خبرگزاری بازار- شیوع ویروس کرونا در اواسط زمستان پارسال باعث شد تا اکثر فعالیت های اقتصادی به خصوص ساخت و ساز مسکن در یک تعطیلی ناخواسته فرو برود و علاوه بر این خرید و فروش مسکن را به صفر برساند.روزهای پایانی سال گذشته را باید برای بخش مسکن یک سال خاص توصیف کرد زیرا در حالیکه میزان معاملات کاهش یافته بود اما قیمتها در حال افزایش بود.
تداوم رشد قیمت مسکن در اسفند ماه سال گذشته و رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران به بیش از ۱۵ میلیون تومان به نوعی شوکه کننده بود و به گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی این رشد یکی از بیشترین نوسانات ماهیانه مسکن در سالهای اخیر به‌شمار می‌آید که در مجموع در سال ۱۳۹۸ با بیش از ۶۰ درصد افزایش قیمت به شکاف یکسره بین استطاعت خرید مسکن خانوار و تقاضای مصرفی مسکن با قیمت‌های عرضه مسکن دامن زده است.این رشد قیمت نه تنها در کاهش قدرت خرید مسکن تاثیرگذار خواهد بود بلکه در بازار اجاره نیز نقشی اساسی ایفا خواهد کرد.چرا که نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است.
از قیمت مسکن اگر بگذریم، نبود برنامه مشخص از سوی دولت ها برای حمایت از مستاجران نیز موضوع تازه ای نیست و هر سال با عبور از فصل جابجایی ها و نقل و انتقالات مستاجران و کنترل بازار مسکن به فراموشی سپرده می شود. متاسفانه رشد قیمت مسکن در سال های ۹۶ و ۹۷ علاوه بر کاهش قدرت خرید میزان تعداد مستاجران را نیز در طی دو سه سال گذشته افزایش داد و منجر به این شد تا یک کوچ عظیمی برای انتقال به شهرهای اطراف و حاشیه ای شود. نبود یک برنامه مدون و مشخص در حمایت از مستاجران موضوعی است که به گفته کارشناسان و فعالان بازار سقف کوتاه مستاجران را کوتاه تر کرده و هر سال که بازار اجاره داغ می شود مستاجران بیشتری به حاشیه شهرها کشیده می شوند.
اما جدای از موضوع مستاجران و اجاره نشینی عدم تعادل میان تولید و تقاضای مسکن که نشان از یک عقب ماندگی عمیق در طی سالهای گذشته و انباشت تقاضای ناشی از عدم عرضه است نشان می دهد که دولت و مجلس باید فکری برای بیشتر نشدن شکاف و این گپ بوجود آمده میان تولید و تقاضای مسکن باشند.چرا که هر چقدر این شکاف بیشتر می شود و هر چقدر عرضه مسکن کاهش می یابد در نهایت این مستاجران هستند که متضرر اصلی هستند. هر چند تقاضا برای مستاجران در صورتی افزایش می یابد که تعداد انها افزایش یابد و بعید است در شرایط اقتصادی کنونی و کرونا زده چنین تقاضایی افزایش یابد با این حال برخی کارشناسان بر این باورند که کاهش عرضه ممکن است بهانه ای برای داغ کردن مستاجران در فصل جابجایی بشود، در حالی که باید در فضای کرونا زده مردم اهم از موجران، سازندگان و مستاجران بیشتر هوای یکدیگر را داشته باشند ، حتی اگر دولت به فکر این بازار نباشد.
توقف فعالیت کارگاههای ساختمانی تا خرداد ماه ادامه می یابد
اوج شیوع ویروس کرونا در اسفند ماه باعث شد تا اغلب مشاغل و کارگاههای تولیدی یا با دستور ستاد مرکزی کرونا و یا به دلیل رعایت مسایل بهداشتی تعطیل شوند.تولید مسکن ولو اندک در ماههای بهمن و اسفند در حال انجام بود و قرار بود تا در فروردین ماه و یا اردیبهشت ماه امسال و قبل از آغاز ماه مبارک رمضان وارد بازار شوند اما وقتی به اجبار شهرداری تهران دستور الزامی بودن توقف فعالیت کارگاههای ساختمانی را از اسفندماه مطرح و اجرا کرد باعث شد تا عرضه این واحدهای مسکونی با تاخیر قابل توجهی مواجه شوند و احتمالا به روزهای پایانی خرداد ماه هم نرسند.
