بازار؛ گروه راه و مسکن: صنعت ساختمان همواره یکی از بخش هایی است که به عنوان موتور محرکه اقتصادی کشور محسوب شده است. اما روند صعودی قیمت نهاده های تولید مسکن این ترس را در میان انبوه سازان و سازندگان مسکن ایجاد می کند که با استارت تولید مسکن به هر تعدادی احتمال اینکه در میانه راه با مشکل کمبود نقدینگی و بالا رفتن قیمت تمام شده مواجه شود آنها را از ادامه مسیر دلسرد می کرد.
کاهش تولید مسکن سالهاست که بخش مسکن را گرفتار کرده و کمبود سالانه ۶۰۰ هزار مسکن از زبان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نشان داد که در حال حاضر با چه انباشت تقاضای شدیدی مواجه هستیم. انباشت تقاضای مسکن تهدیدی برای بخش مسکن است و اگر دولت و مجلس راهکاری برای این موضوع نیاندیشند در سال های آینده شرایط بخش مسکن از این بدتر خواهد شد. بر اساس طرح جامع مسکن، باید سالانه ۹۰۰ هزار مسکن در کشور تولید شود اما در خوشبینانه ترین حالت میزان تولید مسکن سالانه به ۳۰۰ هزار مسکن می رسد پس بنابراین نابرابری عرضه و تقاضای مسکن این روزها به خوبی قابل مشاهده است چرا که حتی با وجود قیمت های بالای مسکن ملی می بینیم که متقاضیان زیادی برای این طرح ثبت نام می کنند.
مصالح ساختمانی ۴۰ درصد، خدمات نظام مهندسی ۷۰ درصد و عوارض شهرداری از ۵۰ تا ۳۰۰ درصد رشد کرده است. این عوامل دست به دست هم داده قیمت تمام شده مسکن را افزایش خواهند داد
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار معتقد است که در برخی کلان شهرها اگر صدور پروانه ساختمانی ۱۰۰ میلیون تومان می شد این روزها به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. مصالح ساختمانی ۴۰ درصد، خدمات نظام مهندسی ۷۰ درصد و عوارض شهرداری از ۵۰ تا ۳۰۰ درصد رشد کرده است. این عوامل دست به دست هم داده قیمت تمام شده مسکن را افزایش خواهند داد.
او با اشاره به اینکه ایجاد گلوگاه های تولید مسکن و بالا رفتن ریسک سرمایه گذاری موجب کمبود مسکن و انباشت تقاضا شده است، گفت: کاهش هزینه های تولید مسکن هم به نفع سازنده و هم به نفع مردم و متقاضیان خواهد بود.
از سوی دیگر هیبنا گزارش می دهد که طی دهه های گذشته دولت های مختلف با هدف حمایت از اقشار کم‌درآمد از یکسو و تلاش در جهت افزایش رونق در معاملات بازار مسکن از سوی دیگر راهکارهای متعددی را در جهت کاهش بهای تمام شده احداث واحدهای مسکونی اجرایی کرده اند با این حال به نظر می رسد این راهکارها نتوانسته به طور کامل اهداف اصلی را محقق کند.
از این رو برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند برای ثمربخش بودن راهکارهای حل این مساله نیاز است چندین روش به طور توامان از سوی سیاست گذار اجرایی شود.
برای کاهش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی شهرداریها بیش از دولت امکان عمل دارند، چرا که صدور پروانه در دست شهرداری‌های کشور بوده و رقم پروانه در برخی از نقاط شهری سهم مهمی از کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری احداث را تشکیل می‌دهد
یکی از راهکارها نقش شهرداری ها در این حوزه است. کارشناسان اقتصادی عنوان می کنند: برای کاهش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی شهرداریها بیش از دولت امکان عمل دارند، چرا که صدور پروانه در دست شهرداری‌های کشور بوده و رقم پروانه در برخی از نقاط شهری سهم مهمی از کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری احداث را تشکیل می‌دهد. بنابراین به نظر می‌رسد که یک راهکار برای کاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و کاهش بهای تمام شده احداث واحدهای مسکونی کنترل هزینه‌های پروانه است.
