بازار؛ گروه راه و مسکن: مرکز پژوهش‌های مجلس در حالی وضعیت بخش مسکن کشور را بررسی و پیشنهاداتی برای توسعه مسکن در گام دوم انقلاب ارائه کرده است که روند تغییرات شاخص های مسکن رو به بهبود و میزان حجم خانه های خالی از سکنه و سهم دولت در ساخت مسکن کاهش قابل ذکری خواهد داشت.
دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی با عنوان الزامات تحقق گام دوم انقلاب ۶. بخش مسکن و شهرسازی » آورده است ؛ با سپری شدن چهار دهه از پیروزی انقلاب اسلامی ایران و پشت سر گذاشتن گام اول انقلاب لازم است تا با شناخت ضعف ها و تهدیدهای پیش روی توسعه پایدار کشور، در گام دوم انقلاب با کشف و شناخت فرصت ها با برنامه ریزی و اتخاذ سیاست های دقیق و درست در تمامی زمینه ها در جهت دستیابی به اهداف غایی انقلاب اسلامی و تعالی جامعه ایرانی گام برداشت.
هدف از این گزارش بررسی وضعیت، سیاست ها و شاخص های حوزه مسکن و شهرسازی پیش و پس از انقلاب اسلامی است. ایران به عنوان یکی از کشورهای در حال توسعه با توسعه شهرنشینی شدیدی روبه رو است که این مسئله در کنار سایر عوامل از جمله افزایش جمعیت و تعداد خانوارها، گسترش پهنه های بافت فرسوده نیازمند بهسازی و بازسازی و عوامل مشابه به طور مداوم نیازمند برنامه ها و سیاست هایی در جهت تأمین مسکن درخور و مناسب برای افراد جامعه است.
براساس نتایج به دست آمده از بررسی شاخص های کمّی و کیفی مسکن در ایران پیش و پس از انقلاب اسلامی مشاهده شده که روند تغییرات شاخص های مسکن ازجمله شاخص خانوار در واحد مسکونی و میزان واحدهای مسکونی بادوام در کشور رو به بهبود بوده است؛ با این حال هنوز با کمبود جدی واحدهای مسکونی به خصوص در کلان شهرها مواجه هستیم و کماکان نسبت قابل توجهی از واحدهای مسکونی در کشور جزو بافت فرسوده بوده و از استحکام لازم برخوردار نیستند.
از طرفی گسترش سکونتگاه های غیررسمی و حاشیه ای در شهرها و کلان شهرها که خارج از برنامه های رسمی توسعه برای اسکان اقشار کم درآمد و اغلب مهاجر استفاده می شود، سبب ایجاد ناهنجاری های اجتماعی می شوند که نیازمند رسیدگی قاطع و سریع هستند.
سیاستگذاری های مناسب، برنامه های اجرایی و عملیاتی از برنامه های پنج ساله توسعه اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی تا بودجه ریزی سنواتی از ضرورت های پیمودن فرایند پیشرفت و توسعه پایدار در حوزه مسکن و شهرسازی و تأمین مسکن در خور سکونت برای شهروندان ایرانی است.
شاخص‌های کمّّی وکیفی جمعیت، خانوار و مسکن و مهمترین تغییرات ایجاد شده در آنها طی سالهای ۱۳۵۵ تا ۱۳۹۵ (مربوط به پیش و در گام اول پس از انقلاب اسلامی) از بعد آماری مورد تحلیل و تجزیه قرار گرفته است .نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن ایران مربوط به سالهای ۱۳۵۵ و ۱۳۹۵ نشان از افزایش بیش از دو برابری جمعیت ایران در طول ۴۰ سال دارد. همچنین تعداد شهرهای بزرگ (با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر) در این ۴۰ سال از ۲۳ شهر به ۹۸ شهر رسیده و متعاقب با آن نسبت شهرنشینی نیز با یک سیر صعودی از ۴۷ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۷۴ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است.
تعداد خانوار کل کشور از حدود ۶.۷ میلیون به ۲۴.۱ میلیون خانوار و تعداد واحد مسکونی از حدود ۵.۳ به ۲۲.۸ واحد مسکونی افزایش یافته است که به ترتیب نرخ رشد ۳.۶ و ۴.۳ برابری را نشان میدهد.
مقایسه تعداد خانوار و تعداد واحد مسکونی در کشور در دوره های دهساله نشان میدهد که در همه دوره‌های مورد نظر بیش از یک میلیون واحد مسکونی کمبود نسبت به خانوار وجود داشته است .بعد خانوار نیز از ۵ نفر در سال ۱۳۵۵ به ۳.۳ نفر در سال ۱۳۹۵ رسیده است.
