بازار؛ گروه راه و مسکن: بسته حمایتی وزارت راه و شهرسازی برای مستأجران در حالی هفته گذشته در جلسه شورای‌عالی مسکن تصویب شد و بلافاصله شورای‌عالی بانک‌ها پرداخت وام تا ۴۰۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن را مصوب کرد که گویا دولت درصدد است با خرید مستقیم مسکن و اجاره آن به افراد واجد شرایط قانونی را که ۱۶ سال پیش مصوب شده بود مجددا به جریان بیاندازد.
اگر چه تدوین و تصویب بسته حمایتی مستأجران تقریباً در زمان وعده داده شده از سوی وزیر راه و شهرسازی محقق شد، اما اجرای این بسته به عوامل متعددی مثل همکاری کامل بانک‌ها، سادگی روند ثبت‌نام، قدرت بازپرداخت مستأجران و البته تداوم تخصیص منابع وابسته است.
فرشید ایلاتی در رابطه با اثربخشی این بسته حمایتی می‌گوید: با وام ۲۷۵ میلیون تومانی نمی‌توان در تهران یا حتی بسیاری از مراکز استان‌ها ودیعه لازم برای اجاره یک آپارتمان ۷۰متری را فراهم کرد، این ارقام در برابر قیمت‌های کنونی بازار مسکن قدرت چندانی ندارند.
وام قرض‌الحسنه برای دهک‌های پایین نیز اگرچه روی کاغذ جذاب است، اما مشکل اینجاست که این اقشار اغلب توان بازپرداخت همین اقساط سبک را هم ندارند
وی افزود: وام قرض‌الحسنه برای دهک‌های پایین نیز اگرچه روی کاغذ جذاب است، اما مشکل اینجاست که این اقشار اغلب توان بازپرداخت همین اقساط سبک را هم ندارند، از طرفی شرایط ضمانتی در بانک‌ها همچنان سخت‌گیرانه باقی مانده است که باعث می‌شود عملاً بسیاری از مستأجران نتوانند به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند.
آیا این قانون که ۱۶ سال پیش تصویب شده است و با شرایط آن روز بخش مسکن تدوین و ابلاغ شده است می تواند مشکلات بخش مسکن و به خصوص اجاره داری را رفع کند؟
اما سوال این است که آیا این قانون که ۱۶ سال پیش تصویب شده است و با شرایط آن روز بخش مسکن تدوین و ابلاغ شده است می تواند مشکلات بخش مسکن و به خصوص اجاره داری را رفع کند؟
مصوبه اخیر شورای عالی مسکن این پیام را بعد از سال ها به بخش مسکن به خصوص اجاره داری داد که نظام اجاره داری در اولویت دولت قرار گرفته و احتمال آن می رود که نظام حرفه ای اجاره داری راه اندازی شود. حال سوال این است آیا بخش اجاره مسکن با این اقدام ساماندهی می شود؟
دولت در مصوبه شورای عالی مسکن، قصد دارد با خرید واحدهای مسکونی آماده تحویل، آن‌ها را با اولویت به زوج‌های جوان و دهک‌های پایین‌تر اجاره دهد. این اقدام اگر چه با چند سال تاخیر همراه بوده است اما سوال این است که آیا اجاره داری حرفه‌ای با توجه به قانونی که سال ها قبل تدوین شده است می تواند در این روزها استارت بخورد. و آیا با راه اندازی اجاره داری حرفه ای می توان به ساماندهی بازار اجاره مسکن امیدوار بود؟
با نزدیک شدن به فصل پایان امتحانات مدارس هر ساله بازار اجاره بها گرمتر از قبل شده و به نوعی فصل جابجایی مستاجران آغاز می‌شود. حال اگرچه هنوز تا رسیدن به این موعد بیش از یک ماه باقی مانده اما در رسانه‌های مختلف اخباری منتشر شده و این ادعا را مطرح کرده‌اند که در آستانه فصل تابستان قیمت ملک بار دیگر افزایش خواهد یافت که به‌طور طبیعی این موضوع روی اجاره واحدها نیز تاثیر می‌گذارد.
حال در شرایطی که یک ماه از سال می‌گذرد بررسی قیمت واحدهای اجاره‌ای روی برخی اپلیکیشن‌های موجود گویای آن است که هنوز بازار مسکن و اجاره، در آرامش به سر می برند. اما سوال این است که آیا این آرامش در زمان شروع نقل و انتقالات نیز ادامه خواهد داشت یا خیر؟
آنطور که نظر می رسد بازار مسکن امسال دچار یک تغییرات به لحاظ تصمیم گیری از سوی دولت خواهد بود. چرا که دولت قصد دارد در این روزهای آرام بازارهای موازی، بازار مسکن و بازار اجاره بها را تا حد امکان در نظارت خود داشته باشد.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن سال های سال است که اعلام می کنند دولت باید وارد حوزه اجاره‌داری به‌طور مستقیم شود. اما برخی نیز بر این باور هستند که این ورود تبعات منفی به لحاظ کاهش سرمایه گذاری در حوزه مسکن نیز در پی خواهد داشت.
