ناهید عنصری؛ بازار: پیش‌بینی‌ها درباره افزایش قیمت مسکن، سوداگران را به سرمایه گذاری در بازار زمین و ملک وسوسه کرده است. برخورد ضربتی دولت و قوه قضاییه با دلالان و بورس‌بازان حوزه زمین و ملک که چندی پیش در استان یزد انجام شد و پلمب بیش از ۸۰ بنگاه مشاور املاک را در پی داشت، حباب قیمت‌ها را در هم شکست و منجر به سیاستگذاری و اجرای طرحی به نام «قیمت‌گذاری زمین و ملک در مناطق شهر یزد» شد، طرحی که طی آن، قیمت هر متر مربع زمین در مناطق مختلف شهر یزد تعیین و در سامانه درج شده است.
در حال حاضر بازار مسکن با قیمت های تعدیل شده، دندان تیزی برای لقمه‌های چرب سودجویان شده است. حال باید دید برنامه‌ها و پیش‌بینی‌ها درباره بازار مسکن تا چه میزان به واقعیت نزدیک است و آیا طرحی که چندی پیش با حمایت دولت برای تعدیل قیمت ها آغاز شد، توانست از التهاب مجدد بازار جلوگیری کند.
محمدرضا دشتی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک یزد و صاحبن ظر و با تجربه متخصص در حوزه مسکن او از حامیان طرح قیمت‌گذاری مسکن و زوال قیمت‌های کاذب در این گفتگو با خبرنگار بازار درباره طرح قیمت گذاری مسکن و وضعیت آینده بازار مسکن صحبت می‌کند.
* از روند طرح قیمت‌گذاری زمین در مناطق مختلف شهر یزد برایمان بگویید
اوایل مرداد ماه طرح قیمت گذاری مسکن آغاز شد. بخش هایی مانند اتحادیه املاک، کارشناسان محلی، کانون وکلای دادگستری و دفتر فنی استانداری مؤظف به قیمت گذاری املاک در مناطق مختلف یزد شده و قیمت پیشنهادی برای پنج منطقه یزد را تعیین کردند. به این ترتیب، سقف قیمت مسکن در جلسه نهایی مشخص و در سامانه «سیما ۷۲۴» که مخفف «سامانه یکپارچه املاک است» بارگذاری شد. از آن زمان شهروندان می‌توانند با مراجعه به این سامانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر را مشاهده کنند. همچنین به کارشناسان ابلاغ شد که مؤظف به رعایت سقف قیمت ها برای قیمت گذاری در این مناطق هستند.
* قیمت‌های تعیین شده در طرح قیمت‌گذاری زمین و مسکن چه مقدار با قیمت‌های روز بازار نزدیک بود؟
قیمت های تعیین شده با قیمت روز و قیمت بازار تا حدی متفاوت بود. در عین حال، بنگاه های املاک مؤظف به رعایت سقف قیمت ها بودند. البته برخی از مالکان حاضر به تمکین نشده و همین موضوع باعث شد که به تدریج معاملات زیرزمینی در این خصوص شکل بگیرد.
* پس، طرح قیمت‌گذاری زمین و مسکن پیامدی هم داشت؟
بله؛ این انتظار از قبل هم می‌رفت. به هر حال مردم نسبت به مل خود مقاومت می‌کنند. معاملات زیرزمینی به این صورت بود که مالک قیمتی را برای ملک در نظر گرفته و با توافق و رضایت خریدار، معامله ملک خارج از بنگاه های معاملاتی انجام می‌شد و سپس در دفترخانه اسناد رسمیت می یافت.
* برای جلوگیری از تبعات معامله‌های زیرزمینی اقدامی انجام شد؟
بله. مقرر شد تعدیل قیمت ها صورت گیرد و قیمت ها به واقعیت نزدیک تر شود. اما بعد از آن، اقدام خاصی در زمینه قیمت‌گذاری مسکن انجام نشد. اکنون در بعضی مناطق همچنان سقف قیمت‌ها رعایت و در برخی دیگر رعایت نمی شود و دلیل آن نیز این است که مالکان حاضر به معامله ملک خود با قیمتی پایین‌تر از قبل نبوده و خریداران بسیاری هم هستند که حاضر به معامله ملک با قیمت تعیین شده از سوی مالک هستند.
