بازار: گروه استان ها؛ یکی از شعارهای که همه دولت ها در برنامه خود قرار می دهند اجرای ساخت مسکن حمایتی برای اقشار کم درآمد جامعه است اما متاسفانه اگر چه در این زمینه شعارهای زیبنده زیادی داده می شود اما در عمل موفقیتی حاصل نشده و همچنان به دلیل افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم، دغدغه اصلی جامعه تهیه مسکن مناسب است.
نهضت ملی مسکن یکی از این شعارها بود که در دولت سیزدهم مطرح شد اما طبق نظر کارشناسان این حوزه، عملا شاید تحقق این وعده به ۱۰ درصد هم نرسد.
یکی از دلایلی که طرح های تولید مسکن را به سرانجام مطلوب نمی رساند، مقطعی بودن این طرح ها است، البته فعالان حوزه مسکن عدم بهره مندی از ظرفیت بخش خصوصی، الگوهای محدود و بدون کارشناسی و بی برنامه بودن تسهیلات بانکی را از دلایل به نتیجه نرسیدن نهضت ملی مسکن می دانند.
خبرگزاری بازار به منظور بررسی چالش های و آسیب های که در حوزه مسکن وجود دارد و همچنین انتظارات و مطالبات تولید کنندگان مسکن گفت و گویی با «سید محمد مرتضوی» عضو هیات‌مدیره کانون انبوه سازان ایران داشته است که مشروح آن را در ادامه می خوانید.
* پدیده اجاره نشینی را چگونه ارزیابی می کنید؟
ساخت مسکن حمایتی مورد توجه همه دولت ها قرار دارد و در همه جای دنیا، دولت ها برای تولید مسکن حمایتی متناسب با شرایط، فرهنگ سکونت در آن کشور، موقعیت و همچنین متناسب با زمان، برنامه هایی اجرا می کنند.
در برخی مواقع دولت ها به دلیل ایجاد تورم، سقوط پول ملی به دلایل مختلف، کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه مسکن با فشار قابل توجه ای در حوزه مسکن مواجه می شوند.
بخشی از مسکن در هر کشور به مسکن اجاره ای تعلق دارد، همه افراد علاقه ای به مسکن ملکی ندارند و یا گاه بنا به شرایط زندگی مجبور به اجاره نشینی هستند.
همیشه نیاز است تولید مسکن به گونه ای تنظیم شود که بخشی اجاره نشین باشند و این میزان اگر ۲۰ تا ۲۵ درصد باشد منطقی است اما اگر به ۵۰ درصد برسد، زنگ خطری برای کشور به حساب می آید و نشان دهنده بضاعت اندک مردم است.
چنانچه بازه زمانی برای خانه دار شدن مردم از ۳۰ سال عبور کند، آن جامعه دچار بیماری مزمن در حوزه مسکن شده و اینجاست که دولت باید به تولید مسکن حمایتی بپردازد اما با استفاده از الگوی محدود و بدون انعطاف نمی توان به همه دهک ها پاسخ داد؛ نمونه بارز آن نهضت ملی مسکن است که هیچ فرصتی برای اصلاح در این طرح دیده نشده بود.
* با افزایش اجازه نشینی در کشور، چه راهکاری برای کنترل این وضعیت وجود دارد؟
وقتی نیاز مسکن اجاره ای از حد استاندارد تجاوز می کند و مردم به صورت متعارف با پس انداز خود نمی توانند صاحب مسکن شوند، دولت ها باید نسبت به تولید مسکن حمایتی اقداماتی انجام دهند.
در چنین شرایطی ضرورت دارد دولت بخشی از عملکرد و منابع را به تولید مسکن حمایتی اختصاص دهد و این مساله با روش های متعدد و متکثر قابل اجرا است، نه با یک الگو و یک روش محدود؛
استفاده از یک الگوی محدود، بدون تغییر و انعطاف، پاسخی نیست که بتوانیم به همه آحاد و گروه های نیازمند مسکن بدهیم.
امروز نمی توان انتظار داشت دهک های یک تا سه در طرح نهضت ملی صاحب خانه شوند اما برای دهک شش و هفت این امکان فراهم است که با الگوی پیش بینی شده در این طرح بتوانند خانه دار شوند
دهک یک تا ۱۰ را با روش یکسان نمی توان صاحب مسکن کرد و برای هر کدام از این اقشار باید برنامه ای متناسب با توان آنها پیش بینی شود.
