بازار- طرح‌های مسکن همواره با فراز و فرودهایی همراه بوده است. طرح‌هایی که هیچکدام به معنای واقعی نتوانستند نیاز واقعی به مسکن را پاسخگو باشند زیرا سیاست‌های اتخاذ شده یا عموما از جنس اجرایی صرف و یا مطالعاتی صرف بودند که هیچ کدام در نقطه‌ای با یکدیگر تلاق نکرده و به نتیجه‌ای مطلوب و پایدار منتج نشدند. با آغاز به کار دولت تدبیر و امید، نقدهای فراوانی از اجرای طرح مسکن مهر به واسطه آنکه بخشی از طرح در مکان‌ها و مناطقی بدون زیرساخت احداث شدند مطرح شد، طرحی که اجرا و تکمیل بخش عمده‌ای از آن برعهده دولت جدید قرار گرفت. دولت یازدهم با پیگیری سیاست افزایش تسهیلات و تمرکز بر پس‌انداز، تلاش کرد تا قیمت زمین و واحدهای مسکونی را ثابت نگه دارد و از سوی دیگر با تشکیل ستاد بازآفرینی شهری و دنبال کردن سیاست درونی توسعه یا بازآفرینی شهری تلاش کرد تا پیوندی بین شهرسازی و مسکن ایجاد کند. سیاستی که در نهایت در دولت دوازدهم و در بخش مسکن، تغییر عمده یافت و به سمت اجرا متمایل شد.
طرح ملی مسکن، طرح مسئولان وقت وزارت راه و شهرسازی است که احداث ۴۰۰ هزار واحد را در سال‌های ۹۸ و ۹۹ در برنامه دارد. این طرح بنا به گفته مسئولان فعلی وزارت راه و شهرسازی تلاش می‌کند تا علاوه بر آنکه کمبود واحدهای مسکونی را در سال‌های گذشته تامین می‌کند، ایرادات وارده بر سیاست مداخله مستقیم دولت را در طرح مسکن مهر که عمدتا در مناطق بدون زیرساخت احداث شد، نداشته باشد. تلاشی که البته به عقیده معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی تلاشی ناکام است زیرا بر توسعه منفصل و توسعه متصل و گسترش بی رویه شهرها تمرکز دارد. و مهمتر از آن مخاطبان واقعی مسکن را نمی‌شناسند.
محمد سعید ایزدی معاون اسبق وزیر راه و شهرسازی و عضو هیئت علمی گروه معماری دانشگاه بوعلی سینا در گفتگویی با خبرنگار خبرگزاری بازار، طرح اقدام ملی مسکن را طرحی شعارزده عنوان کرده و می‌گوید: طرح ملی مسکن به دلیل تخصیص زمین دولتی در مناطقی که دولت زمین در اختیار دارد، مسیری اشتباه را طی می‌کند. بدین‌معنا شاهد سیاست توسعه افقی و گسترش بیرونی شهرها هستیم.
مشروح این گفت وگو را در ادامه بخوانید:
بر اساس قانون اساسی، تامین مسکن و ایجاد شرایط لازم برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه از جمله اقشار میان‌درآمدی و کم‌درآمدی به دولت سپرده شده است، مجموعه سیاست‌های اجرا شده و یا در دست اجرا را در خصوص تامین مسکن اقشار کم و میان درآمدی، چطور ارزیابی می‌کنید؟
در قانون اساسی تامین مسکن برعهده دولت گذاشته شده است. بدین‌معنا دولت موظف است تا زمینه‌ها و شرایط لازم را برای تامین مسکن فراهم کند که این زمینه و شرایط شامل اتخاذ سیاست‌های لازم و ریل‌گذاری مناسب برای تسهیل در فرآیند تامین مسکن و همچنین استفاده و تامین شرایط دیگر از جمله تسهیلات، ابزارهای حقوقی، زمین و دیگر امکانات بوده است، تا از این طریق نیاز واقعی مسکن جامعه و شهروندان تامین شود. اما در عین حال، تهیه مسکن از گذشته‌های دور همواره برعهده مردم بوده است. به یاد بیاوریم که همواره مداخله مستقیم دولت در تهیه مسکن معضل آفرید.
