اکبر محمودی؛ بازار: چالش این روزهای مسکن ملی فارغ از عدم عودت زمین از سوی سازمان ها و وزارتخانه ها و نبود اعتبار در صندوق ملی مسکن با انواع و اقسام دیگری دست و پنجه نرم می کند. سازنده ها معتقد هستند که دولت هیچ اقدام جدی در آماده سازی زمین هایی که برای ساخت مسکن ملی در نظر گرفته شده انجام نمی دهد.
فرج الله یعقوبی مدیر عامل نپاسازه معتقد است که مسکن ملی دارای ۴ چالش اصلی است که در راس چالش های موجود عدم به عمل و تعهد داده شده از سوی زیر مجموعه دولت است که هنوز به آن باور نرسیده اند که تعهدی داده شده است و باید به تعهد خود در این خصوص عمل کنند.
او با بیان اینکه رشد قیمت تمام شده مسکن، قیمت مسکن را باز هم دچار جهش خواهد کرد و سازندگان مسکن باید به نوعی خود کنترل باشند تا بتوان کیفیت ساخت و ساز را افزایش داد گفت: مدیران شهرهای جدید باید جسارت کافی داشته باشند. چرا که شهری داریم که برای ۶۵ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مصوب شده که احداث شود. هنوز ۳۵ هزار واحد مسکونی فاقد زمین است. ۳۰ هزار واحد مسکونی باقیمانده را هم که دارای زمین است تا همین امروز حدود ۳ هزار واحد مسکونی به مرحله قرارداد رسیده است.
متن کامل گفتگوی خبرگزاری بازار با «فرج الله یعقوبی» مدیر عامل «نپاسازه» را با هم می خوانیم:
* برای ورود به بحث ابتدا بفرمایید که شرکت «نپاسازه» از چه سالی تاسیس شد و آیا در مسکن مهر و ملی فعالیت داشته و دارد؟
شرکت «نپاسازه» در سال ۷۴ تاسیس شد و تا امروز بالغ بر ۲۷ سال سابقه در حوزه خدمات مهندسی و اجتماعی دارد. و این روند در طی سالیان گذشته تقویت شده است و این روند ادامه دارد. در پروژه مسکن مهر چندین بار دعوت به همکاری شدیم اما توفیق خدمت رسانی نداشتیم. اما در حوزه مسکن ملی فعال هستیم. این روند را هم در حال رو به جلو ادامه می دهیم.
* در مسکن ملی چطور پروژه هایی را در دست اقدام دارید؟
پروژه مسکن ملی که شرکت نپاسازه در حال اقدام دارد در فاز ۶ پرند است که حدود ۵۰۰ واحد مسکونی است که کیفیت خوبی هم دارد. استانداردهای خرید مصالح به خوبی رعایت شده است. در همه حوزه ها به خصوص در آسانسورها کیفیت مد نظر ما بوده است که رعایت شود. از لحاظ ساخت و کیفیت نیز می توان به جرات گفت که قابل مقایسه با مسکن مهر نیست. مسکن ملی پرند را اگر با مسکن مهر ساخته شده در پرند مقایسه کنید به طور ملموس این تفاوت دیده خواهد شد. حتی در نحوه اجرا و حتی در نحوه بازاری که امروز وجود دارد به شدت پروژه مسکن ملی ، قیمت بهتری نسبت به مسکن مهر دارد. ما سعی کردیم در پروژه های مسکن ملی ساخته شده توسط شرکت نپاسازه کیفیت را به خوبی رعابت کنیم و نواقصی که اگر داریم رفع کنیم. گارانتی های دوره تضمین هم در دوره یک ساله را رعایت کنیم. ضمن اینکه پروژه های مسکن ملی به مدت ۱۰ سال بیمه کیفیت داشته باشند که این هم تفاوت های آشکار مسکن ملی با مسکن مهر است. سازنده های مسکن ملی از کیفیت بهتری نسبت به کیفیت مسکن مهر در ساخت بهره برده اند.
