بازار؛ گروه راه و مسکن: روندهای زمانی بررسی شده دریک دوره ۱۷ساله نشان می‌دهد همواره میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقرار بوده به گونه‌ای که با کاهش نرخ یا جذابیت سود سپرده‌های بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.
کارشناسان معتقد هستند: در کنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن میشود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می‌برد، به انتقال دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن منجر میشود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.
نرخ سود بانکی همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین شاخص‌های تغییر در رفتار اقتصادی جامعه و همچنین اهرمی برای جهت دادن به نقدینگی، توسط سیاست‌گذاران دولت به کار گرفته شده است؛ اما در برهه‌هایی از زمان، انتخاب مدل و ابعاد استفاده از این اهرم، نه تنها کارگشا و حلال مشکل نبوده، که خود تبدیل به معضل جدیدی شده است.
کاهش نرخ بهره در برخی سال‌ها در اقتصاد ایران، تا حدود ۵۰ درصد از تورم در مسکن را میتواند پوشش دهد. این تحقیق که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای «نرخ بهره سپرده‌های بانکی» و «قیمت مسکن» در اقتصاد ایران از سوی یکی از پژوهشگران معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی وقت در وزارت بازرگانی و یکی از محققان موسسه مطالعات و پژوهش‌ها تهیه شده است نشان می دهد که یک رابطه منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است
نتایج یک تحقیق نشان می‌دهد که کاهش نرخ بهره در برخی سال‌ها در اقتصاد ایران، تا حدود ۵۰ درصد از تورم در مسکن را میتواند پوشش دهد. این تحقیق که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای «نرخ بهره سپرده‌های بانکی» و «قیمت مسکن» در اقتصاد ایران از سوی یکی از پژوهشگران معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی وقت در وزارت بازرگانی و یکی از محققان موسسه مطالعات و پژوهش‌ها تهیه شده است نشان می دهد که یک رابطه منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است.
عنوان تحقیق «بررسی رابطه نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن در ایران» است و در مجله تحقیقات اقتصادی به چاپ رسیده است. در این تحقیق از آمارهای فصلی (سه ماه یک بار) سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۶ برای استخراج یافته‌ها و نتیجه‌گیری در مورد ارتباط بین متغیرها، استفاده شده است. این تحقیق با استفاده از متغیرهای کلیدی بازار مسکن و بازار بانکی و آمار چند سال اخیر، اثبات کرده یک رابطه منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است، یعنی با کاهش نرخ بهره سپرده‌ها، قیمت مسکن تمایل به افزایش پیدا کرده و افزایش در نرخ‌های سود حقیقی سپرده‌های بانکی نیز منجر به کاهش قیمت مسکن شده است.
اقدام چند هفته پیش شورای پول و اعتبار مبنی بر تصمیم گیری درباره صدور نرخ گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد برای مهار نقدینگی را شاید بتوان تازه ترین اقدام دولت در سال جاری برای تاثیر پذیری بازار مسکن از یک اقدام دولتی و بانکی عنوان کرد. اقدامی که حتی برخی از دولتی ها هم آنرا بی اثر توصیف کردند.
«خشایار باقرپور» مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران درباره نرخ سود بانکی و تاثیر آن بر بازار مسکن معتقد است که هر زمان که نرخ سود بانکی افزایش پیدا کرد سازندگان مسکن از تولید فرار کردند و سرمایه های خود را به دلیل سود بی دردسر در بانک ها سپرده گذاری کردند. بنابراین نرخ سود بانکی همانند یک شمشیر دو لبه عمل می کند.
او می افزاید: در دوره‌هایی که نرخ سود بانکی افزایش پیدا کرده است علاوه بر بالا رفتن بهای تمام شده پول برای بخش مولد، سود سپرده‌گذاری بلند مدت در بانک از سود دهی ساخت و ساز پیشی گرفته و سازندگان و تأمین‌کنندگان، برای فرار از دردسرهای حاشیه‌ای ساخت و هزینه کردن سرمایه در پروژه‌های ساختمانی که نقد شوندگی اصل و سود سرمایه را حداقل ۲ تا ۴ سال به تأخیر می‌اندازد، ترجیح دادند سرمایه‌های خود را در بانک سپرده‌گذاری کرده و از سود بی‌دردسر آن استفاده کنند.
با توجه به بالا رفتن نرخ ارز و طلا و همچنین بالا بودن ریسک سرمایه گذاری در این بخش ها، و افت شاخص بورس طی ماه‌های گذشته، بازار مسکن موقعیت مناسبی برای جذب نقدینگی و همچنین کنترل آن به صورت سرمایه‌گذاری در تولید است
باقرپور با تاکید بر اینکه نرخ سود بانکی و هم زمان با آن رشد نقدینگی، تورم و نرخ ارز، در حرکتی موازی و مشابه روی قیمت در بازار مسکن اثر افزایشی دارند مدعی است که با توجه به بالا رفتن نرخ ارز و طلا و همچنین بالا بودن ریسک سرمایه گذاری در این بخش ها، و افت شاخص بورس طی ماه‌های گذشته، بازار مسکن موقعیت مناسبی برای جذب نقدینگی و همچنین کنترل آن به صورت سرمایه‌گذاری در تولید است.