امروز نمی توان انتظار داشت دهک های یک تا سه در طرح نهضت ملی صاحب خانه شوند اما برای دهک شش و هفت این امکان فراهم است که با الگوی پیش بینی شده در این طرح بتوانند خانه دار شوند.
دولت باید برای برخی افراد جامعه مسکن اجاره ای تولید کند و اجازه دهد تا اقشار کم درآمد فرصت پس انداز کردن داشته باشند.
تقریبا در همه کشورها بخشی از تولید مسکن برای کارمندان و کارگران شرکت و مجموعه ها اختصاص می یابد و به آنها کمک می کنند که بتواند صاحب مسکن اجاره ای شوند و تا زمانی که برای آن سازمان و مجموعه کار می کنند در مسکن اجاره ای با نرخ های تعدیل شده ساکن هستند.
در سایر کشورها دولت ها با توجه به کمبودهایی که در بحث تامین مالی دارند برای تامین مسکن، با بخش خصوصی مشارکت کرده و با در اختیار قرار دادن زمین و یا سرمایه گذاری در آن زمین ها به کاهش آورده متقاضی کمک می کنند.
* رویه دولت سیزدهم را در طرح تامین مسکن چگونه ارزیابی می کنید؟
در جهان الگوی های متفاوت و متکثری برای تامین مسکن اقشار مختلف جامعه وجود دارد اما تاکید دولت سیزدهم و دولت های قبلی روی یک مدل خاص است که در مقاطعی از زمان کاربرد دارد و در مقطعی دیگر به شدت بلا اثر می شود.
نهضت ملی مسکن موفقیت چندانی بدست نیاورد و در مقایسه با اهداف ترسیم شده که ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بود، موفق نبود و در عمل به ۱۰ درصد این هدف هم نرسیده است.
در یک پروژه بزرگ که پشتوانه قانونی تحت عنوان جهش تولید مسکن دارد، علی رغم اینکه همه نیروها و امکانات، مدیران مختلف استان ها، وزرا، دستگاه های اجرایی، منابع قابل توجه ای از تسهیلات بانکی و برنامه‌های مدون و استراتژی های خاص برای به ثمر رسیدن اهداف را در میدان عمل آوردند اما در نهایت به طور خوش بینانه ۱۰ درصد خروجی داشت، این مسئله نشان دهنده شکست کامل طرح نهضت ملی مسکن است، ضمن اینکه در هیچ جایی فرصت، امکان و انعطافی برای اصلاح این طرح دیده نشده است.
بانک های غیر تخصصی را وارد حوزه مسکن کردند که نه تنها در حوزه مسکن موفق نبودند بلکه از اهداف خود نیز دور شدند. به عنوان مثال؛ بانکی که قرار بود برای تولید تسهیلات پرداخت کند مجبور به پرداخت تسهیلات مسکن شد اما قسمت اسفناک ماجرا اینجاست که در نهایت نه به مسکن کمک شد و نه توانستند از تولید کننده مانند گذشته حمایت داشته باشند
* به نظر شما چالش اصلی طرح نهضت ملی مسکن چیست؟
برای طرح نهضت ملی یک الگو تعریف شد و همه الزام شده اند که باید از این الگو تبعیت کنند، در این طرح باید از بانک ها و مردم پول گرفته می شد اما در نهایت برخی بانک ها نیز به دلیل نداشتن اعتبارات لازم راضی به پرداخت جریمه شدند و تسهیلات را پرداخت نکردند.
بانک های غیر تخصصی را وارد حوزه مسکن کردند که نه تنها در حوزه مسکن موفق نبودند بلکه از اهداف خود نیز دور شدند. به عنوان مثال؛ بانکی که قرار بود برای تولید تسهیلات پرداخت کند مجبور به پرداخت تسهیلات مسکن شد اما قسمت اسفناک ماجرا اینجاست که در نهایت نه به مسکن کمک شد و نه توانستند از تولید کننده مانند گذشته حمایت داشته باشند.
به بانک مسکن که متخصص این حوزه بود ماموریت داده شد تسهیلات طرح های دولتی را تامین و پوشش دهد اما این طرح ها هم علی رغم وسعت زیاد برنامه ریزی برای آنها نیمه تمام و متوقف ماند و با موفقیت محدود و غیر قابل اعتنا صرفا کلنگ زنی شد.