تامین با تهیه مسکن تفاوت دارد و این بحثی بوده که همواره در دولت هم مطرح بود. متاسفانه دوستان تفاوتی بین تامین و تهیه مسکن قائل نیستند. در حالیکه به نظر می‌رسد وقتی دولت و یا شهرداری‌ها در جایگاه سیاستگذار، حامی، تسیهلگر، فراهم کننده ابزارهای لازم برای تامین مسکن قرار می‌گیرند بخش خصوصی با میل و رغبت بیشتری وارد می‌شود.
تجربه موفق مسکن مهر در نوسازی ۲۰۰ هزار واحد مسکونی داخل بافت ناکارآمد
همواره نقدی به مسکن مهر در بین کارشناسان و صاحبنظران وجود داشت که به قوت خود باقیست. اما در بین آن مجموعه واحدهایی که تحت‌عنوان مسکن مهر ساخته شد، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی به ساکنان داخل بافت ارایه شد که با آن تسهیلات خانه‌های خود را نوسازی کردند و اتفاقا این بخش از طرح مسکن مهر با تمام نقدهای که به آن وارد شد، جزو تجربه‌های موفق بود. در آن ۲۰۰ هزار واحد، هیچگاه چالش‌ها و مشکلات زمین و یا مداخله مستقیم دولت وجود نداشت و همان پروژه‌ها جزو موفقیت‌های آن طرح پر از مساله از منظر صاحبنظران بود.
هیچکدام از دولت‌ها نتوانستند پیوندی بین رویکردهای شهرسازی و سیاست‌های تامین مسکن ایجاد کنند و هرکدام از سه نهاد سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت بازآفرینی شهری و شهرهای جدید، کار خود را به صورت منفصل و نه یکپارچه دنبال می‌کند.
دلایل ناکامی دولت‌ها در تهیه مسکن چه بوده است؟
معتقدم یکی از مشکلاتی که وجود دارد غفلت از پیوند بین شهرسازی و مسکن است. هیچکدام از دولت‌ها نتوانستند پیوندی بین رویکردهای شهرسازی و سیاست‌های تامین مسکن ایجاد کنند. بدین‌معنا، تشخیص صحیح اینکه کدامیک از شهرها نیازمند تامین مسکن هستند، با چه میزان بارگذاری بسیار مهم است که اینها در مقیاس کلان‌تر در طرح‌های جامع (طرح‌های توسعه و عمران) پیش‌بینی می‌شود و باید به درستی مطالعه، پیش‌بینی و سیاستگذاری شود.
به دلیل همین غفلت‌ها نیز در سیاست مسکن مهر شاهد بودیم که در مکان‌هایی برای تولید مسکن سرمایه‌گذاری شد که متقاضی برای آن وجود نداشت، مشکلی که هنوز هم دولت با آن دست به گریبان است. بنابراین نیاز است دولت بتواند در مقیاس کلان سیاست خود را بر نحوه این ظرفیت‌سنجی‌ها در کلانشهرها، شهرهای میانی و کوچک انجام دهد.
از سوی دیگر اگر شهری نیازمند مسکن است باید بررسی شود که از کدامیک از سیاست‌ها می‌توان برای تامین مسکن آن شهر استفاده کرد، این سیاست‌ها، آیا باید سیاست توسعه متصل یا سیاست توسعه منفصل یا سیاست‌های درونی توسعه که همان سیاست بازآفرینی شهری است، باشد.
متاسفانه تاکنون و بعد از ۴۰ سال هنوز تعادلی بین این سه سیاست که سه متولی نیز در داخل مجموعه وزارت راه و شهرسازی دارد، ایجاد نشده است. بدین‌معنا که هرکدام از سه سازمان و نهاد یعنی سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت بازآفرینی شهری و شهرهای جدید، کار خود را به صورت منفصل و نه یکپارچه دنبال می‌کند. به واقع مشخص نیست اگر شهری نیازمند مسکن است آیا باید شهرهای جدید به دنبال تامین مسکن آن باشد یا شرکت بازآفرینی شهری و یا سازمان ملی زمین و مسکن.
به نظر می‌رسد که بین این سه شرکت و سازمان زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی که متولی سیاست توسعه مسکن هستند باید تعادلی ایجاد و اولویت‌هایشان مشخص شود.
این توافق و تفاهم و یکپارچگی در ایده و عمل در زمان مسئولیت شما در ستاد وزارتخانه راه و شهرسازی و پیش‌تر شرکت بازآفرینی شهری ایران، ایجاد شد؟
چهارسال نخست دولت تدبیر و امید تمامی تلاش‌ها معطوف به این بود که دولت آرام آرام به این نکته برسد که اولویت در شهرهای کنونی به ویژه کلانشهرها بازآفرینی‌شهری است. بدین‌معنا شهرها باید از درون خود بازآفرینی را اجرایی کنند. معتقدم در همان زمان در بخش هایی موفق عمل شد.
