قیمت مسکن از تورم پیشی می گیرد| دخالت دولت ها در روابط موجر و مستاجر آدرس غلط دادن است

بازار؛ گروه راه و مسکن: بخش مسکن همواره در فصل نقل و انتقالات مورد توجه زیادی قرار می گیرد و اتفاقا امسال با توجه به ورود دولت به بازار مسکن و اجاره بها می تواند یکی از حساس ترین روزهای خود را طی سال های گذشته داشته باشد.

قانون ساماندهی مسکن را باید در روزها و ماه های آینده قضاوت کرد اما سوالی که مطرح است این است که آیا دخالت دولت در بازار مسکن به خصوص بازار اجاره می تواند مفید و مثبت باشد؟ آیا این دخالت که به گفته مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی این دخالت برای نخستین بار است که انجام می شود می تواند مستاجران را در این روزها راضی و خشنود کند؟

بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد این روزها انبوه سازان از ساخت مسکن چندان استقبالی ندارند و آمارها نشان می دهد که صدور پروانه ساختمانی نیز افت داشته است؟ گفت: زمانی که دولت سیزدهم وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را داد و قرار شد سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود اکثر سازندگان مسکن به خصوص سازندگان کوچک ترجیح دادند که ساخت و ساز را چندان جدی نگیرند.

او همچنین در خصوص ورود و دخالت دولت در بازار اجاره مسکن گفت: این تصور غلطی است که گفته می شود دولت ها در اکثر کشورها در بازار مسکن مداخله می کنند. بله درست است اگر دولت و یا شهرداری ها مسکن احداث می کردند و آنرا در اختیار مستاجر قرار می دادند دولت نیز می توانست در تعیین سقف اجاره بها ورود کند.

در خصوص دلایل افت تولید مسکن و اینکه آیا دولت می تواند در بازار مسکن و اجاره بها دخالت کند با بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن گفتگو کرده ایم که با هم می خوانیم:

این روزها شاهد خالی شدن بازار مسکن از تقاضای موثر هستیم. اگر در چند سال گذشته آمار تولید مسکن را پیگیری و دنبال می کردید متوجه می شدید که روند نزولی ساخت مسکن از سالها قبل شروع شده است

* این روزها در اکثر محلات تهران و برخی شهرهای بزرگ شاهد این هستیم که ساخت و ساز به آن شکل باید و شاید رونق ندارد. یعنی به نظر می رسد که تولید مسکن دیگر آن سود را برای انبوه ساز و یا سازنده ندارد که تولید مسکن کاهش یافته است و یا اینکه دلایل دیگری دارد؟

اگر بخواهیم در مورد مشکلات بخش مسکن و ساخت و ساز با هم صحبت کنیم باید گفت که ساعتها باید وقت گذاشت چون بخش مسکن و به خصوص بازار اجاره مسکن مشکلات زیادی دارند که نمی توان در مورد آنها تنها چند دقیقه اظهارنظر کرد. به هر حال همانطور که اشاره کردید ساخت و ساز به آن شکل گذشته رونق ندارد و شاید رابطه مستقیمی بین عرضه و تقاضای موثر باشد. اما آنچه که هست این است که این روزها شاهد خالی شدن بازار مسکن از تقاضای موثر هستیم. اگر در چند سال گذشته آمار تولید مسکن را پیگیری و دنبال می کردید متوجه می شدید که روند نزولی ساخت مسکن از سالها قبل شروع شده و الان هم به اوج مشکلات خود رسیده است.

* الان و در حال حاضر تولید مسکن در سال توسط بخش خصوصی چقدر است؟

تولید سالانه مسکن این روزها به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده و این روزها شاهد کوچ خُرده سازها و انبوه سازان مسکن از بازار مسکن هستیم. این تولید کننده های کوچک که به عنوان مثال در سال شاید ۲۰ تا ۵۰ واحد مسکونی می سازند بنا به دلایلی مثل نبود تقاضای موثر، نبود نقدینگی لازم، مشکلات دریافت جواز و در نهایت سود مناسب مثل گذشته رغبتی از خود برای ساخت مسکن نشان نمی دهند. اما شاید در این دو یا سه سال گذشته یک دلیل دیگر به این دلایل اضافه شده باشد.

تولید سالانه مسکن این روزها به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده و این روزها شاهد کوچ خُرده سازها و انبوه سازان مسکن از بازار مسکن هستیم

* چه دلیلی؟ منظورتان از مشکلاتی که پیش روی سازندگان است این است که برخی نهادها و یا شهرداری ها تلاش دارند که سنگ اندازی شدیدی پیش روی تولید مسکن ایجاد کند؟ مثلا شهرداری ها در زمان صدور پروانه ساخت مسکن که کفته بود دو ماهه صادر شود اما در برخی مواقع به شش ماه هم می رسد؟

نه فقط این نیست. دولت سیزدهم زمانی که وعده داد قصد دارد سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند خُرده سازان مسکن از بازار مسکن کوچ کردند و سرمایه خود را به سایر بازارها و حتی سپرده گذاری در بانک ها هدایت کردند. وعده دولت در بخش مسکن این بود که سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی احداث شود. همین مساله باعث شد تا برخی سازندگان بترسند و سرمایه خود را وارد بخش مسکن بنا به دلایل مختلف نکنند. به هر حال وقتی به آمارها نگاه می کنیم متوجه می شویم که روند نزولی ساخت و ساز توسط بخش خصوصی بنا به دلایل مختلفی ادامه پیدا کرد.