به گزارش خبرنگار خبرگزاری بازار، مرکز پژوهش های مجلس در تازه ترین گزارش خود نیز متذکر شده است که تاخیر در عرضه واحدهای مسکونی به‌نظر میرسد تا پایان فروردین‌ماه ادامه یابد و از آن پس به مرور به روال معمول نزدیک شود که به‌مثابه دو ماه تأخیر در تکمیل واحدهای ساختمانی و حداقل ۱۰ درصد کاهش عرضه در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ قابل پیش‌بینی است. دشواری و محدودیت‌های تردد برون و درون‌شهری، ملاحظات سلامت نیروی انسانی و تعطیلی کسب‌وکارهای مرتبط با بخش مسکن و ساخت و ساز نیز در این کاهش عرضه مؤثر خواهند بود.
۱۰ سال طول می کشد تا فاصله تولید و عرضه با تقاضای مسکن سر به سر و مساوی شود
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان در گفت و گو با خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه اگر تا ۱۰ سال آینده بتوانیم سالانه ۹۰۰ هزار مسکن در کشور احداث کنیم تازه به نقطه سر به سر از لحاظ عرضه و تقاضا خواهیم رسید گفت: تعطیلی این یک ماه و شاید دو ماه گذشته ساخت و ساز باعث خواهد شد تا تولید و عرضه مسکن بیش از پیش خود را در تابستان امسال و در فصل نقل و انتقالات نشان دهد.
وی ادامه داد: از حرفها مشخص است که دولت برنامه خاصی در شتاب دادن به ساخت و ساز ندارد پس اگر روال همین باشد که می بینیم و ویروس کرونا هم که مزید بر علت شده این فاصله تولید و عرضه مسکن با تقاضا بیشتر و بیشتر خواهد شد و متاسفانه در فصل جابجایی ها دود این کمبود عرضه به چشم مستاجران خواهد رفت.
اما تاثیر کاهش تولید مسکن و عرضه واحدهای مسکونی در روزهای کرونایی را باید بیش از هر چیز در بازار اجاره بهای مسکن در فصل جابجایی ها دنبال کرد و متاسفانه باید گفت دولت نقش پررنگی در ساماندهی بازار مسکن نداشته و شاید امسال نیز همانند سال های گذشته بازار اجاره از یک نابسامانی شدیدی رنج ببرد و دود آن تنها به چشم مستاجران برود.
کاهش ۲۴ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه
آمارهای خوشبینانه وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد که ویروس کرونا علاوه بر تعطیلی مشاغل مرتبط با بخش مسکن باعث شده تا در اسفند ماه میزان معاملات مسکن نسبت به بهمن ماه حدود ۲۴ درصد کاهش یابد.قطعا تعطیلی کسب‌وکارها این روند کاهشی تعداد معاملات اسفندماه را در فرودین ۱۳۹۹ هم ادامه خواهد داد و پیش‌بینی در مورد تداوم وضعیت قیمت و تعداد معاملات مسکن که به نظر نمی رسد با توجه به آغاز ماه مبارک رمضان بهبود پیدا کند تاحد زیادی مبتنی بر سناریوهای زمانی مهار شیوع ویروس کرونا متغیر باشد.
اما احتمال داده می شود که در حوزه اجاره‌بها با توجه به آسیب معیشت خانوار، تثبیت اجاره‌بها در دو ماه ابتدای سال ۱۳۹۹ رخ دهد اما در ادامه و در فصل نقل و انتقالات روند افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد بازگردد.اینجاست که باید سوال کرد دولت چه برنامه حمایتی از مستاجران و سپس ساماندهی بازار اجاره دارد.به نظر می رسد ویروس کرونا که منجر به تعطیلی ساخت و سازها شده و کمبود عرضه را به همراه خواهد داشت در تابستان امسال خود را به خوبی در بازار اجاره نشان دهد.
