه بازار ثانویه اوراق رهنی، افزایش امکان وام گیری و افزایش مبلغ وام های مسکن در کنار کاهش نرخ بهره که البته تمامی اینها به دلیل کارکرد بازار ثانویه امکان پذیر است، زمینه برای افزایش دوباره قدرت خرید و رونق گیری دوباره بازار مسکن فراهم شود.
نظر شما