در نهایت به دلیل تورم و کاهش قدرت خرید، بخش دیگر این طرح که مردم بودند مرتب در حال ریزش هستند. اگر چه به طور مداوم اعلام می شود که سه میلیون متقاضی مسکن در طرح نهضت ملی وجود دارد اما بخش کوچکی از این آمار قسط اول را واریز می کنند و هر چه تعداد اقساط بیشتر می شود آن بخش، کوچک و کوچک تر شده و امکان بدست آوردن خروجی مالی کمتر می شود.
* برای رفع چالش های موجود در حوزه تولید مسکن چه پیشنهادی به دولت دارید؟
ما از دولت فعلی در بخش مسکن حمایتی می خواهیم که شرایط موجود را اصلاح کند. در برخی از نقاط نباید مسکن ساخته شود زیرا شرایط ساخت در آنجا مهیا نیست. برای ساخت مسکن ابتدا باید زیرساخت ها فراهم شود و باید قادر به پرداخت هزینه زیرساخت ها هم بود، در برخی از نقاطی که به عنوان پروژه های تولید مسکن در نظر گرفته شده هزینه تامین زیرساخت ها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است که این شرایط مقرون به صرفه نیست و در نهایت امکان تامین زیرساخت برای دستگاه های اجرایی نیز دیده نشده است.
تامین فاضلاب، گاز، برق، آب و محوطه سازی و سرانه های که باید دیده شود نیازمند برنامه و هزینه است و دولت نباید تصور کند با ساخت یک مسکن ۵۰ متری وظیفه خود را انجام داده است زیرا بی توجهی به همه این زیرساخت ها فاجعه بار است.
در این طرح خانه هایی به مردم داده شده که امکان سکونت در آنها فراهم نیست و صرفا می توان از آن به عنوان یک سر پناه یاد کرد که این یک آسیب جدی در حوزه مسکن به حساب می آید و آسیب های اجتماعی سنگینی نیز به دنبال خواهد داشت.
ما به دنبال این هستیم با تأمین مسکن به مردم آرامش دهیم تا مردم با افزایش راندمان در محیط کار و در روابط اجتماعی موفق تر و تاثیر گذاری بیشتری داشته باشند اما با این شرایط مردم تنها صاحب یک مسکن می شوند که در تمام موضوعات مطرح شده شرایط منفی برای آنها به وجود می آورد.
باید مسکن کیفی تولید و همه امکانات کیفی در حد معتدل را در آن فراهم کرد، می توان متراژ مسکن را کوچکتر در نظر گرفت اما کیفیت فضای مشاع و زیرساخت های آن مجتمع نباید فدا شود.
ساخت و تولید یک میلیون واحد مسکونی، توهمی بود که برخی مسئولان داشتند، در این شرایط سخت اقتصادی که فقر در جامعه توسعه یافته و جمعیت جدیدی هر ساله به خط فقر اضافه می شوند تصور می کردند که می توانند سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازند و این تصور فراتر از یک رویا و یک توهم بود
* انتظار شما از دولت چهاردهم چیست؟
ساخت و تولید یک میلیون واحد مسکونی، توهمی بود که برخی مسئولان داشتند، در این شرایط سخت اقتصادی که فقر در جامعه توسعه یافته و جمعیت جدیدی هر ساله به خط فقر اضافه می شوند تصور می کردند که می توانند سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازند و این تصور فراتر از یک رویا و یک توهم بود.
این توهم نباید در دولت فعلی وجود داشته باشد و انتظار داریم دولت به سمت استفاده از فرصت ها، واقعیت ها و ظرفیت های موجود برود و با در نظر گرفتن بضاعت مردم و توانایی مالی دولت و بانک ها و همچنین از طریق اصلاح روش ها و الگوها، طرح ساخت مسکن را اجرا کند.
ممکن است دولت بتواند سالیانه ساخت ۱۰۰ هزار مسکن را اجرایی کند اما به تدریج و با کنترل تورم و بهبود شرایط موجود و همچنین افزایش درآمد سرانه که هر سال در اثر کنترل تورم حاصل می شود، شرایط سکونتی و درآمدی مردم بهتر خواهد شد.
در نهایت این اعداد و ارقام افزایش پیدا خواهد کرد. امیدواریم روزی بتوانیم به رقم ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال براساس نیاز کشور دست یابیم اما در حال حاضر تا رسیدن به این هدف فاصله زیادی وجود دارد.
نظر شما