آن‌گونه که مسئولان وزارت راه و شهرسازی بیان کرده اند، دولت در راستای مصوبات شورای عالی مسکن، قصد دارد با خرید واحدهای مسکونی آماده تحویل، آن ها را با اولویت به زوج‌های جوان و دهک های پایین تر اجاره دهد. به عبارت دیگر، وارد حوزه اجاره‌داری به طور مستقیم شود. این در حالی است که با توجه به رشد بالای قیمت واحدهای مسکونی، بعید به نظر می رسد که این طرح بتواند در گسترده زیادی انجام شود. ضمن این که اساساً ورود دولت به عرصه اجاره داری محل سوال اساسی است. پیش تر نیز قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مسیر دیگری را برای ترویج اجاره داری در کشور تعیین کرده است.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد دولت تلاش دارد با خرید واحدهای مسکونی آماده و اجاره آن به زوج های جوان، استارت نظام اجاره داری حرفه ای را بزند؟ گفت: سال های سال است که ما فریاد می زنیم که نظام اجاره داری حرفه ای در تمام دنیا معضل اجاره نشینی را حل کرده است اما گوش شنوایی برای این تحلیل ها و پیشنهادها نبوده است.
او تأکید کرد: دولت باید با برنامه‌ریزی جامع و حمایت از ساخت مسکن‌های استیجاری، شرایط بازار اجاره را ساماندهی کند و پیشنهاد داد راه اندازی نظام حرفه ای اجاره داری به صورت ویژه و فوری در دستور کار دولت قرارگیرد.
پورحاجت خاطر نشان کرد: اگر چه قرار گرفتن موضوع نظام اجاره‌داری به عنوان یکی از اولویت‌های شورای عالی مسکن در سال جاری را باید به فال نیک گرفت. اما این تصمیم نشان‌دهنده اراده دولت برای ورود جدی به ساماندهی بخش اجاره مسکن در کشور است. البته باید دید این مصوبات که لازم‌الاجرا هستند، در ماه‌های آینده چگونه به مرحله عمل خواهند رسید.
سال‌های سال است که موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور مغفول مانده است و برنامه‌ریزی برای جهات مختلف حوزه استیجار، از جمله ساخت مسکن‌های استیجاری، یکی از نیازهای اساسی بازار مسکن است که خوشبختانه اکنون در دستور کار قرار گرفته است
وی تصریح کرد: سال‌های سال است که موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور مغفول مانده است و برنامه‌ریزی برای جهات مختلف حوزه استیجار، از جمله ساخت مسکن‌های استیجاری، یکی از نیازهای اساسی بازار مسکن است که خوشبختانه اکنون در دستور کار قرار گرفته است. وزیر راه و شهرسازی نیز بر لزوم اجرای این مصوبات در شورای عالی مسکن تاکید داشته و حال باید دید این تصمیمات چگونه پیش خواهد رفت.
وی با اشاره به تأثیر تورم‌های اقتصادی بر بازار اجاره گفت: در دهه گذشته، تورم‌های لجام‌گسیخته فشار سنگینی بر جامعه وارد کرده و منابع درآمدی مستأجران، عمدتاً حقوق و دستمزد، متناسب با رشد تورم افزایش نیافته است. بنابراین، دولت باید برای رفع این شکاف اقتصادی، سیاست‌گذاری‌های تازه‌ای را تدوین کند.
به نظر می رسد که بسیاری از مصوبات مسکن در سال های اخیر تنها در سطح آمار باقی مانده اند و در عمل اجرایی نشده اند. امروز با توجه به قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در تهران که به حدود ۱۱۰ میلیون تومان رسیده و شرایط دشوار بازار در سایر مراکز استان‌ها، ضرورت برنامه‌ریزی دقیق‌تر بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود.
اگر چه قرار است استانداران در قالب شورای عالی مسکن، متناسب با بضاعت و ظرفیت منطقه‌ای خود، برای ساخت مسکن‌های استیجاری برنامه‌ریزی کنند. اما اقدام وزارت راه و شهرسازی برای برنامه ریزی جهت آغاز پروژه‌های ساخت مسکن‌های استیجاری که دارای پشتوانه‌های قانونی نیز هست یک گام مثبت است که می‌تواند در آینده به تعادل بازار کمک کند.
