۱۳ راهکار برای کنترل بازار مسکن| ۲ روش برای کنترل اجاره بها

بازار؛ گروه راه و مسکن: سیاستگذاری فرایندی است که طی آن دولت چشم انداز سیاسی خویش را به برنامه ها و عملیات تبدیل میکند تا خدماتی را ارائه نماید یا تغییراتی را در حوزههای مختلف پدید آورد. این امر میتواند اشکال گوناگونی ازجمله مقرراتگذاری، عدم مداخله، تشویق تغییرات داوطلبانه یا تدارک و ارائه مستقیم خدمات عمومی داشته باشد. ایجاب پاسخگو بودن دولت و نهادهای اصلی متولی بخش مسکن به ویژه وزارت راه و شهرسازی که وظایفی همچون تأمین رفاه اجتماعی در زمینه مسکن و... به آنها واگذار شده است، یکی از چالشهای مهم بخش عمومی است که ضرورت سیاستگذاری در تأمین مسکن را نشان میدهد.

همچنین در راستای سیاستگذاری شایسته است اقدامات اجرایی در چارچوب راهبردهای تدوین شده در اسناد فرادست کلان، نتیجه گرا، پیوسته، جامع، منعطف، نوآورانه و دقیق باشند. مداقه در روند سیاستگذاری تأمین مسکن شهری طی پنج دهه گذشته، حاکی از عدم ایجاد هماهنگی بین اجزای اصلی این بخش (منابع مالی، زمین و مصالح ساختمانی) و ناسازگاری تولید و تأمین مسکن با نظام شهرسازی، تأمین تأسیسات زیربنایی، خدمات روبنایی، سامانه های حمل و نقل و... است؛ لذا میتوان اذعان نمود که سیاستگذاری مسکن شهری در یک نگرش غیر سیستمی به پیش رفته است.

مداقه در روند سیاستگذاری تأمین مسکن شهری طی پنج دهه گذشته، حاکی از عدم ایجاد هماهنگی بین اجزای اصلی این بخش (منابع مالی، زمین و مصالح ساختمانی) و ناسازگاری تولید و تأمین مسکن با نظام شهرسازی، تأمین تأسیسات زیربنایی، خدمات روبنایی، سامانه های حمل و نقل و... است؛ لذا میتوان اذعان نمود که سیاستگذاری مسکن شهری در یک نگرش غیرسیستمی به پیش رفته است.

مرکز پژوهشهای مجلی در تازه ترین گزارش خود به سیاستگذاری مسکن شهری و راهکارهای کنترل بازار مسکن و اجاره بها پرداخته است. در این گزارش به 13 سیاست راهگشا اشاره شده و آمده است که می تواند بازار مسکن و اجاره بها را کنترل کند. 

ملاحظات سیاستگذاری مسکن شهری
بررسی عوامل تولید نشان میدهد که بازار مسکن به طور کلی در حال رقابت کامل نیست، زیرا مالکیت و تصدی برخی از عوامل همچون میزان ارزش زمین در برخی از نقاط شهری که بر قیمت تمام شده مسکن اثرگذار هستند، آنچنان متمرکز است که میتواند به صورت هماهنگ نرخها را تعیین کند. از سوی دیگر طولانی بودن، پیچیدگی، نابسامانی، عدم شفافیت و رواج فساد اداری در ارائه برخی از خدمات کلیدی مانند صدور پروانه ساختمان، گواهی پایان کار، انشعابات تأسیسات زیربنایی، اسناد مالکیت و همچنین نرخهای دستوری حق الزحمه نیروی انسانی، بیمه تأمین اجتماعی و سایر ضوابط و مقررات ابلاغی، آنچنان صلب است که بازار مسکن را به تبعیت محض از آن وامیدارد.

همچنین از آنجا که تمرکز عمده اقدامات و سیاستهای کلان ملی بر کلانشهرها و شهرهای بزرگ است و متأسفانه در حوزه مسکن نیز نگاه آمایشی و حمایتی به شهرهای میانی و کوچک، مناطق محروم و مهاجرفرست و همچنین اقشار کمدرآمد مد نظر قرار ندارد، ازاینرو در سیاستگذاری مسکن نمیتوان این تفکیک را نادیده گرفت.

بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که تنها به تولید متکی نبوده و در واقع بخشی از آن به نحوه عرضه واحدهای مسکونی موجود اختصاص دارد. در این میان نحوه معاملات مسکن که به طور عمده توسط واسطه ها انجام میگیرد، بر سازوکار عرضه و تقاضای بازار مسکن آثار شگرفی دارد که در اغلب مواقع سیاستهای حمایت از بخش تولیدی مسکن را کم اثر مینماید.

استقرار نظام مالیاتی مسکن (ازجمله مالیات بر عایدی سرمایه املاک، مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر اراضی بایر مسکونی، مالیات بر خانه های گران قیمت و...)، یکی از راهکارهای مؤثر در این زمینه است که به منظور کنترل سوداگری و تعادل بخشی بازار مسکن مطرح میگردد. نکته مهم در این میان لحاظ نمودن ملاحظات تعیین شمول است و در صورتی که تنها به این مالیاتها به عنوان منبع درآمدی دولت و محلی برای مصارف عمومی و یا تأمین مالی نگریسته شود، نه تنها اثرگذاری خود را از دست خواهند داد، بلکه ممکن است اثرات سوء و بازخوردهای عکس داشته باشند.

تجربیات سایر کشورها در سیاستگذاری مسکن شهری
ناکارامدی تأمین مسکن و عدم مطلوبیت کیفی آن صرفنظر از مسائل مربوط به اقتصاد کلان، بیشتر ناشی از فقدان سیاستگذاری مشخص در این حوزه است؛ لذا، سیاستهای مختلفی برای حل آن اجرا میشود. مرور تجربیات کشورهای مختلف دنیا فرصت خوبی پیش روی برنامهریزان و سیاستگذاران مسکن قرار میدهد. دولتها با سیاستگذاری در حوزههای مختلف پولی، مالی و قانونگذاری در راستای بسترسازی برای فعالیت بخش خصوصی و برای کارامدی بازار مسکن فعالیت میکنند.

برخی از این سیاستها عبارتند از:

سیاست تولید صنعتی مسکن:
فرایندی است مقرون به صرفه، با حجمی انبوه، که طی آن قطعات سازه و نمای مسکن برای ارائه مقاومت بیشتر در برابر نیروهای جانبی، در کارخانههایی که برای همین منظور برپا میشوند تولید می شوند. در این روش علیرغم اینکه سرمایه گذاری اولیه بیشتر است، اما تولید مسکن با سرعت چند برابر و کیفیت مناسب محقق میگردد. در برخی از کشورها بین ۴۰ تا ۷۰ درصد تولید مسکن به شیوه صنعتی است؛ اما این میزان در ایران کمتر از ۲ درصد است.

سیاست کنترل بازار زمین:
از آنجا که زمینه سوداگری در بازار زمین به نسبت دیگر بازارها بسیار مستعدتر است، دولتها با وضع قوانین متعدد، اعمال کنترل شدید بر کاربری زمین، اعمال کنترل بر روند صدور پروانه ساخت وساز، تأمین و ذخیره زمین مناسب برای مسکن سازی و نیاز آتی شهر و... سعی در کنترل این بازار میکنند.

سیاست یارانه ها و کمکهای مالی:
دولت به اشکال مختلف و در دو قالب کمک مستقیم و غیرمستقیم به مسکن سازی میتواند این سیاست را اعمال کند. در شکل اول میتوان از یارانه سرمایه ای، یارانه مالیات یا یارانه هزینه ها نام برد. کمک غیرمستقیم میتواند به فرمهای تخفیف مالیات بر سود حاصل از ساخت و نیز تخفیف های مالیاتی بر خرید زمین و مستغلات به کار گرفته شود. در این سیاست، کمک هزینه تأمین مسکن امن و سالم برای گروههای کمدرآمد، از طریق اعطای وام کم بهره و با کمک مالی و مشارکت دولت و راهاندازی اشکال مختلف صندوقهای مالی تأمین می شود.

سیاست کنترل اجاره:
وضع قوانین کنترل اجاره بها، هدایت سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن اجاره ای ویژه گروههای کم درآمد ازجمله اقدامات مرتبط با این سیاست است. مناسب سازی نرخهای اجاره برای اجاره نشین ها از دو طریق قابل انجام دادن است: اول پایین آوردن فشار هزینه ای اجاره بها با کمک ابزارهایی همچون کوپن اجاره یا یارانه اجاره و دوم تشویق به سرمایه گذاری در احداث مسکن اجاره ای با استفاده از تسهیلاتی همچون زمین، وام، اعتبار مالیاتی و در نهایت استفاده درست از ابزار تراکم توسط شهرداری.