در حال حاضر هیچکدام از سیاست‌های فعلی را نفی و یا رد نمی کنم، اما هنوز هم ایمان دارم که یکی از راه حل های مهم تامین مسکن، اجرای سیاست بازآفرینی شهری است.
به عنوان نمونه، در زمان مسئولیت در وزارت راه و شهرسازی بررسی کردیم که جمعیت همدان چه چشم‌انداز جمیعتی برای شهر پیشنهاد کرده است و بر اساس طرح جامع چقدر به ظرفیت بارگذاری جمیعتی همدان باقی مانده است. با توجه به اینکه هنوز ۲۴۰ هزار نفر ظرفیت جمعیتی همدان باقی بود، بنابراین اجرای سیاست شهر جدید حوراء پیرامون همدان متوقف کردیم. زیرا ایجاد شهر جدید حورا در واقع تضعیف کننده سیاست توسعه تدریجی و درونی بود.
هم‌اکنون در تهیه طرح های جامع و همچنین ایجاد شهرهای جدید نقض می‌شود. در تمامی شهرها از طریق توسعه منفصل و بدون آنکه توجهی به ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرها سیاست توسعه منفصل دنبال می‌شود.
متاسفانه شاهد هستیم که این موضوع مهم هم‌اکنون در تهیه طرح های جامع و همچنین ایجاد شهرهای جدید نقض می‌شود. در تمامی شهرها از طریق توسعه منفصل و بدون آنکه توجهی به ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرها سیاست توسعه منفصل دنبال می‌شود.
همچنین در معماری نیز شاهد غفلت‌هایی هستیم. متمرکز کردن گروه‌های کم درآمد در برخی از مناطق معضل‌آفرین است و باید شهرها اختلاطی از گروه و اقشار مختلف درآمدی باشد.
در هر سه مقیاس توسعه (توسعه از درون و بازآفرینی، توسعه متصل و یا توسعه منفصل) تجربیات فراوانی پشت سر گذاشته شد. اما متاسفانه هیچگاه تحلیلی صحیح انجام نمی‌شود. مشکل بزرگ در سیاست‌های تامین مسکن بی‌توجهی به تجربیات پشت‌سر گذاشته شده است. عموما شاهد تکرار مسائل و نه حل آنها در طرح‌های جدید هم در مقیاس شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری و هم در مقیاس طراحی شهری و هم در مقیاس معماری هستیم و به نظر می رسد که دوباره اشتباهات گذشته در حال تکرار است.
دلایل ناکامی سیاست‌های بازآفرینی شهری در پنج سال دولت تدبیر و امید چه بود؟ با توجه به اینکه سیاست‌های بازآفرینی و توجه به مقیاس جمعیتی در تهیه طرح‌های شهری تا حدی مورد توجه قرار گرفته بود.
خیلی ساده است. عمده دلیل ناکامی سیاست بازآفرینی شهری این بود که دولت پشت سیاست بازآفرینی شهری نایستاد. اگر دولت معتقد است که سیاست بازآفرینی، جزو اولویت‌هایش است باید از این سیاست حمایت می‌کرد. بدین معنا وقتی سال ۹۳ هیات وزیران مصوبه ارایه تسهیلات ارزان‌قیمت را برای نوسازی و بهسازی و ودیعه اسکان موقت ابلاغ کرد که بر اساس آن برای مردم و بخش خصوصی تسهیلاتی فراهم شود که از طریق آن تسهیلات، تا سقف یک میلیون و هشتصد هزار واحدمسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه از طریق طرح های بازافرینی شهری اجرا شوند و در تمام طول سال هایی که پشت سر گذشت این ابلاغیه اجرایی نشد، ناشی از حمایت نکردن دولت از این طرح بوده است. وقتی دولت به تعهدات خود عمل نمی کند چطور انتظار دارد سیاست بازآفرینی شهری موفق شود.
دولت حتی حاضر نشد مدل‌های پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی را در دوره قبل به عنوان توسعه‌گر و تقویت بخش خصوصی بپذیرد. وقتی دولت همراهی نمی‌کند، به تعهدات خود عمل نمی‌کند و همه اینها در پاره‌ای از ابهام قرار می‌گیرد، چطور می‌توان انتظار داشت که سیاست بازآفرینی شهری از پیش‌بینی‌ها فراتر برود.