دولت باید راهکار اساسی برای مدیریت نرخ اجاره بهای مسکن بیاندیشد
حسن خسته بند عضو کمیسیون عمران مجلس نیز با تاکید بر اینکه متأسفانه وقتی بازار مسکن دچار رکود می شود، نرخ اجاره بهای مسکن حداقل به میزان تورم سالانه افزایش پیدا می کند، گفت: دولت باید راهکار اساسی برای مدیریت این بخش بیاندیشد پس اساسی ترین راهکار برای مدیریت بازار اجاره مسکن، تولید و ساخت و ساز جدید مسکن است. قطعاً تا زمانی که بازار با کمبود مسکن در عرصه خرید و فروش و اجاره مواجه باشد، نرخ اجاره مسکن افزایش خواهد یافت.
تجارب کشورها در برخورد با مستاجران در دوره شیوع ویروس کرونا
شکاف استطاعت خانوار با پرداخت هزینه اجاره‌بها سالهاست که هر بار مطرح می شود اما بدون مداخله دولت بر زمین می ماند.این بار ظاهرا باید با شیوع ویروس کرونا قضیه متفاوت می شد اما مشخص نیست چرا دولت علاقه ای به استفاده از تجارب جهانی برای حل معضل اجاره بها ندارد.
گزارشی که مرکز پژوهش ها آنرا باز نشر کرده مشخص شده است که در انگلستان با توجه به شرایط پیش آمده در اثر شیوع ویروس کرونا، مالکان تا سه ماه آینده از جواب کردن مستأجران خود منع شدند. دولت آلمان نیز در صدد کمک‌هایی، ازجمله ممنوعیت اخراج مستأجران واحدهای مسکونی و تجاری در صورت عدم پرداخت اجاره است. به‌نظر میرسد انفعال دولت و وزارت راه و شهرسازی در ایفای نقش ساماندهی بازار مسکن استیجاری، تبعات اقتصادی و اجتماعی نامطلوبی خواهد داشت و تعریف گزینه و بسته‌های حمایتی و تشویقی در این حوزه الزامی است.
یکی از بسته هایی که می توانست در این روزها به کمک مستاجران بیاید بحث پرداخت تسهیلات به مستاجران است که ماههاست در رفت و آمد میان بانک مسکن و بانک مرکزی در گردش است اما به گفته مسولان ارشد بانک مسکن چون در قانون عملیات بانکداری بدون ربا به موضوع اجاره به شرط تملیک اشاره شده و چون این تسهیلات قرار نیست به شرط تملیک پرداخت شود باید هدف اعطای تسهیلات به مستاجران که همانا ودیعه مسکن است در قاتون بانکداری بدون ریا دیده شود.حال به نظر می رسد این تسهیلات نیز قرار نیست تا تابستان امسال به کمک مستاجران بیاید.
حال به نظر می رسد قبل از اینکه دولت بخواهد اقدامی برای مستاجران انجام دهد این مالکان هستند که باید به فکر مستاجران باشند.
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار می گوید: هنوز هم مالکانی هستند که از مستاجران خود در این ماههای اخیر اجاره بها دریافت نکرده اند پس هنوز مردانگی در نزد ایرانیان نمرده است.
وی افزود:بهتر است در این روزها خودمان به فکر خودمان باشیم و تا جایی که ممکن است به همنوعان خود کمک کنیم.
به نظر می رسد در خرداد ماه امسال شاهد یک کاهش عرضه مسکن به دلیل تعطیلی کارگاههای ساخت و ساز مسکن در اثر شیوع ویروس کرونا باشیم که این کاهش عرضه هم در بخش خرید و فروش و هم در بخش اجاره بها مشکلاتی را ایجاد خواهد کرد و آن طور که از شواهد برمی آید،دولت برنامه ای برای تنظیم بخشی بازار و این عقب ماندگی تولید و عرضه مسکن ندارد.
نظر شما