اکبر محمودی؛ بازار: تحولات بخش مسکن در سال ۱۴۰۱ نشان داد که اگر چه مسکن هنوز به اندازه سایر بخش ها رشد قیمتی نداشته اما همین افزایش ملایم نیز قدرت خرید متقاضیان را بیش از پیش کاهش داده است.
کارشناسان بر این باور هستند که اگر امسال دولت بتواند نرخ ارز را ثابت نگه دارد باز هم سایر مولفه های مرتبط با بخش مسکن، قیمت تمام شده و در نهایت قیمت مسکن را افزایش خواهد داد.
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان تهران معتقد است که نمی توان انتظار داشت که مسکن در سال ۱۴۰۲ رشد نکند و اگر دولت موفق شود نرخ ارز را کنترل و ثابت نگه دارد باز هم سایر مولفه های مرتبط با بخش مسکن می تواند بر قیمت تمام شده ساخت تاثیر بگذارد.
او همچنین از ورود چینی ها به ساخت و ساز در صورت ورود تکنولوژی به کشور حمایت می کند اما می گوید اگر قرار باشد شرکتهای چینی تنها به ساخت و ساز اکتفا کنند بهتر است که دولت از انبوه سازان داخلی حمایت کند.
او همچنین معتقد است اگر دولت بتواند وزارت راه و شهرسازی را متقاعد کند که با مجموعه حرفه ای ساز صنعت ساختمان تعاملی مبنی بر مشارکت فعال این صنف برای ساخت و ساز داشته باشد نهضت ملی مسکن می تواند موثر باشد.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با «حسن محتشم» عضو هیات مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان تهران را با هم می خوانیم:
* قرار است که امسال سقف وام مسکن ۵۰ درصد افزایش یابد؟ آیا این اقدام می تواند قدرت خرید را ارتقاء دهد؟
وام مسکن خوب است که افزایش یابد اما شرایط تورم در کشور به گونه ای است که وقتی سقف وام افزایش می یابد هنوز به آن اندازه ای که بتواند تورم را پوشش دهد و قدرت خرید را بالا ببرد نمی تواند. در موضوع مستاجران اگر دقت شود وام ودیعه مسکن پرداخت می شود. سقف این وام که گفته می شود ۱۰۰ میلیون تومان است آیا می تواند برای واحدهای مسکونی که متوسط آن در تهران ۴۵ میلیون تومان است کفاف دهد. اگر ۱۰ درصد آنرا هم در نظر بگیرید ۴.۵ میلیون تومان خواهد شد در حالیکه واحدهای مسکونی کم متراژ یک ششم و یا یک هفتم قیمت رهن آنها خواهد بود. پس حتی اگر این عدد به یک دهم هم برسد متوجه خواهیم شد که این وام ودیعه می تواند تنها ۱۰ متر یک واحد مسکونی را پوشش دهد.
یکی از دلایل بازدارندگی احیای بافت های فرسوده همین مساله پایین بودن سقف وام است که ذینفع نمی تواند و آمادگی این را ندارد که مدتی برای نوسازی در انتظار بماند به همین دلیل هم می بینیم که در بازسازی بافت های فرسوده موفق عمل نکرده ایم.
۱۵ تا ۱۶ سال پیش بود که مجلس شورای اسلامی مصوب کرد سالانه ۱۰ درصد از بافت های فرسوده نوسازی شود. شاید اگر آن مصوبه به خوبی عملیاتی و اجرایی می شد باید شش یا هفت سال پیش بافت فرسوده به حداقل ممکن می رسید
* ابلاغ ۱۹ بندی احیای بافت های فرسوده از سوی وزیر راه و شهرسازی را چگونه تحلیل می کنید؟ آیا در این سال ها شاهد سرعت خوب احیا و نوسازی بافت فرسوده هستیم؟ مشکل کجاست؟ آیا مشکل از سوی ساکنان و یا انبوه سازان است یا اینکه دولت چندان حمایت نکرده و موفق عمل نمی کند؟
