بازار؛ گروه راه و مسکن: گره کور و باز نشدنی بازار مسکن و اجاره بها این روزها با هر اظهارنظری پیچیده تر می شود. اظهارات رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی به گونه ای در بازار مسکن تاثیرگذاشته و این تاثیرگذاری به گفته اکثر فعالان بازار مسکن و حتی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تنها به رکودی شدن معاملات مسکن منجر می شود.
عدم نظارت بر بازار مسکن و اجاره، نبود عرضه مسکن متناسب با تقاضا و نبود قوانین مالیاتی برای عرضه مسکن های خالی به بازار باعث شده تا بازار این روزهای مسکن، بازاری پرالتهاب و حتی بدون نرخ مشخصی باشد. حال به نظر می رسد حل مشکل مسکن به تنهایی از عهده شخص رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی برنمی آید. بلکه نیازمند حمایت تمام نهادهای دولتی و خصوصی برای دادن آرامش به بازار مسکن است.
قرار است در تعیین نرخ اجاره بها برخی مولفه ها و شاخص ها همچون قیمت ملک، مساحت، سال ساخت، نوع بنا، دسترسی به حمل و نقل عمومی و مترو تعیین کننده باشد
مرکز تحقیقات قوانین و مقررات ایران طرحی تدوین کرده و قرار است آنرا به مجلس شورای اسلامی و دولت ارائه کند تا بر اساس آن نرخ اجاره بها بر اساس برخی شاخص هایی که برای یک ملک می توان متصور شد تعیین شود. این مرکز در طرح خود پیش بینی کرده است تا نرخ اجاره بها همانند کشورهای پیشرفته بازاری کنترل شده و کاملا نظارت شده باشد. بر اساس این طرح قرار است در تعیین نرخ اجاره بها برخی مولفه ها و شاخص ها همچون قیمت ملک، مساحت، سال ساخت، نوع بنا، دسترسی به حمل و نقل عمومی و مترو تعیین کننده باشد. شاید یکی از بخش هایی که می تواند نشان دهد این مرکز در تعیین نرخ اجاره بها با این شاخص ها می تواند بازار اجاره بها را سمت بازار اجاره مسکن کشورهای اروپایی نزدیک می کند این باشد که اگر میزان مصرف انرژی در ملک پایین باشد می تواند در تعیین نرخ اجاره بها موثر و تعیین کننده باشد.
اگر چه قرار است این برنامه در قالب لایحه و طرح به مجلس برای قانون شدن ارائه شود اما تا زمانی که سیستم اجاره داری و خرید و فروش ملک در کشور بصورت سنتی است نمی توان انتظار داشت که این طرح قابلیت اجرا پیدا می کند.
وقتی نرخ اجاره مشخص است مالک نمی تواند با این فرض که ملک خود را به مستاجر دیگری با یک بهای بیشتری اجاره بدهد واحد مسکونی خود را خالی کرده و مجددا به یک مستاجر جدید اجاره دهد
بیژن خطیبی عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار در خصوص وضعیت اجاره بها در کشور و اینکه آیا قیمت ملک و مساحت و حتی دسترسی به حمل و نقل عمومی می تواند گزینه خوبی برای تعیین نرخ اجاره بها باشد؟ گفت: نظام اجاره داری حرفه ای که این روزها صحبت اجرایی شدن آن از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح است تا حدودی شاید بتواند با الگوبرداری از سایر کشورها، ما را به مرز شفاف شدن قیمت ها و کاهش التهاب بازار مسکن و اجاره بها هدایت کند. اما سوال این است که تا چه میزان زیرساخت های کشور و حتی اطلاعات عمومی مالکان و مستاجران از این نظام اجاره داری آگاهی دارد که بتوانیم به مالکان توصیه کنیم به جای این که به مشاوران املاک مراجعه کنند به این دفاتر رفته و از این مسیر واحد مسکونی خود را اجاره دهند.
وی ادامه داد: هنوز بسیاری از مالکان و مستاجران از سواد اینترنت و فضای مجازی آگاهی ندارند و قطعا نمی توانند به این دفاتر مراجعه و اعتماد کنند. به هر حال بگذارید یک مثال کوچکی از همین کشور ترکیه در باب اجاره مسکن اعلام کنم. در همین کشور ترکیه وقتی یک واحد مسکونی به اجاره پنج ساله داده می شود مالک و مستاجر بر اساس رشد نرخ تورم مشخص یک میزان مشخصی به نرخ اجاره بها اضافه کرده و آنرا به مدت پنج سال به اجاره می دهند. یعنی هر سال یک مبلغ مشخصی به ملک اضافه شده و اجاره نامه تنظیم و هر سال هم آن مبلغ اجاره اضافه می شود.
