بازار؛ گروه ایران: طی سال های اخیر شاهد فرار سرمایه سرمایه گذاران علاقه مند به حوزه مسکن از کشور به مناطقی همچون ترکیه هستیم، اتفاقی که شاید بخشی از رکود بازار مسکن ایران در نتیجه آن باشد. بنابراین برای بررسی بازار مسکن و دلایل فرار سرمایه گذاران از کشور و ادامه فعالیت هایشان در مناطق دیگر به سراغ حامد پوربخش، کارشناس مسکن و بورس رفتیم که گفت و گوی «بازار» با این کارشناس را در ادامه خواهید خواند.
* به عنوان سوال نخست بفرمایید وضعیت صنعت مسکن را در این چند ماه باقی مانده از سال ۱۴۰۰ و سال آینده چطور می بینید؟
ترسیم شاخص ها صنعت ساختمان در کشور اغلب باید به صورت بلند مدت انجام شود؛ چرا که شاخص های آن در یک دوره چند ساله خود را نشان می دهند. دلیل این ماجرا هم این است که مسکن به صورت دوره ای رونق و رکود همراه است.
برای مثال پس از یک جهش در سال های ۹۷ و ۹۸ در قیمت مسکن، از اوایل سال ۹۹ دچار رکود شدید شدیم که منجر به کاهش معامله ها در تهران و سایر شهرهای کشور شد. از همین رو اغلب میانگین معامله ها کمتر از ۷ هزار معامله بود. حتی خیلی به ندرت حجم معامله ها به ۷ هزار معامله رسید.
* اشاره کردید که حجم معامله ها انجام شده حوزه مسکن در دوره رکود به کمتر از ۷ هزار معامله در ماه رسیده بود، بفرمایید در دوره رونق حجم این معامله ها چقدر بوده است؟
بله همانطور که اشاره کردم بیشترین حجم معامله ها دوره رکود به سختی به ۷ هزار معامله در ماه می رسید اما در دوره رونق شاهد ۱۰ تا ۱۲ هزار معامله در مدت یک ماهه بودیم.
در حال حاضر میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کلان شهر تهران در حدود هزار و ۱۰۰ تا هزار و ۱۵۰ دلار معامله می شود؛ یعنی اگر یک افزایش قابل توجه در نرخ دلار رخ دهد، با یک فاصله زمانی این افزایش قیمت را در مسکن هم شاهد خواهیم بود
* چه عواملی بر روی حجم معامله ها انجام شده در بازده زمانی یک ماهه اثرگذار است و سبب افزایش یا کاهش میانگین آن می شود؟
موارد بسیاری بر روی ایجاد دوره زمانی رونق و یا رکود صنعت مسکن اثرگذار است که شامل عوامل اقتصادی کلان، مسائلی که به صورت مزمن در اقتصاد ایران درآمده، فاصله بین تقاضای انباشته و عرضه، فاصله بین قدرت خرید و قیمت و همچنین افزایش های دوره ای که اغلب در بهای مسکن اتفاق می افتد می شود.
در حال حاضر میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کلان شهر تهران در حدود هزار و ۱۰۰ تا هزار و ۱۵۰ دلار معامله می شود؛ یعنی اگر یک افزایش قابل توجه در نرخ دلار رخ دهد، با یک فاصله زمانی این افزایش قیمت را در مسکن هم شاهد خواهیم بود. بنابراین با افزایش ناگهانی نرخ دلار شاهد افزایش قیمت مسکن در بلند مدت هستیم.
* در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود عمیقی شده است، بفرمایید آیا در آینده تحرکی از نظر تقاضا در این بازار ایجاد خواهد می شود یا باید منتظر معجزه یا طرح خاصی از دولت باشیم؟
زمانی که از تقاضا در بازار مسکن صحبت می کنیم، این نکته حائز اهمیت است که مسکن دو بخش تقاضای سرمایه ای و تقاضای مصرفی دارد. اشاره شما به تقاضای مصرفی است؛ در حالی که کسانی که در بازار عرضه کننده هستند، تفاوتی بین این دو بخش قائل نمی شوند و اغلب تقاضا را به عنوان تقاضای کل در نظر می گیرند.
