خبرگزاری بازار- بازار مسکن این روزها در حالی با شرایط رکود خرید و فروش از یک سو و رکود تورمی دست و پنجه نرم می کند که نبود ابزارهای تامین مالی قوی و مطمئن متقاضیان مسکن را روز به روز از خانه دار شدن آسان دور می کند. کمتر کسی تصور می کرد که با راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم در ۱۸ خرداد ماه ۹۴ این صندوق حتی با نرخ سود ۱۴ درصد هم تا حدودی از استقبال مناسبی برخوردار شود هر چند این استقبال را باید در روزهای نخست مدیون تامین و کفاف خرید ۵۰ درصد قیمت مسکن توسط صندوق پس انداز مسکن یکم دانست.
صندوق پس انداز مسکن یکم که به همت عباس آخوندی وزیر مستعفی و سابق راه و شهرسازی راه اندازی شد بر این پایه استوار شد که متقاضیان خانه اولی با سپرده گذاری ۴۰ میلیون تومانی و دوره انتظار یک ساله بتوانند ۸۰ میلیون تومان به علاوه سپرده خود با نرخ سود ۱۴ درصد دریافت کنند . با گذشت زمان و انتقادهای فراوان و حتی ورود ریسس جمهور نرخ سود این تسهیلات سه بار دستخوش تغییر و تحول شد. اما هیچ گاه سقف تسهیلات بنا به دلایلی که مقامات ارشد بانک مسکن آن را منوط به تامین منابع و افزایش سرمایه بانک دانستند محقق نشد. البته برای افزایش سقف تسهیلات مسکن یکم نیز بارها از سوی مدیران بانک مسکن عنوان شده که درخواستهایی برای این منظور برای اختصاص منابع از صندوق توسعه ملی داده شده است که مورد موافقت قرار نگرفته است.
با گذشت یک سال از آغاز به کار صندوق پس انداز مسکن یکم و آغاز فرایند پرداخت تسهیلات با نرخ سود ۱۴ درصد استارت تغییر نرخ سود وام مسکن یکم زده شد. ابتدا نرخ سود به ۱۳ درصد، سپس به ۱۱ درصد و در نهایت به ۶ درصد برای بافتهای فرسوده و برای سایر بافتها به ۸ درصد رسید اما این نرخ سود زمانی تک رقمی شده بود که قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه ای یافته بود و دیگر پوشش ۵۰ درصدی قیمت مسکن را از دست داده بود .
مدیران ارشد بانک مسکن هم می دانند که کارایی صندوق پس انداز مسکن یکم به دلیل رشد قیمت مسکن در سال های ۹۶ و ۹۷ تا حدودی از دست رفته است و باید فکر و ایده جدید و شرایط جدید به این صندوق تزریق شود
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که تامین مالی برای خرید مسکن در کشورهای پیشرفته تنها با استفاده از ابزارهای مالی نوین و کارآمد امکان پذیر است. فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار معتقد است که به خوبی مدیران ارشد بانک مسکن هم می دانند که کارایی صندوق پس انداز مسکن یکم به دلیل رشد قیمت مسکن در سال های ۹۶ و ۹۷ تا حدودی از دست رفته است و باید فکر و ایده جدید و شرایط جدید به این صندوق تزریق شود.
وی می گوید: به هر حال در طی سالهایی که این صندوق راه اندازی شد تعداد زیادی از همین محل صاحب مسکن شدند اما وقتی به گزارش بانک مرکزی نگاه می کنیم که اعلام می کند متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بیش از ۱۵ میلیون تومان است آیا کارایی این صندوق در حال حاضر با زمانی که متوسط قیمت مسکن نزدیک ۵ میلیون تومان بود برابر است؟
صندوق پس انداز مسکن یکم می تواند با شرایط جدید مجددا احیاء شود
وی با بیان اینکه متوسط قیمت یک واحد مسکونی به درآمد خانوار، شاخصی است که به آن توان پذیری مسکن می گویند گفت: به هر حال نباید این صندوق منحل شود و باید با شرایط جدید و حتی افزایش سقف تسهیلات مجددا احیا و پرداخت تسهیلات را آغاز کند.
