بازار؛ گروه راه و مسکن: رکود در صنعت مسکن باعث از دست رفتن فرصتهای شغلی بسیاری شده و با توجه به ضرایب پیشین و پسین بخش مسکن و ارتباط و وابستگی این بخش با حدود ۱۲۰ صنعت دیگر، رکود آن می‌تواند به رکود بخش مهمی از صنایع وابسته و بیکاری نیروی کار آنها منجر شود و در طرف مقابل رونق این بخش به رونق این صنایع و افزایش فرصتهای شغلی منجر شود.
بنا به اذعان فعالان حوزه مسکن، بخش ساختمان به ازاء هر ۶۰ مترمربع ساخت و ساز یک شغل مستقیم و ۱.۲۴ شغل به طور غیرمستقیم ایجاد یا تثبیت می کند و از نظر حجم اشتغال نیز حدود ۱۳ تا ۱۵ درصد اشتغال مستقیم و غیرمستقیم وابسته به صنعت ساختمان و مسکن است.
پیشنهادها و راهکارهای اولویت دار برای توسعه بخش مسکن و شهرسازی در گام دوم
شاخص خانوار در واحد مسکونی برای تعیین تراکم خانوار ساکن در واحدهای مسکونی و برآورد کمبود تعداد واحدهای مسکونی تعریف می‌شود. رصد این شاخص در طی دوره‌های مختلف می تواند میزان رشد جمعیت و مسکن را نشان دهد. این شاخص با تقسیم تعداد خانوارها بر تعداد کل واحدهای مسکونی محاسبه می‌شود.
شاخص تراکم یک به معنی یک واحد مسکونی به ازاء یک خانوار است که وجود شرایط مطلوب و عدم کمبود مسکن را نشان می‌دهد و هرچه این شاخص از عدد یک بیشتر شود ،نشان‌دهنده شدت کمبود مسکن است.
برآورد این شاخص همانطور که در بخش‌های پیش اشاره شد حکایت از کمبود مسکن در تمام دوره‌ها دارد هرچند طی دهه‌های گذشته تحولات مثبتی در این شاخص در کشور اتفاق افتاده است.
در حال حاضر شاخص خانوار در واحد مسکونی در کشور ۱.۰۶ است که نشان از تعداد بیشتر خانوارها نسبت به تعداد مسکن دارد و ۶ درصد کمبود مسکن را نشان می‌دهد.
تولید مسکن مورد نیاز باید کمبود مسکن را تأمین کند به نحوی که شاخص یک خانوار در واحد مسکونی را برآورده کند. گفتنی است با توجه به نیاز بازار برای جابجایی مسکن و استفاده‌های غیر از سکونت دائم در حالت ایده‌آل این شاخص حتی از عدد یک هم کمتر و حدود ۹۵. خواهد بود.
افزایش شدید قیمت زمین در دهه‌های اخیر از چالش‌ها و معضلات مهم بخش مسکن بوده است. بدین ترتیب در جهت کاهش هزینه تمام شده مسکن، کاهش سهم قیمت زمین که بر اساس طرح جامع مسکن ۴۷ درصد از هزینه ساخت در سال ۱۳۹۵ را به خود اختصاص داده است
افزایش شدید قیمت زمین در دهه‌های اخیر از چالش‌ها و معضلات مهم بخش مسکن بوده است. بدین ترتیب در جهت کاهش هزینه تمام شده مسکن، کاهش سهم قیمت زمین که بر اساس طرح جامع مسکن ۴۷ درصد از هزینه ساخت در سال ۱۳۹۵ را به خود اختصاص داده است می‌تواند مثمرثمر باشد اما بنا به آخرین آمار و اطلاعات در دسترس این نسبت در سال ۱۳۹۸ در کل کشور به بیش از ۵۵ درصد و در شهر تهران به بیش از ۷۵درصد افزایش یافته است.
این رشد سهم هزینه زمین بر قیمت تمام شده مسکن بارها از سوی کارشناسان مطرح می شود اما هیچگاه دولتها نتوانسته اند موضوع حذف زمین از قیمت تمام شده مسکن را اجرایی کنند نتوانسته اند.
ریاست جمهوری بر اساس دستورالعملی دستگاههای دولتی را ملزم به واگذار کردن زمین‌های در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی جهت تولید مسکن انبوه کرده است
در همین راستا ریاست جمهوری بر اساس دستورالعملی دستگاههای دولتی را ملزم به واگذار کردن زمین‌های در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی جهت تولید مسکن انبوه کرده است. زمین‌هایی که می‌توانند برای ساخت مسکن انبوه استفاده شوند شامل زمین‌های دولتی می‌شود که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن و زمین‌هایی که در اختیار سایر دستگاه‌ها هستند. عرضه اراضی مازاد تمامی دستگاه‌ها و نهادهای دولتی، حاکمیتی و عمومی با دو هدف تأمین کمبودهای خدمات شهری و افزایش عرضه مسکن و تنظیم بازار مسکن، یکی از اصلی ترین رویکردهای گام دوم انقلاب اسلامی خواهد بود.
