اکبر محمودی؛ بازار: خانه دار شدن برای خانه اولی ها این روزها به رویا تبدیل شده است و به نظر می رسد با وجود رشد قیمت ها و عدم حمایت های بانکی برای بالا بردن قدرت خرید باعث شده تا زمان خانه دار شدن روز به روز افزایش یابد.
برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران اگر به یک قرن رسیده است جای تعجب ندارد. اگر با این فرض که زمان خانه دار شدن یک قرن باشد باید گفت که یک خانه اولی که بخواهد با پس انداز و تسهیلات بانکی خانه دار شود باید تا ابد منتظر خانه دار شدن بماند.
وضعیت شاخص فقر مسکن نشان می دهد که چهار دهک اول خانوارها زیر خط «فقر مسکن» قرار دارند و جمعیت خانوارهای زیر فقر مسکن در کشور به ۴۲ درصد رسیده است
فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن که در اواخر دهه ۹۰ مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نیز بود در پاسخ به این پرسش که آیا مدت زمان خانه دار شدن متقاضیان مسکن با توجه به اجرای طرح مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن کاهش داشته یا افزایش؟ گفت: وضعیت شاخص فقر مسکن نشان می دهد که چهار دهک اول خانوارها زیر خط «فقر مسکن» قرار دارند و جمعیت خانوارهای زیر فقر مسکن در کشور به ۴۲ درصد رسیده است.
وی افزود: جمعیت خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند در سال ۹۹ قطعا افزایش پیدا کرده است. تنزل معیشت و اقتصاد خانوارها، رشد نرخ تورم عمومی کشور و جهش اجاره‌بها سه عامل مهمی هستند که در دورشدن خانوارها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشته‌اند.
حال سوال این است که اگر جمعیت خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند می توان با قاطعیت گفت که طرح هایی چون مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن که در اواخر سال های دولت دوازدهم تصویب و اجرایی شد نتیجه بخش نبوده است.
برآوردهای جدید از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها در تهران نیز نشان می‌دهد تهرانی‌ها با احتساب نرخ فعلی پس‌انداز و در صورت رشد یکسان قیمت و درآمد – احتمال بسیار بعید – ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتوانند صاحبخانه شوند. این شاخص در اواخر دهه ۷۰ حدود ۱۲ سال بود. فاصله زمانی تا خرید مسکن در کشور نیز سنجش و با عرف جهانی مقایسه شده است. در این بررسی، سهم جدید اجاره‌بها در هزینه‌های ماهانه اجاره‌نشین‌ها مشخص شد.
اما مجتبی یوسفی عضو هیات رئیسه مجلس و کمیسیون عمران در پاسخ به این پرسش که کارشناسان معتقد هستند که زمان خانه دار شدن نه تنها کاهش نداشته بلکه افزایش هم یافته است می گوید: در ۱۰ سال گذشته و طبق آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی قیمت زمین در تهران ۴۰ برابر و قیمت واحد مسکونی ۲۰ برابر شده است. البته رشد دو برابری قیمت زمین در تهران به دلیل کمیاب بودن زمین در تهران است. اما اینکه چرا مدت زمان خانه دار شدن به جای کاهش افزایش یافته است پاسخ سوال را داده باشم.
این رشد قیمت مسکن و زمین باعث شده تا اگر سه دهک اول جامعه بخواهند اقدام به خریداری مسکن با این درآمدها و نرخ تورم کنند باید ۱۲۰ سال صبر کنند و یا به عبارتی می توان گفت ۱۲۰ سال طول می کشد صاحب مسکن شوند
وی افزود: این رشد قیمت مسکن و زمین باعث شده تا اگر سه دهک اول جامعه بخواهند اقدام به خریداری مسکن با این درآمدها و نرخ تورم کنند باید ۱۲۰ سال صبر کنند و یا به عبارتی می توان گفت ۱۲۰ سال طول می کشد صاحب مسکن شوند.
بررسی‌ها و برآوردها با استناد به آمارهای رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز به ۱۰۹ سال و یا به گفته یوسفی نماینده مجلس به ۱۲۰ سال رسیده است که این مدت زمان علاوه بر تهران در کشور نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است.
برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، دو شاخص «زمان انتظار برای خرید مسکن» که نشان‌دهنده تعداد سال‌هایی است که فرد با پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به‌صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحبخانه شدن با پس‌انداز طبیعی معادل یک‌سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می‌گیرد و براساس آن طول دوره‌ای که فرد برای دسترسی به مسکن باید منتظر بماند، محاسبه میشود.
براساس برآوردهای صورت گرفته متناسب با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها، هم‌اکنون در صورتی که یک فرد ۱۰۰ درصد درآمد خود را در تهران برای خرید مسکن پس‌انداز کند ظرف مدت ۲۲ سال قادر به خرید مسکن خواهد بود.
این در حالی است که با محاسبه یک‌سوم درآمد خانوارها به‌عنوان پس‌انداز با هدف خرید مسکن این دوره به ۶۶ سال می‌رسد.
در کشور نیز این میزان با محاسبه پس‌انداز ۱۰۰ درصدی درآمد خانوار به حدود ۱۰ سال رسیده است. در حالیکه این دوره با پس‌انداز یک‌سوم درآمد فعلی خانوار معادل ۲۸ سال برآورد میشود.
این آمارها نشان می‌دهد خانوارها هم‌اکنون چه درکشور و چه در پایتخت به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، در شرایط بحرانی قرار دارند و طول دوره انتظار آنها برای خانه‌دار شدن بسیار زیاد و غیرمتعارف است.