علاوه بر این کاهش هزینه های مبادلاتی دیگر راهکاری است که در این بخش باید مورد توجه قرار گیرد. به اعتقاد این کارشناسان، یکی از مسائل اصلی مطرح در اقتصاد ایران طی سنوات گذشته موضوع بالا بودن هزینه‌های مبادلاتی است. هزینه‌هایی که عملا در جایی ثبت نشده و طبعا نه مشمول مالیات است و نه ممکن است کسی از آن مطلع شود ولی وجود دارد. تا زمانی که این هزینه‌ها نه در صنعت ساختمان بلکه در هر صنعت و رشته فعالیتی بالا باشد کاهش بهای تمام شده ممکن نخواهد بود.
برای خرید یک قطعه زمین در کلان شهر گاه مشاهده شده است که قیمت زمین از ارزش ذاتی آن بسیار بالاتر بوده است که دلیل اصلی آن حضور واسطه‌های مختلف (که گاه به‌دلیل عدم تقارن اطلاعاتی موجود در بازار می‌باشد) است
کارشناسان با ذکر یک مثال این موضوع را اینطور توضیح می دهند که برای خرید یک قطعه زمین در کلان شهر گاه مشاهده شده است که قیمت زمین از ارزش ذاتی آن بسیار بالاتر بوده است که دلیل اصلی آن حضور واسطه‌های مختلف (که گاه به‌دلیل عدم تقارن اطلاعاتی موجود در بازار می‌باشد) است. این امر خود یکی از دلایل اصلی بالا رفتن قیمت زمین و افزایش بهای تمام شده است.
به گفته آنها هزینه‌های غیرمتعارف دیگری که گاه از سوی سازندگان باید پرداخت شود نیز از همین دست متغیرهایی است که روی بهای تمام شده اثر مستقیم می‌گذارند.
حل مسائل صنعت ساختمان در جهت کاهش بهای تمام شده را بیشتر باید در سطح سیاستگذاری کلان و رهیافت‌های توسعه‌ای کشور جست‌وجو کرد و تاکید بر زمین به‌عنوان یکی از متغیرهای اصلی شکل‌دهنده بهای تمام شده چندان نمی‌تواند در رسیدن به این هدف به تنهایی کمک کند
برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند: مساله اصلی کاهش بهای تمام شده در دل صنعت ساختمان نبوده و خارج از این صنعت است. به تعبیر دیگر حل مسائل صنعت ساختمان در جهت کاهش بهای تمام شده را بیشتر باید در سطح سیاستگذاری کلان و رهیافت‌های توسعه‌ای کشور جست‌وجو کرد و تاکید بر زمین به‌عنوان یکی از متغیرهای اصلی شکل‌دهنده بهای تمام شده چندان نمی‌تواند در رسیدن به این هدف به تنهایی کمک کند.
فاکتور «هزینه ساخت و قیمت زمین» که در مجموع «قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» را تشکیل می‌دهد مهم‌ترین عامل درونی بازار ملک است که طی دو سال گذشته مانع از پایداری قیمت در بازار مسکن شده است
بررسی‌ها نشان می‌دهد فارغ از تاثیرگذاری پارامترهای بیرونی غیر اقتصادی اثرگذار بر روند قیمتی بازار مسکن، در حال حاضر فاکتور «هزینه ساخت و قیمت زمین» که در مجموع «قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» را تشکیل می‌دهد مهم‌ترین عامل درونی بازار ملک است که طی دو سال گذشته مانع از پایداری قیمت در بازار مسکن شده است. از همین رو کاهش بهای تمام شده ساخت و ساز از جمله مهم ترین موضوعات موردتوجه برای ایجاد ثبات و پایداری در بازار مسکن و رونق گیری بازار ساخت و ساز است.
نظر شما