آرمان صرافان؛ بازار: «مسکن» نیاز اصلی خانوار است که گرانی قیمت و عدم تطابق میان الگوی عرضه و تقاضا، تأمین مسکن را به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد بسیار مشکل ساخته است.
طبق برآوردهای طرح جامع مسکن، نیاز به مسکن طی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۴ به میزان حداقل ۵ میلیون واحد برآورد شده است.
پایش بازار مسکن نشان می‌دهد، بالا بودن سهم هزینۀ مسکن از بودجۀ خانوار، پایین بودن نسبت وام به ارزش مسکن و نامناسب بودن دورۀ بازپرداخت و مبالغ اقساط ماهیانۀ تسهیلات مسکن، باعث شده است که اقشار متوسط و رو به پایین جامعه نتوانند صاحب‌خانه شوند.
نقش‌آفرینی دولت در بازار مسکن از اهمیت زیادی برخوردار است که متناسب با هر دهک درآمدی باید باشد. طرح مسکن مهر به‌منظور ایجاد رونق در بازار مسکن و نیز خانه‌دار شدن گروه کم‌درآمد جامعه اجرا شد اما ایراداتی بر این طرح وارد است که سیاست‌های اصلاحی را می‌طلبد ازجمله این سیاست‌ها می‌توان به اصلاح مدیریت تولید مسکن، کاهش تعداد طبقات مسکونی در برخی شهرها، افزایش مساحت واحدها، توجه به شهرسازی و معماری ایرانی و استفاده از بیمۀ کیفیت ساختمان اشاره کرد.
اگرچه برخی تأمین مالی این طرح را عامل تورم در سال‌های ۹۰ تا ۹۲ می‌دانند، اما نتایج پژوهش‌ها نشان می‌دهد که پروژه‌های مسکن مهر نه‌تنها باعث تورم نشد بلکه در شرایط تحریمی به‌عنوان سپر تورمی عمل کرد که می‌توان با اولویت‌دهی تخصیص منابع بانکی به بخش مسکن مجدداً از مزایا این طرح در سال‌های آتی بخصوص در شرایط تحریمی بهره‌مند شد.
ساختار اقتصادی مسکن
مسکن ازنظر اقتصادی ۵ بخش هزینه‌ای دارد که شامل زمین، عوارض و مجوزها، مصالح، دستمزد پیمانکار ساخت و سود حاصل از ساخت‌وساز، هزینه‌های بخش مسکن به شمار می‌روند.
در اقتصاد ایران با توجه به موقعیت مکانی و نوع مصالح مصرفی، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن حدود ۶۵ الی ۸۵ درصد است؛ یعنی متقاضیان برای خانه‌دار شدن بیشترین پول را برای زمین می‌پردازند. پس از زمین، مصالح در رتبۀ دوم قرار می‌گیرد.
به طور مثال در حال حاضر قیمت یک قطعه ۴۵۰ متری در منطقه‌ای متوسط مانند شهر مشهد هم چون بلوار پیروزی به قیمت ۲۰ میلیارد تومان رسیده است یعنی هنوز خشت نخستین بنا بر روی این زمین برای احداث ۱۰ طبقه بنا نشده است به ازای هر واحد مبلغ دو میلیارد تومان هزینه در بر خواهد داشت!
در همین راستا راهبرد مطلوب برای افزایش تولید مسکن در ایران این است که برای تأمین مالی مسکن در ایران به‌منظور خانه‌دار کردن مردم، باید متناسب با هر دهک درآمدی باشد.
با توجه به در نظر گرفتن دولت به‌عنوان یکی از ارکان نظام تأمین مالی و اجزای اقتصادی مسکن و گروه‌های متقاضی، نقش دولت در قبال دهک‌های جامعه می‌بایست اعطای وام برای ساخت مسکن، قابل‌انتقال به خریدار به همراه زمین رایگان ۹۹ ساله باشد و یا علاوه بر در اختیار گذاشتن زمین، وام رهنی اعطا کند.
پیش‌فروش و وام رهنی برای خرید مسکن از طریق صندوق سرمایه‌گذاری مسکن و پیش‌فروش ساختمان، به‌عنوان نقش‌آفرینی دولت در تأمین مسکن خانوار تلقی می‌شود.
