بازار؛ گروه راه و مسکن: بازار مسکن دچار سیکل معیوبی شده که نه خریدار قدرت خرید دارد و نه سازنده قدرت ساخت.» این بخشی از گفته های رامین گوران دبیر انجمن انبوه سازان تهران است که می گوید قیمت ساخت مسکن در یک سال گذشته بیش از ۶۰ درصد افزایش یافته است. او که معتقد است حداکثر ظرفیت ساخت مسکن در کشور سالانه بین ۵۰۰ تا ۶۵۰ هزار واحد مسکونی است، ادامه داد: به دلیل رشد هزینه ها سازندگان دیگر رغبتی برای ساخت ندارند. او همچنین با بیان اینکه برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم هیچ اقدام ویژه ای صورت نگرفته و دولت حتی تحویل زمین ها را هم شروع نکرده است، می‌گوید: طرح جدید دولت همان طرح اقدام ملی مسکن بوده و طرح اقدام ملی مسکن هم همان طرح مسکن مهر است و در عمل تفاوت چندانی با هم ندارند. او در بخش دیگری از گفتگوی خود با انتقاد از سیاست های دولت قبل، ادامه داد: مصالح ساختمانی بدون توجه به نیاز داخل در دولت دوازدهم صادر می شد همین مساله موجب رشد عجیب و غریب قیمت ها می شد. متن کامل گفتگوی بازار با رامین گوران دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران را در ادامه می خوانید:
متاسفانه تاکنون اقدام ویژه ای برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال صورت نگرفته و برای تحویل زمین ها هم کاری انجام نشده است
*دولت سیزدهم قصد دارد تا با ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به کنترل قیمت ها کمک کند. این طرح تا چه اندازه می تواند مشکل کمبود خانه در کشور را حل کند؟
تجربه های دولت های گذشته نشان می دهد که ساخت این تعداد مسکن به راحتی ممکن نیست. برنامه ریزی دقیق و گسترده ای می خواهد و باید ستادی در وزارت راه و شهرسازی بدین منظور تشکیل شود و سایر دستگاه های خدمات رسان از قبیل شهرداری که در تحقق این هدف گذاری نقش مستقیمی ایفا می کند به عضویت این ستاد درآیند تا هماهنگی های لازم در این خصوص در این ستاد صورت گیرد. اما متاسفانه تا حالا اقدام ویژه ای صورت نگرفته و برای تحویل زمین ها هم کاری انجام نشده است.
*آیا تضمینی وجود دارد که طرح ساخت یک میلیون مسکن در دولت آقای رییسی به سرنوشت طرح های مسکن سایر دولت ها دچار نشود؟
در این طرح ایده تازه ای دیده نمی شود و به نظر همان طرح اقدام ملی مسکن. ناگفته نماند که اقدام ملی هم همان طرح مسکن مهر بود.
*آیا ظرفیت تولید ساخت یک میلیون مسکن در سال را داریم؟
اعداد و ارقام اعلام شده در این طرح کاملا غیر کارشناسی است. بر اساس برآوردهای صورت گرفته ظرفیت تولید خانه در کشور ما سالانه بین ۵۰۰ تا ۶۵۰ هزار واحد مسکونی است. از طرفی ورود چنین پول قدرتی به بازار مسکن غیر ممکن به نظر می رسد. البته تامین مواد و مصالح مورد نیاز ساخت این تعداد مسکن مستلزم همکاری وزارت صمت است. به همین دلیل تا کنون جلسات زیادی را با این وزارتخانه گذاشتیم تا بسترهای لازم برای تامین مواد و مصالح مورد نیاز از سیستم جامع تجارت فراهم شود.
*در حال حاضر اوضاع بازار مصالح ساختمانی چطور است؟
وضعیت بازار نسبت به گذشته خیلی بهتر شده است. تا همین چند وقت پیش نوسانات شدید مصالح ساختمانی را در کشور شاهد بودیم. اما حالا آرامش در بازار حاکم شده و خبری از نوسانات روزانه قیمت ها نیست.