سیاست تولید برای اجاره:
در این سیاست، سازندگان بخش خصوصی و دولتی تشویق و ملزم می شوند که بخشی از تولید مسکن خود را به مسکن اجاره اختصاص دهند. گاهی در این سیاست، واحد مسکونی اجاره ای توسط بخش خصوصی، بر روی زمینهای دولتی که با شرایط تخفیف، تقسیط یا اجاره واگذار میشود، با بهره گیری از وامهای کم بهره احداث می شود.

سیاست خصوصی سازی عرضه مسکن:
طی این سیاست سازندگان خصوصی تعریف و تعیین میشوند و برای آنها تکالیف و تسهیلات معین و قوانین مرتبط نیز تدوین و تصویب میشود.

سیاست محافظه کارانه:
طی آن احیای ساختمانهای قدیمی و خرید آنها از طریق اعطای وامهای کم بهره مد نظر است. این سیاست، همان سیاست تأمین بخشی از نیازهای مسکن از طریق نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در ایران است که با استفاده از حمایتهای قانونی متعدد نظیر اعطای وام کم بهره، تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمان، اعطای تراکم تشویقی و غیره و در قالب برنامه های پنجساله توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور در حال انجام دادن است.

سیاست زمین ـ خدمات:
در این سیاست دولت زمین آماده را در اختیار اقشار کمدرآمد و آسیب پذیر جامعه قرار میدهد. در این طرح که زمینها دارای طرح و نقشه های کاربری بودند، امکان ساخت خودیار و تدریجی به موازات بهبود وضعیت اقتصادی خانوار فراهم است و هم سرمایه گذاری سرانه دولت کاهش می یابد و هم اینکه تعداد بیشتری مشمول برنامه های حمایتی میشوند.

سیاست خانه سازی اجتماعی:
در این رویکرد دولت از طریق مؤسسات ایجاد شده اقدام به ساخت مجتمعهای مسکونی با واحدهای ارزان قیمت می نماید.

سیاست ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن:
این بانک از طریق یکپارچه سازی سیاستگذاری برای موجودی زمین و با هدف شفاف سازی و دسترسی مستمر به آمار کامل و بهنگام در مورد زمین و مسکن تشکیل می شود.

سیاست ساخت مسکن دولتی:
در این سیاست دولت نقش عمده ای را در تصمیم گیری توسعه و تخصیص مسکن دارد و به طور مستقیم وارد عرصه ساخت مسکن و فروش آن به اقشار مختلف میشود و در واقع دخالت جدی دولت به عنوان یک عنصر مهم در برنامه های مسکن ملی است.

سیاست ساخت واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک:
براساس این راهبرد واحدهای مسکونی به صورت استیجاری واگذار میگردد و وجوه اجاره به صورت اقساط ماهیانه از کل قیمت تعیین شده مسکن، وصول و کم میشود. 

سیاست احداث مسکن ارزان قیمت:
این سیاست از طریق تجهیز سرمایه های خصوصی، اعطای تسهیلات ویژه خرید و ساخت مسکن، اعطای وامهای تعمیرات و نوسازی مسکن، راه اندازی صندوقهای پس انداز مسکن، طرحهای جامع و غیره اجرا میشود. با عنایت به اینکه اغلب کشورهای در حال توسعه با یک روند شهرنشینی فزاینده روبه رو هستند و نزدیک به یک سوم خانواده ها در سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند، ازاین رو میتوان گفت تجارب تأمین مسکن برای گروههای مختلف متناسب با نیازهای مادی و معنوی و متعادل با وضعیت اقتصادی خانواده ها که در این کشورها در اولویت قرار دارد، مشابهت بیشتری با وضعیت کشور ما دارد. سیاستها و برنامه های مسکن، در کشورهای در حال توسعه، طی نیم قرن اخیر بسیار متفاوت بوده است. به گونه ای که برخی از کشورها به دنبال ارائه مسکن اجتماعی بوده اند؛ برخی ارائه زمین دولتی به مدیریت بخش خصوصی را دنبال کرده و برخی به دنبال توسعه شهرک سازی بوده اند. بررسی ها نشان میدهد نبود دسترسی مقرون به صرفه به زمین به عنوان مانع اصلی برای افزایش عرضه مسکن ارزان قیمت در این کشورها است.