برای تأمین مسکن چه باید کرد؟
صندوق زمین و ساختمان یکی از راه‌های است که برای دستیابی به این هدف موردنظر است.این نهاد مالی با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادر تأسیس می‌شود و می‌تواند نقدینگی را از مردم جمع‌آوری کند، آن را به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژۀ ساختمانی مشخصی تخصیص دهد و سپس واحدهای ساختمانی آن را به فروش رسانده و سود حاصل از ساخت را به مردم بازگرداند.
پیش‌فروش ساختمان یکی دیگر از راه‌هایی است که می‌تواند برای مسکن دار کردن دهک‌های مختلف جامعه تأثیرگذار باشد یعنی سازندگان ملک برای اتمام پروژۀ خود، هر زمان که سرمایۀ کافی نداشته باشند، اقدام به جذب سرمایه از طریق پیش‌فروش واحدهای خود کنند البته این شیوه یکی از اصلی‌ترین معضلات در طی دو سال گذشته بوده است زیرابه دلیل تورم و نوسانات قیمتی غیرقابل‌پیش‌بینی بسیاری از پیمانکاران از این روش دچار ضررهای مالی هنگفت شدند.
البته در این زمینه پیشنهاد می‌شود دولت صندوقی را به‌عنوان ضمانت تأسیس کند و با حمایت خود اعتماد و ثبات را برای این روش ایجاد سازد.
قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۹ به تصویب مجلس وقت رسید، اما این قانون بیشتر از آنکه به استفاده از سرمایۀ مردم منجر شود، به دنبال جلوگیری از کلاه‌برداری است که این خود دلیل ناکارآمدی لازم آن است و نیازمند اصلاح فوری در مجلس شورای اسلامی است.
راه‌اندازی بازار اولیه رهن نیز راه مناسبی برای حمایت از مصرف کننده است بدین معنا که از این بازار اعطای وام رهنی به خریدار مسکن اعطا می‌شود که وام رهنی بازپرداخت اصل‌وفرع آن با توثیق ملک معینی ضمانت می‌شود و یا بهره گیری بازار ثانویه رهن که در آن پس‌ازآنکه بانک‌های عامل وام رهنی را به خریدار اعطا کردند، یک نهادی به‌عنوان واسطه ایجاد می‌شود و با انتشار اوراق به پشتوانۀ وثیقه و فروش آن به مردم در بازار سرمایه، نقدینگی کسب کرده و آن وام را با بانک تصفیه می‌کند و لذا درنتیجه بانک مجدداً صاحب نقدینگی جدید برای اعطای تسهیلات به شخص دیگر می‌شود لذا بهره‌مندی از تمامی این ابزارها می‌توان در راستای راه‌اندازی تولید مسکن بهره گرفت.
نبود الگو جامع
به نظر اینجانب عدم ارائۀ الگویی جامع و موفق با لحاظ کردن شرایط بازار مسکن، موجب شده است نظام تأمین مالی مسکن در ایران وضعیت نامناسبی داشته باشد.
سیستم تأمین مالی کشورها به‌صورت سنتی بر پایه بانک شکل می‌گیرد و بر اساس پارامترهای کلان اقتصادی و ساختارهای هر کشور از بازار سرمایه و همچنین ظرفیت نقدینگی در دست مردم، برای گسترش آن استفاده می‌شود.
به‌جز دوره ساخت مسکن مهر که سیاست تأمین مالی مسکن توسط دولت، معطوف به تحریک عرضه شد، عموماً سیاست دولت‌ها با رویکرد اقتصاد آزاد و از طریق تحریک تقاضا بوده است.
دولت به‌عنوان قوی‌ترین رکن در سیستم تأمین مالی می‌تواند نقش بسیار مهمی در تعیین سیاست‌های تولید مسکن داشته باشد اما مشاهده می‌شود طبق آمار بانک مرکزی، سهم بخش ساختمان از تسهیلات اعطایی بانک‌های کشور طی چند سال گذشته زیر ۵٪ بوده است و همان‌طور که عرض شد عموماً سیاست دولت‌ها با رویکرد اقتصاد آزاد و از طریق تحریک تقاضا بوده است تا تحریک عرضه!
نظر شما