در دولت قبل مرسوم شده بود که بدون تامین نیاز داخلی، تولیدکننده ها و دلال ها به دنبال صادرات بودند. همین مساله موجب تنش قیمتی در بازار شده بود
*دلیل ثبات قیمت ها رکود حاکم بر بازار است تا عرضه محصولات در بورس قیمت ها را کنترل کرده است؟
در دولت قبل مرسوم شده بود که بدون تامین نیاز داخلی، تولیدکننده ها و دلال ها به دنبال صادرات بودند. همین مساله موجب تنش قیمتی در بازار شده بود. اما حالا مابه التفاوت نیاز داخلی صادر می شود. در واقع عامل اصلی کنترل قیمت ها صادرات مدیریت شده مصالح است نه عرضه در بورس. در حال حاضر هر کسی که قدرت و پول هنگفت دارد، صرف نظر از اینکه مصرف کننده واقعی یا سازنده خانه است، خیلی راحت می تواند از بورس کالا می خرد. به نوعی با این کار مدیریت بازار را در اختیار عده ای خاص قرار داده ایم که با خرید کالا از بورس و احتکار می توانند قیمت ها را بالا و پایین کنند. این نوعی ضعف در سیستم عرضه است.
*واسطه ها تا چه اندازه قیمت مصالح را بالا می برند؟
نقش واسطه ها در رشد قیمت تمامی کالا بسیار پر رنگ است. حذف کامل واسطه ها از بازار به نظر غیر ممکن می رسد. خواسته ما به حداقل رساندن مدل های واسطه گری است.
قیمت تمام شده ساخت مسکن بیش از ۶۰ درصد افزایش یافته است. همین مساله موجب شده که سازندگان دیگر رغبتی برای ساخت و ساز نداشته باشند
*قیمت ساخت مسکن در یک سال گذشته چقدر بالا رفته است؟
قیمت تمام شده ساخت مسکن بیش از ۶۰ درصد افزایش یافته است. همین مساله موجب شده که سازندگان دیگر رغبتی برای ساخت و ساز نداشته باشند. کمبود ساخت و ساز در سال های گذشته بازار اجاره بها را به شدت تحت تاثیر قرار داده و رشد عجیب قیمت های اجاره در کلان شهرها مواجه هستیم. بر اساس آخرین آمار اعلامی حدود ۷۰ درصد درآمد خانوارها در کلان شهرها صرف مسکن می شود که عدد بسیار بالایی است. نگاهی به تجربه سال های گذشته نشان می دهد که نرخ رشد اجاره بها در کشور بیش از رشد قیمت مسکن بوده است. این مشکل در کلان شهرهایی همچون تهران بسیار خطرناک است. لازم به یادآوری است که بر اساس آخرین سرشماری‌های آماری، جمعیت مستاجران کشور را بین ۳۰ تا ۴۰ درصد خانواده‌ها تخمین زده شده که البته تهران با حدود نصف جمعیت مستاجر، اجاره‌نشین‌ترین استان ایران است.
نرخ رشد اجاره بها در کشور بیش از رشد قیمت مسکن بوده است. به همین دلیل حدود ۷۰ درصد درآمد خانوارها در کلان شهرها صرف مسکن می شود که عدد بسیار بالایی است
*چرا با وجود رشد قیمت مسکن ساخت و ساز در کشور تا این اندازه کاهش یافته است؟
دلیل اصلی آن کمبود نقدینگی است. هزینه‌های ساخت‌وساز به سرعت رشد می‌کند و ارزش دارایی نقد سازندگان به همان سرعت کم و کمتر می‌شود و در نتیجه اگر سازنده‌ای می‌توانست با سرمایه خود دو برج بسازد، آن میزان سرمایه با رشد تورم، کفاف ساخت یک برج را می‌دهد.
از سوی دیگر با افزایش هزینه ساخت‌وساز بازار مسکن راکد شده است و واحدهای آماده سازندگان به فروش نمی‌رسد و بخشی از سازندگان مسکن گرفتار خواب سرمایه شده‌اند. طبیعی است که در چنین شرایطی سرمایه‌گذاری اتفاق نمی‌افتد و عرضه مسکن کاهش خواهد داشت. در واقع باید گفت که بازار مسکن گرفتار سیکل معیوبی شده است که از یک سمت به دلیل رکود، میل سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه ایجاد نمی‌کند و از سمت دیگر یعنی از سمت مصرف‌کننده هم همزمان با کاهش قدرت خریدار، هزینه‌های تولید مسکن افزایش دارد و در اصطلاح رکود تخریبی رخ داده است.
نظر شما