تصور عمومی این است که سیاست بازآفرینی می‌تواند در یک بازه کوتاه‌مدت، اجرایی و عملیاتی شود. در حالیکه بازآفرینی شهری پروسه‌ای ۱۰ ساله است. در برنامه ششم توسعه، یک موردی را قید کردیم که نه دولتی‌ها و نه مجلسی ها خیلی متوجه آن نشدند. در ماده ۶۱ نوشتیم که طرح‌های بازآفرینی یک پروسه ۱۰ ساله است. هر محله ای نیازمند آن است که به منظور اجرای سیاست دقیق بازآفرینی شهری بازه ۱۰ ساله را طی کند تا به سطح موردانتظار برسد.
در عین حالی که فرآیند بازآفرینی شهری در همان زمان مسئولیت در وزارت راه و شهرسازی در بیش از ۴۰۰ محله به اجرا درآمد. دولت و شهرداری ها قرارشان بر آن بود که خدمات و زیرساخت ها را فراهم کنند تا برای بخش خصوصی، ترغیب ایجاد شود. البته این اتفاق در ۴۰۰ محله افتاد. ولی از اواخر ۹۷ این سیاست متوقف شد. اعلام شد که کار دولت و شهرداری‌ها تامین خدمات و زیرساخت‌ها نیست بلکه باید مسکن بسازند. اینها در واقع مغایر تمام ریل‌گذاری‌هایی بود که انجام شد. سیاستی که داشت به تدریج پا می‌گرفت، به کنار رانده شد.
هم‌اکنون در شهرهای کوچک که نیازمند حمایت‌های دولت نیستند کارهای خوبی در حوزه بازآفرینی شهری در حال انجام است. در گرگان، نایین، بیرجند، وکاشان که اتفاقا دولت حضور ندارد، شهرداری‌ها، مردم و بخش خصوصی درک کرده‌اند که سیاست درست چیست و کار خود را انجام می‌دهند.
دولت جایی که باید قرار بگیرد هیچوقت قرار نمی‌گیرد و برعکس در جاهایی که باید دست از عملیات اجرایی بردارد، مداخله می‌کند و حتی روند اجرای برنامه‌هایی را که خود به تصویب رسانده، کند می‌کند.
طرح اقدام ملی مسکن که احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در طی دو سال را در برنامه دارد و این واحدها باید طی امسال و سال آتی به اتمام برسند، چه نقاط قوت و یا ضعفی دارد؟ همچنین آیا با توجه به اینکه نیاز سالیانه کشور به ۹۰۰ هزار واحد مسکونی عنوان شده را می تواند پاسخگو باشد؟
طرح اقدام ملی مسکن همانند یک شعار است. اطمینان دارم که حتی ۵ درصد این طرح نیز اجرایی نخواهد شد. این طرح مسائل و مشکلات فراوانی دارد. همانند مسکن مهر مخاطبان خود را نمی‌شناسد و نمی‌داند که نیازمندان واقعی مسکن چه افرادی با چه درآمدی هستند تا برای آنها برنامه‌ریزی کند. بنابراین وقتی سیاستگذاران و مجریان این طرح، مخاطبان واقعی خود را نمی‌شناسد این طرح چه تاثیری می‌تواند بر جای بگذارد.
مسکن مهر اساسا کدام گروها را تحت‌پوشش خود قرار داد؟ هیچکدام از نیازمندان واقعی مسکن یعنی مستاجران واقعی، مخاطبان مسکن مهر نبودند، تعاونی‌ها و عمدتا افرادی که به دنبال تعبیه خانه دوم برای خود بودند و سرمایه‌گذاری برای مسکن در آینده را مدنظر داشتند وارد این عرصه شدند و در طرح مسکن مهر، مشارکت کردند.
طرح ملی مسکن مخاطبان واقعی خود را نمی‌شناسد و نیازمندان واقعی مسکن مخاطبان این طرح، نیستند. همچنین از آن مهمتر، به نظر می‌رسد که طرح به دلیل تخصیص زمین دولتی در مناطقی که دولت زمین در اختیار دارد، مسیری اشتباه را طی می‌کند. بدین‌معنا شاهد سیاست توسعه افقی و گسترش بیرونی شهرها هستیم.
