خوب، بد، زشت تعیین سقف اجاره بها

اکبر محمودی؛ بازار: ستاد ملی مبارزه با کرونا سرانجام امروز تصمیم نهایی خود برای تعیین سقف اجاره بها را مصوب و ابلاغ کرد. این مصوبه اگر چه شاید خواست واقعی وزارت راه و شهرسازی نباشد اما به نظر می رسد دولتمردان و مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی نیز چاره ای جز حمایت در مقابل این تصمیم و مصوبه ستاد ملی میارزه با کرونا نداشته باشند. حال سئوالی که مطرح است این است که آیا الزام مالکان به میزان مشخصی از افزایش سقف اجاره بها قانونی است یا خیر؟  

امروز روحانی رئیس جمهور در حاشیه جلسه ستاد ملی مبارزه با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره ‌بهای مسکن در تهران بیش از ۲۵ درصد خبر داد و گفت:نرخ اجاره بها در کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد نسبت به سال قبل نمی تواند بیشتر افزایش یابد.

رئیس جمهور تاکید کرد: در مورد اجاره‌بها نیز چنانچه قرارداد اجاره‌ای بین موجر و مستاجر نوشته و امضا نشده، اجاره بها در تهران نسبت به سال قبل ۲۵ درصد بالاتر، در کلان شهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها هم بالاتر از ۱۵ درصد نمی تواند باشد.  رعایت این امر از فردا الزامی است و شرایط مذکور تا زمانی که وزارت بهداشت اعلام کند پابرجاست.

افزایش اجاره بها در تهران نسبت به سال قبل ۲۵ درصد بالاتر، در کلان شهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها هم بالاتر از ۱۵ درصد نمی تواند باشد.  رعایت این امر از فردا الزامی است

حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا الزام ثبت قرارداد اجاره در دفاتر مشاور املاک الزامی است یا خیر؟ و اینکه مگر نه اینکه قرارداد اجاره مسکن از آن دسته قرار دادهایی است که بدون مراجعه به حتی دفاتر اسناد رسمی به شرط رعایت اوصافی رسمیت می یابند و در کلیه مراجع حتی محاکم پذیرفته خواهند شد؟ پس آیا تعیین سقف و الزام مالکان به رعایت آن می تواند قابلیت اجرایی داشته باشد؟

اجاره بها هیچگاه  مشمول تعزیرات نمی شود
در ‌ماده دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در تعریف این قراردادها می گوید: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به ‌امضای موجر و مستاجر برسد و به ‌وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی و امضاء شود.
همچنین بموجب ‌ماده ۲ قانون تعزیرات حکومتی مصوب ۶۷.۱۲.۲۳ گرانفروشی - عبارت است از عرضه کالا یا خدمات به بهای بیش از نرخهای تعیین شده توسط مراجع رسمی به طور علی‌الحساب یا قطعی ‌و عدم اجرای مقررات و ضوابط قیمت‌گذاری و انجام هر نوع اقدامات دیگر که منجر به افزایش بهای کالا یا خدمات برای خریدار شود. با این حساب اجاره بها هیچگاه نمی تواند مشمول تعزیرات شود.  

حال اگر از لحاظ شرعی بخواهیم در این خصوص اظهارنظر کنیم باید گفت مالکیت در تمام ادیان محترم است و در دین اسلام محترم تر. پس باید منتظر ماند و دید موجرانی که به این مصوبه تن نخواهند داد اقدام به جواب کردن مستاجران خود تنها با این عنوان که دوست ندارند ملک خود را با سقف ۱۵ درصد تا ۲۵ درصد به اجاره بدهند خواهند کرد؟  

اگر نظارت در حکم قانون و مصوبات ستاد ملی مبارزه کرونا باشد سرپیچی از قانون باعث خواهد شد تا نهادهای نظارتی در این خصوص ورود کنند

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه املاک در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در پاسخ به این سئوال که آیا اجاره بها مشمول تعزیرات خواهد شد؟ گفت: قاعدتا اگر نظارت در حکم قانون و مصوبات ستاد ملی مبارزه کرونا باشد سرپیچی از قانون باعث خواهد شد تا نهادهای نظارتی در این خصوص ورود کنند.

اما اگر جدای از مسائل حقوقی و شرعی بخواهیم تعیین سقف برای اجاره بها را بررسی کنیم و بدانیم که این طرح می تواند نرخ اجاره بها را کاهش دهد یا خیر؟ باید کمی به عقب برگردیم. اگر به چند سال قبل یعنی به دولت نهم و دهم رجوع کنیم متوجه خواهیم شد که این اقدام هم در همان سالهایی که اجرا شد نتوانست موفق عمل کند و نرخ اجاره بها را تعدبل کند.

تعیین سقف اجاره بها در دوره وزارت نیکزاد در وزارت راه و شهرسازی کارشناسی شده بود
در این خصوص ابوالفضل صومعلو معاون اسبق وزیر راه و شهرسازی که در دولت دهم نیز اجرا کننده تعیین سقف اجاره بها بود معتقد است که این اقدام در همان دوره هم مفید بود و قطعا می تواند بر  بازار اجاره بها تاثیر مثبتی داشته باشد.