برآیند این شاخص‌ها بیانگر آن است که علیرغم افزایش بیش از دو برابری جمعیت، به واسطه کاهش بعد خانوار، تعداد خانوار نزدیک به چهار برابر افزایش یافته است.
شاخص خانوار در واحد مسکونی به‌عنوان یک شاخص مهم در تعیین تراکم خانوار و برآورد کمبود تعداد واحدهای مسکونی در طی ۴۰ سال گذشته در بعد کل کشور با یک روند کاهشی از مقدار ۱.۲۶ به مقدار ۱.۰۶ رسیده است.
شاخص تراکم خانوار شهری نیز با توجه به گسترش شهرنشینی در طی این مدت (که دارای یک روند صعودی و افزایش تقریباً ۱.۵ برابری است) کاهش یافته و از مقدار ۱.۳۷ به مقدار ۱.۰۴ رسیده است.
از نظر کیفیت واحدهای مسکونی، سهم واحد مسکونی بادوام با اسکلت مقاوم از ۰.۳ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۵۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است .
این شاخص یک شاخص کیفی مهم در بررسی وضعیت دوام و استحکام ساختمان است و پایین بودن این نسبت یکی از نشانه‌های فراگیری بافت فرسوده و زاغه‌نشینی است. مالکیت مسکن در فرهنگ ایرانیان جایگاه مهمی دارد و میزان مالکیت مسکن در ایران همواره بیش از حدود ۷۰ درصد بوده که البته در دهه‌های گذشته کاهش داشته و در چند سال اخیر بعد از سال ۱۳۹۵ این نسبت به کمتر از ۷۰ درصد نیز رسیده است. این امر نشان از افزایش اجاره‌نشینی در چهار دهه اخیر در کشور دارد.
تولید و عرضه مسکن در ایران توسط سه بخش دولتی، خصوصی و تعاونی‌ها صورت می‌گیرد که هر کدام سهم متفاوتی در ساخت مسکن دارند. بررسی ها نشان میدهد در طی دهه‌های اخیر نقش و سهم دولت در ساخت مسکن کاهش یافته و بیشتر به سیاست‌های حمایتی از مسکن انبوه و کوچک‌سازی واحدهای مسکونی روی آورده است.
کاهش ۱۶ درصدی سهم دولت در ساخت مسکن
در یک تخمین تقریبی در سالهای قبل از انقلاب دولت سهم ۲۰ درصدی در ساخت مسکن داشته که در سالهای اخیر این میزان به حدود ۴ درصد رسیده است. در دوران قبل از انقلاب با پیدایش مشکل مسکن در شهرها به دلیل مهاجرت گسترده مردم از روستا به شهر توجه دولت به سیاست‌های مسکن در قالب برنامه‌های پنجساله معطوف شد.
در برنامه اول و دوم عمرانی کشور برنامه و اعتبار مشخصی برای تأمین مسکن در نظر گرفته نشد. از برنامه سوم به بعد طرحها و برنامه‌هایی برای تأمین مسکن اندیشیده شد.
در دو دهه میانی پس از انقلاب، جهت‌گیری اصلی سیاست‌های مسکن دولت به سمت تحریک تقاضا با تخصیص و افزایش وام‌های خرید مسکن، آزادسازی زمین با فروش زمین‌ها دولتی و کاهش مداخله دولت در بازار مسکن بوده است که منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی در زمان نیاز شدید کشور به تولید مسکن شده است
در دو دهه میانی پس از انقلاب، جهت‌گیری اصلی سیاست‌های مسکن دولت به سمت تحریک تقاضا با تخصیص و افزایش وام‌های خرید مسکن، آزادسازی زمین با فروش زمین‌ها دولتی و کاهش مداخله دولت در بازار مسکن بوده است که منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی در زمان نیاز شدید کشور به تولید مسکن شده است.
بیشترین مداخله دولت درخصوص مسکن نیز مربوط به اعطای اعتبارات مالی ساخت مسکن از طریق بانک، ساخت مسکن توسط کمیته امداد امام خمینی برای محرومان، تأمین زمین برای ساخت مسکن طبقات کم درآمد (مسکن مهر) و برخی سیاست‌های تشویقی برای انبوه‌سازان بوده است. امروزه بخش خصوصی بیشترین سهم (بیش از ۹۰ درصد) از ساخت مسکن را به خود اختصاص داده است که به‌طور عمده شامل سازندگان جزء و انبوه‌سازان هستند.