بنابراین وقتی تقاضای مصرفی جامعه به دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت ها کاهش یافته، لزوما این اتفاق باعث نمی شود که تقاضای سرمایه ای هم پایین بیاید. تقاضای سرمایه ای اغلب از عوامل کلان اقتصادی نشات می گیرد؛ یعنی سرمایه‌گذار ها، بازار های مختلف و ریسک ها را بررسی می کنند و بر اساس آن تصمیم گیری می کنند.
* با این تفاسیر افزایش یا کاهش تقاضای سرمایه گذاری چندان ارتباطی با قدرت خرید مردم ندارد؟
بله، تقاضای سرمایه گذاری و تقاضای سرمایه ای مسکن، زیاد وابسته به قدرت خرید نیست. بیشتر تابعی از ریسک و بازدهی است. در این رابطه اگر ۳۰ سال اخیر کشور را نگاه کنید، بازار مسکن یکی از کم ریسک ترین ها بوده است. بنابراین زمانی که ریسک بازار های دیگر در پی نوسانات پولی افزایش می یابد، تقاضای سرمایه ای در حوزه مسکن بالا می رود. البته این اتفاق اغلب در شهرهای بزرگ رخ می دهد اما وقوع آن در شهرهای کوچک هم امکان پذیر است.
* بفرمایید چه معیاری باعث شکل دهی تا افزایش و کاهش تقاضای مصرفی در بازار مسکن می شود؟
آنچه تقاضای مصرفی را شکل می دهد، چیزی است که دولت ها باید به فکر آن باشند؛ یعنی دولت ها باید شرایط را به گونه ای مهیا کنند که بتوانند تقاضای مصرفی را پوشش بدهند. در عمل ساخت و ساز‌هایی که در شهر های بزرگ اتفاق می افتد باعث می شود که خود به خود به سمت تقاضای سرمایه ای و سفته بازی سوق پیدا کند.
در بخش تقاضای مصرفی، دست عرضه کننده ها بسته است، چون قیمت مصالح ساختمانی و نرخ بانکی مشخص است. دولت می تواند کمک کند و یارانه هایی را ارائه دهد و یک سری عرضه ها را به سمت تقاضا های مصرفی سوق دهد. این ها هم راهکار های مختلفی دارد و اغلب امتحان هم شده است.
برای مثال یارانه هایی که در نرخ تسهیلات می دهند یا زمین رایگان و مستعد در اختیار عرضه کننده ها بگذارند یا این که مواد و مصالح در اختیار سازنده ها بگذارند و از این طریق قیمت را مشخص و ثابت کنند؛ البته این اتفاق در قیمت گذاری ها برای تولید‌کنندگان مصالح ساختمانی اشکال ایجاد می کند.
به نظر بنده ایجاد یک فضای اقتصادی کلان و مناسب باعث می شود که خیلی از این مشکلات حل و فصل شود؛ یعنی اگر بخواهیم به صورت بخشی به این موضوع نگاه کنیم، کمک مان به صورت کوتاه مدت خواهد شد و مثل این است که یک قرص مسکن تجویز کرده باشیم. اگر فضای کلی اقتصاد کشور را به سمت و سوی رشد اقتصادی مثبت تر پیش ببریم، خود به خود موضوعات مربوط به قدرت خرید و تقاضای مصرفی هم برطرف خواهد شد.