وی ادامه می دهد: دستکاری در نرخ سود بانکی در تمام بازارها تأثیر مستقیم و غیرمستقیم دارد. پس مهم‌ترین اثر نرخ سود بانکی بر بازار مسکن را شاید بتوان افزایش بهای تمام شده پول در بازار مسکن عنوان کرد. اما شاید انتقادی که به اثرات نرخ سود بانکی در بازار مسکن همواره وجود دارد این است که این اقدام موجب خروج نقدینگی از بانک و حمله آن به بازارهای دیگر می شود، اما وضعیت معکوس آن هم در بازار مسکن به شدت محسوس و قابل مشاهده است.
حال با گذشت چند هفته از تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر اینکه صدور نرخ گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد صورت بگیرد، وحید شقاقی مشاور وزیر اقتصاد می گوید: افزایش نرخ سود سپرده در صورتی میتواند روی مهار نقدینگی و نوسانات ارزی موثر باشد که به اقتصاد شوک وارد کند پس در حال حاضر نرخ گواهی سپرده ۲۳ درصدی تنها هزینه تسهیلات را بالا می برد.
وحید شقاقی کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به اثر کم تصمیم شورای پول و اعتبار درباره صدور نرخ گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد برای مهار نقدینگی گفت: این تصمیم در شرایطی گرفته شده که حجم نقدینگی بسیار بالاست و بانک مرکزی برای مدیریت آن باید نرخ سود برای سپرده های یکساله را حداقل ۲۵ درصد و برای سپرده های مدت دار (دو ساله) نرخ ۳۰ درصد و سپرده های بلند مدت (سه سال به بالا) را ۳۵ درصد تعیین می کرد تا از این طریق نوسانات نرخ ارز مهار می شد.
این اقتصاددان با بیان اینکه روش بانک مرکزی برای کنترل نقدینگی علامتی به اقتصاد نمی دهد، تصریح کرد: افزایش نرخ سود در اقتصاد ایران کارایی لازم را ندارد و حتی تبعات منفی هم دارد و به عبارتی رکود اقتصادی به وجود می آورد و سایر بازارهای مالی مانند بازار سرمایه را هم تحت تاثیر قرار خواهد داد.
با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می شود و باعث تحریک تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن میشود. به عبارتی نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد
اما تحلیلگران و کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می شود و باعث تحریک تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن میشود. به عبارتی نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. بر این اساس با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مسئله، تحریک بیش‌تر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدریجی قیمت مسکن را به دنبال دارد.
مجموع دو عامل فوق موجب انتقال به راست منحنی تقاضای مسکن بر اثر کاهش نرخ سود بانکی و به تبع افزایش قیمت مسکن است. در مجموع، برآیند اثر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بر قیمت مسکن (صرفنظر از سایر عوامل تاثیرگذار مانند خانه‌های خالی، نقدینگی، قیمت نفت، وام مسکن و...) افزایشی ارزیابی می شود.
اما ایرج رهبر دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درباره پیامدهای کاهش نرخ سود بانکی چه در بخش نرخ سود سپرده‌گذاری و نرخ سود تسهیلات معتقد است که مسکن سهم قابل توجهی در اقتصاد دارد بنابراین هر اتفاقی در بخش سیاست‌های پولی و مالی تأثیر مستقیم در این بازار خواهد گذاشت.
به طور قطع با ورود منابع مالی و تسهیلات ارزان قیمت، سرمایه‌گذاران از این تسهیلات برای تولید و ساخت استقبال می‌کنند و از سوی دیگر متقاضیان هم قدرت خرید بیشتری برای تأمین نیاز خود خواهند داشت، بنابراین کاهش نرخ سود تسهیلات پیامدهای مثبتی در بازار مسکن می‌گذارد
او می گوید: به طور قطع با ورود منابع مالی و تسهیلات ارزان قیمت، سرمایه‌گذاران از این تسهیلات برای تولید و ساخت استقبال می‌کنند و از سوی دیگر متقاضیان هم قدرت خرید بیشتری برای تأمین نیاز خود خواهند داشت، بنابراین کاهش نرخ سود تسهیلات پیامدهای مثبتی در بازار مسکن می‌گذارد. پیامد کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری، آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در بانکها است و به طور قطع اگر این جاذبه بسیار قوی در بانکها از بین برود سرمایه‌ها هم از موسسات مالی و پولی به سمت بازارهای تولیدی جریان پیدا می‌کنند.
اما برخی از فعالان بازار و مشاوران املاک می گویند که کاهش نرخ سود بانکی میتواند منجر به افزایش تولید شود اما برای بازار اجاره و مستاجران یک تهدید محسوب میشود چرا که سابقه نشان داده است که هر زمان نرخ سود بانکی کاهش یافت نرخ اجاره بهای مسکن گران شد.
آنان می گویند: هر تغییر و تحولی در نرخ سود بانکی تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد داشت.
بازخوردهای تصمیم‌های اقتصادی در بازار مسکن به ویژه در تولید در بازه زمانی طولانی‌تری خود را نشان می‌دهد، حال اینکه نرخ سود بانکی کاهش و یا افزایش یابد بدون شک بازار مسکن تحت تاثیر قرار می گیرد. باید دید تصمیم بعدی شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی در خصوص نرخ سود بانکی به چه روش و شیوه ای اجرا خواهد شد؟ و آیا برنامه های آنها باز هم مقطعی و یا زمان طولانی را در پی خواهد گرفت.
نظر شما