۱۵ تا ۱۶ سال پیش بود که مجلس شورای اسلامی مصوب کرد سالانه ۱۰ درصد از بافت های فرسوده نوسازی شود. شاید اگر آن مصوبه به خوبی عملیاتی و اجرایی می شد باید شش یا هفت سال پیش بافت فرسوده به حداقل ممکن می رسید. اما حالا که از مصوبه مجلس ۱۵ سال می گذرد نه تنها بافت های فرسوده نوسازی نشده است بلکه هر چقدر که نوسازی شده است بیشتر از آن به میزان بافت فرسوده اضافه شده است. بافت های فرسوده شرایط پیچیده ای دارد و عده ای در این بافت های فرسوده زندگی می کنند و اهالی آن در واحدهای مسکونی کوچک حتی اشتغال نیز دارند. به هر حال وقتی این بافت های فرسوده نوسازی می شوند این افراد شغل خود را هم از دست می دهند. بخش دیگر این شرایط پیچیده قیمت گذاری در بافت فرسوده به گونه ای است که ساکنان و ذینفعان توانایی خرید ملک دیگر و یا مشارکت را با این مبالغ نخواهند داشت. دولت نیز در مقاطعی برنامه ها و اقداماتی را انجام می داد و چند سال پیش اعلام کرد که با بهره پایین حاضر هستم وام اعطا کنم و تفاوت آن نرخ بهره را به بانک بپردازم. اما دولت نتوانست این موضوع را فعال کند. در عین حال اخیرا با این شرکتهای تسهیل گری یا فیلترهای دیگری که گذاشته شده ظاهرا به اسم اینکه به تشویق و ترغیب ساکنان برای نوسازی بافت فرسوده کمک می کند اما عملا موفق نبوده و به نظر می رسد این ها مواردی هستند که عامل بازدارندگی برای نوسازی بافت فرسوده هستند. شرکت بازآفرینی نیز مجوزهایی اعطا می کند که شرکتها با افراد ساکن در بافت های فرسوده وارد مذاکره شوند و آنها را راضی کنند. این شرکتها به هر صورت هزینه دارند و قائدتا باید این هزینه ها را از ساکنان بافت فرسوده اخذ کنند که همین موضوع عملا تا حدودی بازدارندگی ایجاد می کند.
سوال این است که چینی ها که در ایران قرار است فعالیت کنند و قرار است از نیروی انسانی و مواد و نهاده های ساختمانی قرار است استفاده کند، انبوه ساز داخلی طبق برآوردی که می کند در ایران نمی تواند با این قیمت ها پروژه را به اتمام برساند چینی ها چگونه پروژه را به اتمام می رسانند
* گفته می شود که چینی ها قرار است در ساخت و ساز مسکن در ایران ورود کنند. آیا با ورود چینی ها به ساخت و ساز موافق هستید؟
به نظر می رسد دولت در هر دو مورد هم از تکنولوژی و هم از منابع مالی قصد دارد که از وجود شرکتهای چینی بهره مند شود. در مورد مذاکرات با چینی قرار بود که تکنولوژی و نیروی انسانی وارد ایران کنند و از مواد اولیه و نهاده های ساختمانی داخل کشور نیز استفاده کنند و به جای پول به ما از طریق تهاتر نفت جبران کنند. حتی تا جایی پیش رفت که با نرخ مصوب چینی ها قبول کنند که ساخت و ساز در ایران را انجام دهند. اما سوال این است که چینی ها که در ایران قرار است فعالیت کنند و قرار است از نیروی انسانی و مواد و نهاده های ساختمانی قرار است استفاده کند، انبوه ساز داخلی طبق برآوردی که می کند در ایران نمی تواند با این قیمت ها پروژه را به اتمام برساند چینی ها چگونه پروژه را به اتمام می رسانند. قائدتا دولت به خوبی به این موضوع واقف است و قرار شد تا به چین نفت ارزان تر بدهد و تفاوت آن را با قیمت واقعی جبران کند. اما مذاکراتی شد و به نتیجه نرسید.
* موافق هستید؟
اگر تکنولوژی وارد ایران کنند بله ایرادی ندارد.
* گفته شده است منابع مالی هم وارد ساخت و ساز می کنند
اگر قرار باشد دولت نفت را با قیمت مناسب تر بدهد بهتر است که تفاوت را روی قیمت بگذارد و پروژه را به انبوه ساز داخلی بدهد. اگر تکنولوژی بخواهد وارد کشور شود باید در شرایطی باشد که آن تکنولوژی به داخل کشور انتقال پیدا کند.