* پروژه مسکن مهر دارای چه ایراداتی بود؟
پروژه مسکن مهر که در دو دولت قبل و در زمان ریاست جمهوری احمدی نژاد آغاز شد پروژه ای بود که در برخی از مناطق موفق بود و در برخی مناطق متاسفانه موفقیت کاملی نتوانست کسب کند. اشکالی که در مسکن مهر بود این بود که در برخی پروژه ها، واحدهای مسکونی کیفیت لازم را نداشت. اشکال دیگری که مسکن مهر داشت این بود که فاقد متقاضی بود. مسکن ساخته شد و دولت به دنبال متقاضی بود. امروز بخش عمده ای از مسکن مهر که ساخته شده است سالیان سال است که رها شده و متروکه شده است و نیاز به بازسازی مجدد دارد. برای همین است که اگر بخواهیم به صورت نسبی آنرا برآورد کنیم نمی توانم بگویم موفق نبوده است، در ساخت مسکن موفق بود اما اشکالاتی داشته است که باید در مسکن ملی برطرف شود.
* این ۵۰۰ واحدی که فرمودید در مسکن ملی پروژه دارید بفرمایید که در چه دوره زمانی ساخته شد و اینکه با چه قیمت تمام شده ای؟
پروژه ۵۰۰ واحدی مسکن ملی پرند از تاریخ جواز پروژه که اردیبهشت ۱۴۰۰ بود به مدت نزدیک ۱۴ ماه این پروژه ساخته و تکمیل شد. بهای تمام شده پروژه با احتساب تعدیل هایی تا امروز حدودا متر مربع ۴.۵ میلیون تومان بوده است که با تعدیل ۱۴۰۱ در نهایت ۴.۸ میلیون بهای تمام شده پروژه خواهد بود. بدون احتساب هزینه های زیرساخت مثل انشعابات و خدمات روبنایی قیمت تمام شده ۴.۸ میلیون هواهد بود. که البته به این موارد هزینه جواز و قیمت زمین اضافه خواهد شد.
* پس می توان ۵۰۰ واحد مسکونی را در طول یک سال و یا ۱۴ ماه تکمیل کرد. در حالیکه برخی سازنده ها این مدت زمان را نشدنی عنوان می کنند. و شاید هم به دنبال تعدیل هستند؟
پروژه های مسکن ملی چون در واقع قرارداد به صورت مشارکتی و بین بانک و سازنده است باید سازنده هایی که ورود می کنند هم توان فنی و هم توان مالی داشته باشند. ضمن اینکه مبالغ چون در قالب تسهیلات بانکی به سازنده ها پرداخت می شود این امر ایجاب می کند که سازنده ها از نظر حساب شرکت و هیات مدیره و مسایل بیمه و دارایی حساب شفاف داشته باشند تا بتوانند تسهیلات بانکی را به موقع دریافت کنند. بخشی از تاخیر شاید برای این باشد که برخی سازنده ها در این بخش مشکل دارند و بسیاری از سازنده ها هم مبالغی که دریافت می کنند تمام آن را در پروژه مسکن ملی مصرف نمی کنند و یا اینکه دیر اقدام می کنند. یا ترس از افزایش قیمت ها و نگرانی هایی که دارند از خود بهره ای نمی برند. به هر حال ما نشان دادیم که می توان و ساخت ۵۰۰ واحد در یک سال شدنی است. در حال حاضر هم در مسکن ملی قزوین مجددا در شهرک مهرگان قزوین پروژه ای در دست اقدام داریم که حدود ۳۰۰ واحد است. جالب این است که ما در بهمن ماه سال گذشته ورود کردیم و امید است اواخر آبان ماه امسال ۸۰ درصد پروژه را آماده بهره برداری و افتتاح داشته باشیم. ۲۰ درصد باقیمانده نیز به این دلیل است که زمین آماده نبود و شرکت نپاسازه مشکلی نداشت. اما برخی سازنده ها که قبل از شرکت نپاسازه کار را شروع کرده اند پیشرفت فیزیکی ما را ندارند.
* در این پروژه چطور؟ میزان قیمت تمام شده چقدر است؟
در این پروژه نیز قیمت تمام شده حدود ۴.۸ میلیون تومان است.