در طرح اقدام ملی نیز شاهد این مشکلات و چالش‌ها هستیم. معتقدم طرح ملی مسکن مخاطبان واقعی خود را نمی‌شناسد و نیازمندان واقعی مسکن مخاطبان این طرح، نیستند. همچنین از آن مهمتر، به نظر می‌رسد که طرح به دلیل تخصیص زمین دولتی در مناطقی که دولت زمین در اختیار دارد، مسیری اشتباه را طی می‌کند. بدین‌معنا شاهد سیاست توسعه افقی و گسترش بیرونی شهرها هستیم.
زمانیکه در وزارتخانه راه و شهرسازی مسئولیت داشتم تلاش کردیم تا شهرها گسترس بی‌رویه نداشته باشند. تلاش کردیم تا اجازه ندهیم طرح‌های جدید از طریق شهرهای جدید با افزودن محدوده‌ها بدون امکانات و زیرساخت ها ایجاد شوند. هم اکنون می خواهند در واصفجان و در قله های کوه پردیس مسکن بسازند. سیاست هایی که اساسا پاسخ مسکن را نمی دهد.
اشتباه دیگری که در طرح اقدام ملی مسکن وجود دارد در مکانیابی است. سومین و مهمترین ایراد نیز به مداخله مستقیم دولت در تولید مسکن مرتبط است. همچنین، در این طرح برای بخش خصوصی نقشی دیده نشده است. در واقع انبوه سازان در این طرح نقشی ندارند. باز هم همه چیز به دولت و حاکمیت واگذار شده است. این تصور نادرست که دولت بیشتر می فهمد و باید در این فرصت کوتاه واحدهای مسکونی را بی برنامه همچون مسکن مهر و حتی ضعیف تر از آن طرح، احداث کند.
و بالاخره آخرین ایراد این است که : دولت با شرایط مالی که دارد و اصراری که در مداخله مستقیم تولید مسکن بدون در نظر گرفتن قابلیت های بخش خصوصی دارد این طرح محقق نخواهد شد.
تاکید می کنم که طرح اقدام ملی مسکن شعار است و این شعار، جنبه عملیات و اجرایی پیدا نمی‌کند. همانطور که برخی از صاحبنظران عرصه ساخت و ساز و سیاستگذارانی که پیش‌تر در مسند سیاستگذاری بودند بر آن اذعان دارند.
با توجه به تاکید شما بر سیاست بازآفرینی آیا این سیاست برای تامین مسکن با توجه به نیاز کشور کفایت می‌کند؟ یا اینکه علاوه بر بازآفرینی به تولید انبوه و باکیفیت نیازمند است؟
سیاست بازآفرینی کمک‌کننده به جریان تامین مسکن است ولی نمی‌تواند صرفا تنها سیاستی باشد که پاسخ نیاز مردم به مسکن را بدهد. اساسا رفتن به این سمت که تحت‌عنوان بازآفرینی در بافت‌های ناکارآمد شهرها، بارگذاری جدید ایجاد شود به بافت‌ها صدمه وارد خواهد شد.
سیاست بازآفرینی شهری دو هدف را دنبال می‌کند. اول آنکه بتواند از ظرفیت‌های موجود برای تامین مسکن استفاده کند. دوم آنکه بتواند محیط را ارتقای کیفیت بدهد، امنیت را برقرار و ایمنی را فراهم کند. عدم امنیت و ایمنی لازم که در بافت‌های فرسوده شهرهای سراسر کشور وجود دارد جان ۱۹ میلیون نفر را تهدید می‌کند که اساسا به نظر می‌رسد دغدغه‌ای در این خصوص وجود ندارد.
هم اکنون با وقوع سیل و زلزله، شهرهای ما با مشکلات متعدد و بعضا غیرقابل‌جبرانی روبه‌رو هستند. حتی با وقوع یک بارندگی ساده نیز مشکلات متعدد رخ می‌دهند. تنها می‌توانیم امیدوار باشیم که در شرایط بحرانی پدیده‌هایی همچون فرونشست دامنگیر شهرها نشوند.
معتقدم بازآفرینی با هدف ارتقای کیفیت زندگی در شهرها و بخشی از تامین مسکن، می‌تواند کمک حال دولت باشد. به شرط آنکه سایر سیاست‌ها کمک حال دولت شوند به شرط آنکه آن ایده اصلی که پیوند شهرسازی و مسکن است به کمک بیاید. اینها اگر هم دست هم شوند می توانند در یک فرآیند، مساله را حل کنند.
