بازار; گروه راه و مسکن: در تابستان ۱۴۰۰ با روی کار آمدن دولت جدید احتمالا شاهد ثبات یا رکود در قیمت‌ها خواهیم بود. به‌طور کلی قیمت مسکن وابستگی شدیدی به قیمت دلار دارد. در نتیجه با تکیه بر وقایع گذشته در بازار مسکن و تحلیل بر مبنای اقتصاد سیاسی کشور، احتمالا دولت حال حاضر با ایجاد ثبات در بازار ارز، سایر بازارها من جمله بازار مسکن را به سمت رکود و ثبات خواهد برد. فارغ از علل سیاسی، هر بازاری شامل دوره‌های رکود و رونق است. درک روند رونق و رکود بازار مسکن و شناختن عوامل موثر بر این بازار اهمیت بسزایی دارد.
بهای تمام شده ساخت مسکن عامل بسیار مهمی است که برای احتساب آن باید قیمت مصالح ساختمانی، از جمله فولاد را مدنظر قرار داد. قیمت آهن (میلگرد، تیرآهن و سایر مقاطع فولادی) از جمله مهم‌ترین عواملی است که بر بهای تمام شده ساخت مسکن اثر می‌گذارد. از طرفی قیمت همین مصالح وابستگی شدیدی با قیمت دلار دارد.
در نتیجه درک اقتصاد کلان کشور برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن اولویت زیادی دارد. طبق تجربه در صورتی که در دوره رونق هر بازاری به آن ورود کنید، ممکن است به زودی رونق آن به اتمام برسد و عایدی شما از آن بازار محدود شود. پس بهتر است که در دوره‌های رکودی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار را شناخت و پیش از شروع رونق وارد آن بازار شد.
در این مقاله تلاش داریم تصویری از بازار مسکن به خواننده ارائه کنیم که قادر باشد زمان ورود به بازار مسکن را تشخیص دهد و در صورتی که قصد سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن را داشت. عوامل موثر بر هزینه تمام شده ساخت را مدنظر قرار دهد. همچنین سعی می‌کنیم با تکیه بر آماری که از تعداد معاملات مسکن و قیمت میانگین مسکن در پایتخت در دست داریم، احتمال ادامه رکود یا رونق در بازار مسکن را بررسی کنیم.
مصالح ساختمانی در مسیر رشد قیمت
از جمله مهم‌ترین مصالح ساختمانی که استفاده زیادی در ساخت مسکن دارند، سیمان و آهن است. در واقع هر سازنده باید مقدار آهن و سیمان مورد نیاز در پروژه ساخت خود را تخمین بزند و با توجه به این مقدار بهای تمام شده ساخت اسکلت ساختمان را محاسبه کند. قیمت آهن را می‌توان از طریق وبسایت آهن‌آنلاین به طور روزانه رصد کرد. اما قیمت سیمان نوسانات شدیدی ندارد و نسبتا از شرایط باثبات‌تری برخوردار است. البته در سال‌های اخیر دولت در تلاش است که قیمت سیمان داخلی را به قیمت‌های جهانی نزدیک کند. در صورتی که قیمت داخلی سیمان به طور کامل به قیمت جهانی آن نزدیک شود، شاهد رشد بیشتری در قیمت سیمان خواهیم بود؛ همین رشد قیمت می‌تواند ساخت و ساز مسکن در کشور را به سمت رکود ببرد، زیرا با افزایش هزینه ساخت و ساز، صرفه اقتصادی پروژه‌های ساختمانی کم می‌شود و سازندگان رغبت خود را برای شروع پروژه‌های جدید از دست می‌دهند.
از طرفی در بازار آهن، احتمالا رشد قیمت آهن به طور پایداری ادامه داشته باشد. در تابستان امسال شاهد کاهش شدیدی در نرخ‌های جهانی محصولات فلزی نخواهیم بود. قیمت ارز نیز از نظر ما به سمت ثبات پیش می‌رود. با کنار هم گذاشتن این عوامل به این نتیجه می‌رسیم که قیمت آهن در چند ماه آینده روند صعودی خود را از دست نخواهد داد. در مورد قیمت مصالح ساختمانی باید به این نکته اشاره کرد که همواره روند کلی قیمت در شش ماه ابتدایی سال صعودی است و در شش ماه دوم سال به جهت برودت هوا و کاهش ساخت و ساز بیشتر به نزول یا ثبات تمایل دارد.