۸۰ درصد معامله هایی که به خصوص در منطقه یک تهران انجام می شود از نوع تقاضای سرمایه ای و مابقی تقاضای مصرفی است. از طرفی ایرانی ها بیشتر در ترکیه اقدام به خرید ملک کردند و کمتر تمایلی به بازار مسکن داخل کشور دارند
* اشاره کردید که تقاضا برای مسکن را باید به دو بخش تقاضای سرمایه ای و تقاضای مصرفی تقسیم بندی کنیم، به نظر می رسد که بخش تقاضای سرمایه ای هم قابل تقسیم بندی است که بخش عمده ای از این تقاضا تبدیل شده است به فرار سرمایه که در این سال ها به سمت دوبی و ترکیه می رود. بنابراین برای این که همچنان این سرمایه‌گذاری ها در بازار مسکن خودمان جذاب باشد چه باید کرد؟
بنده همه این مسائل را از دید اقتصاد کلان نگاه می کنم. این درحالی است که اگر بخواهیم به این مساله به صورت جزئی توجه کنیم به این سمت حرکت می کنیم که برای مسکن های خالی مالیات قرار دهیم و قیمت گذاری دستوری همچون کاری که در فولاد و سیمان انجام می گیرد، انجام دهیم. بنابراین این نوع از تصمیم گیری نتیجه ای جز فرار سرمایه ندارد و تا زمانی که به اصول کلی اقتصاد احترام نگذاریم و نتوانیم بر اساس آن ها عمل کنیم، با دیدگاه بخشی، یک جا را درست می کنیم و از جای دیگر متضرر خواهیم شد.
اغلب معامله هایی که در منطقه یک تهران صورت می گیرد از نوع تقاضای سرمایه ای است و به نظر می رسد ۸۰ درصد تقاضای سرمایه ای و مابقی تقاضای مصرفی باشد، با این حال حتی از حجم این دست از معامله ها از خرید و فروش هایی که ایرانی ها در ترکیه انجام می دهند هم کمتر شده است. بنابراین ایرانی ها بیشتر در ترکیه اقدام به خرید ملک کردند و کمتر تمایلی به بازار مسکن داخل کشور دارند.
* با توجه به اینکه طی چند ماه اخیر اقتصاد کشور ترکیه دستخوش تغییر و کاهش شدید ارزش پول ملی آن ها شده است، باز هم به نظرتان مردم ایران بازار مسکن ترکیه را جذاب تر از کشور خودمان می بینند؟
بله، هرچند طی چند ماه اخیر مشکلاتی در اقتصاد ترکیه ایجاد شده و فضای سرمایه گذاری نیز به تبع آن مخدوش شده است اما این مساله در عمل باعث نمی شود که سرمایه گذاران بازار مسکن کشور خودمان را جذاب تر ببینند و به اینجا برگردند. ممکن با گشایش هایی که در روابط ایران با امارات ایجاد می‌شود، سرمایه گذاران به سمت سرمایه گذاری در امارات بروند. به تازگی شنیدم که در کشور پرتقال هم این داستان ها در حال تکرار است.
البته این مساله محدود به بازار مسکن نمی شود و در بحث رمز ارز هم یک سری سرمایه ها جذب می شود که اگر چالش هایی را با نگاه بخشی ایجاد کنیم؛ یعنی قیمت گذاری دستوری ایجاد و مالیات هایی که شاید غیر منطقی باشد وضع کنیم، لزوما به هدف مورد نظرمان نمی رسیم. اغلب این شیوه ها باعث می شود فرار سرمایه اتفاق بیفتد که ضرر این سیاست ها بیشتر از نفعی است که می خواستیم دنبال کنیم.
قیمت گذاری دستوری باعث بهبود در قیمت مسکن نمی شود و این مساله به صورت کامل واضح است؛ چون سازنده هایی که در حوزه مسکن فعالیت می کنند، خودشان را درگیر آیین نامه‌ها و ضوابط نخواهند کرد و اغلب به بازار سیاه روی می آورند و بهای تمام شده بیش از انتظار افزایش پیدا می کند
* با توجه به اینکه در برهه ای از زمان شاهد این بودیم که در بازار مصالح ساختمانی مدتی سیمان نبود، بعد قیمت ها بالا و بالا تر رفت و در نتیجه مساله قیمت دستوری مطرح شد، به نظرتان اتفاقات اخیر بازار مصالح چه تأثیری در بازار مسکن دارد؟
قیمت گذاری دستوری باعث بهبود در قیمت مسکن نمی شود و این مساله به صورت کامل واضح است؛ چون سازنده هایی که در حوزه مسکن فعالیت می کنند، خودشان را درگیر آیین نامه‌ها و ضوابط نخواهند کرد و اغلب به بازار سیاه روی می آورند و در عمل بهای تمام شده بیش از انتظار افزایش پیدا می کند. البته مشکلی هم برایشان ایجاد نمی شود چون بهای تمام شده اضافی را از خریدار اخذ می کنند. این تجربه ای است که همواره تکرار می شود و متولیان باید بالاخره به این نتیجه برسند که قیمت دستوری اشتباه است.
