بازار؛ گروه راه و مسکن: گزارش اخیر بانک مرکزی و مرکز آمار نشان داد بازار مسکن نیز همانند سایر بخش ها و کالاها ولو اینکه در رکود معاملاتی به سر ببرد رشد قیمت آن متوقف نشده و نخواهد شد. اما اگر بخواهیم واقع بینانه به این موضوع نگاه کنیم که آیا می توان انتظار داشت تمام کالاها و محصولات به تبعیت از رشد نرخ تورم و ارز، افزایش قیمت را تجربه کنند اما مسکن تغییری نکند تا حدود زیادی به بیراهه رفته ایم.
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران اگر به یک قرن رسیده است جای تعجب ندارد. اگر با این فرض که زمان خانه دار شدن یک قرن باشد باید گفت که یک خانه اولی که بخواهد با پس انداز و تسهیلات بانکی خانه دار شود باید تا ابد منتظر خانه دار شدن بماند.
سهم اجاره مسکن از درآمد سالانه خانوار در حال حاضر بزرگ‌ترین فاکتور هزینه‌ای در سبد هزینه‌های خانوار در تهران و کشور اجاره مسکن است. اجاره خانه در کشور به طور میانگین یک‌سوم درآمد و در تهران دوسوم درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. اما در بین ۳۱ استان، فقط وضعیت سه استان مطلوب برآورد می‌شود و شش استان وضعیت قرمز دارند.
در استان تهران سهم اجاره از کل هزینه‌های خانوار ۴۷ درصد و در شهر تهران این مقدار ۶۵ درصد است.
وضعیت شاخص فقر مسکن نشان می دهد که چهار دهک اول خانوارها زیر خط «فقر مسکن» قرار دارند و جمعیت خانوارهای زیر فقر مسکن در کشور به ۴۲ درصد رسیده است.
سوال این است که اگر خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند و این عدد به ۴۲ درصد رسیده می توان گفت که طرح هایی چون مسکن مهر و در آینده طرح نهضت ملی مسکن نتیجه بخش نبوده و نخواهد بود.
اما بررسی ۷۰سال تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی دولت‌ها در کشورهای مختلف جهان برای «تامین مسکن ارزان برای کم‌درآمدها» نشان می‌دهد، سیاست «خانه‌سازی دولتی» به‌عنوان اولین حرکت دولت‌ها برای خانه‌دار شدن قشر وسیعی از جامعه -پس از جنگ جهانی دوم- در دستور کار قرار می‌گیرد؛ اما طولی نمی‌کشد که «دفتر اسکان بشر ملل متحد» در سال۱۹۷۶ با عیان شدن ۴نشانه شکست این سیاست، مُهر ابطال بر آن می‌زند.
در این بررسی که توسط مرکز پژوهش‌های مجلس انجام شده است، یک تابلو حاوی پنج واقعیت هشدارآمیز خطاب به دولت درباره نحوه خانه‌دار کردن دهک‌های کم‌درآمد ارائه شده و همچنین با شناسایی تجربه‌های موفق تامین مسکن ملکی و اجاره‌ای ارزان در چهار کشور مهم دنیا، ۱۰نوع اقدام سیاستی که قابلیت اجرا در ایران را دارد، شرح داده شده است. این نسخه مشخص می‌کند، «مدل اجاره به شرط تملیک» و همچنین «پرداخت وام ویژه به خانه‌اولی‌ها» در عمده مناطق جهان در دستور کار سیاستگذار مسکن قرار دارد.
برآوردهای جدید از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها در تهران(متوسط قیمت مسکن در تهران ۵۰ میلیون تومان) نیز نشان می‌دهد تهرانی‌ها با احتساب نرخ فعلی پس‌انداز و در صورت رشد یکسان قیمت و درآمد – احتمال بسیار بعید – ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتوانند صاحبخانه شوند
برآوردهای جدید از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها در تهران(متوسط قیمت مسکن در تهران ۵۰ میلیون تومان) نیز نشان می‌دهد تهرانی‌ها با احتساب نرخ فعلی پس‌انداز و در صورت رشد یکسان قیمت و درآمد – احتمال بسیار بعید – ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتوانند صاحبخانه شوند. این شاخص در اواخر دهه ۷۰ حدود ۱۲ سال بود. فاصله زمانی تا خرید مسکن در کشور نیز سنجش و با عرف جهانی مقایسه شده است.