اما پیشتر محمد آیینی که هم اکنون مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری ایران است با تاکید بر اینکه تورم بخش مسکن همواره از تورم عمومی جلوتر بوده است معتقد است که این منجر شده افرادی که توانایی مشارکت در حوزه مسکن را ندارند با کاهش شدیدی در ثروت و قدرت خرید خود مواجه شوند.
وی با بیان اینکه به طور متوسط نزدیک به ۳۱ درصد مردم در کشور و در تهران نزدیک به ۴۴ درصد مردم مستاجر هستند گفت: ما باید به سمت مسکن در استطاعت حرکت کنیم. منظور از مسکن در استطاعت دسترسی به مسکن شایسته است. لذا باید متناسب با نیاز و توان هر خانوار ایرانی فضایی را فراهم کنیم که هر خانوار بتواند مسکن خودش را داشته باشد و هدف مسکن در استطاعت فراهم سازی سرپناه ارزان برای طبقه کم درآمد جامعه است که توان پرداخت آن را دارد و توسط دولت یا سازمان های غیرانتفاعی ساخته می شود.
مسکن زمانی دست یافتنی تلقی میشود که برای اجاره آن بیش از ۲۵ درصد درامد و یا برای باز پرداخت اقساط وام بیش از ۳۰ درصد درآمد ناخالص شخص هزینه نشود
آیینی با اشاره به شاخص های سنجش استطاعت در مسکن ادامه داد: این شاخص میزان درصد اختصاص درآمد ماهانه یک شخص برای امر مسکن می باشد. مسکن زمانی دست یافتنی تلقی میشود که برای اجاره آن بیش از ۲۵ درصد درامد و یا برای باز پرداخت اقساط وام بیش از ۳۰ درصد درآمد ناخالص شخص هزینه نشود.
وی تاکید کرد: اختصاص دادن بخشی از اراضی شهری به صورت رایگان یا با اجاره های ۹۹ ساله و لحاظ کردن توان مالی گروههای کم درآمد در تعیین حداقل تفکیک و سطح اشغال و تراکم با تسهیل شرایط مجتمع سازی می تواند یکی از راهکارهای مناسب ترمیم استطاعت تامین مسکن گروه های کم درآمد باشد.
آیینی تصریح کرد: رویداد دیگری که محل بحث است ازدیاد انصراف از دریافت وام مسکن است. بر اساس آمار و شاخص دسترسی به مسکن در سال ۸۴ دهک اول جامعه برای خانه دار شدن باید ۳۱ سال انتظار می کشید در حالیکه در سال ۹۲ این عدد به ۳۶ سال رسیده است و هم اکنون نیز در شرایطی قرار گرفته ایم که دهک متوسط جامعه در شهر تهران با متوسط درآمد سالانه ۵۴ میلیون برای دسترسی به مسکن ملکی باید ۳۵ سال انتظار بکشد.
آیینی با اشاره به لزوم ترمیم استطاعت تامین مسکن گروه های کم درآمد گفت: پیشنهاد و راهکار بنده این است که با به رسمیت شناختن اولویتهای اقشار کم درامد در نظام برنامه ریزی شهری و فراهم نمودن امکان صدور مجوز ساخت تدریجی مسکن، اختصاص دادن بخشی از اراضی شهری به صورت رایگان یا با اجاره های ۹۹ ساله و لحاظ نمودن توان مالی گروههای کم درامد و عدم اکتفا به ساخت مسکن از سوی دولت و حمایت از ساخت خانه های کوچک توسط بخش خصوصی می تواند به ما کمک کند.
در نهایت مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک برای بالا بردن قدرت خرید و کاهش زمان خانه دار شدن معتقد است که دولت باید با استفاده از تسهیلات و دیگر راهکارها قدرت خرید متقاضیان واقعی را بالا ببرد.
هم‌اکنون ابزارهای متنوعی در کشورهای جهان در اختیار متقاضیان مسکن قرار می‌گیرد اما در ایران تقریبا تنها ابزار، پرداخت وام است که به دلیل سود بالا و مدت بازپرداخت کوتاه با استقبال مواجه نمی‌شود. وقتی قدرت خرید متقاضیان به دلیل رشد تورم و گران شدن قیمت مسکن روز به روز کاهش می یابد زمان خانه دار شدن افزایش می یابد
وی می گوید: هم‌اکنون ابزارهای متنوعی در کشورهای جهان در اختیار متقاضیان مسکن قرار می‌گیرد اما در ایران تقریبا تنها ابزار، پرداخت وام است که به دلیل سود بالا و مدت بازپرداخت کوتاه با استقبال مواجه نمی‌شود. وقتی قدرت خرید متقاضیان به دلیل رشد تورم و گران شدن قیمت مسکن روز به روز کاهش می یابد زمان خانه دار شدن افزایش می یابد.
با این اظهارات کارشناسان و اقدامات دولت در بخش مسکن به نظر می رسد اگر طرح نهضت ملی مسکن نیز که قرار است سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند به نتیجه برسد نیز نتواند زمان خانه دار شدن را کاهش دهد. برای تایید این موضوع می توان به آمارهای افزایش تعداد خانوارهای مستاجر ایرانی بسنده کرد که در سال ۹۹ تعداد مستاجران در کشور باز هم افزایش پیدا کرده و به حدود ۳۸ درصد رسید و این وضعیت برای خانوارهای تهرانی به این شکل شد که ۴۲ درصد خانوارهای تهرانی در سال گذشته مستاجر باشند.
نظر شما