* برای ۵۰۰ واحد مسکن ملی که فرمودید در پرند احداث کردید از سیستم بانکی چه میزان تسهیلات اخذ شد و میزان آورده متقاضیان چقدر بود؟
برای پروژه ۵۰۰ واحدی پرند برای هر واحد مسکونی ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت شد و میزان آورده متقاضیان حدودا ۲۲۰ میلیون تومان است.
زیر مجموعه دولت هنوز به آن باور نرسیده اند که تعهدی داده شده است و باید به تعهد خود در این خصوص عمل کنند. باوری که در زیر مجموعه باید وجود داشته باشد که ساخت مسکن نه در تعداد یک میلیون واحد مسکونی بلکه ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال نیاز به اهتمام جدی، کار جهادی و خود باوری دارد
* به هر حال استارت نهضت ملی مسکن خورده است و مشکلاتی در عودت زمین و اعتبار در این طرح دیده می شود. چالش اصلی این روزهای سازنده های مسکن چیست؟ و درخواست شما به عنوان یک سازنده مسکن از دولت و شهرداری ها چیست؟
چهار چالش اصلی در طرح نهضت ملی مسکن وجود دارد. یکی از چالش ها این است که زیر مجموعه دولت هنوز به آن باور نرسیده اند که تعهدی داده شده است و باید به تعهد خود در این خصوص عمل کنند. باوری که در زیر مجموعه باید وجود داشته باشد که ساخت مسکن نه در تعداد یک میلیون واحد مسکونی بلکه ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال نیاز به اهتمام جدی ، کار جهادی و خود باوری دارد. اما متاسفانه در زیر مجموعه دولت و در شهرهای جدید کشور یک ضعف وجود دارد که مدیران عامل شهرهای جدید کُند و ضعیف عمل می کنند. چالش دیگر این است که گریبان طرح نهضت ملی مسکن را گرفته است این است که عمده پروژه ها متاسفانه زیر ساخت ها هستند. دولت وقتی پروژه ها را طراحی می کند باید زیر ساخت ها را آماده کند و بر اساس آن زمین آماده را تحویل سازنده بدهد. نه اینکه یک بیابان را تحویل دهد و وقتی برای ساخت مسکن ورود می کنید حتی یک لیوان آب خوردن هم وجود ندارد. طبیعی است که ساخت مسکن در این فضاها هم برای سازنده ها مشکل خواهد داشت و هم متقاضیان استقبالی نشان نخواهند داد. اینها چالش هایی است که دولت باید نسبت به آماده سازی های زمین اقدام کند. منظور ما از آماده سازی زمین این است که حداقل یک تسطیح زمین رخ دهد و یک زیر ساختی رخ دهد. متاسفانه دولت در این بخش بسیار ضعیف عمل کرده است. چالش بعدی هم این است که نوسان و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بالا است و این نوسانات بالا باعث می شود که سازنده ها دچار مشکلات قیمتی و ساخت شوند که بعضا از سوی متقاضیان و بانک قابلیت پرداخت وجود ندارد. البته تکنولوژی ساخت هم باید به این چالش اضافه کرد. باید تکنولوژی ساخت تغییر کند و رویکردها باید تغییر کند و دولت باید به سمت صنعتی سازی حرکت کند. در واقع مدل سنتی سازی را تعطیل کند.
* به هر حال صنعتی سازی نیازمند داشتن سرمایه بیشتر است؟
طبیعی است که صنعتی سازی نیازمند داشتن سرمایه بیشتر است و ابتدا باید آورده بیشتری داشته باشید و حتی در ابتدا شاید قیمت تمام شده در برخی حوزه ها از سنتی سازی بیشتر شود اما چون کیفیت ساخت افزایش می یابد و دوام و عمر مفید ساختمان ها بیشتر می شود در نتیجه می بینیم که بهای تمام شده ساخت کاهش یافته است. در این حوزه به هر حال دولت ضعیف عمل کرده است.