در ۱۰ سال گذشته و طبق آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی قیمت زمین در تهران ۴۰ برابر و قیمت واحد مسکونی ۲۰ برابر شده است.
حال این سوال مطرح است که آیا سیستم بانکی توانایی پرداخت تسهیلات و قدرتمند کردن خانوارها و بخش تقاضا را برای خانه دار کردن حداقل دهک های میانی رو به پایین و خانه اولی را دارد؟
بررسی‌ها و برآوردها با استناد به آمارهای رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز به ۱۰۹ سال و یا به گفته یوسفی نماینده مجلس به ۱۲۰ سال رسیده است که این مدت زمان علاوه بر تهران در کشور نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است.
برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، دو شاخص «زمان انتظار برای خرید مسکن» که نشان‌دهنده تعداد سال‌هایی است که فرد با پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به‌صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحبخانه شدن با پس‌انداز طبیعی معادل یک‌سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می‌گیرد و براساس آن طول دوره‌ای که فرد برای دسترسی به مسکن باید منتظر بماند، محاسبه می‌شود.
براساس برآوردهای صورت گرفته متناسب با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها، هم‌اکنون در صورتی که یک فرد ۱۰۰ درصد درآمد خود را در تهران برای خرید مسکن پس‌انداز کند ظرف مدت ۲۲ سال قادر به خرید مسکن خواهد بود.
این در حالی است که با محاسبه یک‌سوم درآمد خانوارها به‌عنوان پس‌انداز با هدف خرید مسکن این دوره به ۶۶ سال می‌رسد.
بر اساس گزارش مرکز آمار، در سال ۹۹ در مجموع ۲۳ درصد خانوارهای کشور مستاجر و ۶۸ درصد مالک بوده‌اند. سایر خانوارها نیز در خانه‌های سازمانی سکونت داشته یا شرایط سکونت آنها به اشکال متفرقه دیگری ثبت شده است.
مقایسه این مقادیر با سال ۹۴ خالی از لطف نیست. در سال ۹۴ آمار خانوارهای مستاجر قدری بیشتر و خانوارهای مالک اندکی کمتر بوده است طوری که ۶۶ درصد از خانوارها مالک و ۲۴ درصد نیز مستاجر بوده‌اند. تعداد خانوارهای کل کشور در سال ۹۹ نیز بنا بر اعلام مرکز آمار ۲۵ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار بوده است.
مجتبی یوسفی عضو هیات رئیسه مجلس و کمیسیون عمران در پاسخ به این پرسش که کارشناسان معتقد هستند که زمان خانه دار شدن نه تنها کاهش نداشته بلکه افزایش هم یافته است می گوید: در ۱۰ سال گذشته و طبق آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی قیمت زمین در تهران ۴۰ برابر و قیمت واحد مسکونی ۲۰ برابر شده است. البته رشد دو برابری قیمت زمین در تهران به دلیل کمیاب بودن زمین در تهران است.
طبق آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی قیمت زمین در تهران ۴۰ برابر و قیمت واحد مسکونی ۲۰ برابر شده است. البته رشد دو برابری قیمت زمین در تهران به دلیل کمیاب بودن زمین در تهران است
وی افزود: این رشد قیمت مسکن و زمین باعث شده تا اگر سه دهک اول جامعه بخواهند اقدام به خریداری مسکن با این درآمدها و نرخ تورم کنند باید ۱۲۰ سال صبر کنند و یا به عبارتی می توان گفت ۱۲۰ سال طول می کشد صاحب مسکن شوند.
از سوی دیگر برخی فعالان بازار مسکن و کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که برای بالا بردن قدرت خرید و کاهش زمان خانه دار شدن دولت باید با استفاده از تسهیلات و دیگر راهکارها قدرت خرید متقاضیان واقعی را بالا ببرد.