جهش قیمت مسکن متوسط درآمد شاغلین با قیمت خانه فاصله زیادی گرفته و قدرت خرید به شدت کاهش یافته است، پس بنابراین استفاده از ابزارهای نوین و کارآمد می‌تواند راهگشای خانه دار شدن مردم به ویژه اقشار میان درآمدی جامعه باشد
از سوی دیگر سعید آسویار عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار می گوید: در سال‌های گذشته به دلیل جهش قیمت مسکن متوسط درآمد شاغلین با قیمت خانه فاصله زیادی گرفته و قدرت خرید به شدت کاهش یافته است، پس بنابراین استفاده از ابزارهای نوین و کارآمد می‌تواند راهگشای خانه دار شدن مردم به ویژه اقشار میان درآمدی جامعه باشد. پس نمی خواهم به طور مشخص صندوق پس انداز مسکن یکم را مثال بزنم اما باید در نظر داشته باشیم تامین مالی برای خرید مسکن در کشورها حاصل شرایط خاص اقتصاد کلان، سیستم بانکی و مالیاتی و نهایتا میزان تورم است بنابراین اگر قرار است یک سقف تسهیلات برای خرید مسکن مشخص و تعیین شود چون قیمت مسکن در ایران همواره به صورت سینوسی عمل می کند بعد از مدتی آن سقف تعیین شده کارایی خود را همینطور که صندوق پس انداز یکم از دست داده از دست خواهد داد.
آسویار مثالی در خصوص روش های حمایتی برخی کشورهای اروپایی برای خرید مسکن ارائه کرد و گفت: نقش دولت در برخی کشورهای توسعه یافته در بخش مسکن کاملا به چشم می‌خورد. طرحهایی همچون مالکیت مشترک که متناسب با بودجه متقاضی قسمتی از ملک را دولت خریداری و به متقاضی اجاره می‌دهد.حال هرچه سهم متقاضی از مالکیت ملک بیشتر باشد اجاره بهای کمتری پرداخت خواهد کرد. البته در این کشورها طرحهایی هم وجود دارد که دولت درصد کمی از قیمت مسکن را پرداخت می کند و سازندگان را با این روش تشویق به ساخت و ساز می کنند و در نهایت افرادی که تمایل به خانه دار شدن دارند اما توان خرید ندارند به سراغ خرید مسکن از همین سازندگان می روند.
حال سوال این است که چرا علیرغم اینکه در کشور مسکن یک کالای سرمایه ای محسوب می شود اما هیچ گاه ابزارهای مالی قدرتمندی وجود ندارد که متقاضیان خرید مسکن با استقبال بیشتری به سراغ استقاده از این ابزارهای تامین مالی بروند. تسهیلاتی همچون صندوق پس انداز مسکن یکم، حساب پس انداز مسکن جوانان، حساب سپرده ممتاز و اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن ابزارهایی هستند که تنها از سوی یک بانک آن هم بانک مسکن پرداخت می شود و سایر بانکها هیچ رغبتی برای پرداخت تسهیلات مسکن نشان نمی دهند. حال با رشد قیمت مسکن و تورم شدید در این بخش عملا سهم این تسهیلات به خداقل می رسد.