این مهم مورد اجماع تمامی صاحبنظران حوزه شهری و مسکن است، لکن در وهله عمل تاکنون اقدامات مؤثری صورت نپذیرفته است. در کنار عرضه اراضی دستگاههای دولتی و عمومی و نهادهای انقلاب برای توسعه شهری و تأمین مسکن، موضوع عرضه متناسب و مکفی زمین در تمامی سکونتگاه‌ها باید در دستور کار تهیه طرحهای جامع و تفصیلی شهری و طرحهای هادی شهری و روستایی قرار گیرد.
نگاهی به روند گذشته موضوع، نشانگر افراط و تفریط در این حوزه است. گاه عرضه وسیع اراضی با شائبه های مالی به پراکنده رویی شهری منجر شده و گاه با وجود تحولات جمعیت و اشتغال و افزایش قیمت زمین و مسکن، سختگیری در عرضه زمین شهری به بحران دامنه زده است. از این‌رو ضروری است تا ضمن اتخاذ رویکرد مناسب در این حوزه تعادل منطقی و پایداری بین سیاست‌های توسعه شهری و توسعه مسکن ایجاد شود.
زمین یک عنصر «انحصاری» است، چراکه ویژگی‌هایی همچون مجاورت و همسایگی در هر قطعه زمین آن را از زمین‌های دیگر متمایز می‌کند
حسین عبده‌تبریزی اقتصاددان و صاحب‌نظر بخش مسکن با بیان اینکه در بازار مسکن، بیشترین سفته‌بازی در حال حاضر در بخش «زمین» صورت می‌گیرد، گفته است: زمین یک عنصر «انحصاری» است، چراکه ویژگی‌هایی همچون مجاورت و همسایگی در هر قطعه زمین آن را از زمین‌های دیگر متمایز می‌کند. این در حالی است که سفته‌بازی روی زمین عامل اساسی رشد قیمت مسکن نیز است، چراکه زمینه‌ساز افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود.
وی معتقد است: در نوسان بودن وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی سبب شده مردم هنوز به معجزه «رشد دوباره قیمت مسکن» معتقد باشند و مادامی که این باور وجود دارد، سفته‌بازی نیز در بازار مسکن با وجود قریب به ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت ادامه دارد.
بخش مسکن به نحوی است که اقشار متوسط و پردرآمد بیشتر نیاز به سیاست‌های هدایتی دارند و اقشار کم درآمد نیاز به سیاست‌های حمایتی
مرکز پژوهش های مجلس نیز در گزارش خود تاکید کرده است که بخش مسکن به نحوی است که اقشار متوسط و پردرآمد بیشتر نیاز به سیاست‌های هدایتی دارند و اقشار کم درآمد نیاز به سیاست‌های حمایتی. این درحالی است که اغلب سیاست‌ها همواره به سمت گروه‌های پردرآمد است و اقشار کم درآمد مغفول می‌مانند. پس هدف از مسکن اجتماعی و حمایتی تأمین مسکن برای اقشار ضعیف جامعه است که در قانون برنامه دوم توسعه به منظور کمک به اقشار کم درآمد ساخت سه گونه مسکن در این برنامه مقرر شده بود که عبارت بودند از: مسکن آزاد (بدون حمایت دولتی) مسکن حمایت شده و مسکن اجتماعی.
مسکن اجتماعی در واقع حمایت از مسکن ملکی اقشار کم درآمد و نظام استیجاری در این سیاست کمرنگ بوده و درواقع مربوط به دوران پرداخت اقساط خرید مسکن اجتماعی است. بر اساس ماده (۱) قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۱۳۷۷ دولت مکلف به عرضه همه ساله حداقل ۱۰ درصد از تعداد واحدهای مسکونی شهری منظور شده در برنامه‌های پنجساله توسعه به صورت استیجاری یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واجد شرایط از طریق فراهم کردن تسهیلات برای ساخت مسکن بوده است.
بر اساس آیین نامه اجرایی این قانون وزارت راه و شهرسازی موظف به تهیه برنامه احداث واحدهای مسکونی استیجاری حمایتی بر حسب نیاز مناطق مختلف کشور و پیشنهاد اعتبار لازم جهت منظور کردن در لوایح بودجه سنواتی به سازمان برنامه و بودجه است.
در آن دوران، به دلیل رشد بالای نرخ شهرنشینی، گستردگی اقشار کم درآمد و درآمد سرانه پایین مانع از تحقق سیاست مسکن اجتماعی شد. لزوم تحقق این تکلیف با توجه به تحولات اخیر بازار و رشد دو برابری قیمت مسکن و همچنین افزایش اجاره بها برای اقشار ضعیف بیش از پیش احساس می‌شود.
بسیاری از خانوارهای ایرانی به خصوص دهک‌های پایین درآمدی شامل سه دهک اول جامعه توانمندی خانه دار شدن ندارند. با وجود این، تکلیف دولت به رغم مواد قانونی موجود تاکنون عملیاتی نشده است. این موضوع در عمده قوانین و برنامه‌ها و طرحهای توسعه مسکن با عناوین مختلفی نظیر مسکن اجتماعی، حمایتی، حداقل، مهر، امید و ... مد نظر بوده است، لکن بنا به اذعان مسئولان و متولیان موضوع تاکنون در پوشش دهک‌های درآمدی یک تا سه که هدف گذاری اصلی این طرحها بوده محقق نشده است. یکی از پیش شرط‌های تحقق این موضوع شکل‌گیری نظام اجاره‌داری است.
نظر شما