البته چالش نهایی را هم می توان اینگونه مطرح کرد که متقاضیانی هم که ثبت نام کرده اند عمدتا موضوع را به صورت تبلیغاتی مطرح کردند و با چند مرحله پرداخت ۲۰ میلیون تومانی می توانند صاحب مسکن شوند اما وقتی وارد پروژه می شوند می بینند که باید ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان پرداخت کنند. در این حوزه هم متاسفانه اطلاع رسانی درستی نشده است. به همین دلیل بخش عمده ای از متقاضیان در انتهای کار ریزش خواهند داشت.
شهر جدیدی در اصفهان هست که برای ۶۵ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مصوب شده که احداث شود. هنوز ۳۵ هزار واحد مسکونی فاقد زمین است. ۳۰ هزار واحد مسکونی باقیمانده را هم که دارای زمین است تا همین امروز حدود ۳ هزار واحد مسکونی به مرحله قرارداد رسیده است
* به ضعف های مدیران عامل شهرهای جدید در طرح نهضت ملی مسکن اشاره کردید این ایرادها و ضعف ها را می توانید به صورت مشخص اعلام کنید چیست؟
نمی خواهم اسم آن شهر جدید و نام مدیر عامل را ببرم اما شهر جدیدی در اصفهان هست که برای ۶۵ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مصوب شده که احداث شود. هنوز ۳۵ هزار واحد مسکونی فاقد زمین است. ۳۰ هزار واحد مسکونی باقیمانده را هم که دارای زمین است تا همین امروز حدود ۳ هزار واحد مسکونی به مرحله قرارداد رسیده است. نزدیک به ۲۷ هزار واحد مسکونی هنوز به قرارداد نرسیده است. این که به قرارداد نرسیده است به دلایل داخلی و حقوقی است. از همه مهمتر این که مدیری که در آن مجموعه ها هستند شاید نگرانی های خاص خود را دارند و می خواهند یک سری مسیرها را طی کنند و شرایط را بررسی و یک سری مجوزها را اخذ کنند. در واقع مدیران محافظه کار شده اند.
* اگر نام آن شهر را نمی برید حداقل بگویید این شهر جدید برای کدام استان است؟
یکی از شهرهای جدید استان اصفهان. باید قدم ها را محکم برداشت. نگرانی نداشته باشند. البته گاهی اوقات برخی از این نگرانی ها وجود دارد. در مجموع عملکرد و برآیند قابل قبول نیست و می شود بهتر عمل کرد و مدیران با جسارت را انتخاب کرد. بحث عمده ای از این مشکلات که در شهرهای جدید وجود دارد نبود زیر ساخت ها است. دولت در حوزه زیر ساخت هیچ اقدامی انجام نمی دهد. وقتی برای ساخت مسکن ورود می کنیم حتی یک آب و برق موقت وجود ندارد. از همه جالب تر اینکه وقتی بنده به عنوان سازنده ورود می کنم و تصمیم می گیرم که تامین برق خود را از طریق دیزل ژنراتور انجام دهم حالا این دیزل ژنراتور را خریداری می کنم نیاز به گازوئیل دارم. یعنی منِ سازنده مجبور می شود از بازار آزاد گازوئیل با لیتری ۷۵۰۰ تومان خریداری کنم در حالیکه قیمت تمام شده مسکن ملی برای سازنده ای مثل بنده ۴.۵ میلیون تومان در می آید.
* به نظر می رسد حال و روز این روزهای سازنده به دلیل رشد تورم خوب نیست؟ و همین موضوع باعث شده تا برخی سازنده ها برای سود بیشتر از مصالح ساختمانی خوبی استفاده نکنند؟
تورم های پی در پی سازنده ها را دچار مشکل کرده است. متاسفانه خود کنترلی در بخش های مختلف کشور ضعیف شده است. افراد و سازنده ها و مسئولان امر باید خود کنترلی داشته باشند. یعنی وظایف را به نحو احسن انجام دهند. به هر حال برخی سازنده ها قراردادی را امضا می کنند و در بین راه قیمت ها افزایش می یابد و از یک سو متولی ساخت برای اینکه پاسخ کار را بدهد و سود هم بکند از مصالح ساختمانی درجه پایین تر استفاده کند. و این خود عاملی در کاهش عمر مفید ساختمان خواهد شد. در بخش تاسیسات ساختمانی هم همینطور است که عمر لوله ها بعد از چند سال از بین می روند. پس تا زمانی که این تفکر حاکم و دیدگاه بر متولیان بخش مسکن تغییر نکند و خود کنترلی وجود نداشته باشد ساخت و کیفیت ساخت کاهش می یابد.