تعاونی‌ها نیز در قالب تعاونی‌های مسکن کارمندان یا کارگران نهادهای مختلف سهم بسیار محدودی در تولید مسکن دارند. برخی سیاست‌های کلی مسکن در ایران در قالب برنامه‌های پنجساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بیان شده است.
همچنین طبق تکلیف وزارت راه و شهرسازی در برنامه چهارم توسعه نسبت به تهیه طرح جامع مسکن، این طرح با تأکید بر توسعه پایدار تولید مسکن ،بازآفرینی بافت فرسوده، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و رفع محرومیت و توانمندسازی اقشار ضعیف برای بهره مندی از مسکن تدوین شده است.
طرح جامع مسکن(۱۴۰۵ - ۱۳۹۶)
براساس طرح جامع مسکن بررسی تحولات آتی جمعیتی و سیاست‌های کلی نظام مبنی‌بر افزایش نرخ باروری پیش‌بینی می‌شود جمعیت کشور در سال ۱۴۰۵ به رقمی معادل ۸۸.۲ میلیون نفر برسد. پیش‌بینی شده که در سال ۱۴۰۵ یا افق طرح جامع مسکن ،۶۸.۲ میلیون نفر در مناطق شهری و ۲۵ میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهند بود.
تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور به دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت می یابد و برآورد می‌شود که در سال ۱۴۰۵ تعداد خانوارها به حدود ۲۸.۲۷ میلیون برسد
تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور به‌دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت می یابد و برآورد می‌شود که در سال ۱۴۰۵ تعداد خانوارها به حدود ۲۸.۲۷ میلیون برسد که ۲۲.۱ میلیون خانوار در شهرها و ۶.۱۵ میلیون خانوار در روستاها ساکن خواهند بود.
براساس طرح جامع مسکن نیاز بالقوه به مسکن به‌شرح زیر است:
نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده در دوره ۱۰ ساله منتهی به سال ۱۴۰۵ بالغ بر ۴۰۷۶ هزار واحد (۳۹۹۷هزار خانور شهری و ۷۹هزار خانوار روستایی)
کمبود مسکن برای تحقق شاخص یک خانوار در واحد مسکونی ،۱۳۷۰هزار واحد( ۶۷۳هزار واحد شهری و ۶۹۷هزار واحد روستایی)
نیاز به تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده در کل کشور ،۵۳۱۳هزار واحد ( ۳۰۰۳ واحد شهری و ۲۳۱۰هزار واحد روستایی)
در سالهای ۸۵ تا ۹۵ به‌طور متوسط سالیانه حدود ۵۹۰هزار واحد مسکونی تولید و به بازار مصرف در کشور عرضه شده است که بیشترین مقدار آن برابر با حدود ۸۲۰هزار واحد در سال ۱۳۹۲ و کمترین آن حدود ۳۹۰هزار واحد در سال ۱۳۹۵ بوده است.
حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد در محاسبات نیازسنجی نرخ بهینه خانه‌های خالی ۵ درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل میکند در صورتی که این نرخ درحال حاضر در نقاط شهری ۱۰.۳ درصد و در نقاط روستایی ۸.۵ درصد است
حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی نرخ بهینه خانه‌های خالی ۵ درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل میکند در صورتی که این نرخ درحال حاضر در نقاط شهری ۱۰.۳درصد و در نقاط روستایی ۸.۵ درصد است. تلاش دولت با ابزار مختلف در جهت کاهش این نرخ به سطح ۵ درصد در شهرها و ۲.۵درصد در روستاها، تعداد واحد مسکونی خالی را در افق ۱۴۰۴ طرح جامع مسکن به ۱.۱ میلیون واحد در نقاط شهری و ۳۰۰هزار واحد در نقاط روستایی کاهش خواهد داد و بر این اساس در طول ۱۰ سال آتی از حجم خانه‌های خالی ۱.۴ میلیون کاسته شده و تعداد واحد مسکونی جدید نیز به ۴۰۴۶هزار واحد تقلیل خواهد یافت.
چشم‌انداز جمعیت و مسکن در گام دوم انقلاب
به‌منظور ارائه تصویری ملموس در حوزه مسکن و توسعه شهری، ضروری است تا مبتنی بر روندها ،پیش‌بینی‌ها و سیاست‌های کلان نظام، مبنایی برای عدد جمعیت، تعداد خانوار و تعداد مسکن در افق طرح ارائه شود. از این حیث باید توجه داشت که این موضوع حساسیت زیاد و ملاحظات متعددی را به همراه دارد و در این مرحله به نوعی سیاستگذاری در مورد جایگاه مطلوب تلقی می شود که با تلفیقی از پیش‌بینی‌های مبتنیبر روند موجود، آینده‌پژوهی تحولات کلان و تخمین و برآورد مولفه‌های کمّی کلیدی حوزه مسکن و شهرسازی، دورنمایی از افق بلندمدت توسعه بخش مسکن و شهرسازی ایران اسلامی ترسیم کند.