تجربه اجرای مسکن مهر و طرح های مسکنی دیگر از جمله نهضت ملی مسکن به واقع نشان دهنده این است که قرار گیری دولت در هر جایگاهی غیر از تنظیم‌گری حوزه مسکن، اشتباه بوده و می تواند این پروژه ها را چنان طولانی کند که یا از دایره نیاز جامعه مخاطب دور شود و یا این که غیر اقتصادی شوند.
اما کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به طرح‌های مختلف حمایتی که در سال‌های گذشته درخصوص مسکن اجرایی شده است، خاطرنشان‌کرد: طرح مسکن مهر در برهه‌ای از زمان موفقیت‌هایی را به دنبال داشت، اما نباید در شهرهای کوچک اجرایی می‌شد، زیرا در این شهرها مشکلات ساخت یا اجاره مسکن به مراتب کمتر بود.
گودرزی اضافه‌کرد: ای کاش مسئولان وقت به‌جای بسط و توسعه این طرح ملی در جای جای کشور، آن را در ۱۰ تا ۱۲ کلانشهر کشور متمرکز می‌کردند.
وی گفت: در نهضت ملی مسکن هم، وقتی با شرایط کمبود آب، برق و ناترازی انرژی مواجهیم، انتظار می رود که ساخت مسکن در ادامه با مشکلاتی مواجه شود، ضمن اینکه هم اکنون و به دلیل مشکلات معیشتی و سبقت تورم از حقوق و درآمد این اقشار، قیمت مسکن برای اقشار ضعیف در این طرح بالاست.
با توجه به اینکه دولت چتر حمایتی خود را بر اقشار آسیب پذیر می‌گستراند، باید بتواند سهم مدیریتی و رگولاتوری خود را بالاتر برده و کار را به شرکت‌های خصوصی بسپارد و همان‌طور که در اصل ۴۴ قانون اساسی آمده، انبوه‌سازان و خرده سازان را به این سمت و سو سوق دهد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح‌کرد: با توجه به اینکه دولت چتر حمایتی خود را بر اقشار آسیب پذیر می‌گستراند، باید بتواند سهم مدیریتی و رگولاتوری خود را بالاتر برده و کار را به شرکت‌های خصوصی بسپارد و همان‌طور که در اصل ۴۴ قانون اساسی آمده، انبوه‌سازان و خرده سازان را به این سمت و سو سوق دهد.
اما در بخش دیگری از تصمیمات اخذ شده، دولت قصد دارد از طریق تهاتر یا خرید مستقیم، روی به خرید خانه برای اجاره داری بیاورد. با این حال، به نظر می رسد با توجه به افزایش شدید قیمت ساخت و فروش املاک مسکونی در کشور، احتمالا ًاین برنامه دامنه کافی برای پوشش همه اقشار یادشده نخواهد داشت. چه این که خود وزیر راه نیز به صراحت گفته است: «عدد و رقم مشخص شده اما با نیاز واقعی فاصله دارد.»
با توجه به موارد فوق، باید گفت کلید حل مهمی از مسئله اجاره در کشور به موضوع صنعت اجاره داری بر می گردد. موضوعی که سال هاست به رغم تصویب مقدمات قانونی آن در مجلس، بر زمین مانده است. طبق ماده ۲ قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که در سال ۱۳۸۷ به تصویب رسیده، به دولت اجازه داده شده است تا برای واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره برداری به صورت اجاره ای ارزان قیمت در قالب برنامه هایی از جمله موارد زیر اقدام کند:
۱- حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای،
۲- حمایت از تولید و عرضه مسکن(اجاره و اجاره به شرط تملیک) از طریق نهادهای غیردولتی، دستگاه های متولی گروه های کم‌درآمد و خیّرین و واقفین مسکن ساز.
همان طور که دیده می شود طبق این قانون، درباره به کارگیری توان بخش خصوصی برای گسترش صنعت اجاره داری مسکن تاکید شده است. امید است دولت فارغ از هر گونه جهت گیریهای سیاسی یک بار برای همیشه موضوع اجاره داری حرفه ای را اجرا و پیاده کند.
کارشناسان بر این باورند که بسته‌های حمایتی بدون نظارت دقیق و ضمانت اجرایی، صرفاً تسکین موقتی برای یک بحران دائمی هستند، تا زمانی که عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، فشار بازار اجاره تخلیه نخواهد شد. و اینکه با توجه به افزایش شدید قیمت ساخت احتمالا این برنامه برای تمام اقشار پاسخگو نبوده و طرح شکست بخورد.
نظر شما