مسکن در رکود باقی می ماند؟| واکنش بازار املاک به سیاست‌ انقباضی دولت

بازار؛ گروه راه و مسکن: گزارش اخیر بانک مرکزی از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور این تصور را ایجاد کرد که میزان معاملات اندکی افزایش یافته و احتمالا بازار مسکن قرار است از رونق خارج شود. سوالی که اینجا مطرح می شود این است که آیا رشد ۳ درصدی نسبت به ماه گذشته می تواند به منزله رونق تلقی شود؟

گزارش تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در مرداد ماه سال ۱۴۰۳ نشان می دهد که تعداد آپارتمانهای مسکونی معامله شده در تهران به ۳.۷ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۳.۰ درصد رشد داشت.

اما کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باور هستند که نه تنها بازار مسکن با این آمارها و معاملات رونق نگرفته است بلکه رکود باز هم سنگین تر خواهد شد.

برخی فعالان بازار مسکن می گویند: گزارش اخیر بانک مرکزی از ۳۵۵۰ قراردادی که در ۲۲ منطقه شهر تهران به عنوان الگوی کشور صورت گرفته است نشان داد که این تعداد معامله صورت گرفته در حقیقت در حد صفر است.

بهروز ملکی اقتصاد دان و تحلیلگر اقتصادی معتقد است که تجارب پیشین حاکی از آن است که رونق یا رکود بازار مسکن غالبا از مناطق شمال و شمال غرب شهر تهران آغاز می شود و در نهایت به سایر مناطق سرایت پیدا می کند.

او می گوید: تجارب پیشین حاکی از آن است که رونق یا رکود بازار مسکن غالبا از مناطق شمال و شمال‌غرب شهر تهران شروع می شود و به سایر مناطق سرایت می کند. بر این اساس، قیمت نسبی مناطق شهر می‌تواند برای پیش‌بینی سمت و سوی بازار مهم باشد.
نسبت قیمت یک متر مربع آپارتمان در منطقه یک تهران به منطقه ۲۰ را می توان به عنوان شاخصی برای قیمت نسبی مسکن شمال شهر تهران در قیاس با جنوب شهر دانست.
این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: طی ۳ دهه گذشته، این شاخص در بازه ۲.۳ تا ۴.۸ در نوسان بوده است. روند بلند مدت این شاخص طی دهه ۱۳۷۰ و ۱۳۸۰ افزایشی بود ولی در دهه ۱۳۹۰ علیرغم نوسانات کوتاه مدت، روند افزایشی آن متوقف شد.
هر چند طی سه سال اخیر به دلیل رشد بیشتر قیمت املاک جنوب شهر نسبت به شمال شهر، این شاخص با شیب تندی از ۴.۷ به ۳.۳ کاهش یافته است ولی هرچه این شاخص به عدد ۳ نزدیکتر شود کار بازار برای کاهش بیشتر این شاخص، سخت‌تر می‌شود. ازاین‌رو انتظار می‌رود در آینده، شاهد تغییر جهت تدریجی و سپس افزایش در این شاخص باشیم.

اما حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران می گوید: دولت چهاردهم سیاست‌های انقباضی را در پیش بگیرد و نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند. این باعث می‌شود رکود بخش مسکن که از دو سال قبل آغاز شده باقی بماند و تشدید شود.

محتشم اظهار کرد: بازار مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ که شروع به جهش قیمت کرد در سال‌های ۹۸ و ۹۹ نیز به رشد ادامه داد تا جایی که قیمت‌ها به قدری بالا رفت که مسکن از دسترس بسیاری از اقشار جامعه خارج شد. از ۱۴۰۰ به بعد سرمایه‌ای وارد بازار مسکن نشد و متقاضیان مصرفی هم توان خرید نداشتند. در حال حاضر معاملات مسکن در تهران به ۳۶۰۰ فقره رسیده که عدد بسیار پایینی محسوب می‌شود و علت آن نبود توان خرید است.

او افزود: بازار مسکن در چهار دهه گذشته همواره نوسانات سینسوسی را سپری کرده است. به طور مثال بین سال‌های ۹۱ تا ۹۶ دوره رکود را داشتیم که رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بود اما از سال ۹۷ که شوک ارزی در اقتصاد پدید آمد بازار مسکن شروع به جهش کرد. در حال حاضر به نوعی شاهد تکرار دوره سال‌های ۹۱ تا ۹۶ هستیم که از سال ۱۴۰۱ آغاز و دو سال از رکود بازار مسکن سپری شده است.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: دولت چهاردهم احتمالا سیاست‌های انقباضی را در پیش بگیرد و نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند. این باعث می‌شود بخش مسکن در رکود باقی بماند. اینکه تا چه زمانی رکود ادامه خواهد یافت بستگی به این دارد که دولت تا چه حد از کاهش قدرت پول ملی جلوگیری کند. از آن طرف متقاضی مصرفی به تدریج تقویت و جلوی تقاضای سرمایه‌گذاری گرفته شود. به نظر می‌رسد با سیستمی که دولت جدید انتظار می‌رود اعمال کند دوره رکود که از حدود دو سال قبل شروع شده ادامه پیدا می‌کند و ممکن است تشدید شود.

هر چند سعید باقری تحلیل گر اقتصادی پیش بینی کرده است که بازار مسکن از آبان ماه جاری وارد رونق و شاید افزایش قیمت هم بشود.

او می گوید: شرایط اقتصادی و تورمی نشان می دهد که قیمت تمام شده مسکن باز هم افزایش خواهد داشت و حتی باید اینطور عنوان کرد که بازار مسکن از آبان ماه جاری رونق خواهد داشت و اگر افزایش قیمت رخ دهد نباید تعجب کرد.

از سوی دیگر داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه گزارش اخیر بانک مرکزی از ۳۵۵۰ قراردادی که در ۲۲ منطقه شهر تهران به عنوان الگوی کشور صورت گرفته است نشان داد که این تعداد معامله صورت گرفته در حقیقت در حد صفر است گفت: با توجه به گستره سرمایه و انباشت سرمایه و در نهایت تمایل سرمایه گذاری در تهران این عدد ۳۵۵۰ معامله صورت گرفته عدد بسیار نامناسب و کوچکی است. چرا که اگر این تعداد معامله صورت گرفته را با تعداد معامله صورت گرفته در سال ۱۴۰۱ که به ۱۰ هزار واحد مسکونی رسیده بود مقایسه کنیم متوجه خواهیم شد که رکود معاملات مسکن به چه معنی است.

آنطور که به نظر می رسد دولت چهاردهم قصد دارد سیاستهای انقباضی خود را ادامه دهد و اگر این اتفاق رخ دهد باید منتظر ادامه رکود بازار مسکن بود. اما انطور که فعالان بازار مسکن و سازندگان و انبوه سازان می گویند قیمت تمام شده مسکن در چند هفته گذشته به دلیل برخی تغییرات قیمتی در مصالح ساختمانی و حتی عوارض شهرداری رشد داشته است.

قطعا رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن می تواند بر قیمت نهایی مسکن تاثیر بسزایی بگذارد. رشد قیمت مسکن از یک سو و کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن از سوی دیگر می تواند رکود بر بازار مسکن را بیشتر کند.