تهدیدها و نقاط ضعف در تحقق گام دوم انقلاب اسلامی
با توجه به کمبود و نیاز دائمی به مسکن در کشور ایران طی دوره‌های مختلف، قوانین و سیاست‌های متعدد و مختلفی در این حوزه وضع شده‌اند، اما یکی از دلایل ناکامی این سیاستها نبود یک برنامه مدون با دورنمای بلندمدت برای رفع مشکلات مسکن است.
از دیگر عوامل مهم مؤثر بر عدم توفیق این سیاستها نبود بانک اطلاعاتی جامع و شفاف برای شناخت وضع موجود و برنامه‌ریزی دقیق است که رصد و پایش اجرای سیاستها و میزان کارایی آنها را با مشکل مواجه کرده است.
افزایش چندین برابری قیمت مسکن که در دوره‌های متوالی وجود داشته منجر به دامن زدن به شکاف قیمت مسکن و استطاعت خانوار به خصوص اقشار متوسط درآمدی که بخش مهمی از جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند شده و هزینه مسکن به عمده‌ترین هزینه خانوارها بدل گشته است و از این رو با گذشت هر سال به تعداد متقاضیان خرید مسکن افزوده شده است.
تأمین مسکن اقشار ضعیف جامعه و رفع معضل بدمسکنی به رغم اتخاذ سیاست‌های حمایتی دچار مشکلاتی بوده و پس از گذشت چهار دهه از پیروزی انقلاب اسلامی در دستیابی به عدالت اجتماعی در برخورداری تمام اقشار از مسکن مناسب که یکی از آرمان‌های انقلاب اسلامی بوده است همچنان ناکام مانده است
تأمین مسکن اقشار ضعیف جامعه و رفع معضل بدمسکنی به رغم اتخاذ سیاست‌های حمایتی دچار مشکلاتی بوده و پس از گذشت چهار دهه از پیروزی انقلاب اسلامی در دستیابی به عدالت اجتماعی در برخورداری تمام اقشار از مسکن مناسب که یکی از آرمان‌های انقلاب اسلامی بوده است همچنان ناکام مانده است.
مطالعات متعدد انجام شده در موضوع بررسی وضعیت مسکن در دهه‌های گذشته نشان می‌دهند که با فاصله گرفتن از دهه اول انقلاب اسلامی ،سیاستگذاری‌های مسکن عمدتاً به نحوی بوده‌اند که سبب شکل‌گیری سرمایه‌داری و ایجاد سرمایه برای قشر محدودی در حوزه مسکن شده‌اند و ازسوی دیگر این سیاستها در شناخت جامعه هدف درست عمل نکرده و به همین دلیل علیرغم وجود سیاستها و برنامه‌های متعدد در حوزه مسکن بسیاری از آنها در دستیابی به هدف ناکام مانده‌اند.
یکی از نمونه‌های این سیاستها برنامه مسکن مهر است که از هدف اولیه خود یعنی تأمین مسکن ارزان برای اقشار کم درآمد به دلیل ضعف در شناخت جامعه هدف و متقاضیان واقعی و عدم اجرای کارشناسانه دور مانده و با وجود هزینه‌های بسیار که برای دولت به همراه داشته با مشکلاتی ازجمله ورود سوداگری، عدم تحقق عدالت در برخورداری از مسکن مناسب و رفع بدمسکنی مواجه شده است.