۴۰ درصد تورم ناشی از افزایش هزینه های جاری، افزایش حقوق تا ۲۵ درصد و افزایش عوارض خدمات از ۲۵ تا ۳۰ درصد می تواند بر روی قیمت تمام شده ملک اثرگذار خواهد بود. نمی توان انتظار داشت که مسکن در سال ۱۴۰۲ رشد نکند
* با توجه به تورمی که کشور با آن مواجه است تحلیل شما از وضعیت بخش مسکن در سال جاری چیست؟
با توجه به اینکه در سال ۱۴۰۱ یک تجربه ۵۰ درصدی تورم را داشتیم و قیمت ارز افزایش و ارزش پول ملی افت کرد تمام کالاها افزایش قیمت پیدا کرد. در سال ۱۴۰۲ با توجه به بودجه ای که دولت تنظیم کرده و به مجلس ارائه کرده است حدود ۴۰ درصد تورم در بودجه دیده شده است. ۴۰ درصد تورم ناشی از افزایش هزینه های جاری، افزایش حقوق تا ۲۵ درصد و افزایش عوارض خدمات از ۲۵ تا ۳۰ درصد می تواند بر روی قیمت تمام شده ملک اثرگذار خواهد بود. نهاده های ساختمانی نیز تحت تاثیر این تورم در تولید نقش خوبی ایفا خواهد کرد و قیمت تمام شده مسکن رشد خواهد کرد. وقتی این مواردی که ذکر کردم در کنار هم قرار می گیرند باعث رشد قیمت نهایی مسکن می شود. طبیعتا نمی توان انتظار داشت که مسکن در سال ۱۴۰۲ رشد نکند. قطعا رشد قیمت خواهیم داشت و این افزایش قیمت به اندازه تورم رخ خواهد داد. یک بخش به اندازه تورم و یک بخش با ارزش ریال در برابر دلار و یک عامل دیگر برمی گردد به اینکه تقاضا در بخش مسکن به دلیل عرضه پایین رشد قیمت مسکن را تشدید بیشتری خواهد داد. این تقاضا الزاما تقاضای مصرفی هم نخواهد بود. سرمایه دارانی هستند که نقدینگی دارند و ترجیح می دهند که سرمایه خود را وارد بخش مسکن کنند. این اقدام تقاضا را افزایش می دهد. تقاضا باعث بالا رفتن قیمت مسکن می شود. با توجه به اینکه در سال ۱۴۰۱ قیمت مسکن نسبت به افزایش ارز عقب است این عقب ماندگی را در سال ۱۴۰۲ جبران خواهد کرد. متاسفانه با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد.
* حتی اگر دلار در سال ۱۴۰۲ افزایش پیدا نکند باز هم می توان اعلام کرد که مسکن قصد این را دارد که آن عقب ماندگی را جبران کند.
اولا که طبیعتا مسکن باید آن عقب ماندگی را جبران کند که خود را برساند. دوم اینکه تقاضای سرمایه ای اگر وارد بخش مسکن شود می تواند مزید بر علت شود. ضمن اینکه با این شرایط اقتصادی که در حال پیش رفتن است خیلی نمی توان انتظار داشت که نرخ ارز در همین حد نگه داشته شود. به هر حال دولت محدودیت های ارزی خود را دارد و تقاضا هم در بخش های مختلف و تولید وجود دارد. اما اگر دولت بتواند ارز را ثابت نگه دارد مابقی مولفه های افزایش قیمت بر سر جای خود باقی هستند.
اگر دولت بتواند وزارت راه و شهرسازی را متقاعد کند که با مجموعه حرفه ای ساز صنعت ساختمان تعاملی مبنی بر مشارکت فعال این صنف برای ساخت و ساز داشته باشد می تواند موثر باشد
* درخواست انبوه سازان از دولت برای آرامش در بخش مسکن چیست؟
به نظر می رسد که دولت با توجه به شعاری که برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال داده است و الان بیش از یک و نیم سال از آن می گذرد و به این وعده نتوانسته تحقق ببخشد و در عین حال برنامه های اجرایی هم ناشی از اینکه امیدوار کننده باشد در دست نداریم به نظر می رسد اگر دولت بتواند وزارت راه و شهرسازی را متقاعد کند که با مجموعه حرفه ای ساز صنعت ساختمان تعاملی مبنی بر مشارکت فعال این صنف برای ساخت و ساز داشته باشد می تواند موثر باشد. دولت قصد دارد به افرادی مسکن بدهد که صاحبخانه نیستند و وام ۴۵۰ میلیون تومانی به دلیل مناسب نبودن میزان آن اگر بخواهد سقف آنرا افزایش دهد بازپرداخت اقساط سخت خواهد شد. متقاضیان هم که آورده زیادی ندارند. پیشنهاد ما به عنوان سازنده و کارشناس این است که وزارت راه و شهرسازی با انبوه سازان و صنعتگران ساختمان مشارکت کنند و در مشارکت بخشی از آن کمبود غیبت ناشی از ساخت را در مشارکت به سازنده امتیاز بدهند می تواند هم سرعت ساخت نهضت ملی مسکن را افزایش دهد و هم اینکه قیمت تمام شده کاهش داشته باشد.
نظر شما