* ارزیابی شما از طرح قیمت گذاری مسکن چیست؟
طرح قیمت‌گذاری مسکن طرح خوبی بود. این طرح نتایج اولیه خوبی به دنبال داشت. هرچند به دلیل تفاوت قیمت واقعی ملک با قیمت تعیین شده از سوی مالکان، قوانین رعایت نشد؛ اما از نظر برخورد قانونی با اخلال‌گران بازار مسکن و مفسدین اقتصادی طرح خوبی بود و جای بسی تقدیر و تشکر دارد. ما نیز از هر طرحی که سبب کاهش قیمت مسکن شود استقبال می‌کنیم، زیرا زمانی که قیمت ها کاهش یابد بازار رونق بیشتری می‌یابد.
* چرا این طرح آنگونه که باید نتیجه بخش نبود؟
باید توجه داشت که قیمت گذاری در حوزه ملک چندان امکان پذیر نیست؛ زیرا مالکیت در دست مردم است و یک مالک می تواند قیمت ملک خود را تعیین کرده و خریدار در صورتی که راضی باشد معامله انجام شود.
* در حال حاضر قیمت فعلی مسکن با قیمت واقعی چه تفاوتی دارد؟
در بعضی مناطق یزد دوگانگی قیمت وجود دارد. به عنوان مثال در مرکز شهر قیمت ها واقعی است اما در مناطقی مانند صفاییه یا مناطق حاشیه شهر مانند منطقه اکرمیه و بلوار جمهوری به دلیل قابلیت سرمایه‌گذاری در این مناطق، حباب قیمت به وجود آمده و قیمت ها ۲۰ تا ۳۰ درصد افایش یافته که کاذب است. این امر نتیجه سوداگری بازار مسکن به دلیل تقاضای زیاد در این مناطق است.
* درباره حداقل و حداکثر اجاره مسکن در یزد در زمان فعلی برایمان بگویید
اجاره بها در بعضی از مناطق استان تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته و به عنوان مثال اجاره منزل در برخی مناطق از ۶۰۰ هزار تومان به یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. اما به طور میانگین اجاره بهای مسکن در ابتدای سال ۹۹ و در تابستان، نسبت به قبل از تعطیلات عید ۶۰ درصد افزایش داشته است. با در نظر گرفتن نوسان افزایش نرخ اجاره از ۳۰ درصد تا ۱۰۰ درصد در مناطق مختلف استان، باید گفت نرخ اجاره مسکن نسبت به مشابه سال قبل ۶۰ تا ۷۰ درصد افزایش داشته است.
* سقف اجاره بها در یزد چگونه است؟
با وجود مشکلاتی که برای برخی از مستأجران به وجود آمده است، بر اساس ابلاغ دستورالعمل های ستاد مبارزه با کرونا، در شهرهایی مثل تهران تا ۲۵ درصد، در شهرهای متوسط تا ۲۰ درصد و در یزد اجاره بها بیش از ۱۵ درصد نباید افزایش یابد. چنانچه مالکی بیش از ۱۵ درصد خواهان افزایش اجاره بهای ملک خود باشد دفاتر املاک مجاز به تنظیم قرارداد اجاره نبوده و باید مسئله را به مراجع قضایی ارجاع نمایند. اگر مالک خواهان تخلیه ملک باشد مستأجر می تواند سه تا شش ماه در منزل مانده و پس از آن ملک مسکونی را تخلیه کند.
* پیش بینی شما درباره قیمت مسکن در یزد چیست؟
همان طور که پیشتر اشاره شد، بازار مسکن خیلی قابل پیش‌بینی نیست. کارشناسان املاک معتقدند در آینده با کاهش قیمت مسکن مواجه خواهیم بود. از نظر من کاهش التهاب بازار دلار در کوتاه مدت، موجب کاهش قیمت مسکن می شود و افزایش قیمت دلار به دلیل تأثیری که بر افزایش قیمت مصالح ساختمانی دارد سبب افزایش قیمت مسکن می شود. بازار مسکن همواره باثبات‌ترین بازار بوده و زمانی که بازار دلار و طلا به آرامش برسد سرمایه های مازاد به سمت مسکن سرازیر شده و در بخش مسکن سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد.
به نظر می‌رسد اگر وضعیت کنونی ادامه یابد قیمت مسکن به ثبات رسیده و افزایش یا کاهش قیمت نخواهد داشت، اما امکان ارائه نظر قطعی در این زمینه وجود نداشته و باید دید شرایط بازار در آینده به چه سمت خواهد رفت.
نظر شما