بحران تعدد سامانه ها در کشور به چالش این روزهای کسب و کارها و حوزه های مختلف تبدیل شده و این طور بر می آید که مفهوم «دولت الکترونیک» به درستی تعریف نشده است. حوزه مسکن هم از این بحران دور نمانده و متولیان مختلف این حوزه سامانه های متفاوتی را راه اندازی کرده اند. در حال حاضر، دو سامانه «خودنویس» و «کاتب» برای ثبت الکترونیک معاملات ملکی فعال است و این موضوع خود باعث سردرگمی افراد شده است و هنوز مشخص نشده که اگر تنها کد رهگیری معتبر در کشور، کد رهگیری اخذ شده از طریق سامانه کاتب بوده، پس تکلیف سامانه خودنویس چه خواهد بود. البته سامانه «ایران املاک» هم توسط وزارت صنعت، معدن و تجارت راه اندازی شده بود که از مدار خارج شده است.
در ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها آمده که در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
طبق گفته مشاوران املاک و کارشناسان این حوزه؛ در حال حاضر، این قشر که کارگزاران مستقیم معاملات ملکی هستند، از تعدد سامانه ها دچار سردرگمی شده اند و شفافیتی در این حوزه وجود ندارد.برای بررسی جزئیات کارکرد این سامانه ها با «داود دامرودی» مدیر عامل استارت آپ هومنگر گفت و گو کردیم که مشروح آن را در ادامه می خوانید.
تا قبل از سامانه «کاتب» سامانه «ایران املاک» برای دریافت کد رهگیری در معاملات ملکی مرسوم بود و مشاوران املاک در قراردادها از طریق شناسه ای که داشتند می توانستند کد رهگیری دریافت کنند
* روند ایجاد سامانه های مسکن چگونه بوده است؟
تا قبل از سامانه «کاتب» سامانه «ایران املاک» برای دریافت کد رهگیری در معاملات ملکی مرسوم بود و مشاوران املاک در قراردادها از طریق شناسه ای که داشتند می توانستند کد رهگیری دریافت کنند.
پس از آن سامانه «خود نویس» را معرفی کردند البته با این شعار که مردم برای تمدید یک قرارداد اجاره نامه مجبور نباشند هزینه پرداخت کنند، همچنین برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن نیاز به یک قرارداد اجاره بود که در این بستر انجام می شد و به نوعی پایش اطلاعات حوزه مسکن نیز در این سامانه صورت می گرفت.
در بهمن ماه سال گذشته اعلام شد که طی یک قانون قرار است شکل اسناد رسمی را توسعه دهند و اسناد غیر رسمی را جمع آوری کنند.
سیر عظیمی از پرونده های قضایی مربوط به پرونده های ملکی است؛ به همین واسطه قانون مذکور در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ مصوب و از سه تیر ماه ابلاغ و مقرر شد پس از این تاریخ، معاملات غیر رسمی در سامانه اعلامی ثبت شود.
* به نظر شما هدف از ایجاد سامانه «کاتب» چه بوده است؟
هدف از این سامانه نداشتن معاملات غیر رسمی است که در بنگاه ها تنظیم می شود. پس از ابلاغ این قانون دولت اعلام کرد که از تاریخ ابلاغ، اسناد غیر رسمی در دادگاه ها و مراجع قضایی به رسمیت شناخته نمی شود و معاملات ملکی باید در سامانه «کاتب» درج شود و اگر نشود فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.
در سامانه خود نویس هم یک سری قراردادها استانداردسازی شده است و قراردادهای اجاره و خرید و فروش را ثبت می کنند. اینکه این دو سامانه با هم چه تفاوتی دارند هنوز شفاف نیست
* چالش معرفی سامانه های مختلف چیست؟
در سامانه خود نویس هم یک سری قراردادها استانداردسازی شده است و قراردادهای اجاره و خرید و فروش را ثبت می کنند. اینکه این دو سامانه با هم چه تفاوتی دارند هنوز شفاف نیست. قانون به دستگاه های مربوطه یکسال از پس از ابلاغ فرصت داده که این سامانه ها را سازماندهی کنند.
