دلایل رشد تولید مسکن در تهران طی ۲ ماه گذشته| تردید سازندگان برای ورود به بازار ساخت برطرف شد؟

بازار؛ گروه راه و مسکن: روند کاهشی ساخت و ساز در چند سال گذشته نشان داد که سازندگان به دلیل افزایش ریسک سرمایه گذاری چندان رغبتی از خود برای ساخت و ساز نشان نمی دهند. افت تولید مسکن این روزها شاید خود را با جهش قیمت مسکن نشان ندهد اما هر بار که مرکز آمار و بانک مرکزی گزارش های ماهانه خود را منتشر می کند می بینیم که قیمت مسکن رشد داشته است.

کارشناسان افتصاد مسکن بر این باور هستند مادامی که تورم و نقدینگی کنترل نشود قیمت مسکن ثابت نخواهد ماند. چرا که به دلیل عدم تعادل میان عرضه و تقاضا قیمت مسکن و سپس اجاره بها افزایش خواهد داشت.

افت تولید مسکن دلایل مختلف و زیادی می تواند داشته باشد. در مقاطعی به هر حال نوساناتی در ساخت و ساز وجود داشته است. الان در مقطعی هستیم با اینکه دولت قصد توسعه مسکن را دارد و مسکن را در اولویت خود قرار داده است اما باز هم می بینیم آن روند معقولی که با تقاضا باشد نداریم

حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا هر سال شاهد روند نزولی تولید مسکن در تهران نسبت به سال قبل هستیم می گوید: افت تولید مسکن دلایل مختلف و زیادی می تواند داشته باشد. در مقاطعی به هر حال نوساناتی در ساخت و ساز وجود داشته است. الان در مقطعی هستیم با اینکه دولت قصد توسعه مسکن را دارد و مسکن را در اولویت خود قرار داده است اما باز هم می بینیم آن روند معقولی که با تقاضا باشد نداریم.

او معتقد است که باید برگردیم و بررسی کنیم در هر سال چرا تولید مسکن افزایش و در سال دیگری کاهش داشته است. اما آنچه که مسلم است این است که مسکن در مقاطعی تورم داشته و قیمت ها شدیدا افزایش یافت. ساخت و سازهایی که در حال اجرا بوده یا ساخته شده از یک حفظ ارزش پول خوبی برخوردار شده است. اما بعد که به رکود فرو رفت سازندگان به این موضوع توجه کردند که حالا چه زمانی از رکود خارج خواهد شد و استقبال از تولید نشده است.

اینکه افزایش تورم عمومی از یک سو و افزایش تورم نهاده های تولید مسکن از سوی دیگر، ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن را بالا می برد شکی نیست اما اینکه چرا سازندگان با وجود اینکه می دانند قیمت مسکن رشد خواهد کرد و سود خوبی هم خواهند داشت اما اقدام به ساخت و ساز نمی کنند موضوعی است که باید در مورد آن یک بررسی دقیق صورت گیرد.

تردید سازنده ها در ورود به ساخت مسکن به دلیل تورم

محتشم با بیان اینکه به هر حال سازنده ها وقتی نمی دانند در پایان دوره ساخت با چه قیمتی پروژه را به اتمام خواهد رساند در ساخت و ساز تردید می کنند می گوید: تورم عمومی وقتی رخ می دهد بر روی مسکن نیز تاثیر می گذارد. در سال ۱۴۰۰ قیمت نهاده های تولید مسکن ۵۵ درصد رشد کرده است. این بالا رفتن قیمت باعث می شود که سازنده از قیمت نهایی مسکن اطلاعی نداشته باشد. چون که سازنده ها بخشی از ادامه کار را از طریق پیش فروش تامین می کنند بنابراین وقتی پیش فروش می شود و قیمت تمام شده افزایش می یابد سازنده با خریدار به مشکل می خورند. سازنده ها به همین دلیل صبر می کنند. پس اگر سازنده بداند تغییر قیمتی محدود است وارد کار می شوند اما وقتی رشد قیمت مشخص نیست تا کجا ادامه می یابد قطعا ورود نمی کند.

اما گزارش های اخیر شهرداری تهران نشان می دهد که روند نزولی تولید مسکن تا حدودی متوقف شده و در ۲ ماه اخیر سازندگان بخش خصوصی به ساخت و ساز رغبت زیادی نشان داده اند.