موانعی که می‌تواند از تحقق اهداف در حوزه مسکن جلوگیری کند
رویکردهای متعددی که در طول دهه‌های گذشته اتخاذ شده‌اند به دلیل نارسایی‌هایی از این قبیل دارای کاستی و خلأهایی بوده‌اند. برخی دیگر از موانعی که می‌تواند از تحقق اهداف در حوزه مسکن جلوگیری کند و سد راه سیاست‌های وضع شده جهت بهبود وضعیت مسکن در کشور شود به‌شرح زیر است:
- مقطعی بودن سیاستها و عدم اتخاذ سیاست‌هایی با افق بلندمدت،
- نبود آمار و اطلاعات جامع، دقیق و شفاف از وضعیت تولید، موجودی و تقاضای مسکن،
- عدم توسعه زیرساخت‌ها و ابزار مورد نیاز برای ثبت و رصد معاملات و قیمت مسکن جهت کنترل بازار،
- توجه ناکافی به گروه‌های پایین درآمدی، حاشیه‌نشینان و ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی و عدم اتخاذ سیاست‌های کافی و مناسب در مقوله مسکن حمایتی،
- متعادل نبودن هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار و افزایش روزافزون شکاف استطاعت و قیمت مسکن و بروز نتیجه آن به شکل بدمسکنی،
- فقدان نگاه ویژه به استملاک مسکن خانوارهای تازه تشکیل شده )خانه اولی( و سهم بالای آنها از انباشت تقاضای مسکن و تشدید نابرابری در بهره مندی از مسکن،
- پررنگ شدن جنبه سرمایه‌ای مسکن نسبت به جنبه مصرفی و عدم کنترل ورود آن به بازار سوداگری،
- رویکرد نامشخص به مسئله مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک و گسترش افسارگسیخته شهرنشینی به خصوص در کلانشهرها
- گسترش بافت فرسوده و عدم تحقق برنامه‌های بازآفرینی و احیای آن
- عدم تشویق و حمایت از سرمایه‌گذاری در تولید مسکن و انباشت سرمایه در بازارهای موازی غیرمولد
- ضعف در کیفیت ساخت و ساز و کاهش عمر مفید ساختمان‌ها و هدررفت سرمایه‌های ملّّی
- توجه کمتر به حوزه ساخت و ساز و مسکن سازی به عنوان یک بخش محرک در رشد تولید ناخالص داخلی و افزایش اشتغال.
ظرفیتها و فرصتهای پیشروی بخش مسکن و شهرسازی
بخش مسکن یکی از بخش‌های با پتانسیل بالا برای رشد و حرکت اقتصادی کشور است. مطالعات نشان میدهد که تحریک بخش مسکن می‌تواند موجب تغییرات قابل توجهی در کل اقتصاد کشور شود، زیرا بخش مسکن شاخص‌های پیوند پیشین و پسین بزرگی با صنایع و فعالیت‌های دیگر دارد.
اتخاذ راهکارهای رونق بخشی به صنعت مسکن همراه با سیاست‌های حمایتی دولت درنهایت منجر به تحریک و رونق بخشیدن و رشد سایر بخش‌ها می‌شود.
از طرفی کفایت دانش و فناوری‌های داخلی در ساخت مسکن و تنوع و فراوانی مصالح تولید داخلی و عدم وابستگی به واردات، این بخش را به یک بخش مستقل تبدیل کرده است که می‌توان به‌صورت پیشران در صف اول تولید و کمک به حرکت سایر صنایع، افزایش اشتغال و کمک به نیروی کار و اقتصاد خانوارها و درنهایت رشد اقتصادی کشور شود .
بخش مسکن به صورت مستقیم ۵ درصد و به صورت غیرمستقیم ۱۲ تا ۱۳ درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل میدهد
طبق گفته صاحبنظران حوزه مسکن، بخش مسکن به‌صورت مستقیم ۵ درصد و به‌صورت غیرمستقیم ۱۲ تا ۱۳درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل میدهد.
همچنین بخش نسبتاً زیادی از نقدینگی کل کشور نیز در بخش مسکن مصرف می‌شود. یکی از عوامل مؤثر بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان ارزش افزوده بخش ساختمان است که هر چه بیشتر باشد سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد.
علاوه بر این یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار، اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان است که هرچه تسهیلات بیشتری پرداخت شود نشانگر پربازده بودن آن بخش است و سرمایه گذاری بیشتری را جذب می کند.
بررسی‌ها نشان میدهد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان در برنامه‌های توسعه اقتصادی در دو دهه میانی بعد از انقلاب بهبود یافته، اما به دلایل متعددی در دهه اخیر مطلوب نبوده است.
از جمله این دلایل می‌توان به مواردی از قبیل سهم کم سرمایه‌گذاری دولتی، گرایش کم تعاونی‌ها و بخش خصوصی ،متناسب نبودن تسهیلات اعطایی با قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوارها، عدم مدیریت مناسب در هدایت نقدینگی در بازار، تداخل وظایف در حوزه مدیریت شهری و بخش مسکن و شهرسازی، مقطعی بودن سیاستگذاری‌ها و مازاد و انباشت تقاضا در بازار مسکن اشاره کرد.
در صورت رفع این مشکلات با مداخله کارآمد دولت و حاکمیت، رونق پایدار بازار مسکن می‌تواند منجر به رشد اقتصادی در کشور شود که اشتغالزایی بالایی نیز به دنبال خواهد داشت.
نظر شما