در حال حاضر سامانه «ایران املاک» از مدار خارج شده و اکنون سامانه خودنویس و سامانه کاتب فعال هستند.
اینکه این دو چطور با هم ادغام می شوند و روش کار به چه صورت است شفاف نیست. عدم وحدت رویه یک چالش را به وجود آورده و مشاوران املاک نمی دانند که باید قرارداد را از طریق هولوگرام، در سامانه خود نویس و یا سامانه کاتب به ثبت برسانند؛ این سوال پیش می آید که آیا اکنون مشاوران املاک اجاره دارند قرارداد را در فرمت مبایعه نامه های استانداردی که اتحادیه در اختیار آنان قرار داده تنظیم کنند یا خیر یا اینکه فقط صرفا باید پیش نویس را تنظیم کرده و به دفترخانه ارجاع دهند. به همین دلیل می گوییم که این مسئله هنوز از شفافیت کافی برخوردار نیست.
اگر به دلیل عدم اطلاع، کاری بر خلاف قانون انجام شود، فعالان صنفی این حوزه که تعریف جدیدی برای آنها وجود نداشته و قانونی به صورت مشخص به آنها ابلاغ نشده و اینکه نسبت به آن آگاهی ندارند، قطعا صدمه می بینند و دچار چالش خواهند شد.
* مزایای سامانه «کاتب» چیست؟
از فواید ساماندهی اسناد این است که اسناد باارزش تر و قابل اتکا می شوند و یک سری مسائل دیگر هم در این قانون بهبود پیدا می کنند. به عنوان مثال؛ برخی آپارتمان ها به دلیل تخلفات و سایر موارد نتوانسته پایان کار را از شهرداری بگیرند که این موضوع در این قانون پیش بینی شده است، در این موارد سند برای آپارتمان مذکور صادر اما در سند ذکر می شود که دارای بدهی به یک ارگان خاص است.
همچنین در این قانون راه حلی برای ساختمان هایی که فاقد سند رسمی هستند به وجود آمده تا سند رسمی برای آنها ایجاد شود. ملک ها و اسناد قول نامه ای در چرخه نظام بانکی هم جایگاهی ندارند و نمی توان به عنوان وثیقه از آنها استفاده کرد.
تعدد متولیان باعث تعدد سامانه ها شده است؛ وزارت صنعت، معدن و تجارت سامانه «ایران املاک»، وزارت راه و شهرسازی سامانه «خودنویس» و قوه قضاییه سامانه «کاتب» را ایجاد کرد
* راهکار چیست؟
تعدد متولیان باعث تعدد سامانه ها شده است؛ وزارت صنعت، معدن و تجارت سامانه «ایران املاک»، وزارت راه و شهرسازی سامانه «خودنویس» و قوه قضاییه سامانه «کاتب» را ایجاد کرد.
ارگان های مختلف با نگاه های متفاوت در حال متولی گری هستند که لازم است به اجماع برسند و یکپارچه شوند.
در حال حاضر سه سامانه وجود دارد و فعالان این حوزه به دلیل عدم شفافیت این سامانه ها نسبت به نحوه درست ثبت قراردادها آگاهی ندارند. پیشنهاد می کنم متولیان فعلی وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد ترتیب وارد کردن معاملات در این سامانه ها را شفاف سازی و تفاوت های این دو سامانه را بیان کنند.
برای بهبود اجرای یک قانون باید به سراغ فعالان صنفی که قانون مورد نظر به آنان مرتبط است رفت و در اجرای این قانون مشاوران املاک که کارگزاران خرید و فروش و معاملات ملکی هستند باید نسبت به این قانون آگاهی کافی داشته باشند.
چنانچه قانون گذار به دنبال ایجاد تغییرات است باید قبل از ابلاغ این قانون با شفاف سازی و برگزاری دوره های آموزشی برای این افراد، مسیر آگاه سازی را طی می کرد تا سردرگمی در این صنف و پس از آن در بین مردم ایجاد نشود.
این قانون زیر ساخت مناسبی برای پیاده سازی در جامعه ندارد و با عجله در حال اجرا است این در حالی است که باید مرحله به مرحله بندها و تبصره های آن پیاده سازی می شد.
نظر شما