بازار؛ گروه راه و مسکن: اقتصاددانان معتقد هستند که مسکن پیشران اقتصاد است و صنعت ساختمان باید به حرکت در بیاید و همانطور که دیده شده، تمام ابزارهایی که در این چند سال گذشته مورد استفاده قرار گرفته است، چون برای حوزه مسکن مناسب نبوده نتوانسته رونق و رشد را در اقتصاد به وجود بیاورد.
حوزه مسکن اگر چه این روزها علیرغم رکود معاملاتی و کاهش تقاضا باید افت قیمت داشته باشد اما بخش مسکن تاوان تورم را می‌دهد. اگر چه رکود در بازار مسکن این روزها طبیعی و تا حدودی بخاطر پایین بودن قدرت خرید متقاضیان است اما باید یک بار برای همیشه این موضوع آسیب شناسی شود و تاثیر تورم بر بازار مسکن حل شود.
اغلب کارشناسان و فعالان بازار معتقد هستند که در حال حاضر زمانی است که باید تحرک در بازار مسکن همزمان با تقویت بخش عرضه و تقاضا شروع شود چرا که در حال حاضر باید طرف تقاضا و تولید با یکدیگر تقویت شوند و همزمان به پیش بروند. موضوعی که سالهاست گفته می شود و فریاد زده می شود که اگر تولید و تقاضا را با یکدیگر دیدیم، موفق خواهیم بود.
پیشنهاد بانک مسکن به بانک مرکزی برای افزایش سقف وام مسکن تا ۵۰ درصد از یک سو و جلسه انبوه سازان با وزارت راه و شهرسازی از سوی دیگر با دادن یک بسته پیشنهادی برای تقویت بخش عرضه و انتقال آن به بخش تقاضا را می توان به فال نیک گرفت.
ایرج رهبر دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار خبرگزای بازار با اشاره به جلسه اخیر انبوه سازان با وزیر راه و شهرسازی گفت: پایین بودن توان متقاضیان مسکن ملی موضوعی بود که در آن جلسه مطرح شد و انبوه سازان نقطه نظرات خود را مطرح کردند. به هر صورت ما پیشنهاداتی برای نحوه تامین مالی پروژه‌ها ارایه دادیم. هر چند معتقد هستیم که بخش خصوصی هم تا حدودی توان بالا بردن قدرت بخش تقاضا و عرضه را دارد.
انبوه سازان می توانند برای اینکه پروژه مسکن ملی که می تواند به بخش عرضه کمک ویژه ای کند به درازا نکشد. یعنی سهم سرمایه گذار به صورت تهاتر و مشارکت جبران شود
وی با بیان اینکه میزان آورده متقاضیان مسکن ملی در نهایت می تواند تا ۲۰۰ میلیون تومان باشد و سیستم بانکی نیز به طور متوسط در نهایت تا ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات می تواند پرداخت کند اظهار داشت: ما معتقد هستیم که انبوه سازان می توانند برای اینکه پروژه مسکن ملی که می تواند به بخش عرضه کمک ویژه ای کند به درازا نکشد. یعنی سهم سرمایه گذار به صورت تهاتر و مشارکت جبران شود.
وی ادامه داد: سازندگان مسکن اعلام آمادگی کرده اند که منابع مالی طرحها را به صورت مشارکت تامین و در قبال آن به صورت تهاتر زمین یا واحد مسکونی دریافت کنند. اما اینکه بانک مسکن همزمان به بانک مرکزی پیشنهاد داده که سقف وام خرید مسکن نیز افزایش یابد را باید به فال نیک گرفت. چرا که سرعت در پروژه نهضت ملی مسکن می تواند تا حدود زیادی بخش عرضه را تقویت و در نهایت به نفع بخش تقاضا باشد.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که آیا ساخت و ساز روند مناسبی به خود گرفته است یا خیر؟ و اینکه افزایش سقف وام می تواند موجب گرانی مسکن شود؟ گفت: ورود برخی نهادها و ارگان ها و به خصوص ساخت ۱۰ هزار مسکن توسط شهرداری باعث شده تا روند ساخت و ساز تا حدودی بهبود یابد. اما در مورد وام مسکن باید گفت که سایر مولفه ها در قیمت مسکن نقش دارند و اینکه گفته می شود قیمت مسکن با افزایش وام رشد خواهد کرد یک موضوع اشتباه است که سالهاست مطرح می شود.
برخی از فعالان بازار مسکن همواره بر این اعتقاد هستند که هر زمان که سقف وام مسکن افزایش می یابد قیمت ها نیز دستخوش تغییر می شود. اما مقامات مسئول بانک مسکن همواره بر این موضوع تاکید کرده اند که سایر عوامل قوی تر از وام مسکن باعث رشد قیمت مسکن می شود.
در حال حاضر به زوج های تهرانی برای خرید مسکن وام ۴۸۰ میلیون تومان پرداخت می شود. نکته این جا است که برای دریافت این وام در ابتدا باید ۱۲۰ میلیون تومان اوراق تسه خریداری شود که عملا از مبلغ وام، تنها ۳۶۰ میلیون تومان باقی می ماند. حال باید توجه داشت که اگر به فرض بانک مرکزی با افزایش ۵۰ درصدی موافقت کند سقف تسهیلات مزبور برای هر زوج تهرانی به ۳۰۰ میلیون تومان خواهد رسید.
با این مبلغ و با توجه به قیمت مسکن تنها می توان ۷ متر خانه در تهران خریداری کرد. واقعیت این جا است که قدرت خرید وام مسکن در تهران به قدری پایین آمده است که اخذ یا عدم اخذ آن هیچ تفاوتی ایجاد نمی کند. در نتیجه نمی توان انتظار داشت که پرداخت این وام تاثیری در خانه دار شدن مردم و یا گران شدن خانه داشته باشد.