موضوعی که اخیرا بذرپاش وزیر راه و شهرسازی با دادن فراخوان به بانک ها و یادآوری کردن مخبر معاون اول رئیس جمهور به بانک ها که عقب ماندگی پرداخت تسهیلات را جبران کنند وارد فاز جدیدی از حمایت دولت برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان و کاهش زمان خانه دار شدن مردم کرد.
بانک‌های عامل باید با خلاقیت در روش‌های بانکداری و نوآوری در تامین منابع مسکن و جذب نقدینگی، مشارکت و نقش جدی تری در تولید مسکن ایفا کنند
«محمد مخبر» معاون اول رئیس جمهور در تازه ترین اظهار نظر خود با اشاره به اینکه مسکن ۳۰ درصد سبد هزینه خانوار را شامل می‌شود، مشارکت بانک‌های عامل و بانک مرکزی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن را امری بسیار مهم عنوان و اعلام کرده است که بانک‌های عامل باید با خلاقیت در روش‌های بانکداری و نوآوری در تامین منابع مسکن و جذب نقدینگی، مشارکت و نقش جدی تری در تولید مسکن ایفا کنند.
اما «فردین یزدانی» کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است چهار دهک اول خانوارها زیر خط «فقر مسکن» قرار دارند و اگر می خواهیم زمان خانه دار شدن را کاهش دهیم باید ابتدا تورم را کنترل کنیم و اقتصاد را رونق دهیم.
تنزل معیشت و اقتصاد خانوارها، رشد نرخ تورم عمومی کشور و جهش اجاره بها سه عامل مهمی هستند که در دورشدن خانوارها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشته‌اند
او با بیان اینکه وضعیت شاخص فقر مسکن نشان می دهد که چهار دهک اول خانوارها زیر خط «فقر مسکن» قرار دارند و جمعیت خانوارهای زیر فقر مسکن در کشور به ۴۲ درصد رسیده است افزود: در سال ۹۹ در مجموع ۲۳ درصد خانوارهای کشور مستاجر و ۶۸ درصد مالک بوده‌اند. سایر خانوارها نیز در خانه‌های سازمانی سکونت داشته یا شرایط سکونت آنها به اشکال متفرقه دیگری ثبت شده است. جمعیت خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند از سال ۹۹ تاکنون قطعا افزایش پیدا کرده است. پس تنزل معیشت و اقتصاد خانوارها، رشد نرخ تورم عمومی کشور و جهش اجاره بها سه عامل مهمی هستند که در دورشدن خانوارها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشته‌اند.
به هر صورت به نظر می رسد اظهارات فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن را باید تا حدود زیادی در افزایش زمان خانه دار شدن مردم پذیرفت چرا که وقتی تورم بخش مسکن همواره از تورم عمومی جلوتر بوده است( امسال هنوز تورم مسکن به تورم عمومی نرسیده است) این منجر شده افرادی که توانایی مشارکت در حوزه مسکن را ندارند با کاهش شدیدی در ثروت و قدرت خرید خود مواجه شوند.
به طور متوسط نزدیک به ۳۱ درصد مردم در کشور و در تهران نزدیک به ۴۴ درصد مردم مستاجر هستند پس بنابراین باید به سمت مسکن در استطاعت حرکت کنیم. منظور از مسکن در استطاعت دسترسی به مسکن شایسته است. لذا باید متناسب با نیاز و توان هر خانوار ایرانی فضایی را فراهم کنیم که هر خانوار بتواند مسکن خودش را داشته باشد. هدف از مسکن در استطاعت فراهم سازی سرپناه ارزان برای طبقه کم درآمد جامعه است که توان پرداخت آن را دارد و توسط دولت یا سازمان های غیرانتفاعی احداث می شود. اگر این اقدام عاجل صورت نگیرد چهار دهک اول خانوار که زیر خط «فقر مسکن» هستند همچنان در این وضعیت باقی مانده و مدت زمان خانه دار شدن نیز نه تنها کاهش نیافته بلکه روز به روز افزایش خواهد یافت.
به نظر می رسد نیاز است تا مرکز پژوهش های مجلس با گزارش جدیدی زمان دقیق انتظار برای خانه دار شدن را استخراج کند و راهکارهای دقیقی به دولت و مجلس برای حل این بحران ارائه کند.
نظر شما