البته به نظر بنده عرضه آن در بورس کالا اقدام مفیدی است؛ چرا که این اتفاق به شفافیت و قیمت گذاری کمک می کند و به نفع عرضه کننده ها هم می شود. اگر بتوانیم سایر مواد و مصالح ساختمانی را هم از طریق بورس کالا عرضه کنیم و ساز و کار های آن فرهنگ سازی شود؛ یعنی از طریق رسانه ها، کسانی را که در صنعت ساختمان فعال هستند، درگیر کنند که از این ساز و کار بهره ببرند، به نظر من مفید ترین راهکار است. این شیوه هم شفاف و هم به نفع عرضه کننده و به نفع کسی که می خواهد مصالح را به صورت مستقیم مصرف کند است. از این طریق دست واسطه ها هم کوتاه می شود؛ بنابراین هزینه های واسطه گری هم کاهش می یابد.
* پیش بینی شما در مورد نماد های مسکن و ساخت و ساز در بورس چیست؟
پیش بینی بنده این است که با توجه به افزایش قیمت هایی که سال گذشته اتفاق افتاد و در عمل تاثیر این افزایش قیمت ها در سود سازی شرکت ها در نیمه دوم سال خودش را نشان می دهد و مجامع این شرکت ها که ابتدای سال ۱۴۰۱ برگزار خواهد شد، نوید یک پرداخت سود قابل توجه را خواهد داشت.
اگر موضوعات کلی بازار را تحت تاثیر قرار ندهد و بازار تحت تاثیر هیجانات اخبار قرار نگیرد و حالت عادی خودش را داشته باشد، پیش بینی خوبی از صنعت انبوه سازی و ساختمان سازی در بورس دارم. برآورد بنده این است که اگر اتفاق غیر قابل پیش بینی که کلیت بازار را تحت تأثیر قرار بدهد رخ ندهد، سود سازی قابل توجهی ایجاد می شود و این صنعت هم مورد توجه قرار می گیرد.
* به نظرتان اگر روابط بین المللی بهبود یابد و تحریم ها هم کمرنگ تر شوند، در حوزه مسکن چه تغییراتی را خواهیم دید؟
به نظر بنده تحریم در کلیت بازار تاثیر قابل توجهی می گذارد و برداشته شدن آن، رویکرد مردم و سرمایه گذاران را نسبت به بازار سرمایه مثبت می کند و این مثبت کردن انتظارات به بازار، باعث رونق کلی بازار می شود؛ یعنی باعث می شود که سرمایه گذار‌ها ریسک بیشتری کنند، از اوراق بدون ریسکی که دولت به صورت مداوم منتشر می کند خارج شوند و به سمت صنایع و تولید بیایند که نتیجه آن رونق افزایی است.
* آیا با کاهش اثرات تحریم ها می توان شاهد ورود سرمایه گذاران خارجی در این بخش باشیم؟
بله، سرمایه گذاران خارجی می توانند در حوزه ساخت و ساز، ساخت هتل ها و اقامتگاه ها کمک قابل توجهی کنند، همچنین در پروژه هایی که بزرگ یا ملی حضور داشته باشند.
سخن آخر؟
توصیه ای که به سرمایه گذاران بورسی دارم این است که با توجه به اتفاقاتی که در یک سال اخیر در بازار سرمایه افتاده، تمامی تحلیل ها و برآورد ها این است که بازار در کف قیمتی خود قرار دارد. بنابراین اگر در این بازار فعالیت داریم از رفتار های هیجانی پرهیز کنیم و بر اساس واقعیت و اخبار موثق تصمیم گیری کنیم و دید میان مدت و بلند مدت تری داشته باشیم که همه بهتر سود خواهیم کرد.
نظر شما