در دی ماه میانگین وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های شهر تهران به ترتیب به ۵۴ میلیون و ۹۰۰ هزار و ۵٢ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید و این آمار نشان داد که نرخ تورم سالانه دی ماه ١٤٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٠، ٦ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٣٧.١ درصد)، ٣.٥ واحد درصد افزایش داشته است.
سید محسن فاضلیان عضو هیات مدیره و معاون امور اعتباری بانک مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا با افزایش وام مسکن می توان انتظار داشت که قیمت مسکن نیز افزایش می یابد و این افزایش سقف به نوعی بالا رفتن قدرت خرید را خنثی می سازد؟ گفت: نکته ای که حائز اهمیت است این است که قیمت مسکن تاوان تورم را می دهد و اینکه بگوییم قیمت مسکن به واسطه رشد سقف وام افزایش می یابد نادرست است.
قطعا با ارزیابی صورت گرفته از توان و قدرت مردم میزان رشد تسهیلات صورت می گیرد پس با این جمع بندی، پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات تا ۵۰ درصد به بانک مرکزی ارائه شده است تا پس از موافقت از سال آینده اجرایی و پرداخت شود
او در پاسخ به این پرسش که آیا وام کنونی مسکن می تواند کفاف خرید مسکن را بدهد؟ آیا مقایسه ای داشتید که چند متر از یک واحد مسکونی با این وام ها می تواند خریداری شود؟ گفت: در حال حاضر وام خرید مسکن ۴۸۰ میلیون تومان با احتساب وام جعاله است. سوال این است که آیا می توان با این میزان وام خرید مناسب داشت؟ یا شاخص اصلی وام به ارزش واحد مسکونی آیا این وام کفاف خرید می دهد؟
وی ادامه داد: قطعا با ارزیابی صورت گرفته از توان و قدرت مردم میزان رشد تسهیلات صورت می گیرد پس با این جمع بندی، پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات تا ۵۰ درصد به بانک مرکزی ارائه شده است تا پس از موافقت از سال آینده اجرایی و پرداخت شود.
افزایش تورم در بخش مسکن شاخص واضحی دارد و اینکه بانک مرکزی با چند درصد افزایش تسهیلات در شهرهای بزرگ، بالای یک میلیون نفر و کمتر از یک میلیون موافقت کند باید منتظر ماند
فاضلیان ادامه داد: افزایش تورم در بخش مسکن شاخص واضحی دارد و اینکه بانک مرکزی با چند درصد افزایش تسهیلات در شهرهای بزرگ، بالای یک میلیون نفر و کمتر از یک میلیون موافقت کند باید منتظر ماند. اما به هر حال این پیشنهاد افزایش ۵۰ درصدی به بانک مرکزی ارائه شده است و قطعا پس از کسب مجوز اجرایی و عملیاتی خواهد شد.
وی در پاسخ به سوال خبرنگار خبرگزاری بازار که آیا میزان اقساط را پیش بینی کرده اید که چه مقدار با افزایش سقف تسهیلات رشد خواهد کرد؟ گفت: بر فرض مثال اگر اقساط وام کنونی مسکن(۴۸۰ میلیون تومان) را بر اساس نرخ تامین مالی و پولی ۷ میلیون تومان در نظر بگیریم، رشد ۵۰ درصدی سقف تسهیلات مسکن اگر تصویب شود به تبع آن، میزان اقساط نیز رشد خواهد کرد.
افزایش قیمت مسکن در طول یک دهه باعث شده که بسیاری از متقاضیان واقعی توان ورود به بازار مسکن را نداشته باشند به طوریکه حتی سید محمد مرتضوی رئیس کانون انبوه سازان سراسری به این موضوع اشاره کرده و می گوید: کاهش شدید صدور پروانه های ساختمانی در طی ماه ها و سال های گذشته باعث شده است که بسیاری از سرمایه گذاران و سازندگان تمایلی هم برای حضور در این حوزه نداشته باشند. بازار مسکن غیرقابل پیش بینی شده است. به واسطه ی نوسانات مداوم قیمت ها، اصلا معلوم نیست که هزینه ی تمام شده مسکن چقدر خواهد شد. از سوی دیگر دستمزدها نیز بیشتر است و رشد قیمت ها به مصالح ساختمانی نیز رسیده است.
اگر در گذشته مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن ۲۰ الی ۳۰ سال بود، در حال حاضر این مدت زمان به بالای یک قرن افزایش پیدا کرده است. مدت زمانی که با هیچ کشور دیگری قابل قیاس نیست
وی در ادامه گفت که این موضوعات باعث خروج خیلی از افراد از بازار مسکن بشود و تاکید کرد: از آن جایی که هزینه های زندگی و به خصوص مسکن در سبد خانوار بسیار زیاد شده است، خیلی ها توان خود را از دست داده اند. مثلا اگر در گذشته مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن ۲۰ الی ۳۰ سال بود، در حال حاضر این مدت زمان به بالای یک قرن افزایش پیدا کرده است. مدت زمانی که با هیچ کشور دیگری قابل قیاس نیست.
به نظر می رسد باید ورود همزمان انبوه سازان و سیستم بانکی به بخش مسکن را باید به فال نیک گرفت. اگر این همزمانی همراه با تقویت بخش عرضه و تقاضا باشد بدون شک آرزوی دیرینه بخش مسکن بعد از سال ها می تواند برآورده شود. هر چند هنوز هم برخی از فعالان بازار معتقد هستند که افزایش وام خرید مسکن بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود اما باید تاکید داشت که مسکن این روزها تاوان تورم را می دهد و قیمت نهاده های ساختمانی تاثیر بسزایی بر رشد قیمت مسکن داشته است.
نظر شما