خرید تیرآهن و استعلام قیمت میلگرد
در دنیای امروز به واسطه دسترسی به اینترنت و فضای وب امکان خرید یا تحقیق در مورد قیمت هر کالایی میسر است. مصالح ساختمانی نیز از این قاعده مستثنی نیست. با چند دقیقه وب‌گردی و جستجوی عباراتی همچون «خرید تیرآهن» یا قیمت میلکرد می‌توان به راحتی قیمت این محصولات را پیدا کرد. البته همیشه نمی‌توان با اتکا به قیمت کم یک محصول نسبت به خرید آن اقدام کرد. خرید از فروشنده‌ای که سابقه فروش طولانی‌تر و روشن‌تری دارد بهتر است. فروشندگان معتبر بهترین کیفیت را به شما ارائه می‌کنند و در صورتی که محصول دریافتی ایرادی داشته باشد، مسئولیت رفع خسارت و جلب رضایت شما را به عهده می‌گیرند. روش دیگری که می‌توان روند کلی قیمت میلگرد و تیرآهن را با آن تخمین زد استفاده از آمار معاملات محصولات فولادی در بورس کالا است. البته باید به این نکته توجه کرد که قیمت پایه‌ای معاملات بورس کالا بر اساس قیمت دلار نیمایی و قیمت‌های صادراتی حوزه دریای سیاه تعیین می‌شود.
رکود بازارهای مالی و رونق ساخت و ساز
در سال‌های رکود بازار سرمایه ایران، بازار مسکن نیز در رکود به سر می‌برد؛ زیرا کاتالیزورهایی که قیمت این دو سبک دارایی را افزایش می‌دهند و این دو بازار را رونق می‌بخشند، یکسان هستند. از آنجایی که هزینه خرید مسکن همواره بالا بوده و بخش قابل توجهی از سبد خانوار را تشکیل می‌داده، قیمت این سبک دارایی نسبت به تغییرات جزئی بی‌کشش و یا به عبارتی دچار چسبندگی قیمت است. این چسبندگی باعث می‌شود قیمت چند سال در حالت درجا باشد و پس از آن با شروع روند صعودی قیمت دلار، فنر قیمت مسکن به ناگهان رها شده و روند صعودی را به سرعت طی می‌کند.
برای مثال قیمت مسکن در تهران از سال ۹۲ تا اواسط سال ۹۵ تقریبا هیچ تغییری نداشت. همین مساله نشان می‌دهد وقت‌شناسی برای سرمایه‌گذاری در مسکن و کسب عایدی از این بازار بسیار مهم است. در حال حاضر بازار مسکن در ابتدای دوره رکود خود به سر می‌برد. بر اساس آمار تعداد معاملات و قیمت میانگین مسکن در شهر تهران طی چند ماه گذشته، این بازار راکد بوده و احتمالا این رکود ادامه خواهد داشت. هرچند بازار تابستان رونق بهتری نسبت به شش ماهه دوم خواهد داشت. در چند سال گذشته همواره دیده‌ایم که به جهت سهولت نقل و انتقالات در فصل گرما و تعطیلی مدارس، اکثر خانوارها تمایل به خرید و معامله بیشتری در این فصل دارند.
ساخت و ساز و معاملات مسکن در فصل بهار ۱۴۰۰
روشی که اکثرا فعالان حوزه ساخت مسکن برای محاسبه ارزش افزوده ساختمان خود استفاده می‌کنند، این است که با توجه به قیمت زمین، مصالح، نرخ پروانه ساخت آیا امکان این وجود دارد که واحدی مانند واحدی که در حال حاضر آمده فروش دارد را با یک ارزش افزوده‌ای فراتر از نرخ بهره بدون ریسک (نرخ بهره بانکی) بسازد یا خیر.
با توجه به این روش محاسبه در بازار مسکن، عملا بازار امکان کاهش قیمت ندارد. این موضوع چرایی چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن را توضیح می‌دهد. اما نکته‌ای که برخی این شرایط در حالی است که احتمالا تعداد معاملات نیز کاهش یابد، بنابراین وضعیت بازار مسکن در ۱۴۰۰ همراه با رکود خواهد بود و احتمالا تورم کمی در این بازار داشته باشیم. در بازار مسکن با دو روند مخالف مواجه هستیم؛ از یک طرف بهای تمام شده ساخت مسکن است که رو به افزایش بوده و هست. هنوز هم با توجه به افزایش بهای نهاده‌های تولید در بخش سیمان، آهن و سایر مصالح ساختمانی روند رو به افزایش دارد که بهای تمام شده را برای سازنده بالا می‌برد.
از طرف دیگر در بخش تقاضا با عوامل متفاوتی مواجه هستیم که همه در خلاف جهت قیمت تمام شده حرکت می کنند. اولا با توجه به شرایطی که در بازار ارز حاکم شده و موضوع مذاکراتی که در حال انجام است، روند قیمت‌ها در بازارهای موازی نزولی شده و طبیعتا اثر خود را بر بازار مسکن می‌گذارد. طی سه سال گذشته رشد قدرت خرید متقاضیان به اندازه افزایش قیمت مسکن نبوده است. این یک مانع بزرگ بر سر افزایش نرخ‌ها خواهد بود؛ زیرا تجارب گذشته نشان می‌دهد عوامل بخش تقاضا اثر بیشتری بر تعیین قیمت‌ها در بازار مسکن دارند.