او در گفت و گو با خبرنگاربازار با اشاره به اینکه تعیین سقف ۹ درصد تا ۱۱ درصد برای اجاره بها در دوره وزارت نیکزاد در وزارت راه و شهرسازی به صورت کارشناسی شده بود گفت: با بررسی هایی که آن روزها در دولت دهم صورت گرفت متوجه شدیم که نرخ اجاره بها حدود ۱۵ درصد افزایش دارد بنابراین تصمیم گرفتیم که سقف اجاره بها را ۹ تا ۱۱ درصد تعیین کنیم.

وی با تاکید بر اینکه به هر حال در همان دوران کار کارشناسی باعث شد که بدانیم برخی از مالکان قانون مدار هستند و برخی نیز دوست ندارند مستاجران خود را بیرون کنند تاکید کرد: این تعیین سقف می تواند برای بخش اجاره بهای مسکن مفید باشد و در همان دوران هم کسی به صورت جدی با این برنامه مخالفت نکرده و اعتراضی نکرد.

اگر در کنار تعیین سقف اجاره بها، اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه نیز اجرایی شود می توان به این اقدام جدید دولت و ستاد ملی مبارزه با کرونا برای تعیین سقف اجاره بها امیدوار شد

افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت و گو با  بازار با اشاره به اینکه این اقدام به تنهایی نمی تواند موجب کنترل نرخ اجاره بها شود گفت: اگر مالکان ملزم به این شوند که تمام قراردادها نیازمند ثبت و دریافت کد رهگیری است این تعیین سقف اجاره بها می تواند مفید باشد به شرط اینکه در کنار این اقدام مالیات بر خانه های خالی از سکنه نیز اجرایی شود.

 پروین پور تاکید کرد: بسته سیاستی مکمل برای ساماندهی اجاره بها می تواند موفق عمل کند. یعنی اگر در کنار تعیین سقف اجاره بها، اخذ مالیات از خانه های خالی از سکنه نیز اجرایی شود می توان به این اقدام جدید دولت و ستاد ملی مبارزه با کرونا برای تعیین سقف امیدوار شد.

وی ادامه داد: در صورتی تعیین سقف اجاره بها موفق و مفید خواهد بود که هر چه زودتر سامانه املاک راه اندازی و مالیات از خانه های خالی از سکنه دریافت شود. چرا که وقتی مالکان بدانند که اگر واحد مسکونی آنها خالی بماند و مالیات از آن دریافت خواهد شد به همین سقف ۲۵ درصد برای اجاره بها نیز تن داده و آنرا اجرا می کنند.

یکی از مخالفان تعیین سقف اجاره بها همواره املاکی ها و اتحادیه املاک بوده است. چرا که آنها معتقد هستند که تعیین سقف برای ملک شدنی نیست. آنها می گویند مالکیت در تمام ادیان محترم و در اسلام محترم تر است. املاکی ها می گویند این اقدام سالها قبل نیز اجرا شد و راه تخلف را برای هر دو طرف باز می کرد.

موافق تعیین سقف برای اجاره بها هستیم
اما مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک در گفت و گو با  بازار با حمایت از مصوبه دولت و ستاد ملی مبارزه با کرونا گفت: در جلسه ای که با حضور معاون اول رئیس جمهور هفته گذشته برگزار شده بود در آن جلسه تاکید شد که سران سه قوه برای تعیین سقف اجاره بها به جمع بندی رسیدند. بنابراین ستاد ملی مبارزه با کرونا وقتی می تواند و حکم می کند که اماکن مقدس را بنا به شرایط و مصلحت کشور ببندد پس می تواند در خصوص بازار مسکن و اجاره بها نیز تصمیم گیری کند.

وی ادامه داد: ما موافق تعیین سقف برای اجاره بها هستیم و قطعا این اقدام می تواند بر بازار اجاره تاثیر بگذارد.

خسروی در پاسخ به این پرسش که آیا تعیین سقف ۲۵ درصد برای اجاره بها در تهران که اجاره بها بیشتر از ۵۰ درصد افزایش داشته است واقعی است؟ تاکید کرد: به هر حال نمی توان افزایش ۵۰ درصد اجاره بها را تایید کرد اما به هر حال این ۲۵ درصد هم تا حدی مناسب است.

بر اساس گزارش های منتشر شده بیش از ۴۲ درصد تهرانی ها مستاجر هستند و اگر دولت به این آمار توجه نکند و آنرا جدی نگیرد در سالهای آتی میزان این اجاره نشین ها با این روندی که قیمت مسکن دارد افزایشی خواهد شد. به هر سوی خوب، بد، زشت تعیین سقف برای اجاره بها را باید منتظر ماند و دید که آیا این طرح تنها تسکین دهنده بوده است؟ یا اینکه تا حدودی التیام بخش وضعیت مستاجران خواهد بود؟