رامین کرمی رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در پاسخ به این پرسش که دلیل افت تولید مسکن در سال های گذشته چه بوده است؟ می گوید: قطعا یکی از دلایل می تواند بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری باشد. هر چند رشد تورم و نقدینگی و در نهایت عدم پیش بینی دقیق از میزان سرمایه مورد نیاز تا پایان پروژه مهمترین مساله می تواند باشد اما سختگیریها و شاید بروکراسی های اداری و طولانی شدن صدور پروانه ساختمان در کنار این دلیل باعث شود که سازندگان نتوانند با رغبت بهتری وارد بازار ساخت و ساز شوند.

هر چند رشد تورم و نقدینگی و در نهایت عدم پیش بینی دقیق از میزان سرمایه مورد نیاز تا پایان پروژه مهمترین مساله می تواند باشد اما سختگیریها و شاید بروکراسی های اداری و طولانی شدن صدور پروانه ساختمان در کنار این دلیل باعث شود که سازندگان نتوانند با رغبت بهتری وارد بازار ساخت و ساز شوند

او با اشاره به کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی به یک هفته از سوی شهرداری‌ها می گوید: بر اساس طرح پیشنهادی شهرداری قرار است صدور پروانه ساختمان ۲ مرحله‌ای شود. مطابق این طرح که در کمیته ۵ نفره شهرداری در حال بررسی است در مرحله اول پروانه ساختمانی با هدف جذب سرمایه‌گذاری صادر شده و در مرحله دوم مجوز ساخت و ساز شروع می شود.

وی ادامه داد: قطعا روند رو به رشد تولید مسکن می تواند به متعادل شدن بازار مسکن و افزایش فرصت های شغلی کمک کند. امید است با کاهش زمان صدور پروانه ساخت و بهتر شدن اوضاع اقتصادی روند ساخت و ساز بهتر شود.

اما مرتضی جهان تیغ معاون خدمات مهندسی سازمان نظام مهندسی تهران در پاسخ به این پرسش که آیا آمارهای منتشر شده می تواند گواه این باشد که روند نزولی ساخت و ساز در تهران متوقف شده است گفت: متولی صدور پروانه ساختمان در تهران شهرداری تهران است بنابراین آمار صدور پروانه ساختمانی را باید از شهرداری دریافت کنید. اما از منظر معرفی مهندسان ناظر به شهرداری تهران باید اذعان شود که در سال ۱۴۰۰ به طور میانگین حدود ۶۰۰۰ ساختمان ورودی به سازمان نظام مهندسی ساختمان برای معرفی مهندس ناظر داشتیم که به لحاظ متراژ حدود ۸ میلیون متر مربع در ۲۲ منطقه تهران می شود.

در سال ۱۴۰۱ نیز تا الان حدود ۲ هزار ساختمان که به لحاظ متراژ حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار متر مربع می شد مهندس ناظر معرفی شده است. حال طبق آمارهای استخراج شده و پایش های صورت گرفته ماهانه، تا خرداد ماه روند صدور پروانه ساختمان و معرفی مهندسان ناظر کاهشی بود اما در دو ماه اخیر صدور پروانه ساختمان افزایش پیدا کرده است و یا همانند سال گذشته است

وی ادامه می دهد: در سال ۱۴۰۱ نیز تا الان حدود ۲ هزار ساختمان که به لحاظ متراژ حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار متر مربع می شد مهندس ناظر معرفی شده است. حال طبق آمارهای استخراج شده و پایش های صورت گرفته ماهانه، تا خرداد ماه روند صدور پروانه ساختمان و معرفی مهندسان ناظر کاهشی بود اما در دو ماه اخیر صدور پروانه ساختمان افزایش پیدا کرده است و یا همانند سال گذشته است.

اما برخی از سازندگان بخش خصوصی در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» می گویند: دلیل افزایش صدور پروانه های ساختمانی و رغبت سازندگان برای ساخت مسکن این است که همواره سازندگان حرفه ای در زمان رکود اقدام به ساخت و ساز می کنند تا در دوره رونق بتوانند هزینه های خود را با فروش مناسب ملک پوشش دهند.

به نظر می رسد دوره رکود و استارت طرح نهضت ملی مسکن باعث شده تا سازندگان از این فرصت نهایت استفاده را برده تا بتوانند از ساخت و ساز و جذب متقاضی خرید عقب نمانند. اگر چه به نظر می رسد اقدامات شهرداری تهران برای کاهش زمان صدور پروانه ساخت نیز دلیل بر این رونق نسبی ساخت و ساز شده است.