اما در میان سوالی که مطرح می شود این است که آیا صندوق پس انداز مسکن یکم که یک ماه از زمان حیات او فرصت باقیست و باید بانک مرکزی مجددا برای ادامه حیات آن مهلت پنج ساله آنرا تمدید کند توانسته به خوبی نقش خود را در سیستم تامین مالی خانوار ایفا کند؟
در پایان سال ۹۷،قیمت مسکن ۱۰ میلیون و ۶۶ هزار تومان و در سال ۹۸ بیش از ۱۵ میلیون تومان است، زوج وام گیرنده {۱۶۰ میلیون تومان}می‌توانسته در سال ۹۷ حدود ۱۶ مترمربع و در سال ۹۸ حدود ۱۰ تا ۱۲ متر مربع خانه در تهران خریداری کنند
با توجه به میانگین قیمت خانه در تهران که به گفته دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان سال ۹۷،قیمت مسکن ۱۰ میلیون و ۶۶ هزار تومان و در سال ۹۸ بیش از ۱۵ میلیون تومان است، زوج وام گیرنده {۱۶۰ میلیون تومان}می‌توانسته در سال ۹۷ حدود ۱۶ مترمربع و در سال ۹۸ حدود ۱۰ تا ۱۲ متر مربع خانه در تهران خریداری کنند. در واقع قدرت تسهیلات مسکن یکم برای خرید خانه بسیار کم شده و تنها نزدیک به یک چهارم مبلغ یک خانه حدود ۵۰ متری را پوشش می‌دهد، یعنی عملا فاقد کارایی است.
پس با این تورم مسکن و عدم افزایش سقف وام عملا صندوق پس انداز مسکن یکم نمی تواند به عنوان بازو و محرکی برای خانه دار شدن اقدام کند.
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن:مهلت صندوق پس انداز یکم در ۱۸ خرداد ۹۹ به پایان می رسد
در این خصوص محمد حسن مرادی مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به تینکه هنوز بانک مرکزی در خصوص تمدید مهلت صندوق پس انداز یکم تصمیمی اتخاذ نکرده گفت: به هر حال صندوق پس انداز یکم در ۱۸ خرداد ۹۴ راه اندازی شد و در همان روزها نیز عمر محدود پنج ساله برای آن دیده شد. حال باید منتظر ماند و دید با توجه به جلساتی که داشتیم بانک مرکزی چه نصمیمی در خصوص ادامه حیات صندوق پس انداز یکم خواهد گرفت.
وی افزود: اگر بانک مرکزی مهلت آنرا تمدید کند مجددا این صندوق به حیات خود ادامه می دهد هر چند باید منابع و مصارف و میزان کسری صندوق نیز مورد بررسی قرار گیرد.
سال گذشته مرحوم ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیر عامل وقت بانک مسکن گفته بود که صندوق پس انداز مسکن یکم با کسری منابع مواجه شده است و این وضعیت باعث شده تا ۲۰ درصد استفاده از تسهیلات در این صندوق کاهش یابد.
به هر سوی به نظر می رسد که برای احیای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، ابتدا سقف تسهیلات تا ۵۰ درصد مبلغ ملک افزایش یابد که البته این اقدام نیز تبعاتی مثل رشد قیمت مسکن در بازار مسکن خواهد داشت. این امر با توجه به ذخایر و منابع محدود مالی بانکها، به این سادگی میسر نمی شود و باید با سیاستگذاری ها و استفاده از ابزارهای مالی نوین، توان بانکها را برای افزایش تسهیلات ارزان مثل انتشار اوراق رهنی و ایجاد صندوق های زمین و ساختمان بالا برد. هر چند می توان از روش های دیگری مثل بالا بردن سن خانه هایی که بتوانند از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن استفاده کنند نیز استفاده کرد. مثلا در حال حاضر واحدهای مسکونی ۱۵ سال ساخت می توانند از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم استفاده کنند بنابراین می توان با بالا بردن سن این واحدهای مسکونی به حتی ۱۸ یا ۲۰ سال دامنه عرضه مسکن برای خانه اولی ها را افزایش داد.
حال با توجه به اینکه هنوز بانک مرکزی تصمیم بر احیای مجدد صندوق پس انداز مسکن یکم نگرفته است و مهلت آنرا تمدید نکرده است مسوولان ارشد بانک مسکن می توانند با ارائه پیشنهادهایی که مناسب خانه اولی ها و استقبال هر چه بیشتر این متقاضیان خواهد شد مراجعه و سپرده گذاری در این صندوق را افزایش دهند تا مبادا شاهد پایان عمر صندوق پس انداز یکم نباشیم.
نظر شما