خطیبی افزود: در این وضعیت هیچ گاه مالک به خود اجازه نمی دهد و برای او هم صرف اقتصادی نخواهد داشت که زودتر از موعد پنج سال ملک را تخلیه و به فرد دیگری با قیمت بالاتر اجاره دهد. یعنی وقتی نرخ اجاره مشخص است مالک نمی تواند با این فرض که ملک خود را به مستاجر دیگری با یک بهای بیشتری اجاره بدهد واحد مسکونی خود را خالی کرده و مجددا به یک مستاجر جدید اجاره دهد.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: به هر حال تعیین قیمت برای اجاره بها نمی تواند برای بازار مسکن مفید و تاثیرگذار باشد. چرا که در دولت های نهم و دهم نیز اعلام شد که نرخ اجاره بها نباید بیشتر از ۹ درصد افزایش یابد به همین منظور برخی از مالکان برای اینکه این برنامه را اجرایی نکنند مستاجر خود را جواب کرده و ملک خود را با یک نرخ جدیدی به اجاره دادند. حال اگر این آپشن ها و مساحت و نزدیک بودن به مترو هم به این برنامه های قبلب اضافه شود جزء اینکه وضعیت را پیچیده می کند حاصلی در پی نخواهد داشت.
وی خاطر نشان کرد: متوازن شدن عرضه و تقاضا می تواند به بازار اجاره بها کمک کند و مادامی که عرضه از تقاضا که تنها به این دولت هم محدود نیست عقب باشد ما شاهد وجود چنین التهابی در بازار مسکن خواهیم بود.
رشد نرخ اجاره بها زیر نرخ تورم
حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه املاک نیز در گفت و گو با خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه اگر بخواهیم با صراحت در خصوص اجاره بها اظهار نظر کنیم باید بگوییم که رشد اجاره بها هنوز به حد سقف تورم نرسیده است گفت: هنوز اوج جابجایی نقل و انتقالات بازار مسکن و اجاره بها به دلیل فرصتی که دولت بر اساس شرایط کرونا به مستاجران داد آن چنان آغاز نشده است. بنابراین در شهر تهران اگر بخواهیم بگوییم نرخ تورم تا چه حد است و نرخ اجاره بها چقدر باید اندکی تامل کرد چرا که قطعا نرخ اجاره بها کمتر از نرخ تورم رشد داشته است.
وی در پاسخ به این پرسش که قرار است برای اجاره بها یک سری آپشن هایی مثل مساحت، قیمت ملک و حتی نزدیک بودن به مترو نیز در نظر گرفته شود و قیمتی برای اجاره بها گذاشته شود گفت: از قدیم اینطور بوده که یک واحد مسکونی که دارای برخی شرایط ویژه مثل نزدیکی به مراکز خرید و یا مراکز تجاری بوده از نرخ های اجاره بهای بالاتری برخوردار بوده است. اما تعیین نرخ اجاره بها هیچگاه نمی تواند برای بازار مسکن مفید و مناسب باشد. این اقدام در دولت نهم و دهم یک بار انجام شد و پاسخ خوبی از بازار اجاره مسکن دریافت نشد.
بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن، بیش از ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار شهری داریم که از این تعداد ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار یعنی حدود ۳۰ و ۷ دهم درصد آن‌ها مستأجر هستند
به گزارش خبرنگار خبرگزاری بازار، بر اساس اعلام محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازیو نیز بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن، بیش از ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار شهری داریم که از این تعداد ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار یعنی حدود ۳۰ و ۷ دهم درصد آن‌ها مستأجر هستند. وی اضافه کرد: این آمار در ۷ استان کشورمان از جمله تهران بیش از ۴۰ درصد است پس از تهران، استان‌های کهگیلویه و بویر احمد، لرستان، قم و کرمانشاه هم این گونه است.
به نظر می رسد ۳۰ درصد مستاجران کشور نیازمند حمایت مالی دولت و دریافت تسهیلات هستند تا بتوانند خود را برای تهیه یک واحد مسکونی مناسب آماده کنند. حال اگر دولت قصد دارد در کوتاه مدت و بلند مدت موضوع اجاره بهای مسکن را حل و فصل کند باید به سمت متوازن کردن عرضه و تقاضا با ورود خانه های خالی از سکنه با اجرای قوانین مالیاتی و توانمند کردن مستاجران دهک هفت تا ۱۰ با پرداخت تسهیلات ارزان قیمت باشد.
نظر شما