با این حال یک ویژگی مانع کاهش قیمت‌ها می‌شود و آن خاصیت چسبندگی بازار مسکن است. در سایر بازارها وقتی طرف تقاضا ضعیف می‌شود و رغبتی برای خرید در بازار ندارد، سریعا با کاهش قیمت مواجه می‌شویم. اما در بازار مسکن به دلیل سوابق تاریخی یا مسائل روانشناسی که معمولا گفته می‌شود ملک هیچ‌وقت ضرر نمی‌کند یا می‌گویند مسکن سرمایه‌گذاری امنی است معمولا دچار چسبندگی قیمت می‌شود. بر این اساس انتظار کاهش چشمگیر قیمت در سال جاری را نداریم. با این همه برآیند انتظاراتی که در بازار مسکن وجود دارد به نفع متقاضیان است.
طبق آمار سال‌های گذشته معمولا اتفاقی که در بازار مسکن می‌افتد این است که در ابتدا تعداد معاملات کاهش می‌یابد، پول کمتری گردش می‌کند و قیمت‌ها تثبیت می‌شود. با توجه به تورمی که در کشور داریم و احتمالا نرخ تورم در سال ۱۴۰۰ کمتر از سال ۱۳۹۹ باشد قیمت ذاتی مسکن با عقب ماندن از تورم، به نوعی قیمت کاهش می‌یابد اما نمی‌توان انتظار کاهش چشمگیر قیمت اسمی را داشت. انتظار داریم مسکن در دامنه کوچکی نوسان کند. البته این تحلیل منوط به این است که ثبات ماه‌های اخیر بازارهای موازی حفظ شود. در حال عمده فرضیه‌ها بر قیمت ۱۸ تا ۲۰ هزار تومانی دلار است. در آن صورت مسکن مقداری گران‌تر از قیمت میانگین سال‌های گذشته خواهد بود که خود به خود با تثبیت عدد قیمت اسمی، نمودار آن طی یک سال با میانگین بلندمدت منطبق می‌شود. در نتیجه نوسان بزرگ قابل پیش‌بینی نیست.
نمودار میانگین قیمت مسکن از سال ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰
نگاه به گذشته بازار مسکن حاکی از آن است فعالان این بازار (اعم از فروشندگان، خریداران، سازندگان و…) در دو مقطع زمانی درگیر تعصب به بازار می شوند و ضمن فراموش نمودن تاریخچه بازار مسکن، از پذیرش تغییر روند حرکتی این بازار امتناع می ورزند. در مقطع زمانی انتهای افزایش چندساله قیمت مسکن، به خاطر چندسال تحرک در بازار مسکن این ذهنیت شکل می‌گیرد که روند صعودی قیمت مسکن تداوم خواهد یافت. با این پیش ذهنیت، انواع دلیل تراشی‌ها برای اثبات تداوم افزایش قیمت مسکن بروز می یابند (همانند سال ۱۳۹۲). در مقطع زمانی انتهای ثبات چندساله بازار مسکن به خاطر چند سال رخوت در بازار مسکن این ذهنیت شکل می‌گیرد که ثبات نسبی قیمت مسکن تداوم خواهد یافت. با این پیش ذهنیت، انواع دلیل تراشی‌ها برای اثبات تداوم ثبات نسبی قیمت مسکن بروز می‌یابند (همانند سال ۱۳۹۶).
بنابراین گزارش، فروردین سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱/۳ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۷/۹۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۱/۲ هزار فقره بود که از کاهش ۶۰ درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش ۶۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد. در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۰، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹/۳ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱/۸۸ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲/۶۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل ۸/۱ درصد کاهش نشان می‌دهد.
جمع‌بندی
در این مقاله در مورد روندهای رونق و رکود بازار مسکن صحبت کردیم و عوامل موثر بر این بازار را بررسی کردیم. همچنین راه‌های محاسبه بهای تمام شده و اهمیت آن برای سازندگان را توضیح دادیم و اشاره کردیم که دوره‌های رکودی دو تا سه سال به طول می‌انجامند. اما ورود به بازار در فاز پایانی دوره رکود می‌تواند عایدی فراتر از نرخ تورم سالانه برای ما داشته باشد.
به نظر می‌رسد حدودا شش ماه تا یک سال از روند رکودی بازار گذشته و در صورتی که قصد خرید یا ساخت مسکن داریم، ورود به بازار مسکن در بازه یک سال آینده ریسک کمی خواهد داشت. البته باید به این نکته اشاره کرد که سرمایه‌گذاری در مسکن برای اشخاص صبور، ریسک گریز و دارای سرمایه نسبتا بالا، مناسب است. هرچند همه افراد تقاضای مصرفی برای مسکن دارند که این تقاضا را از راه خرید یا اجاره مسکن برطرف می‌کنند.
نظر شما