زمانی که دولت اعلام می کند سالانه یک میلیون واحد مسکونی خواهد ساخت حتی اگر هم نتواند تاثیر خود را خواهد گذاشت

* شاید بی رغبتی سازندگان مسکن برای تولید کاهش سود آنها باشد؟ آیا سختگیریهای شهرداری و یا سازمان های خدمات رسان باعث این اتفاق شده است یا اینکه سود سازندگان مسکن کاهش داشته است؟

به هر حال سود سازنده های مسکن که مثل گذشته نیست و کاهش داشته است و شاید این یک مساله باشد که نمی توان از ان عبور کرد. اما موضوعی که حائز اهمیت است این است که زمانی که دولت اعلام می کند سالانه یک میلیون واحد مسکونی خواهد ساخت حتی اگر هم نتواند تاثیر خود را خواهد گذاشت. به هر حال این مساله به یکباره اکثر سازنده های خُرد را که مثلا سالانه ۱۰ تا ۱۰۰ واحد مسکونی احداث می کردند دچار تردید کرد و باعث شد سرمایه های خود را از بخش مسکن هراسان خارج کنند. سازنده های خُرد معمولا با یک تبلیغ منفی علیه بخش مسکن از بازار مسکن کوچ می کنند. اگر خاطرتان باشد در مسکن مهر نیز این اتفاق اقتاد و بسیاری از خُرده سازان مسکن ازر بازار مسکن خارج شدند. البته این یک دلیل است و دلایل دیگری نیز می تواند داشته باشد که چرا تولید مسکن توسط بخش خصوصی کاهش یافته است.

اگر قرار است قیمت مسکن و اجاره بها کنترل شود بهتر است که ساخت و ساز رونق و شرایط سازندگان مسکن تسهیل شود

* در مورد دخالت و ورود دولت به بخش اجاره بها چطور؟ آیا دولت می تواند و آیا این دخالت می تواند موثر و مفید باشد؟

ابتدا باید عرض کنم که اگر می خواهیم و اگر قرار است قیمت مسکن و اجاره بها کنترل شود بهتر است که ساخت و ساز رونق و شرایط سازندگان مسکن تسهیل شود. پس اگر قرار است ابتدا تورم کنترل شود تا کالایی با ثبات بهتری ادامه فعالیت بدهد باید تولید آن کالا نیز به شکل قابل توجهی افزایش یابد. متاسفانه آمار صدور پروانه ساختمانی و در ادامه آمار تولید مسکن پایین است. همانطور که گفتم الان در سال بخش خصوصی ۳۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می کند و به نظر می رسد اگر چاره ای برای این کار اندیشیده نشود تولید مسکن از این هم کمتر شود.

قیمت مسکن هنوز به اندازه تورم رشد نکرده است اما باید توجه داشت که همین الان هم قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است و متقاضیان مسکن نمی توانند مسکن مورد نظر خود را انتخاب و خرید کنند

* البته برخی فعالان بازار مسکن عنوان می کنند که قیمت مسکن همچنان با دلار ۴۰ هزار تومانی محاسبه می شود. پس اگر قرار باشد قیمت مسکن باز هم افزایش یابد سازنده ها نباید نگران متضضر شدن خود باشد؟

به هر حال ظاهرا باید گفت که قیمت مسکن هنوز به اندازه تورم رشد نکرده است اما باید توجه داشت که همین الان هم قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است و متقاضیان مسکن نمی توانند مسکن مورد نظر خود را انتخاب و خرید کنند. تولید مسکن هم که اعلام کردم پایین است و آنچه که مشخص است این است که بازار مسکن متقاضی موثر ندارد. اما موضوعی که حائز اهمیت است این است که اگر قفل بازار مسکن به لحاظ معاملات باز شود قیمت مسکن از تورم جلوتر خواهد زد. وقتی تولید مسکن پایین است حتی اگر بازار مسکن هم قفل باشد باز هم رشد قیمت مسکن احتمالا رخ می دهد. متاسفانه در حال حاضر تولید مسکن به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال رسیده است در حالیکه سالها بود که تولید مسکن ۳۵۰ هزار تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بود.

* آیا تعیین سقف برای اجاره بها می تواند راهکاری برای کنترل بازار مسکن و کاهش التهابات اجاره بها باشد؟

مشکل بازار مسکن یا سایر بخش های اقتصادی کشور در اقتصاد خُرد نیست. به هر حال اگر قرار است اقتصاد دولتی با تصدیگری دولتی ادامه یابد باید تا انتها این مسیر طی شود. به هر حال باید تکلیف مشخص شود. اما آنچه که مشخص است این است که این آدرس غلط است که به بخش مسکن داده می شود که دولت ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره داری دخالت می کنند. چرا که اگر دولت ها در بخش مسکن دخالت می کنند آن بخش مسکن استیجاری است که خود دولت ها احداث کرده اند. دولت سالانه باید مسکن استیجاری احداث و با شرایطی مشخص آنها را در اختیار این بخش از قشر جامعه قرار دهد. پس دولت ها در بخش مسکن استیجاری که حالا سازمان های عمومی و یا شهرداری ها احداث کرده اند دخالت کرده و می کند.

هیچ گاه دولت ها در روابط موجر و مستاجر دخالت نمی کنند. یعنی اگر قیمت مسکن کاهش یافت اجاره بها نیز افت کند. اما وقتی مسکن تولید نمی شود نمی توان به روش پلیسی قیمت را کنترل کرد

* یعنی دولت ها در رابطه موجر و مستاجر دخالت نمی کنند؟

هیچ گاه دولت ها در روابط موجر و مستاجر دخالت نمی کنند. یعنی اگر قیمت مسکن کاهش یافت اجاره بها نیز افت کند. اما وقتی مسکن تولید نمی شود نمی توان به روش پلیسی قیمت را کنترل کرد. در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است. در کشور مسکن استیجاری نداریم پس چطور می توانیم برای کل بخش مسکن و جامعه نسخه واحدی بپیچیم و برای اجاره بها سقف تعیین کنیم.