برخی سازنده ها قراردادی را امضا می کنند و در بین راه قیمت ها افزایش می یابد و از یک سو متولی ساخت برای اینکه پاسخ کار را بدهد و سود هم بکند از مصالح ساختمانی درجه پایین تر استفاده کند
* سازنده ها چه میزان در کاهش کیفیت ساخت و ساز نقش دارند. به هر حال گفته می شود که چون در چند سال گذشته سود سازنده ها کاهش یافته است آنها از مصالح ساختمانی درجه پایین تر استفاده می کنند.
سازنده هایی که خود کنترل هستند مبنای آنها این نیست که چون سود آنها کاهش یافته پس باید از مصالح ساختمانی درجه پایین استفاده کنند. باید دیدگاه و تفکر حاکم بر بخش مسکن را تغییر بدهیم و به واسطه افزایش قیمت و تورم کیفیت را کاهش ندهیم. اگر به عنوان مثال از یک چراغ روشنایی با کیفیت پایین در ساختمان استفاده کنید چندان نمی تواند مشکل ساز باشد و می توان با سوختن چراغ آنرا تعویض کنید اما اگر پِی ساختمان و اسکلت و تاسیسات ساختمان را که پارامتر اصلی یک پروژه است کم کاری صورت بگیرد هم به خود و هم به جامعه ظلم کرده است. به هر حال تورم باعث کاهش سود حداکثری سازنده های مسکن شده است ناخواسته به هر حال یک عده برای اینکه از ضرر بیشتر فرار کنند راه چاره را در این می بینند که از مصالح ساختمانی نامرغوب استفاده کنند.
امروز مسکن از تورم ۳۰ درصد کمتر رشد کرده است. چرا که در سال ۱۴۰۰ ورق فولادی کیلویی ۷ هزار تومان بود و در پایان ۱۴۰۰ این عدد به ۳۰ هزار تومان رسید. بهای تمام شده ساختمان به خصوص ساختمان های فولادی به شدت افزایش پیدا کرد و این افزایش قیمت هنوز در بهای واحد مسکونی که در بازار عرضه شده است نمود پیدا نکرده است. بطور قطع و یقین قیمت مسکن افزایش خواهد داشت
* تحلیل شما از آینده بازار مسکن چیست؟ در حالیکه در بخش خرید و فروش دچار رکود هستیم آیا باز هم قیمت مسکن رشد خواهد داشت؟
عمده افزایش قیمت مسکن از سال ۹۸ بود. یک واحد مسکونی اگر در اسفند سال ۹۹ متری ۳۵ میلیون تومان بود در اردیبهشت ۱۴۰۰ به ۷۰ میلیون تومان رسید. از آن تاریخ به بعد رشد مسکن خیلی نداشتیم. مسکن امروز متناسب با تورم رشد نکرده و کمتر است. امروز مسکن از تورم ۳۰ درصد کمتر رشد کرده است. چرا که در سال ۱۴۰۰ ورق فولادی کیلویی ۷ هزار تومان بود و در پایان ۱۴۰۰ این عدد به ۳۰ هزار تومان رسید. بهای تمام شده ساختمان به خصوص ساختمان های فولادی و بلند مرتبه سازی به شدت افزایش پیدا کرد و این افزایش قیمت هنوز در بهای واحد مسکونی که در بازار عرضه شده است نمود پیدا نکرده است. پس یکی از دلایلی که این رکود تورمی ایجاد شده است به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن است. بطور قطع و یقین قیمت مسکن افزایش خواهد داشت. چون بهای تمام شده در حال افزایش است و هزینه صدور پروانه های ساخت رشد کرده است. دستمزدهای ساخت افزایش یافته و باز هم رشد خواهد کرد. قیمت زمین هم رشد کرده و خواهد کرد.
نظر شما